Essayons dans cet article de clarifier le traitement social de l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée sous le statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel.

Un travail de fond important réalisé avec notre expert-comptable spécialisé en location meublée.

Quel loueur en meublé doit payer des cotisations sociales à l’URSSF ou qui doit payer des prélèvements sociaux ?

1- Lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre individuel (hors SARL de Famille).

Dans cette première situation, seront affiliés au régime de sécurité sociale, et donc assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité en application de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale :

  • Les exploitants de location meublée longue durée qui sont qualifiés de LMP (Loueur en meublé professionnel) pour l’impôt sur le revenu (>23 000€ de recettes de location meublée ET des recettes de location meublée supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ;
  • Les exploitants de location meublée saisonnière (c’est à dire qui loge des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) qui réalisent plus de 23000€ de recettes sur cette seule activité de location meublée saisonnière ;

Tous les autres, c’est à dire les exploitants qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) – sauf les LMNP de location saisonnière qui reçoivent plus de 23 000€ de recettes – restent redevables des prélèvements sociaux.

2- Lorsque l’activité de location meublée est exercée via une SARL de famille.

Dans l’état actuel de notre compréhension des textes, seul le gérant majoritaire est affilié à la sécurité sociale et devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF. Ainsi, il semble possible de ne pas payer des cotisations sociales sur le bénéfice d’exploitation pour l’associé majoritaire, non gérant, de la SARL de famille.

ATTENTION ! Les esprits les plus vifs y verront probablement une manière de contourner l’esprit de la loi car il semble dès lors possible de nommer un « gérant de paille » évitant ainsi à l’associé majoritaire, qui, dans les faits, exerce pleinement l’activité de gérant, de ne pas être affilié à la sécurité sociale sur ces revenus de location meublée.

En effet, une lecture littérale des textes semble indiquer qu’il pourrait être possible, pour l’associé de la SARL de famille, d’être fiscalement considéré comme LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sans devoir payer les cotisations sociales à l’URSSAF et rester taxé aux prélèvements sociaux.

Malheureusement, cette belle idée (frauduleuse) pourrait être sans grand intérêt. Car, si c’est seul le gérant majoritaire semble assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité perçu via la SARL de famille, le critère d’assujettissement des plus-values aux cotisations sociales ne suit pas le même régime.

Pour payer les cotisations sociales sur les plus-values professionnelles qui pourraient être dégagées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier par la SARL de famille, les critères sont identiques à ceux de la location meublée en entreprise individuelle.

Devront donc payer des cotisations sociales sur les plus-values professionnelles :

  • Les associés d’une SARL de famille exploitant une location meublée longue durée qui sont qualifiés de LMP (Loueur en meublé professionnel) pour l’impôt sur le revenu (quote part dans la SARL de famille représentant plus de 23 000€ de recettes de location meublée ET des recettes de location meublée supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ;
  • Les associés d’une SARL de famille exploitant une location meublée saisonnière (c’est à dire qui loge des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) dont la quote part dans la SARL de famille représente plus de 23000€ de recettes sur cette seule activité de location meublée saisonnière ;

Le statut de gérance de la SARL de famille n’a pas d’influence sur le paiement des cotisations sociales Vs prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles.

Tableau de synthèse 1 : Cotisations sociales sur les revenus et plus value de location meublée.

Cotisations sociales sur les revenus de location meublée

Mode d’exercice de l’activitéPersonne physique concernéeAssiette
En entreprise individuelleLoueur en meublé professionnel au sens de l’impôt sur le revenu ou réalisant plus de 23 000 € de recettes en location saisonnièreBIC (Bénéfice Industriel et Commercial)
En EURL, SARL de familleAssocié gérant majoritairePart du bénéfice du (des) gérant(s) majoritaire(s), qu’elle soit distribuée ou non et, le cas échéant, sur la rémunération allouée par la société
source : La revue fiduciaire

Cotisations sociales sur les plus-values professionnelles de location meublée.

Mode d’exercice de l’activitéPersonne physique concernéeAssiette
En entreprise individuelleLoueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenuRégime des plus-values professionnelles : plus-value court terme.
Les plus-values à long terme restent taxées aux prélèvements sociaux
En EURL, SARL de familleLoueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenuRégime des plus-values professionnelles : plus-value court terme
Les plus-values à long terme restent taxées aux prélèvements sociaux
source : La revue fiduciaire

Tableau de synthèse 2 : Les prélèvements sociaux sur les revenus et plus-value de location meublée

Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée.

Mode d’exercice de l’activitéPersonne physique concernéeAssietteTaux applicable
En entreprise individuelleLoueur en meublé non professionnel au sens de l’impôt sur le revenu et réalisant moins de 23 000 € de recettes en location saisonnière.BIC17,20 %
En EURL, SARL de familleAssocié non gérant majoritaireBIC17,20%
source : La revue fiduciaire

Les prélèvements sociaux sur les plus-value immobilier de location meublée

Mode d’exercice de l’activitéPersonne physique concernéeAssietteTaux applicable
En entreprise individuelleLoueur en meublé non professionnel (LMNP) au sens de l’impôt sur le revenuRégime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value brute après abattement pour durée de détention. Exonération totale après 30 ans de détention. 17,20 %
En EURL, SARL de familleAssocié loueur en meublé non professionnel (LMNP) au sens de l’impôt sur le revenu
– Le statut de gérant, majoritaire ou minoritaire n’a pas d’incidence –
Régime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value brute après abattement pour durée de détention. Exonération totale après 30 ans de détention. 17,20%
source : La revue fidiciaire

Taux des cotisations sociales sur les revenus et plus-value professionnelles de location meublée.

L’exploitant d’une location meublée affilié à la sécurité sociale des indépendants devra donc payer ses cotisations à l’urssaf, organisme collecteur des cotisations sociales.

Le taux des cotisations suivantes est variable et fonction du montant du bénéfices soumis à cotisations.

IMPORTANT : Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , Les cotisations sociales devront être payées pendant l’exploitation de l’immeuble sur le montant des bénéfices annuelsmais également, sur le montant des plus-values professionnelles à court terme lors de la revente de l’immeuble ou tout simplement à l’occasion de la cessation d’activité de location meublée, le décès de l’exploitant ou la donation de l’immeuble.

De surcroît, si les plus-values professionnelles à court terme ou à long terme peuvent prétendre à une exonération au titre de l’impôt sur le revenu en application des articles 151 septies et 151 septies B du code général des impôts. Ces exonérations ne s’appliqueront pas aux cotisations sociales.

En cas de revenu fiscal nul ou déficitaire, le montant des cotisations minimales s’élève, pour 2021, à 1 145 € :

Cotisations sociales SSI
CotisationAssietteTaux
Maladie – tranche 1Revenu professionnel inférieur à 16 454 € (40 % du PASS)Taux progressif : 0 à 3,17 %
Revenu professionnel compris entre 16 454 € et 45 250 € (40 à 110 % du PASS)Taux progressif : 3,17 % à 6,35 %
Revenu professionnel compris entre 45 250 € et 205 680 € (110 % du PASS et 5 PASS)6,35 %
Part de revenus supérieurs à 205 680 € (5 PASS)6,50 %
Maladie 2 (indemnités journalières)Revenu dans la limite de 205 680 € (5 PASS) avec minimum de 16 454 € (40 % du PASS)0,85 %
Retraite de baseRevenu dans la limite de 41 136 € (1 PASS) avec minimum de 4 731 € (11,50 % du PASS)17,75 %
Revenu au-delà de 41 136 € (1 PASS)0,60 %
Retraite complémentaire Artisans et commerçantsRevenu dans la limite de 38 493 €7,00 %
Revenu compris entre 38 493 € et 164 544 € (4 PASS)8,00 %
Invalidité – décèsRevenu dans la limite de 41 136 € (1 PASS) avec minimum de 4 731 € (11,50 % du PASS)1,30 %
Allocations familialesRevenu professionnel inférieur à 45 250 € (110 % du PASS)Taux nul
Revenu compris entre 45 250 € et 57 590 € (110 % et 140 % du PASS)Taux progressif : 0 à 3,10 %
Revenu professionnel supérieur à 57 590 € (140 % du PASS)3,10 %
CSG – CRDSRevenu professionnel + cotisations sociales obligatoires9,70 %
CFPSur la base de 41 136 € (1 PASS)0,25 % (0,34 % si conjoint collaborateur)
source : Ssi

Au total, ce seront entre 46% et 31% du bénéfices comptable de l’activité de location meublée qui devront être payés en cotisations sociales à l’URSSAF.

Le taux des cotisations sociales varie en fonction du bénéfice. Voici quelques simulation de calcul de cotisations sociales :

BénéficeCotisations socialesTaux de cotisation
4000208052,00%
6000276146,02%
8000359644,95%
10000443244,32%
12000526643,88%
14000610243,59%
16000693743,36%
18000782043,44%
20000872543,63%
22000964243,83%
240001056644,03%
260001150144,23%
280001244644,45%
300001340044,67%
320001436644,89%
340001533845,11%
360001632245,34%
380001731645,57%
400001833745,84%
500002218144,36%
600002626943,78%
800003235640,45%
1000003844338,44%
1200004452937,11%
1500005365935,77%
1800006479736,00%
2500007921831,69%

Une option pour le régime micro-social qui peut être attrayante pour meublés de tourisme classés. .

Les loueurs en meublé effectuant de la location de logement meublé de courte durée, de locaux d’habitation de tourisme classé, ou de la location de chambres d’hôtes peuvent opter pour le régime micro-social qui consiste en application d’un abattement forfaitaire sur le montant des recettes de location meublée.

Cette option, comme vous le constaterez dans le tableau ci-dessous est particulièrement attrayante pour les meublées de tourisme, c’est à dire les locations saisonnière qui bénéficie du classement par étoile en fonction de la qualité du logement proposé à la location saisonnière (Pour connaître la procédure d’octroi des « étoiles » et du classement en meublé de tourisme : Le classement des meublés de tourisme).

Voici le barème du régime micro-social :

Type de location meubléeAssietteTaux du micro-social
Locations de courte durée de meublés non classésRecettes22 % + 0,10 % de Contribution à la formation professionnelle (CFP)
Locations de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classésRecettes6 % + 0,10 % de CFP

Si le régime micro social apparaît comme peu attrayant, tant il peut sembler préférable de payer des cotisations sociales calculées sur un bénéfice comptable que sur les recettes, la réponse pourrait être différente pour les logements qui bénéficie d’un classement étoilé en meublé de tourisme.

De surcroît, ce classement meublé de tourisme permettra de prétendre à un abattement de 71% et donc une imposition limitée à 29% des recettes (cf. « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?‘)

A suivre.

Besoin de nos conseils ? Découvrez nos offres et services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

16 commentaires