Location meublée / SCI IS : Redressement fiscal à cause d’un terrain sous-valorisé.

C’est chaud.

Cela fait des années que nous vous mettons en garde contre une pratique courante en location meublée et dans les SCI IS : Minorer la valeur du terrain dans le bilan afin de maximiser les amortissements… et donc réduire le bénéfice imposable.

Une décision récente vient de tomber.

Au terme de cette dernière, l’administration fiscale propose de rehausser le bénéfice imposable d’une SCI IS de manière spectaculaire pour un contribuable qui estimait la valeur d’un terrain à Paris autour de 15% de la valeur de l’immeuble.

L’administration fiscale a estimé que le terrain représentait 50% de la valeur de l’immeuble.

Ça fait mal !

En effet, si l’amortissement de l’actif immobilisé constitue l’avantage principal du régime fiscal de la location meublée (et dans une moindre mesure pour les SCI IS), il n’est pas possible de faire n’importe quoi.

En pratique, l’amortissement comptable, c’est la constatation de la perte de valeur d’un bien immobilisé de l’entreprise, du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence. Un bien immobilier, ça s’use par l’usage, le temps et l’évolution des normes d’habitabilité, de confort et donc de construction.

Il faudra probablement changer les fenêtres tous les 20 ans ; Refaire l’électricité tous les 25 ans, changer le chauffage après 25 ans également … Toutes ces pertes de valeurs et ces travaux prévisionnels constituent des charges déductibles du bénéfice de l’activité de location meublée. C’est la raison même de la déductibilité fiscale de l’amortissement.

Néanmoins, le terrain à bâtir, le terrain sur lequel la construction est édifiée, n’est pas amortissable. Le terrain ne s’use pas et ne se dégrade pas par le temps, il n’y a alors pas lieu de l’amortir.

La question centrale est alors celle de la répartition de la valeur de l’investissement immobilier entre :

• Le bâti dont les composants sont amortissables en fonction de la durée prévisible d’utilisation de chacun d’entre eux comme nous vous l’avons expliqué dans cet article « L’amortissement d’un bien immobilier en location meublée (LMP et LMNP) » ou encore cette visio-patrimoniale organisée avec notre expert-comptable partenaire : « Location meublée : Comprendre et analyser le bilan et compte de résultat d’une exploitation en location meublée« .
• Le terrain, non amortissable.

Le contribuable qui voudrait essayer de réduire au maximum son bénéfice imposable, pourrait être tenté de maximiser ses amortissements en limitant la valeur du terrain non amortissable.

Tentant, mais risqué. Le risque est tout simplement un redressement fiscal et une contestation de la part d’une administration fiscale en désaccord sur la valeur retenue pour le prix du terrain.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Location meublée : Un terrain non amortissable qui peut coûter cher fiscalement« 

Le Conseil d’État précise les 3 méthodes auxquelles le contribuable doit recourir, par ordre de priorité, pour procéder à la répartition entre terrain et construction, et ce, afin de déterminer la fraction du prix de revient susceptible d’être amortie :

• 1ière méthode – La méthode prioritaire : « se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires ;

• 2nde méthode – « qu’à défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien ;

• 3ième méthode – « Considérant que, lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan ; qu’elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ; que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige ;

Source : Location meublée : Un terrain non amortissable qui peut coûter cher fiscalement.

Une récente décision du Tribunal administratif de Dijon – 2ème chambre17 janvier 2023 / n° 2100821 considère que le terrain représente 50% de la valeur de l’immeuble à Paris.

Source : Tribunal administratif de Dijon – 2ème chambre17 janvier 2023 / n° 2100821

Extrait :

Par une requête, enregistrée le 23 mars 2021, la société civile immobilière Heguera doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et en 2013, et des pénalités correspondantes.

Elle soutient que :

– elle était fondée à retenir une valeur du terrain égale à 15 % de la valeur totale de l’ensemble immobilier sis 72 avenue Victor Hugo à Paris, compte tenu de la surface limitée du terrain d’assiette, égale à 885 mètres carrés ; les immeubles considérés comme point de référence par l’administration fiscale ne peuvent être pris en considération, dès lors qu’ils sont très différents de l’immeuble litigieux en termes de situation, de surface du terrain d’assiette et de surface de la construction ;

[…]

3. Il résulte de l’instruction que l’administration a prononcé le rejet de la comptabilité de la société requérante au titre de chacun des exercices clos en 2012 et en 2013 en raison des graves irrégularités dont elle était entachée, et que la SCI Heguera ne conteste pas dans la présente instance. Il résulte également de l’instruction que les impositions en litige ont été établies conformément à l’avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, qui s’est rangée à l’avis de l’administration et a retenu une valeur du terrain égale à 50 % de la valeur totale de l’immeuble. Dès lors, il résulte des dispositions précitées que la charge de la preuve incombe au contribuable, s’agissant des rehaussements résultant de la remise en cause de la répartition entre les valeurs retenues respectivement pour le terrain et pour la construction édifiée sur ce terrain, constituant l’immeuble sis 72 avenue Victor Hugo à Paris.

[…]

6. Lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur. Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. A défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.

7. Lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan. Elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

8. Il est loisible au contribuable de démontrer soit que le choix de la méthode retenue par l’administration ou sa mise en œuvre sont erronés au regard des principes ainsi définis, soit de justifier l’évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont opposées par l’administration.

…

Source : Tribunal administratif de Dijon – 2ème chambre17 janvier 2023 / n° 2100821

A suivre…