– Attention, il s’agit d’un article de réflexion prospective – Rien de plus qu’une réflexion- 

Depuis quelques mois, le régime fiscal et social de la location meublée est incertain ; Les observateurs sentent bien que ce régime  particulièrement attrayant pourrait évoluer dans les prochaines années, même si, pour le moment, on ne voit pas grand chose. Faisons le point sur son état actuel  et essayons de mesurer les conséquences d’une éventuelle réforme qui viendrait renforcer la récente décision du conseil constitutionnel.
Tout commence par la loi de finances 2017 par laquelle le caractère commercial de l’activité de location meublée est sacralisé. Depuis le 01/01/2017, l’activité de location meublée est une activité fiscalement reconnue comme commerciale grâce à l’insertion d’un 5 bis à l’article 35 du CGI : Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés.
Cette reconnaissance de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée est un point important qui permet d’être serein sur la question l’imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 2017, la crainte d’une imposition des revenus de l’activité de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers semble s’être envolée.
Il s’agit évidemment d’une excellente nouvelle ; L’activité de location meublée devrait pouvoir conserver son intérêt principal qu’est l’imposition des profits dans la catégorie des BIC. En revanche, la reconnaissance de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée n’est elle le prémisse à la suppression du régime dérogatoire dont bénéficie l’activité de location meublée ?
En effet, l’activité de location meublée est imposée dans la catégorie des BIC, mais cette activité n’est pas imposée selon le régime de droit commun, car elle profite d’un régime d’exception, notamment sur la question du caractère professionnel ou non professionnel de l’exercice de l’activité.
Contrairement aux autres activités commerciales, l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque :

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour toutes les autres activités commerciales, y compris de l’activité de location équipée dont l’exploitation est très proche de la location meublée, le caractère professionnel est fonction de la participation personnelle, continue et directe de l’exploitant dans l’activité.
 

Ne peut on pas légitimement se poser la question de la cohérence de ce caractère d’exception accordé à la location meublée ? 

Ne peut on pas s’attendre à la suppression de ce régime de la location meublée ? Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale« , la suppression des critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle aurait pour conséquence d’aligner le régime fiscal de la location meublée sur le régime de droit commun (déjà applicable, par exemple, à la location équipée ou à la para-hôtellerie).
Ainsi, La location meublée serait alors considérée comme exercée à titre non professionnel lorsque  « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . 
Avec une telle définition, la distinction entre location saisonnière et location résidence principale du locataire devrait être réalisée au cas par cas et analysée selon le degré de participation personnelle, continue et directe d’un membre du foyer fiscal.
Mais, dans de nombreuses situations, le caractère non professionnel pourrait prévaloir faute de démontrer que l’exploitant en location meublée y consacre une large part de son temps (comme tel est déjà la cas pour la location équipée).
Les cas de locations équipées professionnelles sont excessivement rares et l’administration fiscale de préciser que la participation épisodique à la poursuite de l’activité est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.  Cette notion d’activité professionnelle suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
Bref, dans une telle hypothèse, une part non négligeable des locations meublées pourraient restées non professionnelles (LMNP). Seuls les véritables entrepreneurs de la location meublée pourraient être qualifiés de professionnels emportant ainsi, les conséquences fiscales de cette qualification « professionnelle », mais aussi « sociale » avec l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants.
 

Quid de l’impôt sur les plus-values de cession de l’immeuble en location meublée ?

Ensuite, la question sera de savoir si le régime de la location meublée non professionnelle, et notamment l’imposition des plus-values de cession au titre du régime fiscal des plus-values immobilières doit être maintenu.
Aujourd’hui, le régime fiscal de la location meublée non professionnelle bénéficie d’un traitement fiscal particulièrement attrayant lors de la cession de l’immeuble : Les amortissements comptables ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value immobilière est calculée selon la mécanique traditionnelle des plus-value immobilière des particuliers (cf »Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).
 
Faut il craindre la suppression de ce régime d’exception sur les plus-values immobilière qui rend le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMNP) particulièrement attrayant ?
Il faut avouer que la perte du bénéfice de l’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers serait problématique pour le régime fiscal de la location meublée : Les avantages fiscaux acquis grâce à l’amortissement de l’immeuble pendant l’exploitation serait perdus lors de la vente de l’immeuble, mais également en cas de donation ou succession. 
C’est là un risque important, notamment pour ceux qui exploitent directement leur logement en meublé. Dans l’hypothèse d’une telle réforme, il y a fort à parier que l’investisseur, LMNP ou LMP indirect, dans une résidence service (EHPAD, résidence de tourisme, …) puissent conserver le bénéfice du régime fiscal des plus-values des particuliers (les enjeux sociaux en terme d’emploi sont trop importants pour que le législateur prenne des risques).
 
 

Un arrêt du conseil constitutionnel qui brouille encore un peu plus le régime fiscal de la location meublée.

Depuis le 08 février 2018, le régime fiscal de la location meublée a encore perdu en visibilité. Après l’adoption de la commercialité fiscale de l’activité de location meublée, le conseil constitutionnel apporte une nouvelle modification importante à ce statut : Depuis le 08 février 2018, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle a changé.
Depuis cette date, l’inscription au RCS n’est plus une condition pour prétendre à la qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP). Dorénavant, est LMP, l’exploitant en meublé pour qui :

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 
De nombreux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont donc mécaniquement devenus loueurs en meublé professionnels (LMP) depuis le 08 février 2018 dont ils déclarent les revenus en ce moment dans la déclaration d’impôt sur le revenu 2019. 
 

La question de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants du loueur en meublé professionnel ou non professionnel depuis le 08 février 2018 ?

Si la question fiscale semble relativement compréhensible pour l’avenir, c’est à dire que le critère d’inscription au RCS ne permet plus de choisir entre location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP), la question de l’affiliation sociale est plus délicate.
Faut il considérer que tous les loueurs en meublé, en location saisonnière ou non, dont les recettes excèdent 23 000€ sont maintenant affiliés à la sécurité sociale des indépendants ? ou faut il considérer le critère d’inscription au RCS encore valable pour déterminer l’affiliation ou non aux cotisations sociales ?
En effet, en application de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale est affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants :

 – Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel qui réalise plus de 23 000€ de recettes annuelles et qui exploite une activité de location saisonnière ;

ou

– Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel qui réalise plus de 23 000€ de recettes annuelles et qui est inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel ;

 
Le caractère non constitutionnel du critère d’inscription au RCS pour la régime fiscal doit il être étendu au régime social ? Dans l’affirmative, tous les loueurs en meublé, professionnels et non professionnels, qui réalisent plus de 23 000€ de recettes sont ils automatiquement affiliés à la sécurité sociale des indépendants ? ou peuvent ils toujours utiliser le critère d’inscription au RCS ?
Il semble que les deux positions puissent être défendues, sans que l’on sache officiellement ce qu’il en est.
Vous en conviendrez, il est urgent de clarifier cette situation.
A nouveau, la question du régime d’exception de la location meublée doit être posée. La solution n’est elle pas, à nouveau, d’envisager la suppression du seuils de 23 000€ et autre critère de taux de représentation des revenus de l’activité de location meublée par rapport aux autres revenus qui construisent la distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle ?
Les locations meublées non professionnelles (LMNP), c’est à dire, qui ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, pourraient continuer d’être soumises aux prélèvements sociaux au titre de la gestion de leur patrimoine privé ;
D’un autre côté, les locations meublées professionnelles (LMP), c’est à dire qui comportent la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, pourraient être affiliées à la sécurité sociale des indépendants.

 
A suivre …

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