Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à la location meublée ou du moins à avoir bien compris que la location meublée était une des solutions particulièrement efficace pour réduire l’imposition très élevée de vos revenus locatifs, et les craintes autour d’une prochaine modification du régime fiscal de la location meublée ne semble pas rédhibitoire comme vous pourrez le constater à la fin de l’article.
Malheureusement, et c’est la même chose à chaque fois que l’investisseur croit trouver l’opportunité de réduire ses impôts, nous constatons de nombreux abus qui pourrait rapidement devenir source d’une requalification fiscale de l’activité de location meublée, notamment pour son caractère fictif. Pour ne pas tomber dans ce piège, je ne peux que vous encourager à acheter notre dernier livre « Investir dans l’immobilier« .
 

Le passage de la location nue à la location meublée est simple, mais il est préférable de la faire à l’occasion de la rupture d’un bail et non en cours de bail en se contentant de racheter les meubles de son locataire.

Certains investisseurs ont bien compris l’intérêt de la location meublée.
Ainsi, pour ne pas perdre de temps, certains se contentent, en cours de bail de location nue, de proposer un bail de location meublée au locataire en place, puis de lui racheter ses meubles pour pouvoir justifier le caractère meublé de la location.
Pour passer en location nue, il convient de signer un nouveau bail avec un locataire, et donc de rompre le bail d’habitation précédent. Malheureusement, il n’est pas possible de rompre un bail sans respecter un formalisme rigoureux.
A ce titre, il existe trois raisons pour mettre fin à un bail :

  • Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement ;
  • Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche, en tant que résidence principale ;
  • Le propriétaire peut donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

 
Comme vous pouvez le constater, il n’est pas possible de mettre fin à un bail à usage d’habitation par plaisir, à n’importe quel moment, juste pour passer en location meublée. Bien évidemment, vous pourriez envisager de demander au locataire de demander la rupture du contrat de bail, plus simple et moins contraint.
Néanmoins, au delà de ce premier point de vigilance, l’opération qui consisterait à racheter les meubles de son locataire actuel puis de les lui louer est évidemment source d’un redressement certain pour abus de droit : Il est évident qu’il s’agit d’un opération dont la motivation est uniquement fiscale ! (surtout si le propriétaire accepte une baisse de loyer pour que son locataire accepte de perdre la propriété de ses meubles, cuillère, fourchette, et couette).
Bref, c’est une très mauvaise idée ! Oubliez et attendez la fin du bail en cours pour passer votre appartement en location meublée à l’occasion de l’arrivée d’un nouveau locataire. 
 

Pour passer en location meublée, il faut meubler l’appartement ou la maison en respectant une liste exhaustive.

Le second motif de redressement fiscal concerne la liste des meubles proposés au locataire. Malheureusement, il ne s’agit pas de se contenter de deux chaises et une table.
Dans l’esprit de la loi ALUR qui reprend une jurisprudence constante, le logement doit être intégralement meublé afin que le locataire puisse y habiter en apportant seulement ses effets personnels.
Une liste exhaustive a même été dressée par la loi (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? ») :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ; Définition Larousse de literie « Tout ce qui concerne l’équipement d’un lit (sommier, matelas, oreiller, couverture, drap, etc.). »
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 
Si votre logement ne comporte l’intégralité de ces meubles, vous ne pourrez prétendre effectuer une location meublée et serez donc imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Vous devrez prouver fournir l’intégralité de ces meubles y compris les draps, les oreillers, l’aspirateur, le balai, les chiffons et l’eau de javel ! (ps : N’oubliez pas les « s » dans la liste)
 
Comme vous pouvez le constater, l’activité de location meublée est une activité particulière qui n’est pas comparable à l’activité de location nue !
L’activité n’est pas la même et c’est le fondement même de cette imposition différente qui ne peut être comparée à la location nue (cf « Pourquoi la fusion « location meublée » et « location nue » n’est pas réaliste ? Quelle pourrait être la vraie réforme ? »).

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