Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?

Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) – « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) – , la recours à la SARL de famille est une solution régulièrement mise en avant. En effet, contrairement aux autres structures sociétaires, la SARL de famille permettra l’exercice d’une activité commerciale de location meublée, tout en autorisant une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entre les mains des associés (la SNC permet aussi cette semi-transparence fiscale, et c’est un sujet que nous aborderons dans un autre article).
En effet, la SARL de famille est une forme société qui trouve sa source dans l’article 239 bis AA du code général des impôts : « Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. »
Il est donc tout à fait possible d’exercer l’activité de location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), au sein d’une SARL de famille. La question est alors de s’interroger sur l’intérêt pour l’exploitant d’une location meublée de préférer l’exploitation en SARL de famille plutôt qu’en entreprise individuelle comme tel est le cas lorsque l’on fait de la location meublée en direct.
Ainsi, la structure sociétaire SARL de famille permettra l’exploitation d’une location meublée entre les membres d’une famille. Mais attention, l’option est ouverte uniquement aux sociétés formées entre « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité« . Cela signifie la société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Mais chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage ou un pacte civil de solidarité.
Ainsi répondent, par exemple, aux conditions requises les sociétés à responsabilité limitée formées :

• Entre époux ;
• Entre partenaires liés par un PACS ;
• Entre un père et un ou plusieurs enfants ;
• Entre un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires ;
• Entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires ;
• Entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
• Entre un beau-père et son gendre
• Entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux.
• Ps : Vous aurez noté que des cousins, concubins ou beaux-frères ne peuvent être associés dans une SARL de famille.

Il conviendra d’être particulièrement vigilant aux conséquences du divorce ou du décès de l’un des associés dont les héritiers ne seraient pas un membre de la famille. La conséquence serait alors immédiate : La SARL perdrait son statut de SARL de famille et c’est l’imposition à l’impôt sur les sociétés qui s’impose après l’imposition immédiate des bénéfices en cours et autres plus-values latentes en application des conséquences de la cessation d’activité.
 

Quel est l’intérêt de faire de la location meublée via une SARL de famille ?

Il est possible d’exercer l’activité de location meublée au sein d’une SARL de famille, mais est-ce vraiment intéressant ?
Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale ! Entre deux solutions, la plus complexe n’est pas toujours la plus pertinente, mais si elle est intellectuellement satisfaisante. La simplicité est même souvent gage d’une sérénité et d’une souplesse dont la valeur est trop souvent sous-estimée.
Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.
En effet, comme nous l’avons déjà analysé précédemment, la transmission d’une location meublée n’est pas un acte anodin et n’est pas aussi simple que la transmission d’un patrimoine immobilier loué nu.
Faire de la location meublée, c’est exploiter son patrimoine immobilier dans le cadre d’une entreprise individuelle dont l’actif est composé des biens immobiliers. Ainsi, la donation ou la succession sur les immeubles exploités en location meublée, a pour conséquence une sortie d’élément d’actif de l’entreprise individuelle et donc le risque d’une double imposition. En location meublée non professionnelle, ce risque de double imposition est évacué par une réponse ministérielle Frassa, mais il existe toujours en location meublée professionnelle (cf. pour approfondir le sujet : « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur »).
De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il a transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »).
Ainsi, en théorie, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
En revanche, et c’est là une limite importante, l’intérêt du recours à la SARL de famille n’est pas aussi déterminant lorsque le donateur des parts de la SARL de famille y exerce une profession, c’est à dire, la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité de location meublée (il apparaît alors que celui qui se contente de recevoir les loyers versés par une résidence service type EHPAD ou résidence de tourisme n’exercera pas une profession contrairement à celui qui exerce l’activité de location meublée saisonnière ou même résidence principale en direct).
En effet, dans une telle situation d’exercice d’une profession au sein de la SARL de famille, l’article 151 nonies du CGI, rétabli une double imposition lors de la donation / succession. La donation des parts sera le fait générateur :

• D’une plus-value professionnelle calculée sur l’augmentation de la valeur des parts entre la création de la SARL de famille (valeur nominale des parts de la SARL de famille lors de la création) et la valeur des parts retenue pour la donation ; Cette plus-value professionnelle pourra être exonérée en application de l’article 151 septies du CGI dès lors que les conditions seraient remplies, et notamment l’exercice professionnel de l’activité de location meublée pendant 5 années (cf »Quel impôt sur la plus-value de la location meublée en cas de décès du propriétaire exploitant ?« ).
• Des droits de mutation à titre gratuit (= DMTG = droit de succession ou de donation) calculés sur la valeur de la donation.

 
Pour finir, le recours à la SARL de famille est, sur ce point de vue, une solution envisageable pour le propriétaire de biens immobiliers exploités en location meublée par l’intermédiaire d’une résidence service tel un EHPAD, résidence de tourisme ou autre. Mais attention, cela ne supprime pas pour autant la problématique de la taxation aux droits de succession du compte courant d’associé comme nous l’avons d’ores et déjà développé pour la SCI (cf »SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« ).
En revanche, le loueur en meublé qui y exercerait une profession du fait d’une location meublée professionnelle (LMP) ou d’une location meublée non professionnelle (LMNP) en direct par exemple, puisque la donation ou succession serait le fait générateur d’une double imposition (plus-value professionnelle + droits de donation / succession) avec exonération possible pour les LMP en application de l’article 151 septies du CGI (mais attention aux cotisations sociales des indépendants sur les plus-values à court terme exonérées pour le seul calcul de l’impôt sur la plus-value professionnelle).
Vous noterez qu’il semble que ce n’est pas la caractère professionnel ou non professionnel qui permet de caractériser l’exercice d’une profession telle que présentée à l’article 151 nonies. En effet, l’article 151 nonies commence par ces mots « Lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société dont les bénéfices … » Ce texte ne semble pas réserver l’application de l’article 151 nonies à l’exercice d’une activité professionnelle principale.
Enfin, dans l’hypothèse de l’exercice non professionnel de l’activité de location meublée par l’associé de la SARL de famille, la cession à titre onéreux des parts de SARL de famille sera le fait générateur de la plus-value immobilière des particulières, selon le mécanisme classique d’abattement pour durée de détention (cf »Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).
 
 

Quels sont les inconvénients de l’exploitation d’une location meublée par l’interposition d’une SARL de famille ?

Au-delà des limites et inconvénients d’ores et déjà développés ci-avant, l’inconvénient majeur de l’interposition d’une SARL de famille tient dans l’affiliation obligatoire au régime de la sécurité sociale des indépendants du gérant majoritaire de la SARL de famille.
Que l’activité de location meublée soit exercée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), le gérant sera affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) alors même que l’exercice individuelle de l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) est soumis aux prélèvements sociaux (cf. pour les conditions et surtout les exceptions : « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« ).
Notez que le gérant majoritaire ou membre d’un collège de gérance majoritaire est concerné par cette affiliation à la sécurité sociale des indépendant.
 

Finalement, l’option SARL de famille est possible pour accueillir l’activité de location meublée mais la complexité incroyable qu’il en découlera ne sera-t-elle pas de nature à en détruire les quelques avantages ?