Nous poursuivons notre série d’articles consacrés au taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif avec l’investissement immobilier locatif en PINEL.

Il s’agit du troisième article de cette série :

L’investissement locatif en loi PINEL, c’est l’achat d’un bien immobilier neuf situé dans une zone réputée comme en tension locative. Ainsi, contrairement à l’investissement locatif dans l’ancien, l’achat neuf permettra de bénéficier de frais de notaire à un taux réduit de 2.50% (contre 7.50% en moyenne pour l’achat dans l’ancien), mais l’acquisition sera soumise à la TVA au taux de 20%.

Simulation d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

  • Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 166 666€ HT, c’est à dire 200 000€ TTC. Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation. Le loyer sera de 650€ par mois (contre 800€ / mois pour les simulations précédentes) ;

  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.

  Annuité  Dont capital  Dont intérêts  Capital restant 
           11013780652072172135
           21013781581980163977
           31013782521886155726
           41013783461791147379
           51013784421695138937
           61013785401598130397
           71013786381500121759
           81013787371400113022
           91013788381300104185
         10101378939119895246
         11101379042109586204
         1210137914699177058
         1310137925188667806
         1410137935878058449
         1510137946567248984
         1610137957456339410
         1710137968445329726
         1810137979534219930
         1910137990822910022
         2010137100221150

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci dessous, la loi PINEL permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les 9 premières années de location, puis une réduction d’impôt de 1% pendant les trois années suivantes (années 10, 11 et 12).

En revanche, les loyers perçus seront imposables après déduction des intérêts d’emprunt et des charges de propriété (forfait de 20% dans la simulation comprenant la taxe foncière, et autres charges de copropriété).

Vous noterez que nous considérons un loyer de 680€ alors même que le loyer était de 750€ dans les simulations dans l’ancien. Il s’agit de prendre en, probablement de manière exagérée, la minoration de loyer imposée par la loi PINEL.

Les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

 LoyerIntérêtsCharges déductiblesRevenu foncier
17800207215604168
27878198015764323
37957188615914480
48036179116074638
58117169516234799
68198159816404961
78280150016565124
88363140016735290
98446130016895457
108531119817065626
118616109517235798
12870299117405970
13878988617586145
14887778017756322
15896667217936501
16905656318116681
17914645318296864
18923834218487048
19933022918667235
20942311518857423

Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt

 
 ExcédentCUMULRevenu foncier imposableRéduction d’impôt PINELImpact fiscal
10041684104-2137
20043234104-2064
30044804104-1990
40046384104-1915
50047994104-1839
60049614104-1763
70051244104-1685
80052904104-1607
90054574104-1528
100056262052604
110057982052684
120059702052766
1300614502901
1400632202984
1500650103068
1600668103153
1700686403240
1800704803327
1900723503415
2000742303504

Comme vous le constatez, l’investissement PINEL permet de réduire l’impôt sur le revenu pendant les 9 premières années de l’investissement. Après, en l’absence de réduction d’impôt, le revenu foncier est imposable au taux de 30% + 17.20% = 47.20%.

Le TRI est alors potentiellement très élevé pendant les 9 premières années puis se dégrade au delà. Certains pourraient être tenté d’en déduire qu’il faut vendre l’immeuble après 9 ans. Il s’agit là d’une erreur manifeste car il pourrait être constatée une moins-value. N’oubliez pas qu’acheter un bien immobilier PINEL, c’est payer 20% de TVA lors de l’achat.

La TVA, ce sont des frais, du vent. Il faut donc que les prix de l’immobilier augmente pour effacer cette moins value potentielle. 9 ans, semble un délai trop court et peu raisonnable.

3 – Synthèse et tableau de trésorerie

Lorsque l’on compile toutes les données précédentes, on obtient le tableau de trésorerie suivant. Il s’agit du plus important, car c’est à partir de ces tableaux qui nous pouvons estimer le taux de rendement interne d’un investissement PINEL.

Rappel des données :

  • Loyer 650€ par mois (contre 750€ pour un même investissement dans l’ancien)
  • Taux de charge : 20% ;
  • Prix d’achat de l’immeuble : 200 000€
  • Prix de l’immeuble dans la simulation : 166 000€ pour tenir compte de la TVA payé à perte.
  • Revalorisation du marché immobilier ancien : 1% / an (appliqué au prix de l’immeuble HT)
  • Revalorisation des loyers : +1% / an
 TRESORERIE ( = effort d’épargne dont apport personnel)Valeur NETTE de l’immobilierValeur de l’épargne disponibleValorisation Patrimoniale (Compte tenu du rbsmt du crédit)Comparaison avec le placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie
1-267601666670-546826760
2-17711683330435628799
3-178217001701429130870
4-179317171702433832972
5-180517343403449735106
6-181617516804477137274
7-182817692005516139475
8-184017868906566741709
9-185218047607629143979
10-391618228108703548335
11-392918410409790052747
12-3942185945010888757216
13-6006187804011999863795
14-6020189682013123370452
15-6033191579014259577190
16-6046193495015408584008
17-6060195430016570490908
18-6074197384017745497891
19-60881993580189336104958
20195249201351020135199905

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement immobilier locatif PINEL ?

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans –                           418,26 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,  201 351,49 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 1 %     101 446,22 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?) 4,68%
 TRI (Taux de rendement interne) 6,28%

Le TRI obtenu apparaît comme très satisfaisant malgré un investissement immobilier payé trop cher (20%) et un taux de rendement locatif faible en apparence (3.80%). Au final, entre l’effet de levier du crédit immobilier et la réduction d’impôt autorisée par le dispositif PINEL, le taux de rendement interne semble tout à fait satisfaisant, et supérieur aux simulations précédentes :

Le TRI obtenu dans les simulations précédentes (avec des hypothèses qui je crois comparable) :

Il est important de bien comprendre ce qu’est le TRI pour comprendre l’intérêt de ce chiffre. Le TRI, c’est le taux de rendement global de l’investissement lorsque l’on intègre :

  • Le loyer (et l’hypothèse de hausse dans le temps) ;
  • La hausse des prix de l’immobilier ancien ;
  • La réduction d’impôt PINEL et l’imposition des revenus fonciers ;
  • Les charges d’entretien ;

Bref, le TRI c’est le taux de rendement net de cet investissement. Espérer obtenir un taux net de 6.28% pendant 20 ans me semble satisfaisant.

Et vous, qu’en pensez vous ? Le rendement de cet investissement PINEL est il suffisant pour accepter d’y investir pour les 20 prochaines années ?

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