Comme vous le savez, il est possible de bénéficier du régime fiscal de la location meublée en louant directement un logement en location meublée, mais également en investissant dans une résidence services telle une résidence senior, une résidence affaires ou encore une résidence étudiante gérée grâce à un bail commercial par un exploitant professionnel.
Il s’agit là d’une offre d’investissement immobilier très régulièrement vendu par les banques, mais aussi les intermédiaires indépendants disposant de la carte T.
Depuis l’annonce du confinement et la possibilité pour les locataires de suspendre le paiement des loyers, nous sommes préoccupés pour les propriétaire d’investissement en location meublée « résidence services ». Il y a fort à parier que les exploitants demanderont une suspension des loyers.
Depuis quelques jours, l’inquiétude monte car elle se traduit dans les faits. De nombreux propriétaires de chambres dans des résidences services seraient en train de recevoir des avis de suspension de paiement de loyer de la part de la société d’exploitation de la résidence. Il est évident que le confinement et la fermeture administrative des hôtels, restaurant et la disparition des touristes a pour conséquence directe la disparition, du jour au lendemain, du chiffre d’affaires.
Les résidences services n’ont pas d’autres choix que de demander la suspension du paiement des loyers pour espérer maintenir leur capacité à générer des bénéfices. Si cette suspension semble inévitable à court terme, la question est de savoir combien de temps elle va durer et surtout s’il s’agit d’un simple report ou d’une annulation des loyers. Après le confinement, ces groupes hôteliers auront ils les moyens de payer les loyers ? Ce n’est pas certain.
Le marché de la résidence service ne risque t’il pas au contraire d’être durablement affecté par cette crise sans précédent ? Je le crois. Dans cette hypothèse, il y a fort à parier que les exploitants chercheront, dans quelques mois,  à négocier des baisses de loyers durables pour tenir compte de cette nouvelle donne économique qui se dessine.
 
Du côté des investisseurs en résidence services, le sujet est préoccupant. Certains ont des crédits immobiliers à rembourser et pourraient avoir la mauvaise nouvelle de devoir piocher dans leur trésorerie (quand il ont la chance d’en avoir) pour assumer leur mensualité de crédit immobilier ; Et pour tous, c’est la tentation d’une négociation à la baisse du loyer fixé dans le bail commercial et surtout la valeur de cet investissement immobilier qui remettent en cause la pertinence de cet investissement.
Les investisseurs se rendent compte de la réalité du risque de l’investissement en location meublée Résidence services … à l’avenir, nombreux sont ceux qui pourraient exiger des rendements plus élevés à l’avenir.
Des loyers en baisse et des exigences de rendement en hausse, ont pour conséquence une baisse (forte) de la valeur de ces actifs immobilier en résidence services. Le raisonnement est le même que celui, concernant les SCPI, que nous vous proposions dans cet article « Immobilier : Le prix des parts de SCPI affecté par la baisse des cours de bourse ? » ou encore « SCPI : « Suspension des loyers pour les entreprises en difficulté ». Le risque augmente pour l’immobilier locatif ».
 
Prenons un exemple simple pour comprendre la conséquence d’une baisse du loyer sur la valeur de l’investissement LMNP en résidence services :
Un bien immobilier en location meublée résidence services génère un revenu de 10 000€ par année ; Le rendement exigé par les investisseurs est de 5.50%. La valeur de ce bien immobilier est donc de 200 000€ (10000 / 0.05 = 200 000€).
Demain, le loyer négocié dans le bail commercial baisse de 15% pour atteindre 8500€ par année et le rendement exigé par des investisseurs refroidis par le risque nouvellement identifié passe à 6.50%. La valeur de ce même bien immobilier est donc de 130 000€ (=8500/0.065 = 130 000€), soit une baisse de 35%.
Comme nous vous expliquions déjà dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)« , la valeur d’un bien immobilier en résidence service n’est pas tant lié à la valeur de la pierre qu’à la capacité de l’exploitant à payer le loyer pendant toute la durée de l’exploitant. C’est aujourd’hui cette capacité à payer les loyers qui est remise en cause.
 
A suivre …
 
PS : A priori, les EHPAD ne devraient pas être concernés par cette suspension de loyers. C’est au moins une bonne nouvelle pour ces investisseurs qui ont déjà de nombreux autres problèmes à gérer (cf »La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !« ).

Pour aller plus loin :
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