A long terme, l’investissement immobilier locatif est protecteur contre l’inflation. Les investisseurs en immobilier locatif vont en avoir la preuve très rapidement avec la récente publication de l’IRL pour ce premier trimestre 2022.
En moyenne depuis 2003, l’indexation automatique des loyers en fonction de l’IRL permet une hausse non négligeable des loyers de -+28.41%, soit un taux d’indexation moyen autour de 1.30% (alors même que nous venons de traverser 15 ans avec une inflation très faibles et même parfois une déflation).
Au premier trimestre 2022, l’IRL permet d’augmenter les loyers de 2.48%. Le regain d’inflation se répercute immédiatement sur le niveau des loyers. Demain, si nous devions entrer dans une période durablement inflationniste, cette indexation automatique des loyers pourrait devenir un sérieux avantage pour l’investisseur en immobilier locatif.
En apparence c’est une bonne nouvelle pour l’investisseur en immobilier locatif.
Cette hausse est en apparence d’autant plus pérenne que le SMIC augmente de 5.80% sur cette même période (2021/2022) en intégrant la nouvelle hausse du SMIC prévue pour ce mois de mai 2022.
Sur la période 2003 – 2022, le SMIC horaire a augmenté de 54%, donnant au locataire les moyens de supporter cette indexation des loyers selon l’IRL.
En même temps, les charges fixes et autres dépenses des locataires ont aussi beaucoup augmenté depuis 20 ans. Le logement est en concurrence avec netflix, le forfait téléphone, la box internet, et toutes ces dépenses facultatives qui sont devenues obligatoires (ou du moins on aime à le croire).
Tableau historique de l’IRL Vs hausse du SMIC depuis 2003
Au final, le niveau général des loyers se maintient à un niveau relativement équilibré au regard du revenu disponible des ménages.
Néanmoins, le montant global des loyers a fortement augmenté, et cela indépendamment de l’indexation, sur cette même période. Les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements (cf; « L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans » pour approfondir cette question complexe)
Attention donc aux conclusions trop hâtives qui pourraient laisser entendre que les loyers sont faibles au regard des capacités de locataires. En cause possible, l’amélioration de la qualité des logements occupés par les locataires. Les locataires consacrent un revenu plus élevé qu’auparavant pour être logé dans de meilleures conditions.
L’effet qualité du logement pourrait être au cœur de l’impression de paupérisation des locataires. Les locataires, même à petits revenus, cherchent des logements qualitatifs quitte à devoir y consacrer des sommes mensuelles plus importantes.
Ainsi, il faut être prudent dans l’analyse de ces statistiques !
Je crois qu’un taux d’effort du locataire maximum autour de 30% est important pour s’assurer de la pérennité de son investissement. Taux d’effort du locataire = loyer / salaire du locataire.
Ainsi, le loyer maximum d’un logement dans lequel habiterait un couple rémunéré au SMIC ne devrait pas dépasser 780€ / mois pour respecter ce taux d’effort maximum à 30%. Cela me semble être un indicateur solide pour être certain de la solvabilité de son locataire et limiter les risques d’impayés.
Aussi, dans le cadre de l’accélération de l’obsolescence immobilière et la tendance à améliorer la qualité des logements et la lutte contre les passoires thermiques, les locataires auront ils les moyens d’absorber une hausse du loyer qui refléterai cette meilleure qualité du logement ? Les locataires n’auront pas beaucoup le choix, mais ce pourrait être difficile.
A suivre.
25 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Vous oubliez la suppression de la taxe d’habitation qui pourra aider😉
Les loyers en général sont restés sages alors que la demande des locataires s’est accrue: cuisine équipée, meubles de salle de bains, critères de chauffage et d’isolation, etc. Si seul le smic est augmenté je ne pense pas que les augmentations de l’IRL pourra être absorbé, les vilains propriétaires vont encore déguster.
Bonjour Guillaume,
« Néanmoins, le montant global des loyers a fortement augmenté, et cela indépendamment de l’indexation, sur cette même période. »
Sur votre tableau, hors agglomération parisienne, on est apparemment au même ratio qu’en 2003 et même plus bas pour le social. je ne comprends pas bien votre lecture.
Vous avez raison. Ce n’est pas clair. Il me faut mieux préciser cette question.
Voici un papier intéressant ; http://archives.strategie.gouv.fr/cas/system/files/2011-04-29-prixdulogement-na221_0.pdf
extrait : « Le coût réel du logement pour les ménages s’accroît en
réalité plus vite que les indices de prix “à qualité
constante” précédemment analysés puisque la qualité
moyenne des logements s’élève. Le premier élément
concerne la taille des logements. La surface moyenne par
personne est passée de 22,7 à 40,4 m² en 35 ans, aug-
mentation bénéficiant tant aux propriétaires (+ 77 %)
qu’aux locataires (+ 63 %). »
Si l’on analyse le rapport entre l’indice des loyers (prix au
mètre carré à qualité constante) et le revenu disponible
moyen des ménages, on s’aperçoit qu’il a peu évolué
depuis les années 1970. Cela signifie que pour obtenir un
logement de surface et de qualité données, la part des
revenus que les ménages doivent y consacrer est restée,
en moyenne, sensiblement la même.
Mais précisément, comme cela a déjà été évoqué dans la
première partie, la qualité des logements a évolué au
cours du temps. En particulier, les locataires disposent de
logements en moyenne mieux équipés et plus souvent
situés en zone dense, où les prix sont plus élevés. Surtout,
la surface moyenne des logements par occupant s’est
beaucoup élevée. Cette augmentation, observable pour
l’ensemble des ménages, reste vraie pour les ménages
locataires d’un logement loué vide : entre 1970 et 2006,
le nombre de mètres carrés par personne est passé, pour
ces derniers, de 19,6 à 31,9.
Mais la dépense réelle de logement
des locataires s’est sensiblement accrue
Dans ces conditions, on comprend que la part de revenu
que les locataires consacrent à leurs dépenses de loge-
ment ait sensiblement augmenté. Ainsi, entre 1988 et
2006, le taux d’effort brut des ménages locataires est
passé de 21 % à 27 % tandis que leur taux d’effort net passait de 18 % à 22 % (voir l’encadré pour les défini-
tions). Cette hausse des taux d’effort est principalement
intervenue dans la première partie de la période considérée,
soit entre 1988 et 1996.
….
« La surface moyenne est passée de 22 à 40m2 par personne en 35 ans ».
Effet vieillissement de la population. 2 personnes dans un 50m2, c’est 25m2/personne. Quand l’une décède, le survivant dispose de 50m2.
Cette stat est donc à pondérer avec le taux d’occupation des logements (famille 3 enfants vs personne seule).
Bonjour Guillaume
Je trouve une hausse de l’IRL de 25,22 d’après vos chiffres et pas de 28,41 %
L’inflation sur cette période est de 26,2 % :
https://france-inflation.com/inflation-depuis-1901.php
Donc légèrement supérieure.
La prochaine révision de l’IRL est donc de 2,48 %. Mais les prix à la consommation vont augmenter de 4,5 % en mars 2022. Donc la prévision d’inflation en 2022 à 1,5 % va être très dépassée.
Le coût de la construction, qui concerne directement l’immobilier, est passé de :
T4 2002 de 1.172 à T4 2021 à 1.886, soit +60,92 % et sans compter la prévision de 2022.
Donc les revenus des bailleurs baissent légèrement avec l’inflation et les travaux de construction, de rénovation, et tous les frais annexes augmentent plus que les loyers.
Est-ce que nous pouvons vraiment dire que l’indice IRL protège vraiment le bailleur ?
Bonjour,
Oui seul le SMIC est augmenté. ce qui resserrera encore la gamme des revenus.
Cette augmentation sans doute bien venue pour les smicards, servira uniquement à payer l’augmentation des prix alimentaires et produits de première nécessité, pas les loyers.
Cela ne pourra donc pas jouer sur une augmentation de loyer déjà bien souvent encadré. Et Il faut que les gens puissent vivre après avoir payé le loyer.
De toutes façons, à part les organismes sociaux, louer à quelqu’un qui ne gagne que le smic me parait un peu délicat.
L’augmentation de 28% des loyers depuis 20 ans me parait difficilement compenser celle des charges, des impôts locaux ( TF appelée à monter encore) et surtout des travaux tant intérieurs ( peinture )à refaire tous les 7 ans en moyenne, que de copropriété qui font appel à des entreprises patentées dont les tarifs explosent) la chaudière, le ravalement, la toiture pour ne citer que les principaux environ tous les 20/30 ans. sans compter l’entretien courant. (ascenseur.. jardin….)
Et maintenant la DPE… E, F, G
« Cette augmentation…produits alimentaires… »
Ben non, puisque Macron a promis le ticket alimentation s’il est réélu. 😊
Un petit 5 milliards par an.
Il va bien falloir un jour penser que si les bailleurs doivent faire de colossaux travaux d’économie énergie, ce n’est pas de la hausse à 2% de simple suivi) qui va permettre de les payer, je crains que le petit problème de l’inflation culbute le gros problème des prétendues passoires thermiques et qu’un jour on soit contraint d’arriver au grand soir de la location, qui consiste à arreter de faire n’importe quoi.
Je loue un appart depuis 2005.
Loyer HC en décembre 2005 : 750€
Loyer HC en décembre 2021 : 825€.
Soit 10% d’augmentation en 16 ans. On ne peut pas toujours répercuter l’indice des loyers. Et parfois, on est obligé de baisser le loyer à la relocation.
Quelle est la typologie de locataire que vous logez ? Quel niveau de revenu ? Couple, célibataire, enfant ?
Actuellement : Couple la 50aine, 1 salaire, artisan bâtiment.
1 changement de locataire en 16 ans, en avril 2012. J’ai baissé le loyer de 826€ à 770€ pour rentrer dans les prix du marché d’alors. 10 ans après, j’ai retrouvé le niveau de loyer de 2012.
Le problème numéro 1 va être la régularisation des charges qui vont fortement augmenter car pour ce qui concerne les locataires leur panier ne contient beaucoup d’éléments à forte inflation: énergie, artisans (salaire, transport, coût des matériaux…),
?????
C’est bien le locataire qui paye l’énergie qu’il consomme, non ?
a priori tout bail de location dans une copropriété prévoit un loyer et des charges régularisables: entretien et éclairage parties communes, alimentation VMC centrale, ascenseurs, voire chauffage etc… Il y aura des surprises au moment d’acter les budgets réels 2022 en AG… Nota, j’ai lu que déjà des AG extraordinaires avaient eu lieu pour acter des appels aux propriétaires concernant l’augmentation du gaz du chauffage central. Il faudra donc à un moment les répercuter aux locataires (si les règles en sont correctement définies dans le bail…). C’est peut être plus facile à justifier mais les sommes en jeu peuvent être importantes… J’ai, enfin, en 2021, cédé le dernier appartement avec chauffage collectif que je louais… (En plus dans les anciens immeubles à distribution verticale d’eau de chauffage il est quasiment impossible d’isoler la consommation d’un lot…)
Vous pouvez faire mettre des appareils de comptage sur chaque radiateur pour calculer ce que consomme votre locataire. Ça existe beaucoup maintenant dans les immeubles avec chauffage collectif. La répartition entre propriétaires est fonction de ce que chacun consomme et non dépendante des millièmes.
Ok, j’avais mal compris. Mes 2 locations : une en électrique donc contrat individuel du locataire (reste les charges parties communes, mais ce n’est pas très élevé), l’autre au fioul en cours de passage à la PAC individuelle. Sur ce logement, un studio, 200€ de régul de charges sur l’année 2021.
Bonjour
Hello
Ça y est, les appels à la modération des loyers, ça commence 🤣 :
https://www.capital.fr/immobilier/logement-desindexer-les-loyers-de-linflation-est-une-urgence-sociale-1435272
Bonjour adnstep, moi j’ai un conseil ( officieux) pour les locataires qui sont un peu limites pour leurs fins de mois : qu’ils arrêtent tout simplement de payer leur loyer ou un mois sur 3 histoire de montrer leur bonne volonté. 😁 pour peu qu’ils aient quelques difficultés sociales à faire valoir, ils ne risquent pas grand chose 😂
Bonjour
« Ça y est, les appels à la modération des loyers, ça commence 🤣 : »
En général les propriétaires sensés ajustent eux mêmes au prix le plus juste et n’ont besoin de personne pour leur dire ce qu’ils ont à faire;
Normalement, les modalités de révision des loyers figurent dans le bail. Il n’y a pas lieu d’y déroger.
Il n’y a pas a etre censé ou pas censé, il y a un index et une procédure légale, pour quelle raison le bailleur accepterait il de voir le loyer rogné par la hausse des prix?
Tout abandon est un abandon pour 20 ans ou plus, non rattrapable
Souvenez vous c’est Sarkhozi qui avait changé l’indice en mettant plus de référence à l’inflation car celle ci avait disparu! Il avait également réduit le dépôt de garantie a un mois de loyer. Tout ça pour redonner du pouvoir d’achat aux locataires sur le dos des propriétaires. Vous allez voir que Macron va remettre l’ancien indice et on repartira pour un tour pour l’appauvrissement des bailleurs. Ça devient de plus en plus difficile d’être bailleur et je ne vois pas l’avenir s’améliorer.
avant sarko un autre avait déja truandé cet indice 🙂