Immobilier locatif : Faut il revendre son SCELLIER ou PINEL à la fin de la défiscalisation ?

Quelle drôle d’idée. Vous êtes pourtant nombreux à croire que la seule l’échéance d’un investissement immobilier PINEL, SCELLIER ou autre programme de défiscalisation est d’être vendue au terme de la période de défiscalisation des 9 ans ou 12 ans.

De manière simpliste, vous croyez qu’il faut revendre son bien immobilier au terme de la défiscalisation pour éviter d’entrer dans une phase fiscale moins favorable pour l’investisseur immobilier.

Cette mauvaise intuition n’est en réalité que la conséquence d’un discours commercial trompeur de la part du vendeur du bien immobilier. En effet, et nous l’avions déjà expliqué dans cet article « Immobilier PINEL : L’arnaque des simulations trompeuses !« , les mauvais vendeurs de biens immobiliers « défiscalisation », vendent une réduction d’impôt et un placement déconnecté des fondamentaux économiques.

C’est la raison pour laquelle ils expliquent qu’il faut investir dans un bien immobilier loin de chez vous, qu’il ne faut pas y appliquer les mêmes critères qu’un achat dans lequel vous pourriez vivre, qu’il ne faut pas nécessairement se déplacer pour apprécier la qualité du bien ou encore qu’il faut le revendre au terme de la période de défiscalisation.

Conseiller de revendre le bien immobilier au terme de 9 années de détention, c’est justifier l’utilisation d’une simulation trompeuse qui se concentre sur les 9 premières années de l’investissement (comme par hasard, les années fiscalement avantageuses pour l’investisseurs) qui permettent de majorer artificiellement le TRI de l’investissement (TRI = Taux de rendement Interne = Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Malheureusement, après 9 années de détention du bien immobilier, il y a de grandes chances que ledit bien immobilier soit en moins-value (sauf emplacement et période exceptionnelle). Comme nous vous l’expliquions dans notre dernière visio-patrimoniale dédiée à l’optimisation fiscale des revenus de location nue, acheter un bien immobilier neuf, c’est payer 20% de TVA ; A la revente, le prix de revente est construit autour du prix HT (mais ça, le mauvais vendeur d’immobilier de défiscalisation a oublié de vous le dire).

Au lendemain de l’achat, votre bien immobilier acheter neuf vaut donc 80% du prix d’achat. Il faut ensuite du temps pour laisser le marché immobilier croître et « récupérer » cette moins-value immédiate qui trouve son origine dans la TVA. Il s’agit également d’une analyse que nous vous livrons dans l’édition 2022 dans notre livre & formation « Investir dans l’immobilier« .

Revenons à nos fondamentaux. Faut il revendre son bien immobilier de défiscalisation au terme des 9 ans ou 12 ans ?

Fondamentalement, il ne faut pas se lancer dans un projet d’investissement immobilier si vous n’avez pas les moyens d’en assumer les charges ! C’est consternant de devoir le rappeler, mais c’est fondamental.

Vous devez impérativement projetter votre projet sur la durée total du crédit immobilier et calculer votre effort de trésorerie mensuel pendant toute cette période :

• Pendant 9 à 12 ans de défiscalisation, l’effort de trésorerie mensuel va être faible grâce à la réduction d’impôt ;
• En revanche, après ces 9 ou 12 ans, l’effort de trésorerie va être élevé car vous devez avoir les moyens de payer les mensualités du crédit immobilier + l’impôt sur le revenu foncier.

On peut d’ailleurs envisager la souscription d’un prêt à palier ou prêt gigogne pour adapter les mensualité du crédit au niveau de réduction d’impôt avec des mensualités élevées au début qui permettent des mensualités plus faibles après 12 ans.

Bref, considérant que vous disposez des moyens financier d’assumer votre investissement, la question de revendre ou non votre bien immobilier est avant tout la question de la qualité de votre investissement immobilier :

• Le bien immobilier est il de bonne construction ? Faut il le vendre avant que la mauvaise qualité de la construction ne saute aux yeux d’un potentiel acquéreur ou au contraire, la bonne qualité du bâti vous permet d’espérer de faibles travaux à venir ?
• Quelle est la qualité de l’emplacement ? L’emplacement de l’immeuble est il excellent, bon, moyen ou mauvais. S’il est excellent ou bon, pourquoi revendre le bien immobilier ? Le temps n’est il pas votre allié dans la construction d’une belle plus-value à long terme.
• La demande locative est elle forte ? Depuis 10 ans que vous détenez l’immeuble, la demande locative elle forte ? Avez vous des problèmes pour louer votre logement ? Si non, pourquoi vendre ?

Et puis surtout, qu’allez vous faire du prix de vente ? Comme allez vous le réinvestir ? Si c’est pour acheter un logement dont l’emplacement et la qualité de construction serait meilleure, il peut être pertinente de vendre, sinon, autant le conserver.

Si c’est pour faire un nouvel investissement immobilier neuf, c’est aussi à nouveau payer 20% de TVA ! Belle affaire.

La question de l’utilisation du prix de vente est fondamentale car vous risquez de rapidement vous rendre compte que l’herbe n’est pas toujours plus verte dans le champ d’à côté.

Faire un placement financier ? Pourquoi pas ; La rentabilité à long terme du marché action est potentiellement très élevée et surtout dans un contexte fiscal nettement plus favorable, mais êtes vous capable de gérer le stress de la volatilité ? (cf « Bourse : Êtes vous capable d’assumer le stress de la volatilité ?« )

A suivre.