A long terme, l’investissement immobilier locatif est protecteur contre l’inflation. Les investisseurs en immobilier locatif vont en avoir la preuve très rapidement avec la récente publication de l’IRL pour ce premier trimestre 2022.

En moyenne depuis 2003, l’indexation automatique des loyers en fonction de l’IRL permet une hausse non négligeable des loyers de -+28.41%, soit un taux d’indexation moyen autour de 1.30% (alors même que nous venons de traverser 15 ans avec une inflation très faibles et même parfois une déflation).

Au premier trimestre 2022, l’IRL permet d’augmenter les loyers de 2.48%. Le regain d’inflation se répercute immédiatement sur le niveau des loyers. Demain, si nous devions entrer dans une période durablement inflationniste, cette indexation automatique des loyers pourrait devenir un sérieux avantage pour l’investisseur en immobilier locatif.

En apparence c’est une bonne nouvelle pour l’investisseur en immobilier locatif.

Cette hausse est en apparence d’autant plus pérenne que le SMIC augmente de 5.80% sur cette même période (2021/2022) en intégrant la nouvelle hausse du SMIC prévue pour ce mois de mai 2022.

Sur la période 2003 – 2022, le SMIC horaire a augmenté de 54%, donnant au locataire les moyens de supporter cette indexation des loyers selon l’IRL.

En même temps, les charges fixes et autres dépenses des locataires ont aussi beaucoup augmenté depuis 20 ans. Le logement est en concurrence avec netflix, le forfait téléphone, la box internet, et toutes ces dépenses facultatives qui sont devenues obligatoires (ou du moins on aime à le croire).

Tableau historique de l’IRL Vs hausse du SMIC depuis 2003

Au final, le niveau général des loyers se maintient à un niveau relativement équilibré au regard du revenu disponible des ménages.

Néanmoins, le montant global des loyers a fortement augmenté, et cela indépendamment de l’indexation, sur cette même période. Les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements (cf; « L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans » pour approfondir cette question complexe)

Attention donc aux conclusions trop hâtives qui pourraient laisser entendre que les loyers sont faibles au regard des capacités de locataires. En cause possible, l’amélioration de la qualité des logements occupés par les locataires. Les locataires consacrent un revenu plus élevé qu’auparavant pour être logé dans de meilleures conditions.

L’effet qualité du logement pourrait être au cœur de l’impression de paupérisation des locataires. Les locataires, même à petits revenus, cherchent des logements qualitatifs quitte à devoir y consacrer des sommes mensuelles plus importantes.

Ainsi, il faut être prudent dans l’analyse de ces statistiques !

Je crois qu’un taux d’effort du locataire maximum autour de 30% est important pour s’assurer de la pérennité de son investissement. Taux d’effort du locataire = loyer / salaire du locataire.

Ainsi, le loyer maximum d’un logement dans lequel habiterait un couple rémunéré au SMIC ne devrait pas dépasser 780€ / mois pour respecter ce taux d’effort maximum à 30%. Cela me semble être un indicateur solide pour être certain de la solvabilité de son locataire et limiter les risques d’impayés.

Aussi, dans le cadre de l’accélération de l’obsolescence immobilière et la tendance à améliorer la qualité des logements et la lutte contre les passoires thermiques, les locataires auront ils les moyens d’absorber une hausse du loyer qui refléterai cette meilleure qualité du logement ? Les locataires n’auront pas beaucoup le choix, mais ce pourrait être difficile.

A suivre.

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