Vous êtes très nombreux à nous demander conseil, notamment lors de nos rendez-vous d’assistance patrimoniale, sur votre première déclaration après une investissement en Loi PINEL. Je vous propose donc de faire un article de synthèse qui devrait vous permettre de parfaitement réussir votre déclaration de revenu.
Nous analyserons deux éléments essentiels :

  • Les charges déductibles (notamment les intérêts d’emprunt intercalaires) pendant la période de construction de l’immeuble ;
  • Les documents à joindre à votre déclaration de revenus l’année d’achèvement de l’immeuble ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

 

Quelles sont les charges déductibles pendant la construction / rénovation de l’immeuble destiné à la loi PINEL ?

Comme vous le savez, le revenu foncier net imposable est calculé par soustraction des charges engagées pour l’acquisition du revenu foncier, des revenus fonciers perçus par le propriétaire bailleur.
Il s’agit là d’une disposition cœur de l’imposition des revenus. Cette question de la déductibilité des charges est centrale et concerne entre autres les revenus fonciers. Nous retrouvons cette notion à l’article 13 du CGI.
Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.
 
La question légitime est alors de s’interroger sur la déductibilité des charges payées par le futur propriétaire bailleur en loi PINEL ou en classique d’ailleurs.
Vous avez investi dans un immeuble locatif en 2016, mais la mise en location effective n’interviendra qu’en 2017.
En 2016, vous avez financé l’acquisition, payé les intérêts d’emprunt, payé les frais de dossier lié au crédit, les frais de garantie hypothécaire, payé votre courtier, l’architecte, … mais vous ne percevrez les premiers loyers qu’en 2017.
 
 

Les principales dépenses déductibles du revenu foncier sont :

– Des frais de constitution du dossier d’emprunt immobilier ;
– Des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;
– Des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
– Des frais de mainlevée ;
– Des agios ou commissions de banque ;
– Des primes afférentes à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt ;
– Des primes d’assurance habitation ;
– Des travaux de réparation, rénovation et d’entretien à l’exclusion des travaux de construction ou agrandissement et des travaux réparation, rénovation et d’entretien indissociable de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. (cf.  » Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? » pour davantage de détail sur le sujet).
– De la taxe foncière ;
– Des charges de copropriétés et autres frais de gestion et d’administration.
 
Au terme de l’article 12 du code général des impôts, l’ensemble de ces charges peuvent être déduite UNIQUEMENT l’année de réalisation de la dépense. Cela signifie que ces dépenses déductibles qui ne seraient pas déclarées en 2016, ne seront pas déductibles en 2017. 
L’année de la dépense, vous devez donc réaliser une déclaration de revenu, via le CERFA 2044. Vous y déclarerez donc l’ensemble des dépenses réalisées pendant l’année et aucun revenu foncier. Vous constaterez donc un déficit foncier qui sera : 
Imputable sur le revenu global (c’est à dire sur vos autres revenus tels que les salaires, pensions ou BIC) dans la limite de 10700€ (sauf intérêt d’emprunt) ;
Les intérêts d’emprunt intercalaires ne seront pas déductibles sur les autres revenus, mais uniquement sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes. 
Pour plus de détails, vous pouvez lire cet article détaillé sur la déductibilité des déficits fonciers (cf.  » Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?« ).
 
 

Les documents à joindre à votre déclaration de revenus l’année d’achèvement de l’immeuble ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Attention, le formalisme ci-dessous est FONDAMENTAL pour espérer bénéficier de la réduction d’impôt PINEL. A défaut, l’administration fiscale serait en droit de remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL.
Les documents suivants doivent être joints à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure :
 

Une note annexe établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 ou la 2044EB ,comportant:

L’identité et l’adresse du contribuable ;
L’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer ;
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail ;
L’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants (dispositifs Duflot et Pinel pour les investissements réalisés du 1.8. Au 31.12.2014), pour un loyer n’excédant pas les plafonds réglementaires ;
Les modalités de calcul de la réduction d’impôt ;

– Une copie du bail.

Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ;
 

– Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Lorsque le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, ce document est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
 

Diverses informations à communiquer à l’administration fiscale

En outre, sont à adresser à l’administration, à sa demande, d’autres documents spécifiques selon la nature de l’investissement (acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation, construction d’un logement par le contribuable, acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement) et les modalités de réalisation de l’investissement (investissement réalisé par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu ou souscription de parts de SCPI).
 
 

Quel est le fait générateur de la réduction d’impôt PINEL. Quelle année puis je bénéficier de la réduction d’impôt ?

Le fait générateur permet déterminer l’année au cours de laquelle le contribuable pourra bénéficier de la réduction d’impôt PINEL.
Selon les cas, il s’agit soit de l’année d’acquisition du logement, soit l’année d’achèvement des travaux ou du logement
 
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A suivre.

Pour aller plus loin :
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