– Attention, il s’agit d’un article de réflexion prospective – Rien de plus qu’une réflexion- 

Depuis quelques mois, le régime fiscal et social de la location meublée est incertain ; Les observateurs sentent bien que ce régime  particulièrement attrayant pourrait évoluer dans les prochaines années, même si, pour le moment, on ne voit pas grand chose. Faisons le point sur son état actuel  et essayons de mesurer les conséquences d’une éventuelle réforme qui viendrait renforcer la récente décision du conseil constitutionnel.

Tout commence par la loi de finances 2017 par laquelle le caractère commercial de l’activité de location meublée est sacralisé. Depuis le 01/01/2017, l’activité de location meublée est une activité fiscalement reconnue comme commerciale grâce à l’insertion d’un 5 bis à l’article 35 du CGI : Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés.

Cette reconnaissance de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée est un point important qui permet d’être serein sur la question l’imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 2017, la crainte d’une imposition des revenus de l’activité de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers semble s’être envolée.

Il s’agit évidemment d’une excellente nouvelle ; L’activité de location meublée devrait pouvoir conserver son intérêt principal qu’est l’imposition des profits dans la catégorie des BIC. En revanche, la reconnaissance de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée n’est elle le prémisse à la suppression du régime dérogatoire dont bénéficie l’activité de location meublée ?

En effet, l’activité de location meublée est imposée dans la catégorie des BIC, mais cette activité n’est pas imposée selon le régime de droit commun, car elle profite d’un régime d’exception, notamment sur la question du caractère professionnel ou non professionnel de l’exercice de l’activité.

Contrairement aux autres activités commerciales, l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque :

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour toutes les autres activités commerciales, y compris de l’activité de location équipée dont l’exploitation est très proche de la location meublée, le caractère professionnel est fonction de la participation personnelle, continue et directe de l’exploitant dans l’activité.



 

Ne peut on pas légitimement se poser la question de la cohérence de ce caractère d’exception accordé à la location meublée ? 

Ne peut on pas s’attendre à la suppression de ce régime de la location meublée ? Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale« , la suppression des critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle aurait pour conséquence d’aligner le régime fiscal de la location meublée sur le régime de droit commun (déjà applicable, par exemple, à la location équipée ou à la para-hôtellerie).

Ainsi, La location meublée serait alors considérée comme exercée à titre non professionnel lorsque  « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . 

Avec une telle définition, la distinction entre location saisonnière et location résidence principale du locataire devrait être réalisée au cas par cas et analysée selon le degré de participation personnelle, continue et directe d’un membre du foyer fiscal.

Mais, dans de nombreuses situations, le caractère non professionnel pourrait prévaloir faute de démontrer que l’exploitant en location meublée y consacre une large part de son temps (comme tel est déjà la cas pour la location équipée).

Les cas de locations équipées professionnelles sont excessivement rares et l’administration fiscale de préciser que la participation épisodique à la poursuite de l’activité est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.  Cette notion d’activité professionnelle suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.

Bref, dans une telle hypothèse, une part non négligeable des locations meublées pourraient restées non professionnelles (LMNP). Seuls les véritables entrepreneurs de la location meublée pourraient être qualifiés de professionnels emportant ainsi, les conséquences fiscales de cette qualification « professionnelle », mais aussi « sociale » avec l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants.

 

Quid de l’impôt sur les plus-values de cession de l’immeuble en location meublée ?

Ensuite, la question sera de savoir si le régime de la location meublée non professionnelle, et notamment l’imposition des plus-values de cession au titre du régime fiscal des plus-values immobilières doit être maintenu.

Aujourd’hui, le régime fiscal de la location meublée non professionnelle bénéficie d’un traitement fiscal particulièrement attrayant lors de la cession de l’immeuble : Les amortissements comptables ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value immobilière est calculée selon la mécanique traditionnelle des plus-value immobilière des particuliers (cf »Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).

 

Faut il craindre la suppression de ce régime d’exception sur les plus-values immobilière qui rend le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMNP) particulièrement attrayant ?

Il faut avouer que la perte du bénéfice de l’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers serait problématique pour le régime fiscal de la location meublée : Les avantages fiscaux acquis grâce à l’amortissement de l’immeuble pendant l’exploitation serait perdus lors de la vente de l’immeuble, mais également en cas de donation ou succession. 

C’est là un risque important, notamment pour ceux qui exploitent directement leur logement en meublé. Dans l’hypothèse d’une telle réforme, il y a fort à parier que l’investisseur, LMNP ou LMP indirect, dans une résidence service (EHPAD, résidence de tourisme, …) puissent conserver le bénéfice du régime fiscal des plus-values des particuliers (les enjeux sociaux en terme d’emploi sont trop importants pour que le législateur prenne des risques).

 

 

Un arrêt du conseil constitutionnel qui brouille encore un peu plus le régime fiscal de la location meublée.

Depuis le 08 février 2018, le régime fiscal de la location meublée a encore perdu en visibilité. Après l’adoption de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée, le conseil constitutionnel apporte une nouvelle modification importante à ce statut : Depuis le 08 février 2018, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle a changé.

Depuis cette date, l’inscription au RCS n’est plus une condition pour prétendre à la qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP). Dorénavant, est LMP, l’exploitant en meublé pour qui :

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 

De nombreux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont donc mécaniquement devenus loueurs en meublé professionnels (LMP) depuis le 08 février 2018 dont ils déclarent les revenus en ce moment dans la déclaration d’impôt sur le revenu 2019. 

 

La question de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants du loueur en meublé professionnel ou non professionnel depuis le 08 février 2018 ?

Si la question fiscale semble relativement compréhensible pour l’avenir, c’est à dire que le critère d’inscription au RCS ne permet plus de choisir entre location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP), la question de l’affiliation sociale est plus délicate.

Faut il considérer que tous les loueurs en meublé, en location saisonnière ou non, dont les recettes excèdent 23 000€ sont maintenant affiliés à la sécurité sociale des indépendants ? ou faut il considérer le critère d’inscription au RCS encore valable pour déterminer l’affiliation ou non aux cotisations sociales ?

En effet, en application de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale est affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants :

 – Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel qui réalise plus de 23 000€ de recettes annuelles et qui exploite une activité de location saisonnière ;

ou

– Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel qui réalise plus de 23 000€ de recettes annuelles et qui est inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel ;

 

Le caractère non constitutionnel du critère d’inscription au RCS pour la régime fiscal doit il être étendu au régime social ? Dans l’affirmative, tous les loueurs en meublé, professionnels et non professionnels, qui réalisent plus de 23 000€ de recettes sont ils automatiquement affiliés à la sécurité sociale des indépendants ? ou peuvent ils toujours utiliser le critère d’inscription au RCS ?

Il semble que les deux positions puissent être défendues, sans que l’on sache officiellement ce qu’il en est.

Vous en conviendrez, il est urgent de clarifier cette situation.

A nouveau, la question du régime d’exception de la location meublée doit être posée. La solution n’est elle pas, à nouveau, d’envisager la suppression du seuils de 23 000€ et autre critère de taux de représentation des revenus de l’activité de location meublée par rapport aux autres revenus qui construisent la distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle ?

Les locations meublées non professionnelles (LMNP), c’est à dire, qui ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, pourraient continuer d’être soumises aux prélèvements sociaux au titre de la gestion de leur patrimoine privé ;

D’un autre côté, les locations meublées professionnelles (LMP), c’est à dire qui comportent la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, pourraient être affiliées à la sécurité sociale des indépendants.

 

A suivre …

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques


20 Comments

  1. Michel 2 says:

    Pour suivre débats

  2. Cédric says:

    Bonjour Guillaume,

    Avant tout merci pour cet article de synthèse ! (pas facile à réaliser dans les conditions actuelles).

    Juste une première remarque lorsque vous écrivez : « Depuis 2017, la crainte d’une imposition des revenus de l’activité de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers semble s’être envolée, sauf pour les locations meublées non habituelles » -> justement la réforme entreprise avait précisément pour but de ne plus permettre de distinction entre les locations meublées occasionnelles (relevant des revenus fonciers) des locations meublées habituelles (qui relevaient des BIC) afin de systématiquement soumettre ces locations aux BIC (pour davantage de prévisibilité et sécurité juridique) ; la question n’est donc plus de savoir si l’activité est exercée à titre occasionnel ou non, mais plutôt de savoir s’il s’agit d’une location réellement meublée au sens de la loi ALUR et de son décret d’application n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé (qui, pour sa part, avait justement pour but de chasser les faux meublés que certains déclaraient comme tels au motif qu’ils fournissaient une table et un lit pour bénéficier de l’abattement plus avantageux du micro BIC par rapport au micro foncier, et c’est un vrai sujet à mon sens dans les faits).

    Un reproche que je formulerais à la commercialité fiscale souhaitée par P. Fernoux (et que vous appelez aussi de vos voeux) est qu’on perdrait en justement prévisibilité juridique puisqu’il faudrait alors prouver la participation directe, personnelle et continue de l’exploitant, ou bien en démontrer l’absence selon « l’objectif » recherché. L’avantage d’une distinction reposant sur un montant de recettes qu’on pourrait éventuellement moduler ou même lisser sur plusieurs exercices est quand même de permettre de savoir sur quel pied danser.

    Aussi, ce concept de distinction entre l’activité de location meublée exercée à titre professionnel (qui doit alors relever des BIC + PV professionnelles + SSI) ou non (qui doit alors relever des revenus fonciers + PV des particuliers + prélèvements sociaux) me paraît reposer sur un critère trop exposé aux appréciations factuelles pour être souhaitable (en tant que conseil, comment assurer à un particulier qu’il relèvera de l’un ou l’autre de ces régimes selon sa situation ? Dans 80% des cas on ne souhaitera pas se mouiller parce que nous-mêmes on ne sera pas à l’aise pour privilégier à 100% l’une des deux solutions ; c’est déjà le cas avec l’IFI pour les locations réalisées via des SARL de famille et on voit à quel point c’est tout sauf évident). Aussi, le passage d’une qualité à l’autre devra s’accompagner de toutes les conséquences fiscales liées aux cessations d’activités ainsi qu’à la théorie des biens migrants (que des joies en perspectives). Enfin, on retrouverait à nouveau des situations avec des locations meublées imposées en revenus fonciers sans possibilité de prendre en compte le prix d’acquisition des meubles ni en charges, ni en immobilisations amortissables, ce qui est une situation particulièrement défavorable.

    C’est très (trop ?) personnel, mais je ne suis pas fan de cette idée aux conséquences trop lourdes au vu de l’incertitude inhérente au critère retenu. A mon sens la situation actuelle est loin d’être la moins cohérente pouvant être envisagée, mais sous réserve, pour la SSI, de substituer au critère d’inscription au RCS celui de la supériorité des recettes sur les revenus pro du loueur (ce qui aurait par ailleurs le mérite d’aligner la notion de LMP sur celle applicable en matière d’IR).

    • oui, vous avez raison, je me suis égaré sur cette question de location occasionnelle.

      « ce concept de distinction entre l’activité de location meublée exercée à titre professionnel (qui doit alors relever des BIC + PV professionnelles + SSI) ou non (qui doit alors relever des revenus fonciers + PV des particuliers + prélèvements sociaux) me paraît reposer sur un critère trop exposé aux appréciations factuelles … « .

      Je ne crois pas avoir exposé cette idée; Selon moi : Location meublée = BIC pro ou non pro selon l’appréciation de la participation personnelle et continue.. C’est à dire que cela revient à copier le statut location équipée.

      La question centrale me semble être la question des cotisations sociales…

      • Cédric says:

        Au temps pour moi alors, c’est ce que j’avais retenu de la réforme proposée par P. Fernoux (et d’ailleurs je viens de retourner voir votre article : « La location meublée exercée de manière non habituelle, serait imposée dans la catégorie des revenus fonciers et plus considérée comme une activité commerciale. (…) Le loueur en meublée non habituel serait imposé comme une location nue. » ; y a-t-il eu une évolution ?).

        Quant à l’idée de copier le statut de la location équipée (ou même de la para-hôtellerie), on aurait alors une harmonie entre les critères permettant de distinguer l’activité pro de l’activité non pro entre les différents régimes (outre le fait d’aligner la conception de pro et non pro en matière d’IR sur celle applicable en matière d’IFI + d’avoir une clef de lisibilité objective pour le régime social auquel soumettre l’activité), mais on conserverait malgré tout l’application dérogatoire des PV des particuliers en cas d’accomplissement non pro de l’activité contrairement donc aux locations équipées ou para-hôtelières ?

        Et effectivement, les cotisations sociales seront, je pense aussi, le nerf de la prochaine réforme (car je ne doute pas qu’elle interviendra sous peu vu l’incertitude de la situation actuelle). A ce propos, je pense néanmoins que le critère de l’activité pro au sens de participation directe, personnelle et continue se révélerait trop restrictif au vu des velléités de nos pouvoirs publics de soumettre de plus en plus de monde à la SSI (Cf. le seuil de 23k€ applicable sans autre condition spécifiquement aux locations saisonnières).

        • Ce critère d’habituel ne me semble pas important (ou du moins il ne me semble pas nécessaire d’y consacrer trop d’énergie). Il ne concerne que quelques loueurs pas « erreur » qui ne font pas de la location meublée une activité.

          Les critères entre BIC pro et BIC non pro sont établis depuis fort longtemps et font déjà l’objet d’une jurisprudence et documentation stable. (J’ai fait ce travail sur la question de la para-hotellerie : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/parahotellerie-les-deficits-sont-ils-imputables-sur-les-revenus-globaux-de-lexploitant-de-chambre-dhotes-ou-de-gites-ruraux.html )

          Je crois savoir que Berçy n’aime pas ce double intérêt de la location meublée (amortissement + pv des particuliers) et n’aime pas du tout l’idée du transfert massif des locations nues vers location meublée pour profiter de cette opportunité fiscale. Je crois qu’ils vont essayer de la détruire pour les loueurs en meublé en direct. la suppression de l’application des PV des particuliers semble une solution simple efficace du point de vue de bercy.

          En revanche, les locations meublés en résidence service doivent être épargnées pour des raisons économiques évidentes. Le lobby devrait arguer de la menace sur l’emploi pour se voir conforter dans cette niche.

          • Cédric says:

            Je suis d’accord avec vous sur le caractère établi des critères permettant de distinguer l’activité professionnelle de l’activité non professionnelle : mais comment les transposer à l’activité de location meublée sans services ? Dans 95% des situations on conclura que ces critères ne sont pas satisfaits, notamment car le bien sera en gestion dans une agence et que le bailleur aura par ailleurs une autre activité professionnelle, et même pour ceux qui exploiteraient en direct je ne pense pas que le simple fait de faire des états des lieux d’entrée et de sortie suffise à caractériser une participation continue, et donc que dans 95% des situations on conclura que ces bailleurs ne relèveront pas de la SSI mais seront soumis aux prélèvements sociaux ? Les caisses sociales se tireraient une balle dans le pied en prenant ce pli…

            Sur la question des résidences services, cela n’engage que moi mais, dans l’ordre des choses, qu’ils commencent plutôt par un peu mieux réglementer les exploitants avant de vouloir maintenir la carotte fiscale à tout prix…

            • « Les caisses sociales se tireraient une balle dans le pied en prenant ce pli… » mais l’administration fiscale retrouveraient des recettes, notamment sur la question des plus values professionnelles sans exonération possible car activité non pro.

              • Cédric says:

                Au-delà des PV, il y a aussi la question de l’imposition des résultats annuels qui, pour les loueurs actuels dont les recettes excèdent 23k€, relèveraient actuellement (sous réserve du traitement définitif de la condition d’inscription au RCS) de la SSI et qui basculeraient donc pour la majorité d’entre eux aux prélèvements sociaux dès lors qu’ils perdraient leur qualité de « professionnels » en application des critères de droit commun.
                Honnêtement je n’ai pas la réponse ni même trop d’idée de ce qui serait le plus profitable aux finances publiques, mais l’équation ne me paraît pas simple à résoudre.

          • Michel 2 says:

            S’agissant de ce caractère subjectif « habituel », je me suis toujours demandé quelle était sa définition précise.
            Est-ce qu’un bailleur qui loue une semaine par mois pratique une location habituelle, ou un autre qui loue tous les ans de juin à septembre, ou un AIRBNB qui loue 2 ou 3 jours par semaine, etc… ?
            Bref, quelqu’un qui répète des locations « régulièrement », entrecoupées de périodes sans, sera t-il considéré comme « habituel » ?

            • Cédric says:

              Ce critère n’a plus lieu d’être désormais puisqu’il ne commande plus l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers (loueurs en meublé non habituels) ou des BIC (loueurs en meublé habituels) : depuis le 1er janvier 2017 la location meublée est systématiquement imposée dans la catégorie des BIC.

              Je viens de faire attention : l’article de P. Fernoux est antérieur à cette réforme, donc c’est sûrement la raison pour laquelle il raisonne en ces termes.

          • Damien says:

            La raison principale qui fait que les propriétaires balancent vers le meublé : moins de soucis avec les locataires.
            Encore une fois le problème vient du bail d’habitation classique qui donne des droits exorbitants au locataire.
            Raison secondaire, les loyers sont taxés trop lourdement.

  3. Merci pour cette synthèse toute transitoire et qui ne rassure pas.

    L’on attendra le gouvernement sur cette épineuse question, qui, mal traitée par des apprentis législateurs, risque de sonner la fin pour des décennies de l’investissement locatif (pour des gens sensés en tout cas…) en France, avec les contrecoups violents en matière de logement et d’enjeu social.

  4. Alain LAMBARD says:

    On ne peut être que d’accord avec le titre de l’article; quant à la réponse?
    Je doute que la réforme éventuelle se traduise par une remise en cause globale du régime actuel des cotisations sociales; il faut toujours essayer d’élargir l’assiette des cotisations sociales pour augmenter les recettes des caisses sociales.
    Quant à la réforme fiscale..?
    Il est peu probable que la déduction des amortissements ne se traduise pas par sa prise en compte pour le calcul des PV; les régimes d’exception favorables en matière de revenus fonciers qui permettaient la déduction d’amortissements (PERISSOL, BESSON, ROBIEN) sans conséquence pour le calcul de la PV future ont disparu des radars pour être remplacés par des régimes réductions d’impôts.

    • Cédric says:

      C’est un peu la logique du Censi-Bouvard qui permet une réduction d’impôt mais exclut corollairement l’amortissement (on retrouve donc une certaine cohérence avec la PV des particuliers à la sortie).
      Etant précisé que Bercy exècre les réductions d’assiette qu’ils sont incapables de pouvoir quantifier et contenir, contrairement aux réductions d’impôt qui ressortent bien dans leurs logiciels et qu’ils soumettent au plafonnement global des niches fiscales.
      Sans dire que l’avenir consistera à étendre ce dispositif à l’ensemble des locations meublées, ça irait malgré tout dans le sens de l’histoire.

      • ALAIN LAMBARD says:

        Tout à fait d’accord; le tournant pris vers 2009 a consisté à limiter les réductions d’assiette, qui avait le double mérite de réduire l’assiette de l’IR au taux marginal et des PS pour préférer les réductions d’IR qui a pour conséquence d’augmenter d’abord l’assiette de l’IR et des PS avant de réduire l’IR sous conditions.

  5. julien bonnetouche says:

    Attendre et voir ! c’est ce qu’il y a de mieux à faire.

    C’est franchement beaucoup trop tôt pour épiloguer sur le sujet, vu que nous ne savons pas du tout ce qui leur passera par la tête le moment venu.

    Peut être même qu’ils décideront de ne changer les choses qu’à la marge…. ou qui sait rien du tout;; compte tenu que cela ne va pas si mal comme ça.

    Non ça, tout de même on ne peut le leur demander à tous ces pondeurs de règlements nourris à la norme en biberons dès le plus jeune age !!!

  6. Finalement entre un CGP et un inspecteur des impots il y a une alliance objective .
    Il y en un qui complexifie ce qui était simple et établi pour que l’autre puisse vendre ses conseils.

    • Damien says:

      Sinon le CGP peut aussi garder ses conseils pour lui comme ça vous n’en bénéficiez pas. Il se cantonnera à la vente de produit et se fera sa marge sur votre dos comme vous le réclamez de toutes vos forces.

  7. Pierre says:

    Si le but est d’écoeurer les investisseurs en taxes et impôt nouveau il ne faudra pas s’étonner si l immobilier locatif plonge avec toutes les conséquences collatéral en terme d’emploi qui vont en découdre. Je reste confiant sur le bon sens de nos dirigeants qui on déjà fait bien des dégâts. Il y a un moment il faut arrêter les conneries .

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.