Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier locatif en PINEL ?

La loi PINEL est typiquement l’investissement immobilier locatif de défiscalisation que les pros de la défisc’ vont essayer de vous vendre dans les trois prochains mois qui nous séparent de la fin de l’année 2020.

L’investissement PINEL, comme tous les produits de défiscalisation, est un produit à saisonnalité très forte. Vous venez de recevoir votre avis d’imposition qui déterminera le montant des impôts sur le revenu que vous devrez payer en 2021, il est alors urgent d’essayer de trouver une solution pour les réduire.

Indiscutablement, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’immobilier locatif en loi PINEL est l’une des solutions les plus efficaces d’un point de vue fiscal.

Néanmoins, comme il serait une grave erreur de ne s’attarder que sur l’intérêt fiscal, essayons d’en comprendre l’intérêt patrimonial.

Investir en loi PINEL, c’est :

• Acheter un bien immobilier neuf situé dans une zone tendue avec une forte demande locative ;
• S’engager à louer le logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné dont l’importance est fonction de la surface de l’appartement (en réalité, il s’agit d’une contrainte à relativiser, car les plafonds de loyers sont assez proches des loyers de marché)
• Et surtout bénéficier en retour d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les neuf premières années d’engagement de location puis 1% par année pendant les trois suivantes. Au total, ce sont donc 21% de réduction d’impôt sur le revenu pendant 12 ans.

Afin de mieux comprendre la mécanique de l’investissement en loi PINEL, rien de mieux qu’une simulation (il s’agit d’une étude que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos rendez-vous d’assistance patrimoniale – en effet, face à un commercial qui doit « vendre » son produit, il est important de retrouver un peu d’objectivité dans le conseil).

Cette simulation PINEL sera réalisée avec le simulateur PINEL que nous mettons à votre disposition dans cet article « Simulateur loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.« 

Voici les données de cette simulation :

• Achat d’un appartement neuf au prix de 200 000€. Les frais de notaire dans le neuf sont réduits. Ils sont ici estimés à 5200€.
• L’achat sera réalisé à l’aide d’un crédit immobilier de 205200€ sur une durée de 20 ans. Le taux du crédit immobilier sera de 1.20% auquel il convient d’ajouter l’assurance de prêt au taux de 0.40% (cf. Comparateur d’assurance de prêt pour trouver l’assurance de prêt la moins chère)
• Le loyer estimé de l’appartement est de 680€, ce qui correspond à un rendement locatif de 3.98%.
• La simulation sera réalisée avec des hypothèses prudentes :
  • Le prix de l’immeuble n’est pas revalorisé pendant 20 ans ; au terme de la simulation, nous considérons un prix de revente égal au prix d’achat de l’immeuble.
  • Les loyers seront indexés au taux de 1% par an pendant 20 ans ;
  • Des charges d’entretien et autres frais de propriété sont estimés à 20% des loyers annuels, soit 1632€ la première année.
• L’investisseur est imposé à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30% à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Résultat de la simulation PINEL

1- Les revenus fonciers dégagés par l’investissement PINEL

2- Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt PINEL

Conclusion : Quelle est la rentabilité de cet investissement locatif PINEL ?

Au final, au terme de cette simulation prudente (car sans revalorisation de la valeur de l’immeuble pendant 20 ans), le taux de rendement interne de l’opération ressort à 7.81% !

C’est vraiment tout à fait acceptable, et même très bon.

Le taux de rendement interne, c’est le rendement net réel de l’opération (cf. « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« ).

A titre de comparaison, c’est le rendement annuel que vous devriez essayer d’atteindre sur votre contrat d’assurance-vie si vous réalisiez le même effort d’épargne pendant 20 ans. Autant dire que c’est quasi impossible dans un environnement de risque comparable à cet investissement PINEL.

Cette rentabilité est tout à fait acceptable pour un investissement immobilier dans le neuf, c’est-à-dire, un investissement immobilier locatif dans lequel vous n’aurez pas de travaux de rénovation à envisager pendant au moins 10 ans.

Bien évidemment, le bien acheté est trop cher par rapport à ce qu’un véritable investisseur immobilier pourrait faire ; bien évidemment, on peut faire beaucoup mieux et investir dans l’immobilier avec des rendements nettement plus élevés. Mais avez-vous le temps, l’énergie et l’envie de vous lancer dans de tels chantiers ?

C’est encore une fois la théorie du temps de cerveau disponible que nous développons dans cet article « Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible« .

Aujourd’hui, vous travaillez beaucoup, et c’est la raison pour laquelle vous avez les moyens d’investir et que vous cherchez à réduire votre impôt sur le revenu. Vous n’avez pas de temps à consacrer à la valorisation de votre patrimoine et à vos investissements immobiliers (et le temps que vous prendriez sera un temps que vous n’aurez plus pour votre activité professionnelle réellement rémunératrice et/ou vos enfants et votre famille).

Vous n’avez donc pas d’autres choix que d’accepter d’investir dans ces actifs que vous savez qu’il est possible de mieux faire, mais ce sera toujours mieux que de ne rien faire.

Ne rien faire et attendre l’opportunité parfaite est probablement une erreur, car vous perdez du temps et prenez le risque de ne jamais investir !