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Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Nous poursuivons notre série d’article consacrée aux différentes stratégies qui s’offrent aux épargnants / investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine avec un effort mensuel de 500€ / mois. Après avoir analysé les solutions financières avec une épargne régulière sur le fonds euros ou sur les marchés financiers (cf »Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? »), analysons aujourd’hui les possibilités offertes par l’investissement immobilier.
Le premier article concernera l’investissement immobilier locatif dans le neuf afin de bénéficier de la loi PINEL. Demain, nous travaillerons sur l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux afin de bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers. Enfin, nous consacrerons un dernier article à l’investissement immobilier en location meublée dans l’ancien. Ceux qui voudraient approfondir le sujet pourront acheter notre livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous détaillons toutes ses stratégies de manière exhaustive.
Investir dans la loi PINEL avec 500€ / mois grâce à l’effet de levier du crédit immobilier.
Contrairement à l’épargne régulière sur un contrat d’assurance vie ou dans un PEA, l’investisseur immobilier pourra espérer bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier pour accélérer la valorisation de son patrimoine. Il s’agit simplement de profiter des taux de crédit historiquement faibles (cf »Meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ) pour acheter le bien immobilier, puis utiliser cette capacité d’épargne de 500€ / mois et du loyer versé par le locataire afin de rembourser la mensualité du crédit immobilier et payer les charges liées à l’investissement immobilier (impôt sur le revenu, taxe foncière, charges d’entretien, …).
Mais attention aux analyses trop rapide. Comme nous le présentons dans notre livre, l’effet de levier n’est pas systématique et ce n’est pas parce que les taux sont faibles que le crédit est la meilleure stratégie !
L’objectif d’atteindre cet effort d’épargne de 500€ n’est pas simple à résoudre : Faut il considérer un effort moyen qui évoluera au fil des années, au risque d’être beaucoup plus élevé dans le futur ? ou au contraire un effort d’épargne maximal qui ne devra jamais être dépassé afin de ne pas mettre à mal la trésorerie de la famille ?
Pour simplifier notre calcul, nous considérerons un effort d’épargne moyen de 500€ / mois. L’investisseur devra profiter des premières périodes ou le taux d’épargne est faible afin d’épargner et préparer les périodes ou l’effort d’épargne est plus forte.
Cette question rend complexe l’analyse et la comparaison avec le simple placement d’une somme d’argent dans un PEA ou un contrat d’assurance vie. Nous devrons donc nous fier à la notion de TRI (tel que nous vous la présentons dans cet article « Loi PINEL : Comment comparer deux propositions d’investissement ? »).
Simulation LOI PINEL : Détail d’une stratégie d’investissement dans l’immobilier avec 500€ / mois.
Pour répondre à la problématique, nous allons utiliser notre simulateur LOI PINEL. Bien évidemment, afin de ne pas sur-optimiser la simulation, nous allons considérer un investissement basique sans optimisation (au risque même de réaliser un investissement qui pourrait paraître peu attrayant en apparence).
Pour ceux qui voudraient approfondir les facteur d’optimisation de leur investissement, je ne peux que vous encourager à lire mon livre « Investir dans l’immobilier »
Voici les caractéristiques de l’investissement PINEL qui permettrait d’utiliser vos 500€ / mois de capacité d’épargne :
- Montant de l’achat : 204 000€ (par prudence, on considère que la valeur du bien est stable pendant 20 ans. Pas de revalorisation qui pourrait augmenter mathématiquement l’enrichissement et donc l’intérêt de l’investissement) ;
- Frais de notaire : 5200€ ;
- Loyer : 641€ (par excès de prudence, nous considérons que le loyer n’augmentera pas pendant 20 ans ! Ce qui semble excessivement prudent) ;
- Tranche marginale de l’investisseur : 30%
- Financement : Crédit immobilier sur 20 ans au taux de 1.56% + 0.30% d’assurance de prêt (Cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« )
Au final, comme vous le constatez, il s’agit d’un investissement banal, peu optimisé. Il est possible de faire mieux avec du temps et surtout de la formation et de l’investissement personnel. Pourtant, comme vous allez pouvoir le constater, les résultats ne sont plutôt très satisfaisants.
Voici la synthèse chiffrée de cet investissement immobilier :
| Effort d’épargne moyen sur 20 ans | – 500,74 € | ||
| Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans sans revalorisation du bien immobilier | 204 454,57 € | ||
| Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 3 % | 67 568,37 € | ||
| Rendement locatif du bien au terme de 20 ans | 3,77% | ||
| TRI (Taux de rendement interne) – cf « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ? » pour comprendre. | 6,27% | ||
Au terme des 20 années, l’investisseur est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 204 000€ qui lui génère 641€ de revenu avant impôt par mois. De surcroît, il s’agit du résultat d’un investissement en prenant en compte des hypothèse très prudente non optimisée…
Pour mémoire, l’épargnant sur le fonds euros du contrat d’assurance vie avait épargné 140 000€… (cf la première partie de l’article « Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? »).
Voici un graphique illustrant l’investissement immobilier PINEL :
A suivre demain avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux et déficit foncier…
Et cette superbe affaire reste flambant neuve pendant 20 ans ?
Pas d’intermédiaire de gestion ?
Pas de vacances locatives ?
J’achète !
Je vous attendais. Vous aurez noté que j’ai pris des hypothèses très très très prudente :
– Non revalorisation de l’immeuble pendant 20 ans ;
– 20% des loyers de dépenses d’entretien ;
– Non revalorisation des loyers pendant 20 ans ;
– Achat d’un bien à prix élevé dont le rendement locatif n’est pas élevé (3.75%);
– …
Ne le prenez pas ainsi, je dévore vos articles avec intérêts.
Je n’ai pas deviné les 20% des loyers en dépenses d’entretien dans les informations de l’article… Et puis je suis un convaincu de la pierre puisque j’y investi ^^
J’attends votre prochain article avec impatience car cette affaire là n’est pas pour moi 😉
Je vous charrie. Votre commentaire sur l’article précédent était d’une grande pertinence. Il permet aux lecteurs de comprendre qu’il n’est pas possible de faire de bon placements / investissements sans s’investir personnellement !
C’est un très bon message qui passe mieux quand on est plusieurs à le marteler.
Bonsoir,
Je n’ai pas trop le temps de développer, mais le conseil que je suis a failli s’étouffer, je m’explique (et dites-moi si je me trompe) :
Si le loyer de 641 € inclue 20 % de charges (j’aurais plutôt dit 25 %), cela signifie que le loyer brut (donc plafond Pinel) est de 801 € (je passe sur la virgule).
Dans ce cas :
Si nous sommes en zone A, le logement fait environ 64,5 m², ce qui fait un prix au m² d’environ 3 200 € pour un logement de 204 000 €, ce qui est impossible en zone A (ou alors c’est un quartier dans lequel je ne traînerais même pas en plein jour).
Si nous sommes en zone B1, le logement fait environ 87 m², ce qui fait un prix au m² d’environ 2 350 € pour un logement de 204 000 €, ce qui est toujours impossible dans le neuf.
Mais si vous avez des tuyaux pour des produits bien placés à ces prix, faites-moi signe, car je change d’avis sur la loi Pinel et je me mets à en vendre à mes clients (enfin celle dans le neuf car j’en trouve parfois dans d’autres catégories).
Cordialement.
Patrick
Mon cher,
Le loyer est de 641€ sur lequel le revenu net est réduit de 20% pour essayer de tenir compte des charges de propriété.
Dans ma ville, estimer que le bien neuf gardera la même valeur dans 20 ans est très optimiste quand on sait que les biens neufs sont 40%, voire 50 % plus chers que les biens anciens rénovés environnant, que la population n’arrête pas de diminuer depuis plus de 20 ans au profit de la périphérie et de se paupériser, qu’au mieux les loyers n’ont pas bougé depuis 15 ans (au pire ils ont fortement diminué…) et que le maire veut faire construire des immeubles à tour de bras en espérant que cela ramènera les personnes qui ont fait construire des villas en périphérie… Attention donc où vous investissez…
Bonjour Guillaume, sur le papier l’avantage est au locatif sans problème. Mais en réalité la différence est probablement plus discutable. Déjà il faut être certain de pouvoir épargner sur 20 ans 500 euros par an. De ce côté là l’épargne sur unités de compte est beaucoup plus flexible. Ensuite sur 20 ans il y a de fortes chances d’avoir un mauvais payeur, des vacances locatives, des travaux à effectuer…sans compter les nouvelles lois sur la mise aux normes des immeubles locatifs toujours plus nombreuses.
Vous conviendrez de la prudence des hypothèses. Je ne crois pas vendre du rève :
– Pas de hausse de loyers pendant 20 ans,
– Pas de hausse des prix de l’immobilier pendant 20 ans;
– 20% de frais d’entretien ;
…
Pour info en intégrant une moins value de 20% à échéance des 20 ans, le TRI ressort encore à 4.02%
Bonjour, il faudra m’expliquer comment on rembourse totalement un pret de 204000 euro en payant 500 euros par mois pendant 20 ans.
Effectivement en prenant en compte un apport de 84000 euros en plus des 500 euros par mois c’est pas étonant que le resultat soit bien meilleurs…
Bah ce sont les loyers versés par le locataires :
Mensualité du crédit : 1046€ / mois / 20 ans
Loyer : 641€
Effort d’épargne : 500€
Total Impôt sur le revenu foncier à payer sur 20 ans : 6329€ (car 44 000€ de réduction d’impôt PINEL).
…
Cela suppose que sur les 641 euros de loyer il y a 95euros de charge, c’est une estimation très optimiste pour un logement haut de gamme.
Surtout si on veux y inclure les impots foncier qui ne sont pas pris en compte dans le reste de l’équation.
Si, mais je dois confesser ne pas l’avoir explicité dans l’article. J’intègre 20% des loyers de charges mensuelles (taxe foncière, entretien, …)
Toute mes excuses , j’ai beaucoup de mal a raisonner sans voir les calculs en détail.
Pensez vous faire un article sur l’investissement en SCPI avec effet levier ?
Voilà une excellente idée… je l’ajoute à la liste après le déficit foncier demain, la location meublée après demain.. et donc les SCPI après après demain. 😉
Merci.
ps: J’essaie de faire un article de synthèse pour ne pas noyer le lecteur non averti dans des détails. J’ai oublié de mettre en avant les 20% de frais de gestion. ;(-
Et vos 20% pour les travaux vous les prenez aussi à la banque? Bien sur pas de gros travaux, pas de coup de peinture en 20 ans, pas de vacance de locataire, pas de gros entretien de l’immeuble (Ravalement, toiture, ascenseur, etc…). D’ailleurs où est la provision pour les charges de copropriété?
Toutes les banques financent bien évidemment à 1.90% 100% de l’acquisition + frais de notaires. Et bien sur 500 €/mois seulement et une TMI à 30%!
Là on est franchement dans la malhonnêteté intellectuelle.
moi j’ai eu 1.3% + assurance 0.15% sur 15 ans pour 100% yc frais de notaire et tmi de 30%, mais j’ai pas pris de pinel
Soi 1,45% sur 15 ans. Et combien sur 20 ans?
Perso j’en sais rien vu que j’ai pris sur 15 ans, mais je pense que l’on peut trouver à 1.9% sur 20 ans mais … comment dire je n’ai pas eu à négocier 🙂
Bonjour,
Avez-vous intégré que les 641 euros de loyer généreront des impôts (30 % TMI) + CSG voire IFI ?
Quant aux normes énergétiques à venir ????
Oui, bien sur pour l’intégration du surplus d’impôt sur le revenu foncier à payer sur les loyers.
Quant à la question des normes
Ça se tient à peu près:
Les 640 de loyers incluent la part des charges imputables au locataire.
En début de programme il y a tjrs un appart moins cher, pas le mieux certes mais 1 ère étage et pas rdc…
J’ai pris Un T2 de 43m2 en Essonne en pinel a 179k€ Loyer :650 € par contre sur 25 ans :819 euros de crédit il faut inclure les intérêts intercalaires avant livraison imputables au démarrage du prêt.
L assurance de prêt dans la déclaration
La défiscalisation :-358euros de défiscalisation par mois sur 10 mois.
Les intérêts à déduire de la déclaration.
Les frais de notaire à inclure dans l achat.
Évidemment ce sera long et laborieux mais bon. Au mieux 4 bails de 3 ans avant la fin de la défiscalisation.au pire tout le monde connaît les risques.
Dans 12 ans à mi parcours vente ou conservation au taux actuel le restant du sera de 100k€ Prix de revente 140k€ (a peu près prix neuf – montant de la défiscalisation)
Ceux qui rabâchent les risques sont penibles on sait qu on aura des travaux des problèmes mais on capitalise quand même…
Moi aussi j attends l article sur les scpi.
Bon boulot.
Non, c’est n’importe quoi. Cela suppose que tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles: pas de gros travaux, pas d’impayés, pas de vacance et j’en passe. A ce compte là, il faut alors comparer avec la meilleure SICAV actions sur la période et non avec le CAC 40 non capitalisé.
Si vous voulez investir dans l’immobilier achetez des SIIC, c’est liquide et cela ne rentre pas dans l’IFI.
Comme Solvinz je lis avec gourmandise vos articles .
Certains ne retiendrons que les arêtes ……….
Malgré une prévision a minima des » rentrées » , comme pour les actifs mobiliers le timing et le choix , ici géographique (potentiel d’augmentation de population et de richesse régionale )me parait primordial .
Et comme tout bonne gestion passive doit être diversifiée il faut de l’immobilier même si le rendement est inférieur au mobilier , quoique vous en pensiez Guillaume….mais ce n’est que pour vous taquiner ….
@ OlivierSpb
Pour certains un échappatoire à l’IFI est la SARL de loueur en meublé et si vous êtes à l’IFI c’est que vous avez tout compris .
Quand on fait de l’immobilier il faut voir grand , même en gestion passive , les couacs dont vous parlez sont dilués dans la masse , et je suis en phase avec Guillaume , il faut se comporter comme un entrepreneur et non pas en rentier……………….
Diluer les couacs dans la masse avec 500 €/mois? 😉
« Les prévisions sont difficiles surtout quand elles concernent l’avenir… »
La SARL en LM considéré comme un bien professionnel permettant d’échapper à l’IFI: On attendra, avec intérêt, les futurs commentaires de l’administration concernant le 1° du V du nouvel article 975 du CGI qui exonère la LM de l’IFI, contrairement à l’ancien 885 R, quand l’exercice de cette activité de LM est exercé en société.
Dans le cadre de l’ancien article 885 R l’exercice en société était exclu. Pour bénéficier du régime de la LM il était nécessaire d’exercer cette activité à titre professionnel (régime de droit commun de l’exercice d’une activité professionnelle) et selon une réponse Zoccheto, seul le gérant pouvait bénéficier de ce régime…
Je pense qu’il y a une contre-vérité dans une des hypothèses de départ: « on revend au prix où on a acheté ».
Argument repris dans toutes les simulations des vendeurs, qui semble toujours pertinent au premier abord.
L’exemple ci-dessus est simulé sur 20 ans, mon cas est un Pinel où je suis sensé sortir dès que le crédit d’impôt s’arrête (9 ans), sinon je me retrouve à sortir 700€/mois pour payer le crédit.
Je me suis fait piéger par le même raisonnement… j’ai compris bien plus tard que mon crédit d’impôt cumulé sur 9 ans allait disparaitre dans ma moins value à la revente.
Mon cas
– Prix du neuf du programme Pinel 3800€ / m2
– Prix de l’ancien dans le même quartier 2600€ / m2
Dans 5 ans maintenant, je ne pense pas que le prix de l’ancien rattrape les 3800€/m2… donc, je me prépare à perdre 1200€/m2 pour une surface de 60m2 soit -132K€ pour un crédit d’impôt de 50K€, et 240€ par mois de participation pendant 9 ans.
Je me suis trompé de place dans le système. J’aurais du choisir celle du promoteur.
détail: sans compter les frais liés à la revente…
Euh 1200 *60 cela fait pas plutôt 72 k€?
🙂
On mettra ca sur le compte de la fatigue. Désolé.
J’étais en train de déprimer de perdre autant… ça va mieux. Merci !
Oui, une projection sur 9 ans est une habitude des vendeurs de défiscalisation : C’est une présentation trompeuse et mensongère qui permet d’afficher les rendement les meilleurs en concentrant la simulation sur les seules années de défiscalisation.
Sur 20 ans, l’hypothèse d’une revente au même prix me semble plus raisonnable.
Mon œil!
Dans l’exemple prix, cela reviendrait à dire que l’immobilier ancien augmenterait de 30% en 20 ans puisque le prix réel d’aujourd’hui de 2.600 rejoindrait les 3 .800 €. GF serait le premier à crier au voleur si un vendeur d’immobilier classique vous faisait une simulation avec une hausse prévisionnelle de 30% sur 20 ans.
D’ailleurs on ne voit pas pourquoi un bien qui évolue de façon merdique les 9 premières années se mettrait à monter brusquement les 11 années suivantes.
La conclusion que l’on peut tirer de ce genre de montage pourri:
– Si TOUT se passe bien pendant 20 ans (Pas de vacance, pas d’impayés, pas de dégradations…) vous aurez quelques petits % de rentabilité.
– Mais malgré les cierges que vous mettez à St Rita patronne des causes désespérées, la probabilité qu’il n’y ait aucune anicroche pendant 20 ans est faible, et donc vous aurez un placement à rendement très faible.
– Si par hasard vous êtes amené à sortir d’une façon anticipée pour une raison financière quelconque, c’est une catastrophe majeure.
Wahoo! Vive le Pinel à Trou-du-Cul-City!
Erreur de calcul de ma part ce n’est pas 30% de hausse qu’il faut mais 46%!
1.200 /2.600 = 0.4615
Plus les frais d’agence à la sortie.
Le simple fait qu’il existe des gens qui vendent cela justifie un grand coup de balai. On n’est plus dans le principe de précaution mais celui de karcherisation et désinfection…
?
Vous avez parfaitement raison : vous êtes tombé sous le charme du chant du gentil défiscalisateur et vous allez, comme de nombreux investisseurs Pinel, y laisser des plumes. J’ai pris quelques exemples chiffrés sur le forum de Que Choisir qui vont tous dans ce sens (le titre est LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel)
Et si, en plus, vous avez eu le bon goût d’acheter dans un de ces charmants « écoquartiers » qui vont tourner au social (ne riez pas, c’est souvent une réalité en Pinel), votre perte sera conséquente si vous avez l’audace de revendre, et vous n’aurez peut-être pas le choix, comme vous allez le voir après.
Enfin, comme j’avais agacé Guillaume (il m’a appelé « mon cher » et comme je ne pense pas être plus cher que lui, j’y ai vu de l’agacement), je vais rectifier. J’ai donc repris mes calculs (avec un logiciel de gestion de patrimoine) dont voici les hypothèses et les conclusions :
641 € de loyer en Pinel correspondent à un logement de 46,1 m² en zone A et de 63,8 m² en zone B1.
Dans ces conditions, un logement de 204 000 € c’est du 4 425 € / m² en A et 3 200 € en B1 (vous le voyez l’écoquartier en social ? Si vous me trouvez provocateur, allez voir les prix du neuf sur internet).
Notaire 5 300 (simulation effectuée par mes soins sur le site de la Chambre des Notaires de Paris), frais de garantie 2 600 (simulation sur le site de Crédit Logement)
Total 211 900 à financer sur 20 ans
Charges non récupérables 6 € le m² (pas de piscine, pas de portail électrique qui tombe en panne tous les 6 mois et un syndic honnête).
Taxe foncière 750 € (je suppose une fiscalité locale légère, notamment pour le T3 de la zone B1) avec une exonération totale pendant 2 ans.
Frais d’agence et assurance locative 11 % des loyers (je retire la garantie carence, comme je le fais pour mes clients, car elle ne sert à rien si j’ai bien fait mon boulot concernant la localisation de l’immeuble).
Assurance PNO 100 €
Crédit 20 ans à 1,56 % + ADI à 0,30 % en supposant que le bien est livré tout de suite, ce qui m’étonnerait (sinon ce n’est pas bon signe car c’est « un reste » dont les autres n’ont pas voulu), mais admettons comme dirait Jean-Marie BIGARD (la chauve-souris enragée étant l’un de ses sketches les moins vulgaires, je prends le risque de le citer ici).
Résultats en zone A :
Coût total au terme du crédit 129 070 € soit un coût mensuel moyen de 538 € (à noter que le gain fiscal n’est plus que de 12 063 € après application de l’imposition sur les revenus fonciers).
Loyer mensuel net perçu 295 € (loyer annuel 7 692 – charges diverses 1 973 – fiscalité 2 185 = loyer net annuel 3 534 €), je ne vois pas bien la performance pour un coût mensuel de 538 €.
Résultats en zone B1 :
Coût total au terme du crédit 130 251 € soit un coût mensuel moyen de 543 €.
Loyer mensuel net perçu 290 € (loyer annuel 7 692 – charges diverses 2 079 – fiscalité 2 137 = loyer net annuel 3 476 €), pour un coût mensuel de 543 €.
Et ça, c’est la théorie si tout se passe bien pendant 20 ans et que vous avez acheté un logement à 4 425 € le m² en zone A ou à 3 200 € le m² en B1, avec un emplacement de premier ordre (je commente ou vous le faites vous-même ?). Je suis navré d’être désagréable, mais on ne peut pas résumer un investissement immobilier de façon aussi sommaire que le fait cet article, car de nombreux investisseurs naïfs pourraient y laisser des plumes en croyant que la vie est un long fleuve tranquille et que tout va bien se passer (il n’y a pas que le serpent du Livre de la jungle qui hypnotise ses interlocuteurs, c’est aussi une pratique courante chez les vendeurs de défiscalisation).
Voyons maintenant pourquoi les défiscalisateurs vous font une étude sur 9 ans :
Pendant les 9 premières années, le coût mensuel est de l’ordre de 330 €
Puis il passe à 540 les trois années suivantes
Pour culminer à environ 750 € en l’absence de réduction d’impôt.
D’où l’idée de vous dire que vous allez revendre au bout de 9 ans et que tout va bien se passer.
Je vous laisse faire la conclusion.
A titre de comparaison, j’ai posté sur ce même blog l’exemple d’un logement que j’ai vendu récemment dans cette catégorie (Pinel), mais avec des critères radicalement différents du Pinel Classique dans le neuf puisque c’est de l’ancien réhabilité, qu’il est en plein centre-ville d’une grande ville universitaire et qu’il passera donc facilement ensuite en meublé.
L’exemple détaillé est ici : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/comment-investir-en-location-meublee-dans-lancien-avec-travaux-avec-500e-mois.html
Les résultats au terme du crédit n’ont pas alors la même allure :
Coût total (mobilier inclus) 110 335
Coût mensuel (intégrant le mobilier) 443
Loyer net perçu (net de charges, frais d’agence, assurances, taxe foncière et imposition des loyers) : 613
Bravo. Ce qui prouve que l’on peut faire de bonnes affaires partout. Mais je serais prêt à parier que vous n’avez pas acheté du Pinel clé en main et que vous vous êtes concocté votre propre opération perso. Ou alors vous êtes tombé sur la crème des CGP!
Olivier, je vous remercie, car c’est moi le CGP !
Dans ce cas là vous êtes la crème des CGP parce que vous avez fait le boulot de promoteur-rénovateur.
J’espère que vous avez beaucoup d’opérations comme cela et que vos clients se prosternent à votre passage!
En fait, j’ai deux problèmes :
1) Ce genre de programme est très difficile à trouver et quasiment impossible sur internet (je l’ai récupéré par mon relationnel). Ce qui fait qu’il m’arrive souvent de dire à mes clients d’attendre que je leur trouve quelque chose qui rentre dans mes critères… et donc parfois de louper des ventes (le français est impatient et assez sensible au chant de sirène du dernier commercial qu’il rencontre).
2) Aucun de mes clients ne se prosterne… mais je me contente facilement d’un bon resto
1) Pb n°1. En fait vous loupez pas une vente s’il y a une liste d’attente. Un client va voir ailleurs, il reviendra.
2) Pb n°2: Je reconnais la gravité du problème mais c’est gérable!
A titre de conseiller en arithmétique indépendant refusant toute rétrocession, je vous présente ma note d’honoraires: Une caisse de 6 bouteilles de Romanée-Conti St Vivant 2004.
En votre aimable règlement 😉
En fait j’ai honte mais j’essaye de ne pas trop le montrer ?
En attendant je m’apprête a perdre plus de 50K€ sur 9 ans !!
… et je ne dois pas être le seul dans ce cas.
non c’est sur le PINEL et autres défiscalisation achtung… dans l’immobilier le plus important c’est l’emplacement et pas dans les villes moyennes dans des métropoles comme Lille Strasbourg. etc le reste faut s’accrocher mieux vaut acheter de l’ancien
Bonjour,
En fait, dans ce type d’investissement, il faut avoir acheté au moins une fois pour comprendre…
Tout est fait pour présenter un effort d’épargne minimal combinant loyers et réduction d’impôt optimisés. Mais dès le premier trimestre après la livraison, on commence à recevoir des appels de fonds plus ou moins anticipés dans le business plan, ensuite vient la taxe foncière puis on se rend compte que l’objectif initial de défiscalisation a ses limites car des loyers tombent donc ces revenus supplémentaires génèrent… de l’impôt. Sans parler des malfaçons, des réserves qui mettent du temps à être levées… Evidemment, le risque de vacances, d’impayés (mais évidemment vous souscrivez une assurance loyers impayés qui rassure mais coûte encore 2 ou 3 % des loyers). Et pour finir, comme vous bossez dur et que vous n’avez pas le temps, l’agence gère tout avec son coût aussi.
Et lorsqu’on a encaissé le premier choc, on se rend compte que la différence entre le neuf et l’ancien (= 10-15 ans) est égale à la réduction d’impôt.
Et pourtant malgré ces éléments négatifs que l’on ne peut appréhender réellement qu’après « avoir payé », je viens de renouveler l’opération ! Pourquoi ? :
– Car je suis parti sur une maison et pas un appartement dans une copro avec des frais élevés
– Prix fortement remisé dans le cadre d’un salon de l’immobilier (prix se rapprochant de l’ancien)
– Parce que les taux sont tellement bas qu’il y a un effet de levier indéniable
– Parce qu’il vaut mieux avoir de l’immobilier avec les dernière normes énergétiques pour anticiper la valeur avenir du bien
La vrai question que je me pose est si oui ou non je revends le premier bien à échéance 9 ans (vu que le centre de Toulouse est plutôt tendu en terme d’offre et de demande) ou si j’attends…
Sur Toulouse j’attendrai, là on bout de 15 ou 20 ans le prix de l’ancien rejoindra le prix que tu as payé neuf ton bien, c’est mon avis.
Là vous présentez une opération qui est individuelle et vous ne surpayez pas le bien, donc si vous êtes obligé de sortir ce ne sera pas une cata. D’après votre post, le bilan de votre première opération est plus que mitigé mais vous en tirez les leçons pour faire une seconde opération beaucoup plus saine.
Par contre, quid de la possibilité de trouver un locataire?
En tout cas votre rentabilité est plafonnée aux mensualités que paierait un candidat acquéreur sur 30 ans pour le même bien.
Si je souhaitais louer ou acheter un tel bien, je ne le louerais que si le loyer était sensiblement inférieur aux mensualités de remboursement d’un crédit sur 30 ans.
Et vu les taux actuels cela plafonne votre rentabilité brute à un montant pas forcément très élevé.
@ OlivierSPB
Le locataire a été trouvé le jour de la livraison du bien pour la seconde acquisition (toujours sur Toulouse).
En ce qui concerne le loyer, il faut être pragmatique : les loyers Scellier ou Pinel sont globalement dans le marché.
Ce que je n’ai pas dit dans mon post, c’est qu’à mon avis, investir dans ce type de produit implique d’avoir la possibilité financière de supporter des aléas. Quand je vois les commerciaux qui m’appellent pour me dire que c’est intéressant dès que je paye plus de 2500 € d’impôts, je n’ose imaginer les conséquences pour un investisseur en limite de ce montant si des problèmes arrivent.
Oui, merci de le préciser ! Ce point est fondamental
Donc c’est pour cela que du Pinel avec 500 €/mois c’est une opération kamikaze.
On avait bien compris que c’était un exercice de style destiné à faire réagir les gens mais qu’en aucun cas ce n’était sérieusement envisagé.
Mais le vrai problème c’est que les épargnants à l’âme simple, nombreux selon GF cars ils sont incapables d’assimiler le B.A.BA de la Bourse, en lisant cela sont capables de le prendre au sérieux et de devenir les proies de vendeurs peu scrupuleux. Et de faire du Pinel avec 2.500 €/an d’impôts ou 500 €/mois d’épargne.
Quand GF publie une telle étude, il faut mettre une étiquette: « Simulation pour le paradoxe seulement, toxique dans la vraie vie »
En fait ce qui me fait marrer, c’est le double langage.
Dès que GF fait un billet qui touche à la fiscalité de l’immobilier, tout à coup c’est le concert des pleureuses: cela ne rapporte rien, on est écrasé d’impôts, les locataires sont des vandales, les locataires sont indélicats et ne paient pas, impossible de les expulser, sans parler d’un éventuel squat. Bref, l’immobilier c’est un sacerdoce et heureusement qu’il y a les investisseurs privés pour loger le bon peuple car ce n’est pas les logements sociaux qui suffisent. Mais en fait, cela ne rapporte rien mais vraiment rien mais on est tellement heureux de rendre service à la société que l’on résiste à la tentation de tout vendre et de foutre le camp.
Par contre dès que l’on parle de Pinel, alors là tout va bien c’est merveilleux. Les locataires sont des gens charmants qui non seulement vous paient avec une ponctualité de chronographe suisse mais en plus entretiennent aux petits oignons le bien. Pensez, Mme Michu, 20 ans sans anicroche ni gros travaux! Ah quel monde merveilleux!
De qui se moque t’on?
C’est pas faux !
@OlivierSPB
Grand détracteur de l’immobilier , nous l’avons compris et , par contre , il me semble utile de rappeler les divers inconvénients ainsi . Le rêve est le pire des conseiller .
Cela ne m’empêche de diversifier mes placements passifs dans ce domaine , mais pas que celui là
Qu’estce qui trouve grâce à vos yeux ; en clair que proposez-vous en alternative
Figurez vous que je suis un passionné de tout ce qui est liquide ou relativement liquide. Il y a des opportunités qui surgissent qui sont de temps en temps des dons de la providence.
Je vous donne un exemple, quand Actelion a commencé à être courtisé par Johnson et Johnson, il y avait une opportunité fantastique puisque après que Sanofi ait montré son intérêt, il y avait une décote du titre par rapport au prix de l’offre de 30%, car il fallait attendre l’aval des autorités indiennes!
Je peux vous dire que j’ai vendu tout ce que je pouvais vendre pour acheter de l’Actelion. TRI sur quelques mois 80% en comptant l’évolution CHF/USD
Il faut dire que 2017 a été une année d’opportunités exceptionnelles pour les arbitrages « free lunch », il y en a eu 4:
– Syngenta/ChemChina
– Actelion/Johnson
– Solar City/ Tesla
– BASF/Monsanto.
Les risques existent que les opérations capotent mais il est très faible. Le seul vrai risque c’est que l’opération traîne en longueur comme l’a fait Syngenta/ChemChina auquel cas votre TRI chute dans les 20%.
Si cela foire vraiment vous allez perdre entre 5 et 10%.
Pourvu qu’il y ait le même business en 2018.
Un trade que j’avais fait qui n’a rien donné c’était de parier sur l’explosion du peg SAR/USD. En toute logique, le peg devait sauter vu l’état catastrophique des finances du royaume Hachémite, mais c’était sans compter la volonté politique des US de les soutenir, l’arrivée de MBS et les quotas OPEP. Mais en aucun cas cela ne pouvait être perdant, j’ai juste perdu les frais de mise en place 0.6% du notionnel.
Vous allez me dire que c’est de la spéculation mais je m’en bat l’œil, la seule chose qui m’intéresse c’est combien de fric j’ai en plus à la fin de l’année sans en prendre pour 20 ans.
En plus comme je suis non-résident c’est non taxé car dans mon pays de résidence je suis sous un régime ou seul mes revenus de source locale sont taxés.
Pardon pas Hachémite, bien sur!
On parle ici d’immobilier mais tout investissement (sous réserve que vous ayez un minimum d’intérêt à la thématique) est bon à étudier. La diversification permet de diluer le risque et de survivre quand un pan de l’économie s’effondre.
Je vous trouve particulièrement dédaigneux à l’égard d’une certaine catégorie d’investisseur immobilier dont je fais partie mais je vous accorde volontiers que la bourse est une très bon pilier d’enrichissement et d’accroissement de son patrimoine. Comme je vous l’écrivais précédemment je m’y intéresse désormais car j’ai désormais une petite trésorerie (après impôts) qui me permet d’envisager de commencer à spéculer. Pour ça, je lis, j’apprends, et vais prochainement démarrer avec un compte virtuel…. Le chemin est long pour les non initiés.
Vous avez au moins l’honnêteté intellectuelle d’admettre que seul le fric vous intéresse, encore plus quand celui-ci est dénoué d’emmerdes et de toute considération humaine. Néanmoins, comme vous le savez, pour vivre ou survivre avec la bourse, il faut être éduqué et surtout avoir quelque chose d’important: un capital pour trader !
Bravo
Il n’y a pas de quoi. Il suffit de regarder le monde autour de soi.
Sur 2018, il n’y a pas grand chose à l’horizon pour le moment.
La seule chose qui me démange c’est de shorter Tesla, car pour moi il est clair que cela vaut 0. Mais avec Tesla on est pas dans le domaine du rationnel, les clients et les actionnaires sont une secte dont Musk est le gourou, donc on rentre dans le domaine de la foi pas dans l’analyse financière et donc c’est vraiment dangereux ou alors il faut être prêt à répondre à des appels de marge plantureux! Donc je résiste à mes démangeaisons.
Auriez-vous quelques ressources littéraires ou web à nous soumettre pour nous former et réduire notre dépendance à pierre ?
la pierre
Dans le trading c’est le marché qui a raison .
le marché n’envisage pas une forte baisse , aujourd’hui .
……………..
Pas d’accord, sans être contrarien, le marché a forcément raison à terme immédiat (1 semaine) mais pas forcément à quelques mois (Long terme pour moi!).
Mais je ne vous parle pas de faire du day-trading et du scalping. Cela je ne sais pas faire. C’est soit un arbitrage, soit une vision à long terme (6-12 mois).
Mais il y a des opportunités partout.
Un conseil gratuit, il y a un arbitrage facile sur le marché des métaux sur le LME à Londres.
Quant la conjoncture économique est mauvaise, les métaux se pètent la gueule. Mais vous observez un phénomène intéressant: le spread sur le LME entre l’aluminium pur et l’aluminium secondaire (Contrats LME Aluminium et LME Aluminium Alloy) se resserre fortement et descend en dessous de 10% (Historiquement il a même été négatif) et quand la conjoncture s’améliore il remonte dans la zone 20-30%.
Vous avez un arbitrage sur spread évident en achetant le spread en shortant l’aluminium secondaire et en étant long sur le primaire. Vous vous foutez de l’évolution à la hausse ou à la baisse de l’alu, car vous avez 2 positions en sens inverses qui évoluent forcément dans le même sens, et vous ne serez appelé en marge qu’en cas de resserrement du spread . Il faut donc prévoir une réserve pour les marges en cas de resserrement du spread car vous n’achetez pas au plus bas du spread sauf coup de bol. Mais un jour ou l’autre les marchés vont redevenir optimistes et le spread va se ré-élargir.
Une telle configuration ne se présente pas tous les jours, une fois tous les 18 mois 2 ans, mais quand cela arrive il faut foncer. Tant que vous avez la tréso pour payer les marges en cas de resserrement du spread, vous pouvez tenir votre position. Mais quand le spread se ré-élargit à un niveau historiquement moyen avec les effets de leviers, vous multipliez vos billes par 5 ou 10.
Pas compliqué, il faut simplement attendre la bonne configuration de marché et savoir attendre quelquefois un an ou plus avant de récupérer le bingo.
Bien sur n’allez pas mettre toutes vos billes là dedans, mais mon historique là dessus sur 15 ans, c’est 6 opérations réussies avec des dénouements entre 6 mois et presque 2 ans.
Maintenant si vous êtes un gogo qui veut de l’argent facile tout de suite, vous allez ouvrir un compte Forex et vous faire plumer sur les opérations binaires.
Super mais un poil trop complexe pour moi surtout quand on ne travail pas dans la finance afin de voir tous ces cas. Moi je fais un peu de bourse mais pour l’instant c’est plus sur le CAC et les dividendes. Mais votre analyse est vraiment pertinente
Il faut surtout ne se lancer que dans des opérations dans lesquelles on se sent à l’aise.
Et avoir des nerfs d’acier.
Quand vous shortez un titre, il faut d’une part avoir raison à terme et d’autre part être dans le bon timing.
Je ne sais pas si vous avez vu « The Big Short ». C’est l’histoire d’Andrew Left qui avait su prédire le krach de 2008.
Son analyse sur les CDOs et les CDOs synthétiques était ultra-pertinente et finalement assez évidente.
Mais il s’était un peu gouré dans le timing, il avait shorté un peu trop tôt et s’est fait appelé en marge d’une façon dangereuse. Il a d’ailleurs été obligé de bloquer les rachats de son Hedge Fund. Et si le marché avait tenu encore quelques mois, son HF aurait explosé.
Quand vous êtes short, rien de pire que d’avoir raison trop tôt et de ne pas pouvoir tenir sa position en raison des marges.
Pour shorter, il faut avoir des nerfs d’acier.
C’est pour cela que bien que je sois convaincu à 90% que Tesla cela vaut 0, je m’abstiens car je n’ai pas les co***les qu’il faut pour bien dormir si Tesla monte à 500 ou 700 $.
Et puis, il faut réfléchir. Quand Citron Research a balancé l’affaire Valeant, c’était déjà pour moi une évidence que le business-model de Valeant était pourri, et les vilains petits secrets avec Philidor était le détonateur. Maintenant ils tapent sur Express Scripts, et là je suis moins sur. Le BM d’ES est dévoyé mais peut continuer pas mal temps… En fait le BM d’ES est cohérent avec le système de distribution des médocs US, il est dévoyé, mais c’est le système entier qui est comme cela. Donc pour qu’ES pète il faut que tout le système de distribution US des médocs pète. Pas évident…
Par contre si vous avez du Sanofi vendez. Le problème de la Depakine est loin d’être fini. Ne shortez pas mais surtout ne soyez pas long.
En revanche le Levothyrox n’aura aucun impact sur Merck. Il faut simplement savoir pourquoi il y a un problème Levothyrox, ce qui se chuchote entre initiés mais n’éclate pas au grand jour car il n’y a pas de solution avant l’approbation du Thyrofix.
Pour une béotienne comme moi (et d’autres lecteurs peu familier de la bourse) pourriez-vous me dire ce que signifie :
– scalping
– spread / resserrement du spread / élargissement du spread
– shorter (l’alu par ex.)
– être appelé en marge
Merci d’avance,
Scalping c’est une méthode de day-trading à haute fréquence ou on cherche à capter des petits mouvements dans la même journée. Réservé aux initiés TRES bien équipés. Perte garantie à 100% pour les amateurs.
Spread. Tout bonnement un écart en % entre un actif A et un actif B. Hier l’aluminium primaire était à $2172/tonne, le secondaire à $1775. D’où un spread de (2172-1775)/1775 = 22%
Shorter: vendre à découvert, c’est à dire vendre un actif sans le posséder. Soit vous l’empruntez pour le livrer, soit vous faites cela sur un marché à terme avec effet de levier.
Marge. Si vous avez une position longue ou short à terme, il en résulte un gain ou perte potentiel. Pour éviter les impayés, votre broker va vous demander de l’argent pour combler la perte potentielle si elle existe. Exemple vous shortez le cuivre à 7023$ car vous pensez qu’il est trop cher. Votre broker va vous demander un dépôt de garantie, le deposit, en général de 10% pour être sur que vous honorerez vos engagements, et si demain le cuivre passe à 7200$, il va vous demander une marge correspondant à la perte potentielle de 7200 -7023= 177$. Si vous ne payez pas, il va liquider votre position et couvrir votre perte avec une partie du deposit.
Je pense que nous sommes assez nombreux à être plus ou moins largués mais un moteur de recherche fait très bien le job. Je doute que OlivierSpb ait le temps de réinventer la roue, il a de plus gros poissons à férer 😉
Wikipedia vous apprendra beaucoup de trucs.
Psychologie des grands traders de Thami KABBAJ éditions EYROLLES à la FNAC et sur youTube
merci ! Je suis déjà tombé sur sa chaine Youtube et j’ai cru deviner qu’il était assez plébiscité.
Il me se semble que la baisse des marchés n’est pas une fatalité et qu’ils se tradent également à la baisse. C’est lorsque le marché est en range qu’il faut ronger son frein non ?
vous avez tout compris……………. range=compression====>éclatement…….mais dans quelle direction , that is the question………….
IL est agrégé d’économie ,a enseigné à Paris et est trader
Ben si vous avez des cellules grises et un réseau d’information, il y a presque toujours des indicateurs avancés qui vous permettent de prédire avec une certaine fiabilité l’évolution du marché. Mais la prévision n’est pas une science exacte et les indicateurs pas forcément à la disposition de tout le monde (Ce qui en fait la valeur).
Auriez-vous quelques ressources documentaires à proposer à ceux qui veulent développer leurs compétences en bourse et en analyse de marché ?
Nous pourrions « philosopher » longuement sur le sujet car je ne partage pas exactement votre point de vue
et pour le compte FOREX fuir les CFD et ne trader que les Futures .
J’arrete là car nous n’intéressons pas les » IMMOBILI ……SEURS » !!!!!!!