Pourquoi la fusion « location meublée » et « location nue » n’est pas réaliste ? Quelle pourrait être la vraie réforme ?

Comme nous vous le détaillons depuis quelques années, le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal particulièrement attrayant par rapport au régime fiscal de la location nue. Vous êtes ainsi de plus en plus nombreux à vous intéresser aux modalités pour transformer votre location nue en location meublée malgré une possible modification, à la marge, du régime fiscal de la location meublée.
Nous vous le présentons de manière exhaustive dans le livre « Investir dans l’immobilier« , la suppression du régime fiscal de la location meublée au profit d’un régime unique autour du régime des revenus foncier ne m’apparaît pas comme un scénario probable alors que l’activité de location meublée est officiellement reconnue comme une activité commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) depuis le 01/01/2017 !
De surcroît, cette imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui donne tout son attrait au régime de la location meublée, est le fruit d’une très longue jurisprudence dont les premiers jugements date de 1862.
Une instruction administrative de 30 mars 1918 expliquait même qu’il convenait de s’attacher moins à la nature juridique des actes accomplis qu’à leur analogie avec les opérations que comporte l’exercice de profession dont le caractère commercial est indiscuté. 
 
L’égalité devant l’impôt ! C’est le fondement même de l’imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
L’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont considérés comme relevant d’une activité commerciale afin de garantir une égalité de traitement avec l’activité d’hôtellerie dont la réalité de l’activité est très proche de l’activité de location meublée, notamment en ce qui concerne la location meublée saisonnière.
Ainsi, la fusion des régimes fiscaux de la location meublée avec le régime fiscal de la location nue semble peu probable.
 

L’activité de location meublée dérange !

Le récent rapport de la cour des comptes confirme clairement le mode de raisonnement de nos élites. Extrait :  » La cour des comptes préconise d’augmenter les impôts sur l’immobilier et l’assurance vie » et du rapport de la cour des comptes :

L’écart de traitement fiscal entre la location nue (imposée dans la catégorie des revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle (imposée en bénéfices industriels et commerciaux) crée une distorsion significative de marché. Bien que résultant d’une jurisprudence administrative ancienne (Cf. Conseil d’État, 10 juillet 1925, n° 84803 : Dupont 1926 p. 102 ; Conseil d’État, 10 juin
1926 : Dupont 1926 p. 577 ) selon laquelle la location meublée est une activité commerciale, la possibilité d’amortir le bien fiscalement a pour effet d’augmenter artificiellement la rentabilité d’un investissement dans le meublé de l’ordre d’un à deux points, pour une rentabilité moyenne de l’ordre de 4 % dans le meublé (2 % dans le nu)

La France est la seule à distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, à permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention ; 

Le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, et même 71 % pour les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue. De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. 

 
Plutôt que d’envisager la suppression du régime fiscal de la location meublée dont l’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux est le fruit d’une jurisprudence très ancienne, il pourrait être envisagé de supprimer le régime dérogatoire de la location meublée au profit d’une imposition dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun !
C’est d’ailleurs, une théorie que nous développons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » sous l’impulsion de l’excellente analyse de Pierre FERNOUX dans son article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. ».
 

Supprimer le régime fiscal de la location meublée au profit d’une imposition dans la catégorie des BIC, sans régime dérogatoire.

Cette suppression du régime dérogatoire de la location meublée n’aurait pas pour conséquence une imposition de revenus locatif dans la catégorie des revenus fonciers… mais dans la catégorie des BIC de droit commun, tel que c’est déjà le cas pour l’activité de location équipée de bureaux (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal ») ou la parahotellerie (cf »Location meublée ou parahôtelerie ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux »).
Ainsi, et de manière volontairement simplifiée, il pourrait s’agir :

• De maintenir la possibilité d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice d’exploitation imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ;
• De supprimer les critères distinctifs entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) au profit des principes traditionnels  des activités non professionnelles définit comme les activités qui ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ;
• De supprimer le bénéfice de l’impôt sur la plus-value des particuliers en cas de revente de l’immeuble au profit du régime fiscal de la plus value professionnelles et la réintégration des amortissements pour augmenter le montant de la plus value taxable.
• … Cf « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. » pour comprendre.

 
A suivre …