Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI), la recours à la SARL de famille est une solution régulièrement mise en avant. En effet, contrairement aux autres structures sociétaires, la SARL de famille permettra l’exercice d’une activité commerciale de location meublée, tout en autorisant une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entre les mains des associés (la SNC permet aussi cette semi-transparence fiscale, et c’est un sujet que nous aborderons dans un autre article).

En effet, la SARL de famille est une forme société qui trouve sa source dans l’article 239 bis AA du code général des impôts : « Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. »

Il est donc tout à fait possible d’exercer l’activité de location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), au sein d’une SARL de famille. La question est alors de s’interroger sur l’intérêt pour l’exploitant d’une location meublée de préférer l’exploitation en SARL de famille plutôt qu’en entreprise individuelle comme tel est le cas lorsque l’on fait de la location meublée en direct.

Ainsi, la structure sociétaire SARL de famille permettra l’exploitation d’une location meublée entre les membres d’une famille. Mais attention, l’option est ouverte uniquement aux sociétés formées entre « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité« . Cela signifie la société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Mais chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage ou un pacte civil de solidarité.

Ainsi répondent, par exemple, aux conditions requises les sociétés à responsabilité limitée formées :

  • Entre époux ;
  • Entre partenaires liés par un PACS ;
  • Entre un père et un ou plusieurs enfants ;
  • Entre un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires ;
  • Entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires ;
  • Entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
  • Entre un beau-père et son gendre
  • Entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux.
  • Ps : Vous aurez noté que des cousins, concubins ou beaux-frères ne peuvent être associés dans une SARL de famille.

Il conviendra d’être particulièrement vigilant aux conséquences du divorce ou du décès de l’un des associés dont les héritiers ne seraient pas un membre de la famille. La conséquence serait alors immédiate : La SARL perdrait son statut de SARL de famille et c’est l’imposition à l’impôt sur les sociétés qui s’impose après l’imposition immédiate des bénéfices en cours et autres plus-values latentes en application des conséquences de la cessation d’activité.

 

Quel est l’intérêt de faire de la location meublée via une SARL de famille ?

Il est possible d’exercer l’activité de location meublée au sein d’une SARL de famille, mais est ce vraiment intéressant ?

Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale ! Entre deux solutions, la plus complexe n’est pas toujours la plus pertinente, mais si elle est intellectuellement satisfaisante. La simplicité est même souvent gage d’une sérénité et d’une souplesse dont la valeur est trop souvent sous-estimée.

Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.

En effet, comme nous l’avons déjà analysé précédemment, la transmission d’une location meublée n’est pas un acte anodin et n’est pas aussi simple que la transmission d’un patrimoine immobilier loué nu.

Faire de la location meublée, c’est exploiter son patrimoine immobilier dans le cadre d’une entreprise individuelle dont l’actif est composé des biens immobiliers. Ainsi, la donation ou la succession sur les immeubles exploités en location meublée, à pour conséquence une sortie d’élément d’actif de l’entreprise individuelle et donc le risque d’une double imposition. En location meublée non professionnelle, ce risque de double imposition est évacué par une réponse ministérielle Frassa, mais il existe toujours en location meublée professionnelle (cf pour approfondir le sujet : « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur »).

De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il à transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »).

Ainsi, en théorie, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

En revanche, et c’est là une limite importante, l’intérêt du recours à la SARL de famille n’est pas aussi déterminant lorsque le donateur des parts de la SARL de famille y exerce une profession, c’est à dire, la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité de location meublée (il apparaît alors que celui qui se contente de recevoir les loyers versés par une résidence service type EHPAD ou résidence de tourisme n’exercera pas une profession contrairement à celui qui exerce l’activité de location meublée saisonnière ou même résidence principale en direct).

En effet, dans une telle situation d’exercice d’une profession au sein de la SARL de famille, l’article 151 nonies du CGI, rétabli une double imposition lors de la donation / succession. La donation des parts sera le fait générateur :

  • D’une plus-value professionnelle calculée sur l’augmentation de la valeur des parts entre la création de la SARL de famille (valeur nominale des parts de la SARL de famille lors de la création) et la valeur des parts retenue pour la donation ; Cette plus-value professionnelle pourra être exonérée en application de l’article 151 septies du CGI dès lors que les conditions seraient remplies, et notamment l’exercice professionnel de l’activité de location meublée pendant 5 années (cf »Quel impôt sur la plus-value de la location meublée en cas de décès du propriétaire exploitant ?« ).
  • Des droits de mutation à titre gratuit (= DMTG = droit de succession ou de donation) calculés sur la valeur de la donation.

 

Au final, le recours à la SARL de famille est, sur ce point de vue, une solution envisageable pour le propriétaire de biens immobiliers exploités en location meublée par l’intermédiaire d’une résidence service tel un EHPAD, résidence de tourisme ou autre. Mais attention, cela ne supprime pas pour autant la problématique de la taxation aux droits de succession du compte courant d’associé comme nous l’avons d’ores et déjà développé pour la SCI (cf »SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« ).

En revanche, le loueur en meublé qui y exercerait une profession du fait d’une location meublée professionnelle (LMP) ou d’une location meublée non professionnelle (LMNP) en direct par exemple, puisque la donation ou succession serait le fait générateur d’une double imposition (plus-value professionnelle + droits de donation / succession) avec exonération possible pour les LMP en application de l’article 151 septies du CGI (mais attention aux cotisations sociales des indépendants sur les plus-values à court terme exonérées pour le seul calcul de l’impôt sur la plus-value professionnelle).

Vous noterez qu’il semble que ce n’est pas la caractère professionnel ou non professionnel qui permet de caractériser l’exercice d’une profession telle que présentée à l’article 151 nonies. En effet, l’article 151 nonies commence par ces mots « Lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société dont les bénéfices … » Ce texte ne semble pas réserver l’application de l’article 151 nonies à l’exercice d’une activité professionnelle principale.

Enfin, dans l’hypothèse de l’exercice non professionnel de l’activité de location meublée par l’associé de la SARL de famille, la cession à titre onéreux des parts de SARL de famille sera le fait générateur de la plus-value immobilière des particulières, selon le mécanisme classique d’abattement pour durée de détention (cf »Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).

 

 

Quels sont les inconvénients de l’exploitation d’une location meublée par l’interposition d’une SARL de famille ?

Au delà des limites et inconvénients d’ores et déjà développés ci-avant, l’inconvénient majeur de l’interposition d’une SARL de famille tient dans l’affiliation obligatoire au régime de la sécurité sociale des indépendants du gérant majoritaire de la SARL de famille.

Que l’activité de location meublée soit exercée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), le gérant sera affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) alors même que l’exercice individuelle de l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) est soumis aux prélèvements sociaux (cf pour les conditions et surtout les exceptions : « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« ).

Notez que le gérant majoritaire ou membre d’un collège de gérance majoritaire est concerné par cette affiliation à la sécurité sociale des indépendant.

 

Au final, l’option SARL de famille est possible pour accueillir l’activité de location meublée mais la complexité incroyable qu’il en découlera ne sera t’elle pas de nature à en détruire les quelques avantages ?

 

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24 Comments

  1. Bonjour,

    Merci pour cet article fort intéressant et qui a été le fruit de ma réflexion en fin d’année dernière.
    J’ai finalement opté pour la SARL de famille (activité LMNP dans l’ancien donc BIC réel normal en franchise en base)
    A préciser que l’affiliation au RSI est certes obligatoire mais c’est la cotisation minimale qui s’applique soit environ 1000 € donc facilement « absorbable » dans le business plan du projet.
    Après oui effectivement, c’est très pénible à mettre en oeuvre et à gérer ensuite mais bon, on y arrive quand on est +/- du métier. Si c’est pas le cas, il faudra prévoir le coût aussi d’un comptable pour la sortie des comptes et clairement, la note s’alourdie et je pense qu’il faut effectivement se poser la question de savoir si le jeu en vaut la chandelle. (surcoût de 2 k€ / an environ * x années vs chiffrage des droits)

    Attention néanmoins à bien faire rédiger les statuts de la SARL par un notaire afin de pouvoir donner la nu propriété de vos parts dans de bonnes conditions.
    Si vous financez le projet à 100 ou 110 %, pensez à donner la nu propriété de vos parts immédiatement. Ainsi, les parts valent 0 et cela neutralise les droits de succession à votre décès.

    Il faut vraiment que j’achète votre livre Mr Guillaume FONTENEAU, vos articles sont très pertinent !

    • Merci pour ce retour d’expérience très intéressant.

      Si je comprends bien c’est la possibilité de démembrer les parts de la SARL de famille sans remettre en cause l’exploitation et les amortissements comptable sur la nue-propriété de l’immeuble qui est à l’origine de ce choix ?

      « Si vous financez le projet à 100 ou 110 %, pensez à donner la nu propriété de vos parts immédiatement. Ainsi, les parts valent 0 et cela neutralise les droits de succession à votre décès ». Comment comptez vous gérer la question du compte courant d’associé qui ne manquera pas d’être créé automatiquement au gré du remboursement du crédit ?

      • même s’il est vrai que l’amortissement réduit le bénéfice distribuable à l’usufruitier et donc le montant du compte courant d’associé.

      • le notaire nous a expliqué que nous pouvions utiliser le compte courant (sans pour autant dilapider le compte pour aller jouer au casino)
        Ces sommes viendront se déduire du quasi usufruit à notre décès
        Après on peux aussi réinvestir en utilisant les sommes en compte ou faire des travaux de rénovation par exemple
        Cordialement

    • Vous l’avez créée quand votre Sarl?

    • Vous pouvez dire d’où vous tenez le fait que vous ne payez que la cotisation minimale?
      Avec le texte s’il vous plaît.

      • Création en 2019 et je paye normalement que la cotisation minimale au RSI, c est obligatoire, impossible d y échapper à mon sens

        • Peut-être que j’ai mal compris vos propos.
          Ce que je voulais dire c’est que la cotisation minimale ne vaut que pour les deux premières années. Ensuite, votre cotisation est calculée sur votre bénéfice en tant que gérant majoritaire.

          • Oui mais je ne suis pas gérant majoritaire et je tire aucun revenus de mon activité d indépendant puisque je travaille à côté et cotise donc déjà au régime de SS
            En LMNP, je ne pense pas être en bénéfice avant une paire d’année

  2. Ce qui me gène le plus dans les montages avec SARL de famille, c’est qu’avec un résultat nul ou quasi-nul, il n’y a pas moyen de sortir la trésorerie faute de dividendes distribuables même si certains se risquent à créer des comptes courants négatifs au motif que « la société est à l’IR donc c’est neutre »…
    Donc la seule solution sécurisée est de rémunérer la gérance, mais on alors retombe sur les problématiques de cotisations sociales.
    Autant de difficultés qui n’existent pas en cas d’exercice en direct de l’activité.

    • +1 à Cédric pour la difficulté de sortir la trésorerie de la SARL.

      Comme Anthony l’a précisé, le principal intérêt que je vois à la création d’une SARL de famille pour de la location meublée concerne la transmission à moindre frais (transmission de la nue ou pleine propriété des parts lors de l’endettement maximum en début de vie) et de manière échelonnée pour profiter des abattements de donations (idem SCI en location nue)
      Alors qu’à ma connaissance on ne peut transmettre un bien en direct (nue ou pleine propriété) qu’en une seule fois et si la valeur dépasse de beaucoup les abattements, les DMTG risquent d’être élevés…

  3. Un gros inconvénient de la SARL de famille est, comme vous l’indiquez constitué par les « cotisations sociales des indépendants sur les plus-values à court terme exonérées pour le seul calcul de l’impôt sur la plus-value professionnelle ».

    C’est souvent sous-estimé (on ne calcule pas tous les impacts de la cession des biens à terme…) ou ignoré (il me semble même que ça n’existait pas avant une certaine réforme sur la présidence de FH, donc pas mal de SARL de famille ont du être créées de bonne foi en n’en tenant pas compte).

  4. Autre aspect à méditer : quid des cotisations au SSI du gérant majoritaire lorsqu’il prend sa retraite (et compte sur ses revenus de location meublée pour la financer…) ?

  5. le mecreant says:

    Gast c’est alambiqué tout ça… Et si tout simplement la SCI, loue a une société d’exploitation commerciale un immeuble nu, que la seconde mettra en location meublée ? ça donne quoi ?

    • Ca donne : pas d’amortissement possible, donc aucun intérêt.

      • le mecreant says:

        Ah oui bien sur, on amortis pas l’immeuble dans une SCI a l’IR. Mais on amortis les meubles et aménagements ainsi que les travaux dans une société commerciale, ce n’est pas sans intérêt non plus. Enfin c’est juste une idée comme ça, je n’ai pas trop creusé.

    • Ca donne : pas d’amortissement possible, donc aucun intérêt particulier à ce montage.

      • André Lapointe says:

        C est vrai mais les l amortissement est d’aucune utilité fiscale et serait même un fort désavantage à la revente par le calcul de la plus value sur un bien amorti
        La sci loue nu un bien qu elle finance par un prêt . La SAS exploite de bien en meublée.

        • Il me semble que vous n’avez pas bien compris certains aspects, liés aux amortissements et leur impact sur la fiscalité (même en dehors du meublé, par ex au sein d’une SCI IS, ça permet de différer pas mal l’imposition), et à la manière dont la plus-value est calculée pour un bien qui a été loué meublé (que ce soit comme LMNP ou comme LMP, en direct ou via une société transparente à l’IR).

          Avec votre mode de raisonnement (inexact) : mieux vaut louer nu, et en détenant les bien en direct, payer rubis sur l’ongle l’IR associé aux revenus fonciers chaque année, et évitez de se compliquer la vie (et de générer des charges) avec des meubles, et des structures juridiques (SAS, SCI).

          • le mecreant says:

            Merci de ne pas tirer de conclusion sur l’exactitude de mon raisonnement, dans la mesure ou vous ne connaissez ni mon contexte de réflexion, ni mes objectifs et ma stratégie patrimoniale. Il n’y a que des montages inadaptés a une situation particulière qui varie a l’infini avec la situation des uns et des autres et avec l’évolution du temps. Quand a ma compréhension des amortissements, depuis 40 ans que je pratique, même si je ne suis pas une lumière, j’ai a peu près compris … Toutefois, effectivement je suis moins pointu sur les plus values, qui dans mon contexte ne sont pas vraiment un souci majeur.

          • le mecreant says:

            « Avec votre mode de raisonnement (inexact) : mieux vaut louer nu, et en détenant les bien en direct, payer rubis sur l’ongle l’IR associé aux revenus fonciers chaque année, et évitez de se compliquer la vie (et de générer des charges) avec des meubles, et des structures juridiques (SAS, SCI). »
            Et au passage vous n’avez rien compris a ce que j’ai écrit.
            Toutefois, puis-je vous demander ou est l’intérêt de se compliquer la vie, de générer des charges, dans l’unique but de ne pas payer l’IR, si ces charges donc le différentiel d’impôt vont dans la poche de tiers ? Il y a une subtilité qui m’échappe.

  6. Bonjour,

    Que pensez-vous d’une SCI à l’IS dans ce genre de cas avec une stratégie de transmission des parts en nue-propriété ?

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Je ne sais pas, il faudrait analyser votre situation, même s’il est vrai que la sCI à l’IS est rarement une solution pertinente malgré un effet de mode indéniable.

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