La hausse des taux d’intérêt est mortifère pour les investissements immobiliers dits de rendement.
Au même titre que les SCPI qui voient leur prix baisser, la valeur de revente des investissements immobiliers en résidences services type EHPAD, résidences seniors, résidences de tourisme et autres résidences étudiantes affichent des moins-values conséquentes.
Tout cela était attendu et prévisible, mais le réveil est douloureux pour les épargnants qui ont fait confiance aux beaux discours des commerciaux. L’immobilier sans risque et sans contrainte n’existe pas ou du moins, s’il existe, il n’est pas rentable.
Il ne peut en être autrement malgré les beaux discours.
L’investissement immobilier en résidences services n’est pas un investissement immobilier comme les autres. Investir dans une résidence service, c’est investir dans un bail commercial.
Avec les résidences services, vous n’achetez pas de la pierre et un emplacement, vous achetez la capacité de l’exploitant de la résidence à verser le loyer indiqué dans le bail commercial (et à indexer le loyer sur l’inflation ! – Attention aux clauses d’indexation du bail commercial).
Cela fait des années que nous vous expliquons que ces investissements sont condamnés aux moins-values dans un contexte de hausse des taux tant il s’agit d’un investissement dont le prix est déterminé par les loyers futurs, leur indexation sur l’inflation et surtout le niveau général des taux.
Dans cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« , publié pour la première fois en 2013, régulièrement mis à jour depuis, nous vous proposons ce simulateur qui vous permettra de chiffrer l’évolution de la valeur de votre investissement en résidences services avec ces explications :
Compte tenu de l’importance de l’exploitation de la résidence en LMNP pour la réussite de votre investissement en LMNP en résidence service, vous conviendrez qu’il n’est pas envisageable de valoriser un appartement dans une résidence LMNP comme un bien immobilier traditionnel.
Investir dans un LMNP en résidence service, c’est investir dans un produit financier dont l’objectif principal est de générer un revenu complémentaire à l’investisseur.
La valeur de revente de votre investissement LMNP sera donc fonction :
- De la qualité et de la solidité financière de l’exploitant de la résidence ;
- De la qualité du modèle économique de la résidence ;
- De la rédaction du bail commercial et notamment de la rédaction de la clause d’indexation du loyer ;
- Et surtout, de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre LMNP en résidence service va baisser !
Puisque l’investissement LMNP est avant tout un placement dont l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire, un peu comme une obligation, la valeur de cet investissement devra être fonction du niveau de revenu estimer dans le futur et cela indépendamment ou presque de l’évolution de la valeur de l’immobilier.
Source : L’investissement LMNP en résidence services, doit être valorisé comme un placement financier, un produit de « taux » comparable à une obligation
PS : Pour votre simulation, modifiez le taux « 4.00% » par les taux de rendement que vous lirez dans le tableau plus bas dans l’article.
Aujourd’hui, les moins-values sont parfois considérables.
Entre la remise en cause de la viabilité économique de certaines résidences, et notamment des EHPAD (cf. « LMNP, SCPI : Les EHPAD sont des modèles à bout de souffle« ) et résidences de tourisme type Pierre et vacances fragilisées par le Covid-19, et la hausse des taux, la valeur actuelle de ces actifs a fortement dévissé.
À mon humble avis, l’investisseur en résidences services doit s’attendre à cette typologie de rendement :
| Type de résidence | Taux de rendement moyen constaté en LMNP ancien |
| EHPAD | 8% à 9% |
| Senior | 8% à 9% |
| Étudiant | 6% à 7% |
| Tourisme | 7% à 8% |
| Affaires | 7% à 8% |
Ce sont là des taux de rendement minimum que vous devez exiger pour accepter le risque d’investir en résidences services.
Un taux de rendement qui rémunère :
- La durée longue de l’investissement et l’illiquidité de l’actif.
- La risque d’exploitation et le risque de non-paiement du loyer en cas de difficultés de paiement de ce dernier ;
- La capacité de l’exploitation à payer un loyer indexé sur l’inflation ;
- L’obsolescence immobilière de l’actif. Le temps et l’évolution des normes énergétiques, de sécurité et d’habitabilité dégrade la valeur de l’actif dans lequel il faudra investir. Ce coût dégrade le rendement.
En septembre 2022, nous écrivions : « Se débarrasser des LMNP en résidence services (EHPAD, tourisme, étudiant) avant la chute des prix de revente ?« , ceux qui n’ont pas suivi cette recommandation doivent aujourd’hui le regretter.
À suivre.
