La doctrine fiscale est limpide : « Une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du 2 de l’article 206 du CGI.

Toutefois, il est admis que les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l’impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Bref, une SCI qui réaliserait une activité de location meublée, même de manière occasionnelle, se verrait automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) perdant ainsi le bénéfice de la semi-transparence fiscale ; Sauf si cette activité de location meublée représente moins de 10% du chiffre d’affaires HT de la SCI.

C’est la raison pour laquelle, on a coutume d’affirmer que SCI et location meublée sont incompatibles. En effet, le passage à l’IS serait alors l’occasion d’une cessation d’activité, c’est à dire l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.

Comme nous vous le rappelons dans cet article « SCI : Quelles conséquences du passage à l’impôt sur les sociétés (IS) ?« . Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui passerait automatiquement à l’IS :

  • Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
  • La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf « SCI : le piège de la plus value immobilière.)

De surcroit, l’imposition à l’impôt sur les sociétés pourrait être une mauvaise nouvelle pour bon nombre d’associés de SCI pour qui l’imposition sur les sociétés n’est pas conforme aux objectifs patrimoniaux (notamment pour ceux qui logent leur résidence secondaire dans la SCI, ceux qui souhaitent recevoir personnellement les revenus générés par la location meublée, même occasionnelle ou qui envisagent de revendre, un jour, le bien immobilier détenu par la SCI).

 

Faire de la location meublée dans une résidence secondaire ou principale propriété d’une SCI !

C’est la situation la moins favorable en apparence : Faire de la location meublée, même occasionnelle, dans votre résidence secondaire ou principale logée dans une SCI.

Avoir une résidence principale ou secondaire dans sa SCI est une chose courante ; Ces deux biens immobiliers, dits de jouissance, sont rarement à l’origine d’un chiffre d’affaires puisque les statuts autorisent l’associé-gérant à occuper ces logements à titre gratuit.

C’est d’ailleurs ce statut d’occupation à titre gratuit qui permettra de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière au titre de la vente résidence principale. La rédaction d’un bail serait de nature à remettre en cause cette exonération de la plus-value immobilière et c’est alors la taxation de droit commun qui s’appliquerait (exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et exonération après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux comme nous vous le détaillons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ).

Ainsi, envisager la location meublée, même occasionnelle, d’une résidence principale ou secondaire logée dans un SCI serait immédiatement le signe d’un passage à l’IS : En l’absence de chiffre d’affaires du fait de l’occupation à titre gratuit, le seuil de tolérance de 10% serait immédiatement dépassé et le passage à l’IS automatique.

Néanmoins, il est « peut être«  (peut être = Je ne sais pas , il ne s’agit que d’une réflexion) possible de contourner cette difficulté en considérant que, dès lors que les meubles appartiennent à l’associé logé gratuitement par le SCI, ce n’est pas à la SCI de faire de la location meublée, mais à l’associé occupant à titre gratuit de faire de la sous-location meublée.

Peut on faire de la sous-location d’un logement mis à titre gratuit à la disposition de l’associé ? Pourquoi pas si les statuts ne l’interdisent pas.

Dans cette situation, c’est donc l’associé qui profite d’un logement mis à sa disposition gratuitement, qui fait de la location meublée occasionnelle. Dans cette hypothèse, la SCI n’exercerait pas une activité commerciale et ne devrait donc pas automatiquement relever de l’impôt sur les sociétés. (vous noterez la prudence du conditionnelle devant cette réflexion que je vous propose et qui mériterait d’être approfondie).

D’ailleurs, dès lors que la SCI n’est pas propriétaire des meubles, comment pourrait elle faire de la location meublée ?

Cette position pourrait se défendre par l’appui d’une réponse ministérielle FRASSA n° 23432 JO Sénat 09/03/2017 qui traite d’une situation proche (même si elle n’est pas tout à fait identique puisqu’il s’agit de la question de la sous-location meublée par un locataire bénéficiaire d’un bail de location nue ) :

« En application de l’article 34 du CGI et selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, les revenus provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent quant à eux de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par ailleurs, les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n’entrent pas non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent d’une manière générale de celle des bénéfices non-commerciaux. Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et relèvent alors de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Au cas particulier évoqué, il existe deux baux, l’un entre le propriétaire de l’immeuble et le locataire, dans le cadre d’une location nue, l’autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d’une sous-location meublée. Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents et, à ce titre, les bénéfices qu’ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d’imposition dont ils relèvent respectivement. Ainsi, dès lors que le contrat de bail porte sur un immeuble nu, les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, le fait que le bien fasse par ailleurs l’objet d’une sous-location en meublé par le locataire en titre étant sans incidence sur la catégorie de revenu dont relève le propriétaire. En revanche, le locataire principal qui, lui, donne en sous-location meublée le bien auprès d’une tierce personne, devra déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. »

 

A suivre…

 

ps : Encore une fois, il ne s’agit que d’une réflexion. Je ne sais pas la faisabilité d’un tel montage.

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32 Comments

  1. Bonjour à tous
    Pour suivre le débat

  2. Bonjour Guillaume,
    En soi c’est un schéma faisable, mais il faut bien le « sécuriser » à divers égards.
    Son principal défaut réside toutefois dans le fait que l’associé-exploitant ne bénéficiera pas de l’amortissement de l’immeuble (puisque, par hypothèse, il ne lui appartient pas en propre) ni de la déductibilité des intérêts d’emprunt liés à son acquisition notamment et plus largement l’ensemble des charges liées à la propriété. Pour autant, il pourrait bénéficier du micro dans le cas où il en respecterait le plafond et ne serait donc pas trop lourdement taxé pour autant…

    • Oui, c’est la raison pour laquelle, j’ai limité l’idée à la RP ou RS afin de réduire les conséquences du non amortissement.

      Pour le faire en activité principale (immobilier locatif en meuble mise à disposition gratuitement par la SCI), je serai en effet plus mesuré sur l’intérêt de la chose et là, suis pleinement d’accord avec l’idée de l’abus de droit pour fraude à la loi comme le précise Alain LAMBARD

      • Alain LAMBARD says:

        Et en cas d’application de majorations de 80%, les dispositions de l’article 1740 A bis s’appliqueraient au Conseil : amende 50% des revenus perçus en contrepartie de la prestation fournie avec un minimum de 10 000€.
        Une bonne solution pour l’Etat afin de réduire son déficit chronique…

  3. Alain LAMBARD says:

    Selon Maurice Cozian, « l’abus de droit, c’est le péché des surdoués de la fiscalité ».
    Selon Olivier FOUQUET (Conseiller d’Etat): « l’abus de droit, c’est quand le juge pense que l’on se paie sa tête » (formule à l’oral, non écrite…
    Je schéma proposé entrerais, à mon avis, dans la qualification de fraude à la loi:
    L64 du LPF: « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, .soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.
    Et encore plus facile avec le L64 A à compter de 2020…
    L’esprit de la réponse FRASSA ne concerne, à priori que, que des opérations réalisées entre personnes ayant des intérêts distincts.

  4. SCI et sous location meublée par l’associé occupant du bien immeuble à titre de RP;
    Pour ma part c’est ainsi que je pratique sur mes dossiers depuis de nombreuses années sans avoir rencontré de difficulté avec le fisc, mais je n’ai jamais eu de position officielle au sens du L 80B du LPF, ni de décision non équivoque en ce sens de sa part.

  5. en général les statuts prévoient dans l’objet « la mise à disposition des biens au profit de ses associés dans les conditions d’un usufruit »
    à ma connaissance pas de redressements dans les dossiers que j’ai vu passer.
    mais risqué tout de même

  6. ALAIN LAMBARD says:

    Et si l’administration attaquait sous l’angle de l’acte anormal de gestion?
    Une SCI est propriétaire de la RP ou de la RS de ses associés.
    Les statuts prévoient la mise à disposition gratuite de l’immeuble qui est la propriété de la SCI à ses associés.
    Ses associés louent, même ponctuellement, le bien dans le cadre d’une LM.
    Quid de l’acte anormal de gestion pour la SCI?
    Quel est l’intérêt économique pour la SCI d’un tel montage?
    Losque l’on met en place un montage faisant ,notamment, appel à une société, il me parait nécessaire de se poser la question : ce montage serait-il le même si je n’étais
    pas présent des deux côté?

    • Pas d’acte anormal de gestion en revenus fonciers ; c’est une notion propre aux BIC (même si elle a été étendue quasi-mutatis mutandis aux BNC mais en taisant son nom).

      Par contre, s’agissant de la potentielle contestation de l’intérêt économique de la société, nous sommes bien d’accord…

      • ALAIN LAMBARD says:

        C’est une notion générale (origine prétorienne) qui s’applique à tous les revenus. Je n’ai pas sous la main les références jurisprudentielles, mais je peux les trouver.

        • Alain LAMBARD says:

          En complément: voir les intéressantes concluions du rapporteur public Vincent DAUMAS, sous les arrêts plénières du CE 350 311 et 350 315 du 23/12/2013 qui traitaient d’une question de BNC.
          Vincent DAUMAS rappelle, sur la base de l’article 12 du CGI que tous les revenus sont potentiellement concernés par cette notion et aborde la question de l’acte anormal de gestion revenus par revenus.
          En ce qui concerne les revenus fonciers (extraits):
          Enfin, le cas des revenus fonciers est particulièrement intéressant. Pour cette catégorie de revenus, le législateur est intervenu, dans une certaine mesure, pour préciser les règles applicables. Il a ainsi prévu que les revenus des locaux d’habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance sont exonérés d’IR. En revanche, tous les autres immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance sont réputés, en vertu de l’article 30, dégager un revenu égal au « montant du loyer qu’ils pourraient produire s’ils étaient donnés en location ».
          Les arrêts cités date de 1939,1943, 1980 et 1990.

        • Je veux bien si cela ne vous dérange pas.
          Si l’objet social prévoit bien la mise à disposition gratuite, et que celle-ci est régulièrement formalisée par un commodat par exemple, il n’y a aucune renonciation fautive à recettes et donc aucun acte anormal de gestion ou assimilé à caractériser.
          Encore une fois, je parle bien des SCI à l’IR et non à l’IS.
          Pour autant, il y aura toujours un réel risque d’abus de droit et surtout à compter de l’année prochaine comme vous le souligniez justement.

          • Sauf que le commodat ne serait il pas à l’origine d’une impossible sous-location ? Il me semblait qu’il n’était pas possible de sous-louer l’objet du commodat (je ne retrouve plus l’article)

          • Alain LAMBARD says:

            Supposons que vous fassiez le prêt d’un appartement à un ami (peu importe le cadre juridique de ce prêt).
            Quelques temps après vous constatez que cet ami pratique une LM dans cet appartement.
            Pensez-vous que cette situation est « normale »?
            En appliquant ce raisonnement à la SCI (voir l’exemple ci-dessus) je pense que l’acte anormal de gestion (AAG) est consommé.
            L’AAG repose, dans la grande majorité des situations, sur un manque à gagner économique; c’est sur ce manque à gagner économique que sera fondé l’AAG.
            L’AAG serait un moindre mal par rapport à l’abus de droit…

            • Je vous réponds avec bien du retard…
              Dans votre exemple, si je prévois lors du prêt que cet ami pourra faire une LM dans l’appartement que je lui prête, que voulez-vous lui ou me reprocher ?
              Lui déploiera une activité au moyen d’un bien qui n’est pas le sien, et encourra donc le risque de ne pouvoir la pérenniser si je cesse de lui prêter (outre le fait que, encore une fois, il ne pourra pas bénéficier de l’amortissement du bien pour le calcul de son résultat faute d’en être justement propriétaire ; fiscalement, pas plus que, comme indiqué, les intérêts d’emprunt ni aucune charge liée à la propriété, on n’est pas non plus sur l’optimisation fiscale de l’année !).
              Et moi je ne réalise aucune activité mais peut-on me le reprocher ? Pour une renonciation à rémunération il faut, il me semble, une prestation sous-jacente. Ici cette prestation serait la mise à disposition du bien social. Or, cette même mise à disposition à titre gratuit sans que le bénéficiaire ne déploie d’activité ne poserait, sous condition, aucun problème. La question est donc de savoir pourquoi ce schéma avec un bénéficiaire qui déploie une activité économique poserait problème. Admettons que je conserve cet immeuble en propre et le mette à disposition gratuite d’une société dont je suis associé unique et qui l’exploitera, ou bien que je l’exploite personnellement en meublé sans l’affecter à l’actif de mon activité : personne ne me reprochera la gratuité de cette mise à disposition. Rien ne justifie de modifier l’analyse dans le cas où cette mise à disposition se ferait via une SCI. A mon sens, c’est surtout sur l’absence de fictivité de la SCI qu’il faut travailler, ainsi que sur le bienfondé de cette structuration.

              • ALAIN LAMBARD says:

                Ce schéma qui consiste à prêter (mise à disposition à titre gratuit) d’un local dans lequel il est exercé une activité commerciale est constitutif d’un AAG. L’AAG est applicable aux revenus fonciers (voir ci-dessus).
                Pour la dichotomie entre locations de meubles et location d’immeubles voir l’arrêt de la CAA de Marseille publié ce matin.

                • Je vous trouve bien péremptoire sur cette notion d’AAG.
                  Comment articulez-vous cette théorie avec notamment les professionnels libéraux qui occupent gratuitement (i.e. sans loyer ni affectation à leur actif pro) des locaux leur appartenant pour y exercer leur profession ? Commettent-ils tous des AAG à titre « perso » ?

                  • Alain LAMBARD says:

                    Je tirais les conséquences des différents arrêts rappelés dans mon commentaire du 2019/09/12 en matière, notamment de revenus fonciers. Je ne pense pas que le caractère gratuit du contrat (commodat ou autre) ait une quelconque influence sur les conséquences fiscales que pourrait en tirer l’administration fiscale compte tenu de l’approche de la jurisprudence citée plus haut. Ensuite, lors d’un éventuel contentieux il est peut-être possible de développer des arguments contraires… Je pense, cependant, que les arrêts du CE, tant en matière de BIC que de BNC, qui reconnaissent cette fictivité juridique du bail à soi-même pourrait également être avancé par l’administration pour justifier de cet AAG.

  7. En sus du point de vue fiscal, et plus grave à mon sens une société civile ayant une activité commerciale sera requalifiée en société crée de fait, donc soumise au régime des sociétés en participation qui relève des SNC donc les associés deviennent responsables indéfiniment et solidairement du passif social !

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pas exactement :
      La LM est une activé civile: peu importe la qualification fiscale visée au 5bis de l’article 35 d CGI qui fait enter la LM dans la catégorie des BIC.
      Il en serait autrement si la SCI faisait des actes de commerces définis aux article 110-1 à 110-4 du Code de commerce

  8. la RM Frassa n’a pas été reprise dans la correction du Bofip un mois plus tard, donc elle est bottée en touche et n’a plus lieu d’pêtre citée.
    De plus, si on se réfere à l’art 260D du CGI qui dit qu’en matiere de TVA, les locations de locaux nus ou meublés dont la destination finale ets le meublé, sont toujours considérées comme fourniture de logement meublés. Je vois mal comment on aurait un traitement fiscal pour la tva et un autre pour l’impot, la règle est donc transposable.
    Le dernier type de location détermine la fiscalité pour l’ensemble de la chaîne de location.
    Une des solution (non validée à ce jour, mais pas invalidée non plus…) serait de faire un bail nu pour le local, et coinjointement, un autre contrat avec avec une sarl, pour la location de mobilier, ou bien, un commodat ou convention de prêt de meubles…. Mais on est quand même au raz du raz du bord de la limite…

  9. Brainstorming says:

    Avec l’augmentation des locations meublées ponctuelles, il est incroyable que l’administration fiscale ne se prononce pas clairement sur le sujet. La question est pourtant simple : l’occupant d’une SCI (à titre gracieux) peut-il sous louer en son nom personnel tout ou partie de la surface en LM, sachant qu’il a équipé le bien avec ses deniers personnels. Et si oui, dans quelle case déclarer ces revenus.
    Bercy, si nous écoutes… Merci !

  10. ALAIN LAMBARD says:

    CAA MARSEILLE 11 07 2019 17MA03135.
    Doit être regardée comme se livrant à l’exploitation commerciale d’une résidence de tourisme au sens de l’article 34 du CGI une SCI qui a acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence donnée à bail commercial à une SARL. À cet égard, il importe peu que l’ensemble des équipements garnissant la résidence ne figurent pas à l’actif de la SCI dès lors que les écritures comptables ne valent pas transmission de titre propriété à l’issue du bail commercial. La SCI ne peut en outre utilement se prévaloir des dispositions de l’article 2276 du Code civil selon lesquelles en fait de meubles la possession vaut titres.Par suite, la SCI qui exerce une activité de location meublée relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux doit être soumise à l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206, 2 du CGI
    Cet arrêt va dans le même sens que lui du CE du 10 07 1985 N°40789.
    En 2001 la CAA de NANTES avait statué dans un sens contraire (le location ne présente pas un caractère commercial…) si:
    Les meubles appartiennent à un tiers non associé de la SCI,
    La SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles…

  11. Si je peux me permettre, l’arrêt de la CAA de Marseille concernait le cas d’une SCI qui louait meublé mais tentait de faire valoir que les meubles n’étaient pas les siens.
    L’arrêt de 1985 (que je n’ai pas réussi à retrouver) semble concerner une hypothèse similaire.
    L’arrêt de la CAA de Nantes (n° 98NT01870 du 14.11.2001) concerne pour sa part une SCI louant des locaux nus et dont les meubles le garnissant sont mis à disposition par un tiers sans qu’un gain ne soit retiré de cette mise à disposition. Bien qu’on ne soit donc pas à proprement parler sur un jugement contraire, on touche cependant ici une hypothèse plus glissante car ce même schéma de dissociation de location nue des locaux, d’une part, et des meubles, d’autre part, par deux sociétés appartenant au même associé a déjà pu être requalifié comme étant fictif (CE 16.05.1990 n° 68584CE).
    Dans le cas traité, il me semble que la différence avec ce qui précède résulte justement du fait qu’il n’y a pas de mise en location par la SCI : on ne peut donc pas transposer ces arrêts qui redonnent à de telles locations leur véritable caractère meublé.

    • Alain LAMBARD says:

      Cédric,
      Je ne confondais pas les deux situations; je rappelais simplement le commentaire que je venais de faire sur une autre situation proposée qui aurait prévu cette dichotomie entre location de meubles et immeubles.
      Ci-joint pour info, l’arrêt de 1985:
      I. Les sociétés civiles se livrant à une activité de loueur en meublé sont passibles de l’impôt sur les sociétés.
      II. Preuve
      1° Il appartient à l’administration d’établir qu’une société civile se livre à une activité de loueur en meublé.
      2° La preuve que le contribuable exerce une activité de loueur en meublé, est apportée par l’administration qui se fonde sur les correspondances et déclarations de l’intéressé relatives à la TVA. Le contribuable ne démontre pas qu’il aurait commis à cet égard une erreur, en produisant un constat d’huissier et des attestations établies plusieurs années après les exercices vérifiés.
      III.BIC. La circonstance que les meubles garnissant des appartements loués par une société civile à des tiers, appartiennent à un associé et non à la société elle-même, ne prive pas les locations consenties de leur caractère de locations en meublé.
      (CE 10 juillet 1985, n° 40789, 9e et 8e sous-sections.)
      (Extraits)
      MM. de Bresson, Prés. — Teissier du Cros, Rapp. — Racine, Comm. du Gouv.
      Considérant qu’à la suite de la vérification de la comptabilité de la « société civile immobilière D », effectuée en 1976 et ayant porté sur les exercices clos les 31 décembre des années 1972, 1973, 1974 et 1975, l’administration, se fondant sur ce que cette société civile exerçait l’activité de loueur en meublé et n’avait souscrit aucune déclaration de ses résultats, a, en application des dispositions des articles 34, 206-2 et 223-1 du CGI, assujetti ladite société civile, par voie de taxation d’office, à l’impôt sur les sociétés au titre des années 1972, 1974 et 1975, à l’imposition forfaitaire annuelle au titre des années 1973, 1974 et 1975 et à la contribution exceptionnelle à la charge des sociétés au titre de l’année 1974 ; que l’administration a en outre, sur le fondement des dispositions des articles 117 et 197-IV du même code, imposé les bénéfices évalués d’office, egardés comme des bénéfices distribués à défaut, pour la société civile, d’avoir désigné les bénéficiaires de ces distributions, à l’impôt sur le revenu au titre des années 1972, 1974 et 1975 ;
      Sur le principe de l’imposition à l’impôt sur les sociétés :
      Considérant qu’en vertu de l’article 206-2 du CGI, sont passibles de l’impôt sur les sociétés les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 de ce code ; que le fait de donner habituellement en location des locaux garnis de meubles meublants constitue l’exercice d’une profession commerciale au sens de l’article 34 du même code ; que, par suite, les sociétés civiles ayant une activité de cette nature doivent être assujetties de ce chef à l’impôt sur les sociétés ;
      Considérant que, pour assujettir la « société civile immobilière D » à l’impôt sur les sociétés, l’administration s’est fondée sur deux correspondances de ladite société civile relatives à son imposition à la TVA, en date des 24 janvier 1973 et 9 juin 1975, dans lesquelles celle-ci reconnaissait expressément que ceux des appartements qui n’étaient ni occupés par ses associés, ni loués à une administration, étaient loués en meublé à des particuliers ; que pour dénier toute portée à ces correspondances et aux déclarations qu’elle a souscrites en matière de TVA, la société requérante produit des attestations délivrées par les anciens locataires en 1979 et un constat d’huissier établi en 1978 desquels il ressort que les appartements auraient été loués nus ; qu’elle soutient, en outre, qu’elle n’était propriétaire que de l’immeuble, à l’exclusion de tous meubles ;
      Considérant que le constat d’huissier et les attestations produites, dont il ressort, d’ailleurs, que l’un au moins des appartements loués était garni de meubles appartenant à l’un des associés, et qui sont postérieurs de plusieurs années aux exercices vérifiés, ne sauraient prévaloir, dans les circonstances de l’affaire, sur les mentions des correspondances ci-dessus, contemporaines desdits exercices, par lesquelles la société civile avait reconnu son activité de location en meublé ; que la circonstance que la société requérante n’aurait pas été elle-même propriétaire des meubles garnissant les appartements loués ne saurait priver les locations consenties du caractère de locations en meublé, dès lors qu’il n’est ni établi, ni même allégué, que cette société n’aurait pas participé aux profits d’une telle location ; que, par suite, et alors même que les produits des locations consenties n’auraient été que de 25 750 F en 1972, 43 237 F en 1973, 44 660 F en 1974 et 47 644 F en 1975, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration l’a assujettie, sur le fondement des dispositions susmentionnées du 2 de l’article 206 du CGI, à l’impôt sur les sociétés ;
      Considérant que, de tout ce qui précède, il résulte que la « société civile immobilière D » n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort, en ce qui concerne les droits en principal, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de P a rejeté sa demande en décharge des impositions contestées ;
      Décide : Rejet de la requête.
      Observations
      III. Selon le commissaire du Gouvernement, M. Racine, il s’agit d’une présomption de location meublée qui n’est écartée que si le bailleur établit qu’il a renoncé à tirer tout profit de la présence de meubles : cf. CE 25 octobre 1937, n° 44.120 (Rép. Geoffroy, CR 18 mai 1955, p. 1640, n° 5.885).

      • Au temps pour moi, je n’avais pas compris qu’il s’agissait d’une réponse à un autre commentaire.
        Et merci pour l’extrait de l’arrêt de 1985 ! (pour ma part je préfère de loin reprendre les faits des arrêts que de me contenter des seuls portées rapportées par l’administration fiscales au Bofip et/ou reprises par de nombreux articles à droite à gauche…)

  12. Au final, quid de la sous location en lm (RBNB / booking) par un associé de la sci qui aurait meublé à ses frais un bien dont il a la jouissance gracieusement. Si le règlement interieur de la sci le permet, la SCI peut elle être inquiétée (assujettissement impot société) même si le locataire a dument déclaré la sous location sur sa déclaration personnelle, ?
    Merci

    • ALAIN LAMBARD says:

      Sur la base des trois arrêts (1985, 2001 et 2019) cités le 8/01, cette situation me parait risquée (assujettissement à l’IS) pour la SCI.

  13. Merci pour cette réponse. Il est regrettable que le législateur laisse toujours des zones d’ombres qui peuvent aboutir à des contentieux qui se terminent rarement en faveur du contribuable. Et ce n’est pas en 2020 que cela va changer avec un flou supplémentaire concernant l’abus de droit.

  14. Ce blog, ses sujets, et son simulateur
    (https://www.leblogpatrimoine.com/impot/la-sci-a-limpot-sur-les-societes-is-analyse-et-details-de-cette-opportunite-fiscale.html)
    sont très instructifs. Merci à l’auteur et aux contributeurs des forums !

    Une piste ne me semble pas avoir été abordée complètement :
    Quid d’une SCI qui louerait un logement nu à l’année à une SARL, détenue par un tiers sans lien juridique avec la SCI, qui sous-louerait occasionnellement avec ses propres meubles afin d’équilibrer son résultat ? (loyers perçus – loyers versés – charges – investissement mobilier – frais de gestion)

  15. ALAIN LAMBARD says:

    Tout d’abord, à supposer que cette opération ne rendrait pas la SCI soumise à l’IS, je ne vois pas l’intérêt d’être soumis aux revenus fonciers.
    Cette situation a été traitée à plusieurs reprises par la jurisprudence:
    « La circonstance que les meubles garnissant des appartements loués par une société civile à des tiers, appartiennent à un associé et non à la société elle-même, ne prive pas les locations consenties de leur caractère de locations en meublé ». CE 10 juillet 1985, n° 40789, 9e et 8e sous-sections.
    « Ne présente pas un caractère commercial la location de locaux d’habitation dont certains sont garnis de meubles, dès lors que les meubles n’appartiennent pas au bailleur mais à un tiers qui les met à la disposition des locataires par contrat distinct et que le bailleur ne retire aucun profit de la présence des meubles, les logements étant loués au même prix qu’ils soient vides ou meublés. » CAA Nantes 14 novembre 2001 n° 98-1870, 1e ch., SCI du Domaine de Beaurepaire.
    « Doit être regardée comme se livrant à l’exploitation commerciale d’une résidence de tourisme au sens de l’article 34 du CGI une SCI qui a acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence donnée à bail commercial à une SARL. À cet égard, il importe peu que l’ensemble des équipements garnissant la résidence ne figurent pas à l’actif de la SCI dès lors que les écritures comptables ne valent pas transmission de titre propriété à l’issue du bail commercial. La SCI ne peut en outre utilement se prévaloir des dispositions de l’article 2276 du Code civil selon lesquelles en fait de meubles la possession vaut titres. » CAA Marseille 11-7-2019 n° 17MA03135
    Le risque de taxation à l’IS me semble significatif, notamment du fait de l’objectif annoncé.

    • Merci pour votre prompte réponse.
      Il me semble qu’être soumis à l’impôt sur les revenus fonciers n’a d’intérêt que les revenus, même diminués qu’il suppose ?

      Dans la première situation exposée, il est dit
      « les meubles garnissant des appartements loués par une société civile à des tiers, appartiennent à un associé »
      Ce n’est pas le cas de ma proposition.

      La seconde situation correspond à ma proposition et semble la valider.
      Si je reformule en utilisant les mêmes termes que la situation :
      Les meubles n’appartiennent pas au bailleur mais à un tiers (hors associés, sarl ou pas) qui les met à la disposition des locataires par contrat distinct et le bailleur ne retire aucun profit de la présence des meubles, les logements étant loués au même prix qu’ils soient vides ou meublés. Dans ce cas la location de locaux d’habitation (dont certains sont garnis de meubles) ne présente pas un caractère commercial.

      Dans la troisième situation, le jugement dit :
      « La SCI ayant acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence a été considérée par l’administration fiscale comme se livrant à une activité de location d’immeubles en meublé ressortissant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soumise à l’impôt sur les sociétés en application des dispositions de l’article 206-2 du code général des impôts. »
      Ce n’est pas non plus le cas de ma proposition.

      Mais bien entendu, méfiance est mère de sûreté.

      Notamment si on considère le mobilier qui peut avoir été dissocié du bien immobilier au jour de l’achat par la SCI, afin de réduire les frais.

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