Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à la location meublée ou du moins à avoir bien compris que la location meublée était une des solutions particulièrement efficace pour réduire l’imposition très élevée de vos revenus locatifs, et les craintes autour d’une prochaine modification du régime fiscal de la location meublée ne semble pas rédhibitoire comme vous pourrez le constater à la fin de l’article.

Malheureusement, et c’est la même chose à chaque fois que l’investisseur croit trouver l’opportunité de réduire ses impôts, nous constatons de nombreux abus qui pourrait rapidement devenir source d’une requalification fiscale de l’activité de location meublée, notamment pour son caractère fictif. Pour ne pas tomber dans ce piège, je ne peux que vous encourager à acheter notre dernier livre « Investir dans l’immobilier« .

Nouveau ! Découvrez notre nouveau livre « Succession«  dans lequel nous vous livrons tous nos conseils et stratégies pour régler votre succession et réduire les droits de succession.

 

Et toujours nos bestsellers « Assurance vie et gestion de patrimoine » et « Investir dans l’immobilier« 

 

Le passage de la location nue à la location meublée est simple, mais il est préférable de la faire à l’occasion de la rupture d’un bail et non en cours de bail en se contentant de racheter les meubles de son locataire.

Certains investisseurs ont bien compris l’intérêt de la location meublée.

Ainsi, pour ne pas perdre de temps, certains se contentent, en cours de bail de location nue, de proposer un bail de location meublée au locataire en place, puis de lui racheter ses meubles pour pouvoir justifier le caractère meublé de la location.

Pour passer en location nue, il convient de signer un nouveau bail avec un locataire, et donc de rompre le bail d’habitation précédent. Malheureusement, il n’est pas possible de rompre un bail sans respecter un formalisme rigoureux.

A ce titre, il existe trois raisons pour mettre fin à un bail :

  • Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement ;
  • Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche, en tant que résidence principale ;
  • Le propriétaire peut donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

 

Comme vous pouvez le constater, il n’est pas possible de mettre fin à un bail à usage d’habitation par plaisir, à n’importe quel moment, juste pour passer en location meublée. Bien évidemment, vous pourriez envisager de demander au locataire de demander la rupture du contrat de bail, plus simple et moins contraint.

Néanmoins, au delà de ce premier point de vigilance, l’opération qui consisterait à racheter les meubles de son locataire actuel puis de les lui louer est évidemment source d’un redressement certain pour abus de droit : Il est évident qu’il s’agit d’un opération dont la motivation est uniquement fiscale ! (surtout si le propriétaire accepte une baisse de loyer pour que son locataire accepte de perdre la propriété de ses meubles, cuillère, fourchette, et couette).

Bref, c’est une très mauvaise idée ! Oubliez et attendez la fin du bail en cours pour passer votre appartement en location meublée à l’occasion de l’arrivée d’un nouveau locataire. 

 

Pour passer en location meublée, il faut meubler l’appartement ou la maison en respectant une liste exhaustive.

Le second motif de redressement fiscal concerne la liste des meubles proposés au locataire. Malheureusement, il ne s’agit pas de se contenter de deux chaises et une table.

Dans l’esprit de la loi ALUR qui reprend une jurisprudence constante, le logement doit être intégralement meublé afin que le locataire puisse y habiter en apportant seulement ses effets personnels.

Une liste exhaustive a même été dressée par la loi (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? ») :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ; Définition Larousse de literie « Tout ce qui concerne l’équipement d’un lit (sommier, matelas, oreiller, couverture, drap, etc.). »
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Si votre logement ne comporte l’intégralité de ces meubles, vous ne pourrez prétendre effectuer une location meublée et serez donc imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous devrez prouver fournir l’intégralité de ces meubles y compris les draps, les oreillers, l’aspirateur, le balai, les chiffons et l’eau de javel ! (ps : N’oubliez pas les « s » dans la liste)

 

Comme vous pouvez le constater, l’activité de location meublée est une activité particulière qui n’est pas comparable à l’activité de location nue !

L’activité n’est pas la même et c’est le fondement même de cette imposition différente qui ne peut être comparée à la location nue (cf « Pourquoi la fusion « location meublée » et « location nue » n’est pas réaliste ? Quelle pourrait être la vraie réforme ? »).




35 Comments

  1. Et le PQ aussi?

  2. Bonjour,

    je viens de racheter 2 appartements qui étaient loués en nus. Les locataires restent dedans.
    Je les loue en meublés désormais :
    Pour le premier, tous les meubles étaient déjà fournis par l’ancien propriétaire.
    Pour le deuxième j’ai racheté les quelques meubles manquant au locataire. Vu que c’est un nouveau bail, pensez-vous que cela puisse être requalifié ?

    • Est ce que vous avez les factures d’achat des couvertures et des couettes de vos locataires ?

      • En réalité, vous ne respectez pas la liste des meubles exigés par le loi. Vous ne faites donc pas de la location meublée !

        • CAPL conseils says:

          Je suis entièrement d’accord avec vous sur la liste (de la loi ALUR) mais le réel problème vient de professionnels du conseil (dont les notaires) qui stipulent à leurs clients de mettre un lit et une table avec une plaque « ca fera l’affaire ».
          La théorie et la pratique terrain sont malheureusement différentes il faut croire.
          Savez vous Guillaume, comment l’Administration fiscale pourrait faire pour vérifier que la liste exhaustive est bien à la disposition du locataire en meublé ? Est ce uniquement les factures qui font foi car dans ce cas, il va y avoir un ras de marée de qualification sur les locations meublées à l’année…

        • Non je n’ai pas les factures mais j’ai bien une ligne « literie complète » qui figure clairement sur l’inventaire signé par le locataire.
          Pour les meubles rachetés, oui j’ai les factures que le locataire m’a fourni.
          La liste des meubles fournie par la loi est respecté et figure en intégralité sur l’inventaire, je trouve ça difficilement attaquable.
          De plus je suis aux frais réels et ne déduit pas les meubles et accessoires pour lesquels je n’ai pas de facture, donc je ne vois pas trop où est le problème.

          • Quelle procédure avez vous suivie pour rompre le bail initial de vos locataires ?

            • Sur conseil de mon notaire, j’ai préparé un document de rupture à l’amiable du bail en cours, et l’ai fait signé au locataire et aux anciens propriétaires.
              Selon le notaire « à l’amiable on peut faire beaucoup de choses ».
              Quand tout le monde est de bonne foi ça se passe bien. Je pense que c’était la bonne manière de faire.
              Votre avis ?

              • Non ! le propriétaire ne peut pas rompre un contrat de bail à l’amiable sans respecter les trois exceptions présentées dans l’article. C’est à mon sens un défaut de conseil de la part de votre notaire !

                • « Amiable » sous-entend accord mutuel. Le locataire n’est en aucun cas lésé. La loi est faite pour le protéger mais dans la mesure où il est d’accord pour rompre son bail ?!

                  • Je vous laisse lire la loi : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000024025816&cidTexte=LEGITEXT000006069108

                    Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

                    A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

  3. Non je n’ai pas les factures mais j’ai bien une ligne « literie complète » qui figure clairement sur l’inventaire signé par le locataire.
    Pour les meubles rachetés, oui j’ai les factures que le locataire m’a fourni.
    La liste des meubles fournie par la loi est respecté et figure en intégralité sur l’inventaire, je trouve ça difficilement attaquable.
    De plus je suis aux frais réels et ne déduit pas les meubles et accessoires pour lesquels je n’ai pas de facture, donc je ne vois pas trop où est le problème.

    • CAPL conseils says:

      Ne vous en faites pas Jean, il est clair que vous êtes plus irréprochables que 95% les loueurs en meublés non professionnels surtout si vous n’amortissez pas les meubles (que vous ne pouvez justifier)

      • Je ne suis pas d’accord avec la rigueur de votre conseil ! Ce n’est pas parce que beaucoup font n’importe quoi, qu’il ne faut pas respecter la loi pour éviter le redressement fiscal !

        Que direz vous dans 6 mois, lorsque l’administration fiscale réalisera un contrôle fiscal de masse afin de vérifier la réalité des locations meublées ?

        • CAPL conseils says:

          Dans ces conditions, que peut on lui reprocher dans sa démarche étant donné qu’il ne déduit pas ce qui n’est pas justifiable et qu’il ne fait aucun abus ?
          J’ai justement signalé que certains font n’importe quoi et que ce n’est pas son cas… Et surtout le rassuré puisqu’il pose des questions … Sa bonne foi est évidente et par rapport à certains et les dispositions qu’il a prises sont bonnes et absolument exagérées.
          Si contrôle il y a, que risque t’il surtout qu’il a effectué une modification de nue à meublé lors d’un achat immobilier ?

          • CAPL conseils says:

            pas exagérées* (désolé)

          • Tout simplement qu’il ne fait pas de la location meublée et donc que les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

            Par exemple, dans l’un des appartements, notre lecteur a seulement acheté les meubles qui manquaient. Ce n’est pas suffisant ! Pour être qualifié de location meublée, le propriétaire doit fournir l’ensemble des éléments de la liste, y compris les assiettes et doit donc être en capacité de le prouver !

            A défaut, ce n’est pas de la location meublée, mais de la location nue améliorée.

            Au moment ou l’administration fiscale cherche à remettre en cause l’attrait de la location meublée, il me semble indispensable de respecter avec rigoureusement la loi !

  4. Alain LAMBARD says:

    Au plan juridique:
    la liste des meubles visée par cet article ne concerne que la location meublée est destinée à la location de l’habitation principale du locataire.
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
    • Titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale
    Article 25-3 En savoir plus sur cet article…
    o Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 82
    Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

    Article 25-4 En savoir plus sur cet article…
    o Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 8
    « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
    La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret » (cité par Guillaume).

    Au plan fiscal: la BOFIP mis à jour le 05/04/2017 maintien son ancienne définition:
    BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405
    « 1
    Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
    10
    La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279). »

    Bien évidemment, qui peut le plus peut le moins…

    • Oui, alain,

      Nous sommes d’accord. Mais pour le coup, vous conviendrez que si le bail meublé n’est pas valide comme tel (puisque la liste des meubles n’est pas respectée), il ne sera pas possible de prétendre au bénéfice du régime fiscal de la location meublée (avec un bail de location vide).

      La liste s’impose donc d’un point de vue fiscal.

      N’êtes vous pas d’accord ?

      • ALAIN LAMBARD says:

        Non, pas d’accord…pour les raisons évoquées ci-dessus:
        La liste issue du décrêt vise la LM à titre d’habitation principale de locataire.
        La loi de 1989 vise l’origine la location nue (habitation principale); le législateur y a ajouté un texte concernât la LM à titre de résidence principale (le texte renvoie à de nombreux article du titre précédent – location nue-)
        Et,
        L’administration, dans sa MAJ de 20170405, postérieure à l’émission de la liste, maintien sa définition »vague ».

        Selon mon interprétation, cette liste de meubles cible une situation particulière et donc pas la location de courte durée. Mais, en pratique, le propriétaire, s’il veut louer son immeuble, devra mettre à disposition, un ensemble de meubles significatif en quantité et en qualité.

        • Oui, Sur ce point, je suis d’accord avec vous.

          J’étais resté sur l’idée de la location meublée résidence principale. Nous sommes bien d’accord qu’un propriétaire qui ne respecterait pas la liste des meubles ne pourrait signer un bail de location meublée … et donc bénéficier de la fiscalité de la location meublée. Les revenus seraient alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

  5. Christelle says:

    Bonjour Guillaume
    J’ai acheté votre livre, 100% de contenu 🙂
    Ça nous change des récits de vie vendus par de nombreux investisseurs vendeurs de formations….
    Au sujet de l’article de ce jour, le passage de la location nue à la location impose aussi d’avoir été en bénéfice foncier pendant les 3 dernières années précédentes.
    C’est ce que j’ai lu dans le bofip.

  6. Christelle says:

    Bonjour Guillaume,
    Je ne retrouve plus le texte de loi concernant l’obligation d’avoir eu 3 ans de bénéfice foncier ( et donc avoir payé des impôts fonciers?) avant de passer en meublé.
    Je ne parle pas du déficit foncier imputable à hauteur de 10700€ sur la 2042.
    Peut être que j’ai mal compris ce texte.
    Le déficit foncier reportable 10 ans n’est pas un « déficit foncier » mais un « report » de déficit foncier. Le report de déficit vient gommer le bénéfice de l’annee.
    Sommes nous considérés en bénéfice foncier avant de déduire le déficit de charge?

    Merci pour votre retour.

    • ALAIN LAMBARD says:

      CGI, 156 3°

      « 3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant reçu le label délivré par la  » Fondation du patrimoine  » en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

      L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

      La limite mentionnée au deuxième alinéa est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction prévue au f du 1° du I de l’article 31.

      Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

      Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et imputer un déficit foncier sur le revenu global. »

  7. Christelle says:

    Merci Alain Lambard, me voilà rassurée sur ce point 😉

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*