Essayons dans cet article de clarifier le traitement social de l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée sous le statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel.
Un travail de fond important réalisé avec notre expert-comptable spécialisé en location meublée.
Quel loueur en meublé doit payer des cotisations sociales à l’URSSF ou qui doit payer des prélèvements sociaux ?
1- Lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre individuel (hors SARL de Famille).
Dans cette première situation, seront affiliés au régime de sécurité sociale, et donc assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité en application de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale :
- Les exploitants de location meublée longue durée qui sont qualifiés de LMP (Loueur en meublé professionnel) pour l’impôt sur le revenu (>23 000€ de recettes de location meublée ET des recettes de location meublée supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ;
- Les exploitants de location meublée saisonnière (c’est à dire qui loge des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) qui réalisent plus de 23000€ de recettes sur cette seule activité de location meublée saisonnière ;
Tous les autres, c’est à dire les exploitants qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) – sauf les LMNP de location saisonnière qui reçoivent plus de 23 000€ de recettes – restent redevables des prélèvements sociaux.
2- Lorsque l’activité de location meublée est exercée via une SARL de famille.
Dans l’état actuel de notre compréhension des textes, seul le gérant majoritaire est affilié à la sécurité sociale et devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF. Ainsi, il semble possible de ne pas payer des cotisations sociales sur le bénéfice d’exploitation pour l’associé majoritaire, non gérant, de la SARL de famille.
ATTENTION ! Les esprits les plus vifs y verront probablement une manière de contourner l’esprit de la loi car il semble dès lors possible de nommer un « gérant de paille » évitant ainsi à l’associé majoritaire, qui, dans les faits, exerce pleinement l’activité de gérant, de ne pas être affilié à la sécurité sociale sur ces revenus de location meublée.
En effet, une lecture littérale des textes semble indiquer qu’il pourrait être possible, pour l’associé de la SARL de famille, d’être fiscalement considéré comme LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sans devoir payer les cotisations sociales à l’URSSAF et rester taxé aux prélèvements sociaux.
Malheureusement, cette belle idée (frauduleuse) pourrait être sans grand intérêt. Car, si c’est seul le gérant majoritaire semble assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité perçu via la SARL de famille, le critère d’assujettissement des plus-values aux cotisations sociales ne suit pas le même régime.
Pour payer les cotisations sociales sur les plus-values professionnelles qui pourraient être dégagées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier par la SARL de famille, les critères sont identiques à ceux de la location meublée en entreprise individuelle.
Devront donc payer des cotisations sociales sur les plus-values professionnelles :
- Les associés d’une SARL de famille exploitant une location meublée longue durée qui sont qualifiés de LMP (Loueur en meublé professionnel) pour l’impôt sur le revenu (quote part dans la SARL de famille représentant plus de 23 000€ de recettes de location meublée ET des recettes de location meublée supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ;
- Les associés d’une SARL de famille exploitant une location meublée saisonnière (c’est à dire qui loge des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) dont la quote part dans la SARL de famille représente plus de 23000€ de recettes sur cette seule activité de location meublée saisonnière ;
Le statut de gérance de la SARL de famille n’a pas d’influence sur le paiement des cotisations sociales Vs prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles.
Tableau de synthèse 1 : Cotisations sociales sur les revenus et plus value de location meublée.
Cotisations sociales sur les revenus de location meublée
| Mode d’exercice de l’activité | Personne physique concernée | Assiette |
| En entreprise individuelle | Loueur en meublé professionnel au sens de l’impôt sur le revenu ou réalisant plus de 23 000 € de recettes en location saisonnière | BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) |
| En EURL, SARL de famille | Associé gérant majoritaire | Part du bénéfice du (des) gérant(s) majoritaire(s), qu’elle soit distribuée ou non et, le cas échéant, sur la rémunération allouée par la société |
Cotisations sociales sur les plus-values professionnelles de location meublée.
| Mode d’exercice de l’activité | Personne physique concernée | Assiette |
| En entreprise individuelle | Loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu | Régime des plus-values professionnelles : plus-value court terme. Les plus-values à long terme restent taxées aux prélèvements sociaux |
| En EURL, SARL de famille | Loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu | Régime des plus-values professionnelles : plus-value court terme Les plus-values à long terme restent taxées aux prélèvements sociaux |
Tableau de synthèse 2 : Les prélèvements sociaux sur les revenus et plus-value de location meublée
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée.
| Mode d’exercice de l’activité | Personne physique concernée | Assiette | Taux applicable |
| En entreprise individuelle | Loueur en meublé non professionnel au sens de l’impôt sur le revenu et réalisant moins de 23 000 € de recettes en location saisonnière. | BIC | 17,20 % |
| En EURL, SARL de famille | Associé non gérant majoritaire | BIC | 17,20% |
Les prélèvements sociaux sur les plus-value immobilier de location meublée
| Mode d’exercice de l’activité | Personne physique concernée | Assiette | Taux applicable |
| En entreprise individuelle | Loueur en meublé non professionnel (LMNP) au sens de l’impôt sur le revenu | Régime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value brute après abattement pour durée de détention. Exonération totale après 30 ans de détention. | 17,20 % |
| En EURL, SARL de famille | Associé loueur en meublé non professionnel (LMNP) au sens de l’impôt sur le revenu – Le statut de gérant, majoritaire ou minoritaire n’a pas d’incidence – | Régime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value brute après abattement pour durée de détention. Exonération totale après 30 ans de détention. | 17,20% |
Taux des cotisations sociales sur les revenus et plus-value professionnelles de location meublée.
L’exploitant d’une location meublée affilié à la sécurité sociale des indépendants devra donc payer ses cotisations à l’urssaf, organisme collecteur des cotisations sociales.
Le taux des cotisations suivantes est variable et fonction du montant du bénéfices soumis à cotisations.
IMPORTANT : Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , Les cotisations sociales devront être payées pendant l’exploitation de l’immeuble sur le montant des bénéfices annuels… mais également, sur le montant des plus-values professionnelles à court terme lors de la revente de l’immeuble ou tout simplement à l’occasion de la cessation d’activité de location meublée, le décès de l’exploitant ou la donation de l’immeuble.
De surcroît, si les plus-values professionnelles à court terme ou à long terme peuvent prétendre à une exonération au titre de l’impôt sur le revenu en application des articles 151 septies et 151 septies B du code général des impôts. Ces exonérations ne s’appliqueront pas aux cotisations sociales.
En cas de revenu fiscal nul ou déficitaire, le montant des cotisations minimales s’élève, pour 2021, à 1 145 € :
| Cotisations sociales SSI | ||
| Cotisation | Assiette | Taux |
| Maladie – tranche 1 | Revenu professionnel inférieur à 16 454 € (40 % du PASS) | Taux progressif : 0 à 3,17 % |
| Revenu professionnel compris entre 16 454 € et 45 250 € (40 à 110 % du PASS) | Taux progressif : 3,17 % à 6,35 % | |
| Revenu professionnel compris entre 45 250 € et 205 680 € (110 % du PASS et 5 PASS) | 6,35 % | |
| Part de revenus supérieurs à 205 680 € (5 PASS) | 6,50 % | |
| Maladie 2 (indemnités journalières) | Revenu dans la limite de 205 680 € (5 PASS) avec minimum de 16 454 € (40 % du PASS) | 0,85 % |
| Retraite de base | Revenu dans la limite de 41 136 € (1 PASS) avec minimum de 4 731 € (11,50 % du PASS) | 17,75 % |
| Revenu au-delà de 41 136 € (1 PASS) | 0,60 % | |
| Retraite complémentaire Artisans et commerçants | Revenu dans la limite de 38 493 € | 7,00 % |
| Revenu compris entre 38 493 € et 164 544 € (4 PASS) | 8,00 % | |
| Invalidité – décès | Revenu dans la limite de 41 136 € (1 PASS) avec minimum de 4 731 € (11,50 % du PASS) | 1,30 % |
| Allocations familiales | Revenu professionnel inférieur à 45 250 € (110 % du PASS) | Taux nul |
| Revenu compris entre 45 250 € et 57 590 € (110 % et 140 % du PASS) | Taux progressif : 0 à 3,10 % | |
| Revenu professionnel supérieur à 57 590 € (140 % du PASS) | 3,10 % | |
| CSG – CRDS | Revenu professionnel + cotisations sociales obligatoires | 9,70 % |
| CFP | Sur la base de 41 136 € (1 PASS) | 0,25 % (0,34 % si conjoint collaborateur) |
Au total, ce seront entre 46% et 31% du bénéfices comptable de l’activité de location meublée qui devront être payés en cotisations sociales à l’URSSAF.
Le taux des cotisations sociales varie en fonction du bénéfice. Voici quelques simulation de calcul de cotisations sociales :
| Bénéfice | Cotisations sociales | Taux de cotisation |
| 4000 | 2080 | 52,00% |
| 6000 | 2761 | 46,02% |
| 8000 | 3596 | 44,95% |
| 10000 | 4432 | 44,32% |
| 12000 | 5266 | 43,88% |
| 14000 | 6102 | 43,59% |
| 16000 | 6937 | 43,36% |
| 18000 | 7820 | 43,44% |
| 20000 | 8725 | 43,63% |
| 22000 | 9642 | 43,83% |
| 24000 | 10566 | 44,03% |
| 26000 | 11501 | 44,23% |
| 28000 | 12446 | 44,45% |
| 30000 | 13400 | 44,67% |
| 32000 | 14366 | 44,89% |
| 34000 | 15338 | 45,11% |
| 36000 | 16322 | 45,34% |
| 38000 | 17316 | 45,57% |
| 40000 | 18337 | 45,84% |
| 50000 | 22181 | 44,36% |
| 60000 | 26269 | 43,78% |
| 80000 | 32356 | 40,45% |
| 100000 | 38443 | 38,44% |
| 120000 | 44529 | 37,11% |
| 150000 | 53659 | 35,77% |
| 180000 | 64797 | 36,00% |
| 250000 | 79218 | 31,69% |
Une option pour le régime micro-social qui peut être attrayante pour meublés de tourisme classés. .
Les loueurs en meublé effectuant de la location de logement meublé de courte durée, de locaux d’habitation de tourisme classé, ou de la location de chambres d’hôtes peuvent opter pour le régime micro-social qui consiste en application d’un abattement forfaitaire sur le montant des recettes de location meublée.
Cette option, comme vous le constaterez dans le tableau ci-dessous est particulièrement attrayante pour les meublées de tourisme, c’est à dire les locations saisonnière qui bénéficie du classement par étoile en fonction de la qualité du logement proposé à la location saisonnière (Pour connaître la procédure d’octroi des « étoiles » et du classement en meublé de tourisme : Le classement des meublés de tourisme).
Voici le barème du régime micro-social :
| Type de location meublée | Assiette | Taux du micro-social |
| Locations de courte durée de meublés non classés | Recettes | 22 % + 0,10 % de Contribution à la formation professionnelle (CFP) |
| Locations de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés | Recettes | 6 % + 0,10 % de CFP |
Si le régime micro social apparaît comme peu attrayant, tant il peut sembler préférable de payer des cotisations sociales calculées sur un bénéfice comptable que sur les recettes, la réponse pourrait être différente pour les logements qui bénéficie d’un classement étoilé en meublé de tourisme.
De surcroît, ce classement meublé de tourisme permettra de prétendre à un abattement de 71% et donc une imposition limitée à 29% des recettes (cf. « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?‘)
A suivre.
Bonjour,
Quid d’une SCI soumise à l’IS et qui pratique la location meublée saisonnière?
Merci
M.J.
« …. Tous les autres, c’est à dire les exploitants qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) – sauf les LMNP de location saisonnière qui reçoivent plus de 23 000€ de recettes – restent redevables des prélèvements sociaux.
« … qui reçoivent plus de 23 000€ de recettes » . Ne serais pas plutôt: « … qui reçoivent MOINS de 23000€ » ???
Guillaume,
Quelques points d’ordre technique:
1 « seront affiliés au régime de sécurité sociale, et donc assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité en application de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale :
Les exploitants de location meublée longue durée qui sont qualifiés de LMP (Loueur en meublé professionnel) pour l’impôt sur le revenu (>23 000€ de recettes de location meublée ET des recettes de location meublée supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) »
En fait il s’agît de toutes les LM qui remplissent les conditions du 2 du IV de l’article 155 du CGI et non, uniquement, les « LM de longue durée ».
2 SARL de famille et associé majoritaire non gérant
Si cet associé majoritaire se comporte de telle manière qu’il prend des décisions de gestion (signature sur le compte bancaire par exemple) ce dernier sera considéré comme gérant de fait et assujetti aux cotisations des TNS s’il rempli par ailleurs les conditions d’assujettissement.
3 « Pour payer les cotisations sociales sur les plus-values professionnelles qui pourraient être dégagées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier par la SARL de famille, les critères sont identiques à ceux de la location meublée en entreprise individuelle ».
Merci de communiquer le texte ou le raisonnement qui abouti à cette affirmation (je pense que vous voulez dire les PV professionnelles au regard de la législation fiscale).
Si l’associé majoritaire n’est pas assujetti aux cotisations sociales sur ses revenus comment pourrait-il être assujetti sur les PV dégagées par la société?
Le tableau de synthèse I, en matière de PV, dont la source est la revue fiduciaire, va dans ce sens puisque seules les PV des LMP sont retenues dans l’assiette des cotisations.
4 Le tableau de synthèse 1, relatif aux PV, rappelle, conformément aux dispositions du 1° du IV de l’article 136-1 du Code de la SS que ces PVLT ne sont pas assujetties aux cotisations TNS, mais aux aux prélèvements sociaux.
On pourrait rappeler que ce texte n’est applicable si les conditions de l’article 151 septies sont réunies.
Bonjour,
Je partage l’étonnement de M. LAMBARD quant à la distinction d’assujetissement aux cotisations TNS, pour les associés de SARL de famille, entre le revenu d’une part et les plus-values d’autre part. Notamment sur ce passage :
« si c’est seul le gérant majoritaire semble assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité perçu via la SARL de famille, le critère d’assujettissement des plus-values aux cotisations sociales ne suit pas le même régime. »
Je n’ai pas cette lecture et cette pratique.
Le dossier de presse du PLFSS 2021 (qui a aligné les conditions d’assujetissements aux cotisations TNS des loueurs en meublé longue durée sur les critères fiscaux) indiquait :
« Un décret permettra de coordonner l’application des critères et préciser des points aujourd’hui non pris en compte :
– lorsque le bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, chacune de ces personnes doit déclarer le pourcentage de revenus correspondant aux parts qu’elle détient dans ce bien ;
– lorsque la location est effectuée par le biais d’une personne morale, par exemple par une société civile immobilière, il n’y a pas d’obligation d’affiliation. »
Hors ce fameux décret n’est toujours pas paru…
En attendant la parution du décret, c’est donc, pour moi, le régime de droit commun d’affiliation au régime TNS qui s’applique aux associés de SARL de famille ayant pour activité de la location meublée (seuls les gérants majoritaires sont affiliés TNS, les associés apporteurs de capitaux ne sont pas assujettis aux cotisations TNS, que ce soit pour les revenus ou pour les plus-values).
J’ai la même lecture
Je ne me retrouve pas tout a fait dans votre synthèse.
J’ai dépassé 23k€ une fois. Les revenus de LMNP sont minoritaires dans le foyer fiscal.
J »ai un expert comptable.
Les URSSAF utilisent le mode de calcul suivant :
abattement de 60% sur les loyers puis 49% de cotisations sur le reliquat. Soit environ 20% des loyers. EXTORSION.
J’ai fait classer les appartements. Les URSSAF utilisent depuis le mode de calcul suivant :
abattement de 93% sur les loyers puis 49% de cotisations sur le reliquat. Soit environ 3% des loyers.
J’ai appelé les URSSAF à 3 moments différents. Même résultat. Le seuil de déclenchement de 23k€ une fois dans votre vie. Ensuite on casque.
Oui, parce que vous êtes en location meublé saisonnière. Dans tous les cas, l’entrée dans la ssi est définitive.
merci pour votre réponse. je leur ai dit que c’était comme si une année, je payais sur la fortune et qu’ensuite, je continuais à payer sans entrer dans les critères… peine perdue bien sur.
La position de l’URSSAF et illégale et ne découle d’aucun texte législatif.
Bonjour Oliv,
De ce que je comprends des textes, dans le cas suivant :
* recette LMNP en courte durée > 23k€
* recette LMNP la cotisation est un % du bénéfice industrielle et commerciale.
Dans votre message vous dites que le montant de cotisations était calculé suivant un « abattement de 60% sur les loyers puis 49% de cotisations sur le reliquat » ???
Étiez-vous en LMNP régime réel ? ou au forfait ?
Merci de votre retour,
Bonjour Romi,
Je suis au réel avec expert comptable. J’ai bien questionné leur mode de calcul. Leur réponse est limpide : c’est comme ca….
Le calcul donné sur l’abattement est bien correct
Oliver
Merci Oliv.
J’étais parti sur un mode de calcul liée au BIC (comme évoqué dans l’article). Je vais devoir faire classer mes logements ou autre, car 20% des recettes juste pour les cotisations c’est délirant !
Bonjour,
Merci pour cet article détaillé.
J’ai une question autour de la réponse ministérielle Pelois qui prévoit que les loueurs saisonniers qui font appel à un service de conciergerie ne sont pas soumis aux cotisations car ce dernier l’est déjà. Pensez vous que cette disposition est applicable aux LMP qui passent par un gestionnaire et qui lui aussi paye déjà l’URSAFF. Je vous remercie.
Bonjour, je n’ai rien compris.
1) Si je fais de la location meublée saisonnière LMNP en entreprise individuelle au régime MicroBic (recettes < 72.600€), j'ai un abattement de 50% (ou 71% si classé) et je paye 17,2% de prélèvements sociaux + l'IR.
2) Si les recettes sont supérieures à 23.000€, il faut en plus que je paye de l'Urssaf, soit au "réel" sur le bénéfice comptable (votre calcul 31% à 46%) soit en "micro-social" (22,1% si non classé eg. Paris et 6,1% si classé) sur les recettes.
3) Si j'arrête mon activité meublée saisonnière MicroBic, il n'y a pas eu d'amortissement donc il ne devrait pas y avoir de plus-value imposables / cotisables ?
4) Question subsidiaire : ces paiements Urssaf vont'ils me permettre d'obtenir un supplément de retraite – j'ai déjà une retraite agirc-arrco ?
PS. j'ai bien noté un précédent post qui indiquait que ce n'était pas une bonne idée de prendre le régime "réel" pour la location saisonnière dès lors que l'on utilise également le bien pour son propre usage une partie du temps (résidence secondaire et résidence principale)
Mais si je passe par un service de conciergerie (agence professionnelle avec mandat de gestion) je n’ai plus à payer l’Urssaf
Réponse aux points 1 et 2 (régime micro BIC)
Si vous êtes soumis aux cotisations sociales des TNS vous acquitterez l’impôt sur le revenu sur les recettes après abattement (50% ou 71% selon le cas) mais pas les prélèvements sociaux de 17.20% qui sont dus en l’absence de cotisations TNS.
Réponse au point 3
Le principe est défini à l’article 50-0 du CGI:
« Les plus ou moins-values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la phrase précédente, les abattements mentionnés au cinquième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire ».
En pratique:
31 Sur l’application de l’article 50-0 d’une manière générale: l’immeuble utilisé pour la LM n’est pas affecté « par nature » à l’activité et ne devrait donc pas généré de PV.
32 Sur l’application à la LMNP: la PV de cession étant taxable dans la catégorie des PV privées, les cotisations sociales ne sont pas applicables à la PV de cession.
4 Pas de droits supplémentaires à la retraite pour les personnes qui ont fait valoir leurs droits dans quelque régime que se soit.
PS usage « mixte » du bien:
Le régime micro pose moins de difficulté mais vous êtes certain de payer de l’IR et des cotisations sociales ou des prélèvements sociaux).
Le régime du réel est plus complexe et nécessite de distinguer l’activité LMP de l’activité LMNP pour déterminer les modalité de la prise en compte de l’avantage en nature correspondant à l’usage personnel; par ailleurs la ventilation des charges pose des difficultés non résolues actuellement et les avis divergent.
A lui seul, cette question mériterait des développements significatifs.
Merci beaucoup de ces précisions
Bonjour Guillaume,
Comme je poste un commentaire sur votre site pour la première fois, j’en profite pour vous féliciter pour la qualité de celui-ci.
Je suis désolé de poser une question qui complique encore une sujet déjà abscons, avec le cas particulier d’une SARL de famille dont les parts sont démembrées entre parents et enfants. S’il n’y a pas de sujet sur les cotisations sociales pour les co-gérants qui se partagent l’usufruit qu’en sera-t-il du traitement social de la plus-value des nus-propriétaires?
Laurent
Excellente question… à laquelle je n’ai pas de réponse ;-(
Je vais creuser.
Guillaume
Quelques éléments de réponse…
La formulation de la question laisse supposer que la question concerne la plus-value de cession de l’immeuble détenue par la SARL et non la cession des parts sociales démembrées ; dans ce dernier cas, l’approche de la réponse serait différente.
La question nous ramène dans le « sac d’embrouille »(qui n’en finit pas de se remplir) des sociétés de personnes cher à Maurice COZIAN, même si son approche visait la fiscalité et non les cotisations sociales ; en matière de LM on a vu que les deux questions, fiscales et sociales, ne sont pas déconnectées.
Une autre remarque préliminaire relative à l’assujettissement des associés d’une SARL de famille en regard de la taxation des PV de cession de l’immeuble qui figure à l’actif de cette société : alors que l’associé majoritaire ou minoritaire n’est pas assujetti aux cotisations sociales sur ses revenus courants de LM (LMP ou LMNP), il est précisé que l’associé LMP est assujetti aux cotisations sociales sur la PV de cession de l’immeuble. Cela voudrait dire que, en présence d’un seul immeuble dans la SARL, lors de la cession de ce cet immeuble, l’associé LMP devrait s’inscrire auprès de l’organisme compétent pour acquitter des cotisations sociales. Il n’existe aucun texte, à ma connaissance, allant dans ce sens. Et en l’absence de texte quel raisonnement amène à cette conclusion ?
En fait, le contenu de ce blog est un résumé du FH 3904 du 02/09/2021 de la revue fiduciaire rédigé par deux personnes de la société PLPSOFT qui ne justifient pas plus leur position relative à l’application des cotisations sociales des associés non gérants « LMP » d’une SARL de famille. Il faudrait également préciser, pour ce qui concerne les LMP, que seule la PVCT serait imposable si l’on suit ce raisonnement, si les conditions de l’article 151 septies sont réunies. Quant aux éventuelles cotisations sociales évoquées, elles ne concerneraient pas la PVLT exclue de l’assiette des cotisations.
Le régime social découlant, en partie, du régime fiscal, il est nécessaire de commencer par analyser ce régime fiscal en matière de PV en cas de démembrement :
-Le principe défini à l’article 8 du CGI et interprété par la doctrine administrative BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 N°100 et suivants : « Compte tenu de la nature juridique de l’usufruit qui correspond à ce qui naît de la chose sans en altérer la substance (Code civil, art. 578), les droits dans les bénéfices conférés par la qualité d’usufruitier correspondent, en l’absence de convention régulière prévoyant une répartition particulière des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire, au bénéfice courant de l’exercice. Cette notion exclut donc les éléments exceptionnels et, notamment, les plus ou moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé » (N°110).
« Sauf convention contraire régulièrement conclue avec l’usufruitier, le nu-propriétaire supporte l’impôt à raison des résultats qui ne sont pas imposés au nom de l’usufruitier, c’est-à-dire, en pratique, à raison des résultats exceptionnels. Il est également fondé à prendre en compte une quote-part des déficits réalisés par la société correspondant à ses droits dès lors qu’en sa qualité d’associé, il est le seul à répondre des dettes de la société » (N°130).
-Répartition conventionnelle des résultats : « En cas de démembrement de la propriété des droits ou parts sociales, la répartition du résultat est établie en prenant en compte les droits financiers de l’usufruitier, qui correspondent en pratique au bénéfice courant de l’exploitation. Cette répartition peut également résulter d’une convention conclue avant la clôture de l’exercice entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ou d’un acte modifiant avant cette date les statuts ».
Nb : Les modalités de répartition peuvent également être insérées dans les statuts de la société, ce qui leur confère une plus grande pérennité mais aussi une certaine rigidité.
Il est donc nécessaire de lire les statuts afin de savoir s’ils ont dérogé au principe fixé à l’article 8 du CGI et, en l’absence dispositions particulières dans ces statuts de savoir si les US et les NP désirent changer les règles issues du principe de taxation.
– Régime de taxation de la PV du NP en l’absence de règles dérogatoires de taxation de la PV
* Si la SARL exerce une activité de LMP : la PV de cession de l’immeuble devrait être soumise aux règles des BIC (sans possibilité d’application des régimes d’exonération) et des PS sur les revenus du patrimoine.
*Si la SARL exerce une activité de LMNP : la PV de cession de l’immeuble sera soumise au régime des PV des particuliers et dans ce cas si l’on souhaite appliquer des règles dérogatoires conventionnelles cette convention devra être portée à la connaissance de l’administration avant la cession.
Le débat reste ouvert.
Bonjour Guillaume,
Votre blog est d’un grand secours pour ceux qui naviguent dans ce marigot complexe. Mais là je peine à avancer compte tenu que :
– J’ai été LMNP entre 2009 et 2018 en longue durée, au réel simplifié, avec un numéro Siret mais donc sans RC
– Je suis passée LMP de fait en 2018 (abrogation de la condition d’inscription au RC). Mes revenus locatifs excèdent donc 23000 € de revenus annuels et sont mon UNIQUE revenu. La sécurité sociale m’a été assurée par la cotisation PUMA, puis en 2021 par ??? … rien. Je dépends tout de même intégralement de mon activité pour la sécurité sociale jusqu’à ma retraite en septembre 2022.
– Je bute sur guichet-entreprises.fr pour enregistrer mon activité pour le volet social. Il ne s’agit pas d’une création, ni d’une modification, l’URSSAF me renvoie vers la CFE, qui me renvoie vers guichet-entreprises..
Bref, comment faut-il procéder pour s’inscrire au SSI et sur quel support, ne s’agissant ni d’une création ni d’une modification car je ne suis pas enregistrée nulle part. Faut-il s’inscrire au RCS ? Ca paraît bizarre de créer une entreprise qui exerce depuis 12 ans…
La cerise est que je dois revendre une grande partie de mes locatifs à la découpe après 5 ans d’activité LMP, en 2023. Je comprends que je serai tout de même assujettie aux cotisations sociales en redevenant LMNP avec quelques 15000 € de revenus annuels sur les locations conservées alors que je serai à la retraite donc couverte par la sécu…
Merci pour vos tuyaux en cette fin d’année qui va voir s’achever mes droits à la sécurité sociale.
Je pense ne pas être seule à galérer pour m’enregistrer à l’URSSAF en tant qu’ancienne LMNP puis LMP de fait…
Bien cordialement,
Je remercie Alain LAMBARD pour sa réponse.