Si vous êtes chanceux, votre locataire ne vous contacte jamais et prend à sa charge l’entretien et les réparations à faire dans votre logement. Il existe aussi des locataires qui vous font parvenir des factures de 5 € pour un remplacement de rideau de douche.
Comment savoir qui doit payer quoi ? Vous aurez la réponse à la fin de cette lecture.
Le critère de distinction pour attribuer la charge des travaux
De manière générale, l’entretien courant et les petites réparations, appelées réparations locatives, sont à la charge du locataire. De l’autre côté, tout ce qui concerne les plus gros travaux est à la charge du bailleur.
Quant à l’usure normale, elle ne peut pas être imputée au locataire. C’est d’ailleurs sur ce point que vous pouvez rencontrer des discussions lors d’un état des lieux de sortie. L’appréciation dépendra alors de l’état du logement lors de l’entrée du locataire, de la qualité initiale de l’élément en question, et du temps qui s’est écoulé entre l’entrée et la sortie.
Il n’y a pas de distinction entre la location nue ou meublée. Si ce n’est qu’en cas de bail d’habitation portant sur un logement meublé, le locataire devra porter une attention particulière à l’entretien et aux menues réparations sur l’équipement.
L’entretien et les réparations dites locatives
Pour chaque partie du logement, une liste des éléments à entretenir et à réparer par le locataire est dressée ci-dessous. Elle sera parfois illustrée par des exemples tirés de la pratique.
L’extérieur du logement
Le jardin
La liste : allées, pelouse, massifs, bassins, piscines, arbres, arbustes, installations d’arrosage.
C’est au locataire que revient l’entretien courant du jardin. Cela comprend notamment l’arrosage, le désherbage, la tonte, le nettoyage, la taille, le remplacement et la réparation.
Le jardin est certainement l’élément qui cristallise le plus de conflits en pratique. Bailleurs, ne soyez pas trop exigeants sur l’entretien du jardin si votre locataire n’a pas la main verte. Par contre, veillez aux éventuels empiètements sur les terrains voisins qui pourraient vous conduire devant le juge.
Quant à la piscine, élément complexe à entretenir par essence, je vous conseille vivement d’insérer dans le bail une clause indiquant que le locataire a l’obligation de la faire entretenir par un professionnel.
Les éléments d’équipement extérieurs
La liste : auvents, terrasses, marquises, chéneaux et gouttières.
Le nettoyage de ces éléments est à la charge du locataire : il doit retirer les mousses et végétaux qui s’y accumulent.
Les ouvertures vers l’extérieur
La liste : fenêtres, portes, vitrages, stores, volets, serrures, verrous de sécurité, portails et portillons.
L’entretien du locataire comprend le fait de graisser, remplacer et réparer les ouvertures vers l’extérieur. Par exemple, il devra changer les joints des vitres. Pour les volets, il y a une particularité : si le locataire n’est pas responsable de la dégradation de leur état, c’est au bailleur de procéder aux réparations.
À l’intérieur du logement
Les revêtements
La liste : plafonds, murs, cloisons et sols.
Le locataire est tenu d’entretenir et de réparer les revêtements. L’aspect le plus connu est le rebouchage de trous d’ancrage sur les murs (surtout lors d’un état des lieux de sortie). On peut citer aussi le remplacement d’une latte de parquet abîmée par le locataire. Attention ici à l’usure normale. Si votre parquet a 20 ans, et en fonction de la qualité, vous ne pouvez pas lui demander de le remplacer.
Si vous êtes bailleur depuis longtemps, vous avez sans doute déjà eu des plaintes pour de l’humidité. Soyez vigilant, bien souvent les locataires bouchent les grilles d’aération pensant que l’air chaud s’échappe. Ensuite, ils cuisinent et font sécher le linge à l’intérieur dans un logement mal aéré. Cela arrive parfois aussi dans des logements anciens où on a récemment installé un double vitrage sans grilles d’aération.
La vapeur d’eau va s’accrocher sur les murs les plus froids du logement et ruisseler sur les vitres. C’est ce qu’on appelle la condensation. C’est difficile à prouver certes, mais la réfection des tapisseries ou peintures n’est ni à la charge du propriétaire ni à celle de l’assureur.
Oubliez aussi les VMC fonctionnant uniquement lorsque la lumière fonctionne dans les salles de bains.
Les menuiseries
La liste : placards, tablettes, tasseaux, système de fermeture, portes intérieures, plinthes, baguettes, moulures.
Le locataire doit graisser, remplacer et réparer les éléments de menuiserie du logement.
Les canalisations et installations de plomberie
La liste : canalisations d’eau (joints et colliers), canalisations de gaz (robinets, siphons, aérations et tuyaux souples), fosses septiques, installations de chauffage, d’eau chaude et robinetterie.
Selon les cas, le locataire est tenu d’entretenir ou de remplacer les éléments de canalisation et de plomberie. Par exemple, l’entretien annuel de la chaudière est à sa charge. Il devra remplacer le flotteur des toilettes défectueux.
Connaissez-vous le fléau des lingettes lorsque le locataire les jette dans les toilettes ? À la longue, les canalisations se bouchent. C’est particulièrement embêtant en copropriété. Si un locataire situé au 1er étage jette des lingettes dans les toilettes, la canalisation se bouche en partie basse et déborde en rez-de-chaussée. Sachez qu’en général, une intervention collective est mise en œuvre pour déboucher (cela fera partie des charges de copropriété récupérables auprès du locataire).
Les équipements électriques
La liste : ampoules, baguettes, fusibles, interrupteurs et prises.
Le remplacement, l’entretien et la réparation sont à la charge du locataire.
Les éléments d’équipement intérieur
La liste : réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, hotte aspirante, adoucisseur, meuble scellé, cheminée, poêle à granulés, pompe à chaleur, miroir, antenne, etc.
Par exemple, le ramonage de conduits de cheminée est à la charge du locataire. Il devra aussi remplacer les détecteurs de fumée usagés.
Les travaux à la charge du propriétaire
Globalement, en dehors de l’entretien et des réparations locatives, tous les travaux plus importants sont à la charge du bailleur. Il s’agit des travaux :
- d’améliorations qui apportent une plus-value au logement ;
- nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal ;
- d’augmentation de la performance énergétique ;
- pour respecter les critères de décence ;
- d’entretien de toitures et façades.
Pour tous ces travaux, le bailleur a une obligation d’intervenir. Par contre, s’ils sont rendus nécessaires par des agissements du locataire (comme un mauvais entretien par exemple), l’obligation ne tient plus.
Il est très courant que le locataire menace de suspendre le paiement des loyers pour mettre la pression au bailleur pour effectuer les travaux. C’est totalement illégal. Le propriétaire doit être tout de même conscient que le fait de ne pas accéder à une demande de travaux justifiée engage sa responsabilité.
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