Quelle drôle d’idée. Vous êtes pourtant nombreux à croire que la seule l’échéance d’un investissement immobilier PINEL, SCELLIER ou autre programme de défiscalisation est d’être vendue au terme de la période de défiscalisation des 9 ans ou 12 ans.
De manière simpliste, vous croyez qu’il faut revendre son bien immobilier au terme de la défiscalisation pour éviter d’entrer dans une phase fiscale moins favorable pour l’investisseur immobilier.
Cette mauvaise intuition n’est en réalité que la conséquence d’un discours commercial trompeur de la part du vendeur du bien immobilier. En effet, et nous l’avions déjà expliqué dans cet article « Immobilier PINEL : L’arnaque des simulations trompeuses !« , les mauvais vendeurs de biens immobiliers « défiscalisation », vendent une réduction d’impôt et un placement déconnecté des fondamentaux économiques.
C’est la raison pour laquelle ils expliquent qu’il faut investir dans un bien immobilier loin de chez vous, qu’il ne faut pas y appliquer les mêmes critères qu’un achat dans lequel vous pourriez vivre, qu’il ne faut pas nécessairement se déplacer pour apprécier la qualité du bien ou encore qu’il faut le revendre au terme de la période de défiscalisation.
Conseiller de revendre le bien immobilier au terme de 9 années de détention, c’est justifier l’utilisation d’une simulation trompeuse qui se concentre sur les 9 premières années de l’investissement (comme par hasard, les années fiscalement avantageuses pour l’investisseurs) qui permettent de majorer artificiellement le TRI de l’investissement (TRI = Taux de rendement Interne = Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )
Malheureusement, après 9 années de détention du bien immobilier, il y a de grandes chances que ledit bien immobilier soit en moins-value (sauf emplacement et période exceptionnelle). Comme nous vous l’expliquions dans notre dernière visio-patrimoniale dédiée à l’optimisation fiscale des revenus de location nue, acheter un bien immobilier neuf, c’est payer 20% de TVA ; A la revente, le prix de revente est construit autour du prix HT (mais ça, le mauvais vendeur d’immobilier de défiscalisation a oublié de vous le dire).
Au lendemain de l’achat, votre bien immobilier acheter neuf vaut donc 80% du prix d’achat. Il faut ensuite du temps pour laisser le marché immobilier croître et « récupérer » cette moins-value immédiate qui trouve son origine dans la TVA. Il s’agit également d’une analyse que nous vous livrons dans l’édition 2022 dans notre livre & formation « Investir dans l’immobilier« .
Revenons à nos fondamentaux. Faut il revendre son bien immobilier de défiscalisation au terme des 9 ans ou 12 ans ?
Fondamentalement, il ne faut pas se lancer dans un projet d’investissement immobilier si vous n’avez pas les moyens d’en assumer les charges ! C’est consternant de devoir le rappeler, mais c’est fondamental.
Vous devez impérativement projetter votre projet sur la durée total du crédit immobilier et calculer votre effort de trésorerie mensuel pendant toute cette période :
- Pendant 9 à 12 ans de défiscalisation, l’effort de trésorerie mensuel va être faible grâce à la réduction d’impôt ;
- En revanche, après ces 9 ou 12 ans, l’effort de trésorerie va être élevé car vous devez avoir les moyens de payer les mensualités du crédit immobilier + l’impôt sur le revenu foncier.
On peut d’ailleurs envisager la souscription d’un prêt à palier ou prêt gigogne pour adapter les mensualité du crédit au niveau de réduction d’impôt avec des mensualités élevées au début qui permettent des mensualités plus faibles après 12 ans.
Bref, considérant que vous disposez des moyens financier d’assumer votre investissement, la question de revendre ou non votre bien immobilier est avant tout la question de la qualité de votre investissement immobilier :
- Le bien immobilier est il de bonne construction ? Faut il le vendre avant que la mauvaise qualité de la construction ne saute aux yeux d’un potentiel acquéreur ou au contraire, la bonne qualité du bâti vous permet d’espérer de faibles travaux à venir ?
- Quelle est la qualité de l’emplacement ? L’emplacement de l’immeuble est il excellent, bon, moyen ou mauvais. S’il est excellent ou bon, pourquoi revendre le bien immobilier ? Le temps n’est il pas votre allié dans la construction d’une belle plus-value à long terme.
- La demande locative est elle forte ? Depuis 10 ans que vous détenez l’immeuble, la demande locative elle forte ? Avez vous des problèmes pour louer votre logement ? Si non, pourquoi vendre ?
Et puis surtout, qu’allez vous faire du prix de vente ? Comme allez vous le réinvestir ? Si c’est pour acheter un logement dont l’emplacement et la qualité de construction serait meilleure, il peut être pertinente de vendre, sinon, autant le conserver.
Si c’est pour faire un nouvel investissement immobilier neuf, c’est aussi à nouveau payer 20% de TVA ! Belle affaire.
La question de l’utilisation du prix de vente est fondamentale car vous risquez de rapidement vous rendre compte que l’herbe n’est pas toujours plus verte dans le champ d’à côté.
Faire un placement financier ? Pourquoi pas ; La rentabilité à long terme du marché action est potentiellement très élevée et surtout dans un contexte fiscal nettement plus favorable, mais êtes vous capable de gérer le stress de la volatilité ? (cf « Bourse : Êtes vous capable d’assumer le stress de la volatilité ?« )
A suivre.
30 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Merci de cet article.
Auriez-vous la réponse à cette question svp :
– un investissement Scellier donne droit au report, pendant 6 années, de la réduction d’impôt qui n’aurait pas été utilisée (réduction Scellier supérieure à l’impôt réellement dû)
– ce droit est-il acquit définitivement (pour autant que l’engagement de location initial et/prorogé 1 ou fois sur option ait bien été respecté ?)
– où est-il conditionné à ce que le bien soit encore en location au moment de l’exercice de ce report antérieur ?
L’administration fiscale est assez floue sur le sujet. Le BOFIP ne dit rien à ma connaissance sur cette situation. Si vous avez la réponse, je suis volontiers preneur des références fiscales.
Merci par avance.
La réponse est pourtant relativement simple.
Je vais vous aider à la trouver : Ce dispositif de 6 ans est il vraiment lié à la loi PINEL ou l’application du droit commun ?
Il s’agit du dispositif Scellier.
La location effective a bien eu lieu durant 9 ans, puis 3 ans et 3 ans.
Ainsi, les conditions ayant prévalus aux droits attachés à ce dispositifs ont été intégralement respectées.
En contrepartie, des avantages ont été accordés, dont celui du report pendant 6 ans des impôts non effectivement utilisés. Il n’était pas conditionné : ni au fait d’être encore propriétaire pour en bénéficier, ni au fait que le bien soit encore en location pour en bénéficier.
Le fait que le bien soit soumis désormais au régime du droit commun fait-il perdre ce qui a pourtant été accordé ? Et acquit ? Comment l’administration fiscale peut-elle amputer la portée d’un dispositif dont il savait, dès le départ, qu’il pourrait avoir une portée qui aille au-delà des périodes où le dispositif régissait les conditions de location ?
J’ai eu 2 réponses : mon centre des impôts me dit « oui, vous continuez, même au-delà des 9+3+3, de cet avantage de report » et le CIRA me répond que non. Mais chez aucun des références fiscales.
Voici pourquoi votre avis m’intéresse au plus haut point.
Les modalités d’application de la réduction d’IR sont communiquées au BOI-IR-RICI-230-30-30
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4899-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-230-30-30-20120912:
I. Règle d’imputation
1
La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu (sur la détermination du fait générateur voir BOI-IR-RICI-230-30-10, n° 1 et suivants).
La réduction d’impôt est, en principe, répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Par exception, la réduction d’impôt est répartie sur cinq années, à raison d’un cinquième de son montant chaque année, s’agissant des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française ou dans les îles Wallis et Futuna.
10
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Pour l’application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes.
II. Condition à remplir pour le bénéfice du report
20
L’article 82 de la loi de finances pour 2010 conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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Cette disposition s’applique quelle que soit la date de réalisation de l’investissement
En pratique, cette nouvelle condition ne trouvera à s’appliquer qu’à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée dès lors que, pendant cette période d’engagement, le logement doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal.
Remarque : lorsque le report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pu être imputées intervient à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée, il n’est pas exigé que le propriétaire du logement qui entend bénéficier de ce report respecte les plafonds de loyers et, le cas échéant, les plafonds de ressources des locataires auxquels est subordonné le bénéfice de la réduction d’impôt, ni que les revenus tirés de la location du logement soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans cette situation, il suffit donc que le logement concerné soit toujours donné en location, nue ou meublée, au cours des années au titre desquelles le contribuable entend imputer la fraction de réduction d’impôt en report concernée.
III. Ordre d’imputation
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Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI qui prévoit les modalités d’imputation pour les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 quater B à 200 du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif prévue à l’article 199 septvicies du même code s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Alain Lambard, un immense merci pour la clarté de votre intervention et la précieuse référence indiquée.
La brièveté de ma réponse est inversement proportionnelle à la joie que m’apporte votre information.
Bonjour,
Je suis tout à fait d’accord avec cette analyse de bon sens, par contre je n’ai pas bien compris pourquoi vous faites intervenir une notion de TVA, concernant des investissements faits par des non assujettis (si j’achète un bien 250 K€ HT, je paye bien 300 K€ TTC, mais je ne vais pas pour autant le revendre à Tartempion 250 K€ TTC le lendemain). J’ai peut etre manqué un épisode…
Ce que j’essaie d’expliquer, c’est que le prix d’un bien neuf comporte 20% de taxe. La véritable valeur de votre bien immobilier =80% du neuf.
Je ne pense pas que la véritable valeur d’un bien neuf soit sont prix hors TVA ne serait-ce que parce le vendeur à lui-même récupéré la TVA sur ses coûts de production en tant qu’assujetti à la TVA (CGI, art. 256 et 256 A).
Considérez-vous que lorsque vous achetez votre « pain quotidien » le vrai prix du pain correspond à 94.5% du prix payé aujourd’hui même si dans quelques semaines ce pain pourrait être assujetti à une TVA de 0% (et non pas exonéré car dans ce cas le boulanger répercuterait le coût de la TVA qu’il n’aurait pas pu déduire…)
Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, vous payez 7.50% de frais d’acquisition. Ces frais sont perdus ; ils sont une non valeur ;
Idem pour la TVA. Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf à 80, il faut payer -+20% de taxe pour devenir propriétaire. Votre immeuble vaut 80… mais vous payez -+100.
Le neuf et l’ancien ne peuvent, à mon sens, être comparé, car comme je le précise ci-dessus, le coût du neuf serait plus élevé si le vendeur n’était pas un assujetti agissant en tant que tel puisqu’il intégrerait à son coût de revient et donc à prix de vente la TVA d’amont qu’il n’aurait pas pu déduire.
Oui, il faut donc comparer le coût HT du neuf avec le prix de l’ancien (sans TVA).
Au final, quelqu’un paye bien 20% de TVA !
Le consommateur (non assujetti) final paye la TVA; c’est le principe de cette taxe inventée en 1957 (je crois) par un français et appliqué d’une manière généralisée en Europe, qui a pris la main, depuis, sur ce sujet.
Mais, on ne peut considérer que le coût de construction est celui HT sauf pour un acheteur assujetti sauf à nier le système de la TVA.
Je suis assez d’accord avec vous. Tout comme les droits d’enregistrement sont une non valeur, comme le dit Guillaume Fonteneau, et sont donc irrémédiablement perdus, la TVA constitue un charge pour tous les non-assujettis, un élément du prix de revient. Il en va différemment d’un marchand de bien, pour qui le prix de revient serait le prix HT. Mais ici, on parle d’investisseurs non assujettis.
Merci en tout cas pour vos articles !
Je ne pense pas que le vendeur décide de son prix en partant du coût + marge + différentiel de TVA; il pratique un prix de marché. Si j’achète mon appartement aujourd’hui 200kE, peu importe qu’il y ait de la TVA dans ce prix, je pense que je le revendrai 200kE demain et non pas 160KE. Mon appartement vaut donc bien 200kE.
Le problème du niveau élevé de la fiscalité immobilière après la période de défiscalisation demeure.
Pourquoi conserver un bien immobilier qui ne rapporte pratiquement plus rien ?
parce que vous n’avez pas beaucoup d’autres alternatives si vous n’êtes pas capable d’accepter le stress de la volatilité du marché actions.
Quelles sont les alternatives ?
Avec l’inflation qui remonte une Assurance Vie avec 20% d’UA ne serait-elle pas une alternative ?
Pour quel objectif de rendement ?
80% * 1% + 20% * 6% = 2% avant impôt.
L’immobilier locatif = Rendement locatif (-+1.50% net par an) + plus-value immobilière.
Ouch. Sachant que la PV immobilière est toute théorique, et que le rendement locatif de 1.5 % se paie (cher) au prix de travaux, de soucis locatifs, d’heures perdues en gestion immobilière… Une bonne AV ou contrat de capi avec un mix ETF monde + UC immo + fond € donnera sur le long terme très probablement un rendement equivalent, avec beaucoup moins de soucis de gestion, de risques d’obsolescence, de squat et de temps perdu…
Décidemment, l’immo locatif, a part être accro a la pierre, ça ne fait plus beaucoup rever !
Bonjour à tous,
Guillaume pourrait faire un article intitulé « faut il encore acheter de l’immobilier ? » 😉
Nous évoquons assez souvent ici les problème de plus en plus contraignants que présente la situation de bailleur pour réellement se poser la question. Pinel ou pas…
Outre le fait que Macron n’aime pas l’immobilier ni les propriétaires, et que par conséquent la situation des loueurs n’est pas prête de s’améliorer, il y a de fortes chances pour que l’immobilier provincial qui vient de monter artificiellement avec la covid ne subisse une crise avec le retour à la normale, et la hausse des taux future.
N’oublions pas que c’est ici que se trouvent ceux qui sont le plus sensibles aux augmentations du crédit.
Seul l’immobilier très bien placé vaut certainement la peine d’être conservé, pour des raisons de plus value potentielle de long terme et de liquidité du marché locatif. le reste est surtout sujet à créer des ennuis….
Deux anecdotes très différente :
-Samedi dernier chez une commerçante, celle ci m’explique qu’elle a dû donner 20.000€ au dernier locataire qu’elle avait dans un petit appartement afin qu’il déménage, parce que celui ci ayant plus de 70 ans, avait décidé de rester même en fin de bail. Il peut le faire même sans payer son loyer si il le souhaite !! quasiment inexpulsable !!!
« C’est fini » me dit elle je vends !!
-Un de mes amis, qui a 80 ans, propriétaire de sa RP à la campagne en Normandie depuis 5 ans vient de la vendre juste avant la guerre d’Ukraine, avec une plus value de 30% ( il était stupéfait, car c’est la première fois qu’il en fait une. Ayant toujours vécu à la campagne ses deux précédentes maisons ont perdu de l’argent. )
« j’ai eu de la chance me dit il , je la vendrais surement moins bien maintenant »
Il a une bonne retraite, et a calculé que louer un bel appartement dans la ville moyenne de la région proche des commerces et des transports, outre l’aspect pratique de l’ascenseur, lui permettrait à la fois de compenser en partie ses frais de location, ( je lui ai d’ailleurs conseillé de ne pas payer ses loyers , puis qu’il n’est pas vraiment obligé.. 😉 ) et de profiter des 300.000€ de sa vente pour faire quelques voyages et bons restaurants pendant qu’il le peut encore.
il va d’ailleurs mettre cet argent dans son AV sous forme de fond immobilier qui rapporte entre 3 et 4% ce qui couvre ses frais de voyage amplement. Et pas de soucis.
Lui et ses héritiers auront même l’avantage fiscal.
la pierre c’est comme l’OR ce n’est pas toujours ce que l’on croit !!
Vous verrez que, dès dimanche soir, avec MLP, l’immobilier va redevenir attractif…😉
MLP ou EM l’immobilier est désormais engagé dans un cycle baissier qui ne fait que commencer pour toutes les raisons que chacun sait. Cette décennie va faire de nombreuses victimes.
Si vous n’avez pas de locataire sûr, vendez tant qu’il est encore temps !!!
Dans l’hypothèse d’une élection de MLP et de tout ce que cela impliquerait (sortie de facto de l’Europe à terme, politique économique peu favorable au business, dégradation de l’ambiance générale), il n’est effectivement pas exclu que de nombreux ressortissants et investisseurs étrangers quittent le pays et revendent leurs bien immobiliers, ce qui pourrait provoquer une baisse des prix.
Ce n’est pas encore pour cette fois 😉
Par contre en 2027 …
Ce qu’il y a d’interessant dans les posts de Guillaume lorsqu’on les suit avec intérêt depuis plusieurs années, c’est l’evolution progressive de l’etat d’esprit vis-à-vis de l’immo locatif (il ne s’agit nullement ici de critiquer une eventuelle inconstance d’opinion, au contraire selon moi adapter ses conseils a l’evolution des marchés est une qualité) : ce n’est plus que très marginalement un investissement de rendement (effondrement du rendement brut d’un côté, explosion de la fiscalité, des charges et des travaux de l’autre obligent), mais essentiellement un investissement de plus value. L’investissement immo locatif n’a plus de sens que s’il aboutit de manière certaine a une forte plus value a la revente. Ce qui pose selon moi deux problématiques : 1) comment s’assurer de cette plus-value (il y a certes les facteurs maitrisables individuellement – entretient, travaux d’amelioration… -, mais quid des facteurs externes : evolution a 20 ou 30 ans de l’attractivité economique de la ville et de sa demographie, de la solvabilité des acheteurs… ? ) 2) dans l’optique prioritaire de réaliser une PV, l’investissement dans une ville secondaire de province est-elle toujours la bonne stratégie ?
A titre personnel, j’ai investi l’année dernière quelques billes (modérément) sur quelques parts de SCPI de logement fiscales (Pinel) sur le marché secondaire (essentiellement des successions, je pense) : rendement certes pas fameux (autour de 3.6-3.8 % net avant impôt, tous frais de gestion et charges deduits bien sûr), mais achetées 30 à 35 % en-dessous de la valeur d’estimation des logements -essentiellement des appartements recents situés a Paris, en RP et a Lyon -. Les premières reventes d’appartements libres semblent se faire a des prix au moins egaux aux valeurs venales estimées. Resultat final des courses dans 5 a 6 ans…
Quelle est cette scpi ? Merci
Bonjour
Bonjour Polaris,
Les Scpi que vous avez achetées semblent plutôt bien placées dans un marché qui devrait rester dynamique. C’est bien et c’est une chance, par rapport à d’autres situations plus exposées.
la pierre restant une des « pierres angulaires » (sic) de l’investissement patrimonial des français, Guillaume fait du mieux qu’il peut.
Effectivement la trop faible rentabilité actuelle ne permet plus l’investissement à crédit qui a permis dans le passé à beaucoup de gens de se créer des parcs immobiliers.
le loyer ne paye plus le crédit dans l’ensemble !!
Mais, pour les loueurs de longue date, il suffit de comparer la complexité de la rédaction d’un contrat de bail actuel avec celui qui l’on pouvait faire il y a seulement une quinzaine d’année ( qui tenait en 2 pages) pour comprendre tout l’accroissement des difficultés pour le bailleur.
Un locataire qui décide de ne pas payer ( de plus en plus fréquents, et ce n’est pas seulement le fait des pauvres mais également de gens coutumiers du fait) est quasiment invirable avant 3 ans et même pas du tout si il a des problèmes familiaux plaidant en sa faveur.
Tout bailleur tombe dessus un jour ou l’autre.
Seule solution alors, prendre une assurance loyers impayés.
Mais là encore, les contrats sont sibyllins et encombrés de petites lignes.
Celui de la MATMUT fait au moine 25 pages.
Outre un dossier « ‘béton » que tout candidat locataire doit avoir, savez vous par exemple que celui ci doit vous fournir ses trois dernières quittances de loyer acquittés ou à défaut un certificat de ses parents si il y logeait juste avant d’être chez vous ?
Ce n’est qu’un exemple, en cas de « sinistre » l’assurance vous demande de mémoire 6 ou 7 documents concernant le locataire que l’on doit impérativement collecter avant la signature du bail en espérant que ce ne soient pas des faux, car après c’est trop tard !!
Par contre si le dossier est vraiment complet, c’est l’assurance qui se charge des démarches juridiques et d’expulsion , et là croyez moi ça vaut la peine !!!
Bonjour
« Mais, pour les loueurs de longue date, il suffit de comparer la complexité de la rédaction d’un contrat de bail actuel avec celui qui l’on pouvait faire il y a seulement une quinzaine d’année ( qui tenait en 2 pages) pour comprendre tout l’accroissement des difficultés pour le bailleur.
Un locataire qui décide de ne pas payer ( de plus en plus fréquents, et ce n’est pas seulement le fait des pauvres mais également de gens coutumiers du fait) est quasiment invirable avant 3 ans et même pas du tout si il a des problèmes familiaux plaidant en sa faveur.
Tout bailleur tombe dessus un jour ou l’autre.
Seule solution alors, prendre une assurance loyers impayés. »
La meilleure assurance c’est la compétence qu’on a pu accumulé comme bailleur depuis de nombreuses années. Pour cela, il faut suivre, se former régulièrement par rapport aux différentes situations qui se sont présentées tout au long des nombreuses locations effectuées durant de nombreuses années. Certes, pour celui qui commence c’est plus difficile mais on y arrive progressivement. Je me souviens des premiers contrats qui étaient simples mais progressivement il faut s’investir dans les nouveautés ( ne pas botter en touche la nouveauté mais approfondir.
Aujourd’hui avec l’expérience je n’ai rien à envier à une location faite par une agence. J’en ai fait l’expérience. Surtout pas de précipitation dans une location lorsqu’on a un bon produit. Il faut simplement trouver le loueur qui sait apprécier la valeur le + apporté par le logement qu’il va louer. Attention au premier venu qui vous dit prendre tout de suite sans réfléchir. Dernièrement j’ai eu une centaine de demandes pour un T2( beaucoup de farfelues qui ne correspondaient pas au bien proposé malgré une bonne description)Ne pas perdre son temps et savoir apprécier rapidement un profil( chose que je ne savais pas faire lorsque j’ai commencé).
J’en ai retenu 2 et finalement le louer à celui que j’ai choisi ( même avec une première visite par vidéo)
Si vous avez un bien très bien situé ne pas vendre. Aujourd’hui tous ces produits sont de moins bien placés. Un bien très bien placé et de qualité se loue en quelques jours. Mieux j’ai loué dans un jour trois studios très bien placés.
Bonjour b, et tous,
Vous avez en grande partie raison.
Le maître mot en matière d’immobilier devrait être « sélectivité ».
Sélectivité des locataires, mais aussi des biens que ce soit pour y habiter soi même ou pour louer.
Acheter pour sa RP reste bien sûr une priorité. Acheter pour louer est devenu trop sujet à problèmes pour se lancer de nos jours.
Si l’on possède déjà de l’immobilier locatif comme cela est votre cas (ou le mien) bien placé et depuis longtemps, oui il faut le garder, mais si l’on essaye d’imaginer le rentabiliser et payer le crédit en achetant aux prix actuels le découragement vient vite !!!
Quant au choix des locataires, oui évidemment on doit trier.
Mais il faut trier sévèrement, car au delà de l’aspect » sensitif « les faux dossiers sont légions. On doit aller vérifier jusqu’à l’employeur par exemple.
Une histoire amusante et bien réelle :
En 2019, je loue un appartement dans le Marais (meublé comme toujours) à un jeune homme très bien, gagnant 6000€/ mois qui m’est présenté par l’une des agences sérieuse avec laquelle je travaille.( Elle vérifie les dossiers en général) celui ci est très complet….
Il paye son loyer sans problème 1800€/ mois pour un 2 pièces.
Arrive le covid en 2020.
le locataire me dit qu’il est désolé, qu’il doit quitter l’appartement car il est licencié. (je suis désolé pour lui et pour moi !! mais content qu’il s’en aille plutôt que de ne pas payer son loyer.)
Là dessus je reçois un appel du FISC, m’expliquant que cet individu avait loué une dizaine d’appartements comme le mien et qu’il les louait en arbnb à tours de bras (ce que j’ignorais évidemment) et qu’ils le poursuivaient pour fraude fiscale !!
Le covid ayant arrêté son activité.
Son dossier était totalement faux mais super bien fait évidemment comme qui dirait « professionnel » !!
A son actif, il m’a laissé l’appartement implacablement propre, professionnel là aussi !!
Tout cela pour vous dire que l’on n’est jamais certain de tout !!!