LMNP : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif en location meublée ?

Nous poursuivons notre série d’articles consacrés au taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif avec l’investissement immobilier locatif en PINEL.

Il s’agit du quatrième article de cette série :

• 1 – Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ?
• 2- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?
• 3- Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?

La location meublée n’est pas simplement un régime fiscal, c’est avant tout un modèle économique. Louer un logement meublé, c’est garnir le logement de meubles qui permettront aux locataires d’y vivre en apportant uniquement ses effets personnels tels que les vêtements et nécessaire de toilettes.

La loi ALUR a même proposée une liste exhaustive de meubles au autres équipements qui devront impérativement être dans le logement pour prétendre au bénéfice fiscal du régime de la location meublée. Cette liste de meuble devra être respectée scrupuleusement et gare aux petits malins qui seraient tentés par la fraude fiscal en rachetant les meubles de leur locataire ou proposant des meubles stockés dans un garage (cf. « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« ).

Faire de la location meublée, c’est vouloir loger des locataires en transit, des locataires qui ne possèdent rien et qui pourrait ne pas rester très longtemps dans votre location. Il s’agit principalement des étudiants (et donc de toutes petites surfaces) et autres jeunes divorcés qui recherchent un pied à terre temporaire. La colocation est aujourd’hui très à la mode, mais prudence devant les excès et surtout les loyers escomptés nettement trop élevés pour être pérennes (cf. « La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir ? et Immobilier locatif : La location meublée et la colocation face à la crise. Trop, c’est trop !)

Une fois ces précisions réaffirmées, entrons dans le vif du sujet et les calculs de taux de rendement interne d’un investissement immobilier en location meublée non professionnelle.

Simulation d’investissement immobilier locatif en location meublée

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

• Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ auquel il convient d’ajouter -+ 15000€ de frais d’acte notarié et 5000€ de meubles. Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation. Le loyer sera de 800€ / mois ; Un loyer identique utilisé dans les précédentes simulations.

• Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

• Crédit immobilier : L’acquisition sera réalisée à l’aide d’un crédit immobilier aux caractéristiques suivantes :
  • Taux du crédit immobilier : 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur; (cf « Barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier« ); Il s’agit d’un taux que l’on doit pouvoir obtenir avec un bon dossier emprunteur. Pour connaître le meilleur taux de crédit pour votre situation personnelle, vous pouvez utiliser l’outil de simulation construit par notre service de courtier en crédit immobilier.
  • Un apport personnel de 25 000€ sera réalisé pour se donner les moyens d’obtenir un taux de crédit avantageux.
  • Un emprunt sur une durée de 20 ans (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« )

Les simulations sont réalisées avec des outils « made by leblogpatrimoine.com » pour une maitrise parfaite des données et des hypothèses. Lors de nos consultations patrimoniales dédiées à l’investissement immobilier, nous utilisons régulièrement ces outils pour vous aider dans la mise en œuvre de vos stratégies d’investissement.

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.

2 – L’imposition des revenus immobiliers perçus dans le cadre de l’activité de location meublée

Les revenus de l’activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit là d’un régime fiscal d’imposition dérogatoire qui donne tout son intérêt à la location meublée. Contrairement au régime fiscal des revenus fonciers, les charges déductibles sont plus nombreuses et l’imposition des revenus est moindre.

Dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous détaillons :

• Le mode de calcul des amortissements ; A ce titre, prudence sur la durée d’amortissement et la tentation de l’amortissement exagéré (cf. « Location meublée : La fraude fiscale à l’amortissement exagéré va très mal finir !« )
• Le traitement de la déductibilité des frais de notaire ;
• Les conséquences fiscales et sociales du passage en location meublée professionnelle ;
• …

3 – Synthèse et tableau de trésorerie

Lorsque l’on compile toutes les données précédentes, on obtient le tableau de trésorerie suivant. Il s’agit du plus important, car c’est à partir de ces tableaux qui nous pouvons estimer le taux de rendement interne d’un investissement en location meublée.

Rappel des données :

• Loyer 800€ par mois ;
• Taux de charge : 20% ;
• Prix d’achat de l’immeuble : 200 000€ + frais de notaire (15000) + meubles (5000 * 2)
• Prix de l’immeuble dans la simulation : 200 000€. .
• Revalorisation du marché immobilier ancien : 1% / an (appliqué au prix de l’immeuble hors frais de notaire)
• Revalorisation des loyers : +1% / an

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement immobilier locatif en location meublée ?

Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 433.39€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 241 621€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 6.59%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 6.39% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.

Pour mémoire, le TRI obtenu dans les simulations précédentes :

• Immobilier locatif dans l’ancien : 5.02% ;
• Immobilier locatif dans l’ancien avec travaux : 5.27%
• Immobilier locatif PINEL dans le neuf : 6.28%
• et aujourd’hui, immobilier locatif en location meublée : 6.59%

A suivre. Le prochain épisode : Investissement immobilier locatif Pinel pendant 12 ans puis passage en location meublée.