Avec la crise du coronavirus, les exploitants de résidences services types résidences seniors, résidences étudiantes et autre EHPAD rencontrent des difficultés financières passagères qu’ils vont essayer de faire payer aux propriétaires bailleurs.

Dans un premier temps, de nombreuses résidences services ont tout simplement cessé de payer leur loyer de manière unilatérale; nous entrons maintenant dans le second temps de la renégociation des loyers à la baisse pour les prochaines années.

2021 devrait être l’année de la renégociation des baux commerciaux dans les résidences services LMNP. Certains semble même avoir déjà commencé. Nombre de lecteurs ont déjà reçu des courriers de la part de leur exploitant au terme duquel ce dernier expliquait devoir baisser les loyers.

L’investissement en résidences services n’est pas un investissement immobilier. Comme nous vous l’expliquons depuis de nombreuses années, la valeur de cet investissement ne réside pas tant sur la qualité de la construction et l’emplacement que sur la capacité de l’exploitant à générer des bénéfices sur l’exploitation de la résidence. Ainsi, la valeur de votre investissement en résidence services repose sur :

  • La qualité de l’exploitant et sa capacité à exploiter un modèle économique rentable ;
  • Le niveau des loyers et leur pérennité ;
  • Les perspectives d’indexation des loyers en fonction des clauses prévues dans le contrat de bail;
  • Et le risque ! C’est-à-dire l’importance de l’aléa économique qui garantit ou non ces critères de loyers, d’indexation et de rentabilité de l’exploitant. Aujourd’hui, le rendement moyen proposé dans les résidences services est autour de 4%. Ce n’est clairement pas un rendement suffisant au regard du risque réel de ce type d’investissement. La crise du coronavirus rend obligatoire une réévaluation du niveau de rendement proposé aux investisseurs.

Aujourd’hui, il est évident, et l’expérience COVID vient de le démontrer, qu’il n’est plus possible d’affirmer que l’investissement en résidence services est un investissement qui permet de générer des revenus garantis à vie. C’est là un argument commercial mensonger qui omet la réalité des relations entre le propriétaire bailleur et le locataire exploitant de la résidence.

L’investissement en résidence services est un investissement risqué qui repose sur la capacité de l’exploitant à payer ses loyers et honorer les clauses du bail commercial. Entre l’absence de paiement des loyers pendant la crise COVID et demain, les tentatives de renégociation des baux commerciaux, il ne fait plus aucun doute sur l’importance du risque ces investissements.

Une renégociation du bail commercial à l’origine d’une forte baisse de la valeur de vos investissements ?

Comme expliqué ci-avant, l’investissement en résidence service n’est pas un investissement immobilier. C’est un investissement dont la valeur repose sur la capacité bénéficiaire du locataire et sa capacité à exploiter un modèle économique rentable qui lui permettra d’honorer les clauses de son contrat de bail.

Avant le coronavirus, un lot dans une résidence service qui générait 400€ / mois net de charges, indexés à +1% par années pouvait être valorisé 137 000€ en considérant un rendement exigé de 4.50% (au regard des risques identifiés et du marketing qui évoquait l’hypothèse farfelue d’un investissement garanti).

Demain, dans l’hypothèse d’une baisse de loyer de 20% par exemple, mais aussi d’une revalorisation du niveau de rendement exigé de 0.50 points pour passer de 4.50% à 5% afin de tenir compte du risque réel de cet type d’investissement, la valeur d’un lot dans un résidence service dont le loyer serait de 320€ (=400*0.80), indexés à 1% par année serait de 96000€, soit une baisse de 30%.

Il est en effet très simple d’estimer la valeur de ce type d’investissement en résidence service. La formule est simple :

Loyer annuel net de charges / (taux de rendement exigé par l’investisseur – taux d’indexation des loyers) )

Il s’agit là de la formule des théories de gordon/shapiro sur la valeur actuelle des flux futurs : Une baisse des loyers futurs et une appréciation du niveau de risque ont pour conséquence une baisse de la valeur de l’actif. CQFD.

Pour vous aider dans vos réflexions, nous avons traduit cette formule simple dans un simulateur de la valeur d’un bien en résidence services.

A suivre …

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