La loi PINEL est typiquement l’investissement immobilier locatif de défiscalisation que les pros de la défisc’ vont essayer de vous vendre dans les trois prochains mois qui nous séparent de la fin de l’année 2020.
L’investissement PINEL, comme tous les produits de défiscalisation, est un produit à saisonnalité très forte. Vous venez de recevoir votre avis d’imposition qui déterminera le montant des impôts sur le revenu que vous devrez payer en 2021, il est alors urgent d’essayer de trouver une solution pour les réduire.
Indiscutablement, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’immobilier locatif en loi PINEL est l’une des solutions les plus efficaces d’un point de vue fiscal.
Néanmoins, comme il serait une grave erreur de ne s’attarder que sur l’intérêt fiscal, essayons d’en comprendre l’intérêt patrimonial.
Investir en loi PINEL, c’est :
- Acheter un bien immobilier neuf situé dans une zone tendue avec une forte demande locative ;
- S’engager à louer le logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné dont l’importance est fonction de la surface de l’appartement (en réalité, il s’agit d’une contrainte à relativiser, car les plafonds de loyers sont assez proches des loyers de marché)
- Et surtout bénéficier en retour d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les neuf premières années d’engagement de location puis 1% par année pendant les trois suivantes. Au total, ce sont donc 21% de réduction d’impôt sur le revenu pendant 12 ans.
Afin de mieux comprendre la mécanique de l’investissement en loi PINEL, rien de mieux qu’une simulation (il s’agit d’une étude que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos rendez-vous d’assistance patrimoniale – en effet, face à un commercial qui doit « vendre » son produit, il est important de retrouver un peu d’objectivité dans le conseil).
Cette simulation PINEL sera réalisée avec le simulateur PINEL que nous mettons à votre disposition dans cet article « Simulateur loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.«
Voici les données de cette simulation :
- Achat d’un appartement neuf au prix de 200 000€. Les frais de notaire dans le neuf sont réduits. Ils sont ici estimés à 5200€.
- L’achat sera réalisé à l’aide d’un crédit immobilier de 205200€ sur une durée de 20 ans. Le taux du crédit immobilier sera de 1.20% auquel il convient d’ajouter l’assurance de prêt au taux de 0.40% (cf. Comparateur d’assurance de prêt pour trouver l’assurance de prêt la moins chère)
- Le loyer estimé de l’appartement est de 680€, ce qui correspond à un rendement locatif de 3.98%.
- La simulation sera réalisée avec des hypothèses prudentes :
- Le prix de l’immeuble n’est pas revalorisé pendant 20 ans ; au terme de la simulation, nous considérons un prix de revente égal au prix d’achat de l’immeuble.
- Les loyers seront indexés au taux de 1% par an pendant 20 ans ;
- Des charges d’entretien et autres frais de propriété sont estimés à 20% des loyers annuels, soit 1632€ la première année.
- L’investisseur est imposé à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30% à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Résultat de la simulation PINEL
1- Les revenus fonciers dégagés par l’investissement PINEL
| Loyer (indexés à +1% par année) | Intérêts d’emprunt déductibles | Charges d’entretien déductibles | Revenu foncier imposable avant réduction d’impôt | |
| 1 | 8 160 | 3 283 | 1 632 | 3 245 |
| 2 | 8 242 | 3 143 | 1 648 | 3 451 |
| 3 | 8 324 | 3 000 | 1 665 | 3 659 |
| 4 | 8 407 | 2 855 | 1 681 | 3 871 |
| 5 | 8 491 | 2 707 | 1 698 | 4 086 |
| 6 | 8 576 | 2 557 | 1 715 | 4 304 |
| 7 | 8 662 | 2 405 | 1 732 | 4 524 |
| 8 | 8 749 | 2 251 | 1 750 | 4 748 |
| 9 | 8 836 | 2 093 | 1 767 | 4 975 |
| 10 | 8 924 | 1 934 | 1 785 | 5 206 |
| 11 | 9 014 | 1 772 | 1 803 | 5 439 |
| 12 | 9 104 | 1 607 | 1 821 | 5 676 |
| 13 | 9 195 | 1 439 | 1 839 | 5 916 |
| 14 | 9 287 | 1 269 | 1 857 | 6 160 |
| 15 | 9 380 | 1 097 | 1 876 | 6 407 |
| 16 | 9 474 | 921 | 1 895 | 6 658 |
| 17 | 9 568 | 743 | 1 914 | 6 912 |
| 18 | 9 664 | 561 | 1 933 | 7 170 |
| 19 | 9 761 | 377 | 1 952 | 7 431 |
| 20 | 9 858 | 190 | 1 972 | 7 696 |
2- Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt PINEL
| Revenu foncier imposable (loyer – intérêt d’emprunt – charges déductibles) | Réduction d’impôt PINEL (2% du prix de revient pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans | Impact fiscal (économie d’impôt si précédé d’un -) | |
| 1 | 3 245 | 4 104 | -2 572 |
| 2 | 3 451 | 4 104 | -2 475 |
| 3 | 3 659 | 4 104 | -2 377 |
| 4 | 3 871 | 4 104 | -2 277 |
| 5 | 4 086 | 4 104 | -2 175 |
| 6 | 4 304 | 4 104 | -2 073 |
| 7 | 4 524 | 4 104 | -1 968 |
| 8 | 4 748 | 4 104 | -1 863 |
| 9 | 4 975 | 4 104 | -1 756 |
| 10 | 5 206 | 2 052 | 405 |
| 11 | 5 439 | 2 052 | 515 |
| 12 | 5 676 | 2 052 | 627 |
| 13 | 5 916 | 0 | 2 793 |
| 14 | 6 160 | 0 | 2 908 |
| 15 | 6 407 | 0 | 3 024 |
| 16 | 6 658 | 0 | 3 143 |
| 17 | 6 912 | 0 | 3 262 |
| 18 | 7 170 | 0 | 3 384 |
| 19 | 7 431 | 0 | 3 508 |
| 20 | 7 696 | 0 | 3 633 |
| Total | 107 537 | 43 092 | 7 665 |
Conclusion : Quelle est la rentabilité de cet investissement locatif PINEL ?
Au final, au terme de cette simulation prudente (car sans revalorisation de la valeur de l’immeuble pendant 20 ans), le taux de rendement interne de l’opération ressort à 7.81% !
C’est vraiment tout à fait acceptable, et même très bon.
Le taux de rendement interne, c’est le rendement net réel de l’opération (cf. « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« ).
A titre de comparaison, c’est le rendement annuel que vous devriez essayer d’atteindre sur votre contrat d’assurance-vie si vous réalisiez le même effort d’épargne pendant 20 ans. Autant dire que c’est quasi impossible dans un environnement de risque comparable à cet investissement PINEL.
| Effort d’épargne moyen sur 20 ans | -427,69 € |
| Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans, | 200000€ |
| Rendement locatif du bien au terme de 20 ans | 4,93% |
| TRI (Taux de rendement interne) | 7,81% |
Cette rentabilité est tout à fait acceptable pour un investissement immobilier dans le neuf, c’est-à-dire, un investissement immobilier locatif dans lequel vous n’aurez pas de travaux de rénovation à envisager pendant au moins 10 ans.
Bien évidemment, le bien acheté est trop cher par rapport à ce qu’un véritable investisseur immobilier pourrait faire ; bien évidemment, on peut faire beaucoup mieux et investir dans l’immobilier avec des rendements nettement plus élevés. Mais avez-vous le temps, l’énergie et l’envie de vous lancer dans de tels chantiers ?
C’est encore une fois la théorie du temps de cerveau disponible que nous développons dans cet article « Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible« .
Aujourd’hui, vous travaillez beaucoup, et c’est la raison pour laquelle vous avez les moyens d’investir et que vous cherchez à réduire votre impôt sur le revenu. Vous n’avez pas de temps à consacrer à la valorisation de votre patrimoine et à vos investissements immobiliers (et le temps que vous prendriez sera un temps que vous n’aurez plus pour votre activité professionnelle réellement rémunératrice et/ou vos enfants et votre famille).
Vous n’avez donc pas d’autres choix que d’accepter d’investir dans ces actifs que vous savez qu’il est possible de mieux faire, mais ce sera toujours mieux que de ne rien faire.
Ne rien faire et attendre l’opportunité parfaite est probablement une erreur, car vous perdez du temps et prenez le risque de ne jamais investir !
34 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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bonjour,
je ne peux que recommander ce type d’investissement à tout âge ; au moins tant que le banquier peut vous prêter et l’assurance pas trop chère.
Il faut ajouter que l’assurance du prêt est un plus que l’on ne mentionne jamais assez.
En effet, un couple dont le mari a les plus forts revenus mensuels (salaire ou retraite) verra l’assurance souscrite sur celui-ci
En cas de décès, la veuve verra son crédit remboursé par l’assurance et touchera les loyers sans charge d’emprunt !ca vaut quelque chose !
Par ailleurs, et pour une meilleure compréhension, il serait utile de diffuser un tableau de simulation plus détaillé qui peut laisser encore une impression « boite noire »
Pour l investisseur qui a là temps.
Il faut investir en PINEL en achetant le terrain puis en faisant construire
Cdt
Olivier
Malheureusement la loi Pinel ne sera plus éligible qu’à l’habitat collectif à compter de 2021.
L’opération en villa individuelle, notamment en outre-mer dans ce cadre là pouvait s’avérer une excellente opération…
Quid des SCPI pinel ? Est ce intéressant ?
La question à cette réponse comme pour toutes les SCPI de defiscalisation (pinel malraux déficit etc) repose sur la liquidité et la valeur à la revente…
Le rendement général n’est. Pas satisfaisant pour nous. Je n’en ai jamais proposé à titre personnel car le manque de liquidité, le rendement et les frais… 🤔
Mais j’ai l’impression qu’il y a une faille ici, vu qu’on considère un prix d’achat à 200 000€ dans le neuf ! Normalement un bien neuf est environ 20% plus cher que son équivalent ancien qui serait vers 160 000€. Cela signifie qu’on a des chances de ne pas revendre le bien à 200 000€ à la fin de l’opération mais à 160 000€ en fonction de l’évolution du marché dans la zone en question. Vendre au prix d’achat revient à « espérer » que le prix se valorise à +20% pour annuler le prix excessif du neuf.
C’est pour cette raison que je n’ai pas été convaincu d’investir dans ce genre de produit (qui m’a été proposé par un CGP récemment). Avec un investissement locatif sur de l’ancien il y a davantage de garantie d’une revente au même prix que l’achat. Le rendement sera à peine moins élevé (5-6% brut annuel) vu qu’il n’y a pas de défiscalisation mais il est assuré si la zone est très demandée et surtout on ne pas risquer 20% à la revente (40 000€ quand même)
Bonjour, 20% à rattraper sur 20 ans, cela correspond à une valorisation de l’immobilier de 1,2% / an. Cela ne me parait même plutôt prudent.
Sur l’ancien vous évoquez 5-6% brut => Qu’en est-il du rendement net et du Taux de Rendement Interne ? (en fonction de votre situation fiscale)
Attention à ne pas confondre rentabilité et rendement.
Bonjour,
Effectivement mais si l’immobilier se valorise à 1.2% par an dans le secteur, cela ira de paire avec l’immobilier ancien qui aura coûté moins cher ? C’est comme acheter une voiture neuve VS une voiture d’occasion finalement, on a déjà perduu de l’argent aussitôt la voiture neuve acquise. Je ne maîtrise en effet pas tout a fait les notions de TRI / rentabilité / rendement mais un simple calcul rapide sur un exemple concret que j’ai vu en centre ville de Toulouse (donc peu de vacances locative). Si je suis à la tranche de 30% d’imposition, que je loue en LMNP régime forfaitaire micro-bic, un bien à 760€/mois qui m’aura coûté 175 000€ frais de notaires inclus. TF de 80€ par mois et CP de 95€ par mois. Je tombe à un rendement (j’espère utiliser le bon terme), net net (d’impôts, de charges, je n’ai juste pas compté les intérêts de crédit bancaire ou l’assurance habitation, mais bref), j’arrive à 2.7% net de rendement par an. J’aimerais bien comparer avec du Pinel mais c’est effectivement difficile à comparer étant donné que la même localisation n’existera pas en Pinel (a moins éventuellement de faire de l’ancien rénové pour passer en pinel, chose que je ne sais pas faire). Supposons que du neuf existe dans ce secteur, cet équivalent serait autour de 200 000€ frais de notaires inclu. 25 000€ euros de pertes par rapport au bien ancien, ça veut dire qu’il faut que l’exercice de défiscalisation doit être supérieure à 25000€ pour que je « commence » à être plus rentable en Pinel. Sans compter cette histoire de plafonnement des loyers que je me suis rappelé en lisant le post de SHIRAZI.
En conclusion, je pense que le Pinel c’est une opération intéressante, mais pour les personnes étant dans les tranches annuelles au-delà des 30% (41% ou 45%) ou la défiscalisation est vraiment intéressante.
Cet avis est le mien, je suis un amateur, mais c’est cette réflexion qui m’a amener à ne pas faire d’opération Pinel alors que c’était soit disant la meilleure chose à faire pour mon profil d’après un CGP que j’ai vu récemment. Ça ne m’a pas convaincu
Bonjour
78O € / mois pour un achat de 175000 € , ça me paraît élevé si on veut éviter dur over. Maintenant c’est un loyer avec quelles charges En principe en LMNP mais quand même.
Bonjour,
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?
Je le vois régulièrement : les investisseurs s’engageant dans ces dispositifs locatifs » défiscalisés » le regrettent dans une large majorité.
On (les agents immobiliers et CGP principalement, mais aussi Monsieur Lambard qui croise régulièrement sur ce forum) leur vend un produit formidable sur le papier mais sans leur préciser qu’à tout régime fiscal de faveur sont associées des conditions généralement drastiques à respecter par le contribuable pour bénéficier dudit régime.
Aussi, on en profite généralement pour leur vendre le bien, de préférence à l’autre bout de la France, à un prix supérieur au marché local, le surcoût correspondant bien souvent à l’avantage fiscal escompté…
Pour ma part, je ne me suis jamais engagé dans ce genre de bourbier, me contentant de gérer mes revenus fonciers en opérant simplement des arbitrages entre SCI » translucides » pour faire du déficit foncier et SCI à l’IS pour retarder la taxation des profits et surtout en maîtriser le plus possible le déclenchement.
Et cela marche !
Cordialement,
Bonjour
Le 0,40 correspond- t- il à un 100% 2 têtes?
Autrement 680 e hors charges pour un bien de 200 000 euros…je connais pas.
Enfin , il y a les vacances, frais de relocation, taxe…
Ceci dit , je suis pour ce genre de produits à condition d’être drastique sur le choix.
Ps .J’ aurais bien aimé imprimer pour bien lire et donc bien comprendre..porter mes questions, annotations en marge..étudier avec un tiers à mes côtés…( Je vais à la boutique informatique…).
Il semblerait qu’ on ne le puisse plus..
Peut être une solution à proposer?
Je n’ ai qu’ un petit portable, ni box, ni ordi…
Rien à dire sur les calculs si ce n’est les hypothèses (qui ont l’air anodines mais qui changent tout ):
1- Prix de revente = prix achat. LOL. (ai-je besoin de développer quand on voit que les prix de vente des pinel sont en moyenne 20 à 25% plus cher que le marché ?)
2- Plafond des loyers élevés… je n’ai pas d’étude sur le territoire français complet mais je peux vous dire qu’ici à Nice, le plafond est de 12.95€/m2 (attention, ne mélangeons pas le plafond du prix à la location et le plafond des locataires, qui à mon avis, est assez élevé pour avoir beaucoup de candidats locataires).
Avec un 2p 40m², on est à 518€ max/mois HC alors qu’on pourrait largement être à 750€ (et encore je suis gentil).
Dit autrement, on pourrait avoir 44% en plus tous les mois mais non, impossible sinon l’avantage fiscal est retoqué…
Et qu’on n’me sorte pas l’astuce de séparer l’éventuel parking, cave (ou que sais-je) pour contourner le plafond : c’est bidon.
Recalculer en faisant un comparatif avec un achat dans l’ancien avec un prix de marché et un loyer du marché…Et vous verrez que l’avantage fiscal ne change rien. Le Pinel c’est pas l’Eldorado…
Mais c’est toujours mieux que le livretA ou fonds euro « garantie » (un autre lol).
A méditer
Bonjour,
Oui vous pourriez développer parce que penser que l’immobilier ne va pas prendre de valeur (et donc que l’ancien ne va pas rattraper le prix du neuf) au bout de 20 ans, c’est quand même un parti pris très à contre-courant de ce que la réalité a montré.
Par ailleurs ce n’est pas comme cela que l’on calcule le montant du plafond de loyer Pinel, le prix que vous indiquez (par zone) sert à calculer le véritable prix au m² selon un coefficient qui change selon la surface du logement. De manière globale, plus la surface est petite, plus le coefficient est profitable (et donc le prix de la location au m² est élevé). En vérité, dans votre exemple, le loyer du 2p de 40m² en question serait d’un peu plus de 600€ hors charges. Il est vrai que selon les zones, cela peut être en deçà du marché.
Le Pinel n’est en aucun cas un Eldorado, c’est une solution comme une autre qui convient à une certaine situation fiscale. Comparez le neuf à l’ancien, prenez un bien ancien qui a déjà 15 ans qui va nécessiter des travaux (je ne parle même pas de la copropriété), calculez réellement le rendement locatif net pour un couple ayant une TMI de 40%, en prenant en compte les revenus fonciers générés et en rajoutant le surcoût fiscal de leurs impôts existants pas gommés… soyons cohérents sur les démarches et comparons ce qui est comparable en prenant toutes les variables en compte.
vous pensez réellement à ce que vous dites?
Bonjour,
l’hypothèse est optimiste : 3,98% de rendement brut en zone tendu, il faut bien chercher, ce n’est pas souvent.
Juste un commentaire pour rappeler que pendant 20 ans le bien n’aura rien rapporté à son acquéreur. Le remboursement d’emprunt est de 990 EUR dans cette hypothèse, donc il y est de sa poche pour 310 EUR tous les lois, + les 1632 EUR estimés par an pour charges de copro et entretien, et on a oublié l’impôt foncier, l’assurance PNO, et éventuellement les honoraires de gestion.
Si tout se passe parfaitement (aucune vacance locative, des locataires qui restent longtemps, aucune frais d’agence pour relouer, aucune remise en état, aucun contentieux avec le constructeur, aucun travaux dans la copropriété, etc…), dans 20 ans, l’acquéreur aura un bien de 20 ans, probablement dans un immeuble essentiellement locatif avec peu de résidents propriétaires, donc très peu entretenu, parce que personne ne s’en est occupé, et pour lequel il faudra prévoir un budget (oublié aussi) pour la remise au goût du jour.
D’accord la trésorerie et la rentabilité économique sont deux choses différentes. Pour certains la trésorerie a tout de même son importance, car elle est certaine d’être négative tous les mois pendant 20 ans, quand le gain potentiel est soumis à de nombreux aléas.
Les conclusions seraient peut-être différentes si un apport significatif était fait par l’acquéreur au lieu d’un financement 100% par emprunt.
Mais ceux qui croient que l’on peut acheter sans argent et en gagner devraient relire les contes de Noël.
Bonjour,
Pour l’apport cela reste à voir, les intérêts d’emprunt étant déductibles, en avoir un peu n’est pas si mauvais que cela en soi. En général il vaut mieux garder son épargne pour sa résidence principale où pour la faire fructifier ailleurs vu le taux auquel on peut emprunter aujourd’hui.
Par ailleurs si vous prenez le cas d’une revente à l’issue de la défiscalisation (au bout de 15 ans admettons afin de diminuer l’impact du surcoût du neuf), vous verrez que l’effort et le rendement de l’épargne est loin d’être mauvais.
Bonjour,
On toujours a redire sur le Pinel ou le scellier ….. etc.
A partir du moment ou on choisit le bon emplacement tout va bien neuf ou ancien.
Les deux sont incomparable puisque chaque cas est personnel et différents et chaque moment de la vie l’est aussi.
j’invite donc les gens qui se pose la question a consulter une personne qui saura être objective.( est ce encore possible ? ).
un point que j’aimerai quand même ajouter a tous ceux qui pense toujours que l’ancien est mieux que le neuf et qui font des montage en Sci digne d’ingénieur de polytechnique. n’oubliez pas de compter dans votre trésorerie que vous continuez a payer votre impôts sur le revenu et il faut donc le prendre en compte dans votre effort d’épargne et votre rendement.
Quoi qu’il en soit bien étudié son projet est la première chose et la deuxième que cela reste le plus simple possible. Sinon faite vous conseiller.
bien a vous
Bonjour
Suivre
Bonjour
Merci pour ce brillant commentaire.
PINEL vs Ancien c’est comparer l’incomparable.
Il y aura toujours des personnes éligibles à l’un ou à l’autre ou aux 2 en fonction de vos objectifs personnels
Faites vous conseiller et tenez vous en aux chiffres uniquement
Bonjour
» Avec un investissement locatif sur de l’ancien il y a davantage de garantie d’une revente au même prix que l’achat. Le rendement sera à peine moins élevé (5-6% brut annuel) »
Voilà quelqu’un de raisonnable quant à la réalité sur les TX de rendement. Parfois j’ai vu sur ce site un affichage de 15 à 20% . Je me prenais pour un cheval boiteux . Toutefois je n’ai jamais été découragé.
En ce qui concerne les pinel : à moins d’acheter dans un quartier vraiment réputé; attention aux surprise lors de la création d’un quartier un peu aux confins de la ville. On le vend pour du standing à venir mais peut tourner au mal famé dans le temps. J’ai connu un ami qui en a fait les frais; un fiasco total au bout de 13 ans ( 2007- 2020) : prix de vente divisé par 2. Il s’agissait d’un studio à 80000 €. Il en vaut 50000 aujourd’hui et le propriétaire doit encore rembourser 30000 €
Bon placement, bon emplacement…certaines règles ont été omises…ou un coup du sort..ou le Pinel est maudit?
Le Pinel c’est avant tout :
A court terme -> Une baisse de pouvoir d’achat certaine
A long terme -> Un pari risqué
A court terme c’est une baisse de pouvoir d’achat certaine car un Pinel ne s’auto-finance jamais. La faute à des loyers plafonnés (ce qui entraine moins de recettes) et à un prix d’achat très cher (ce qui entraine plus de charge). Il faut compter 300 à 500€ d’épargne forcée chaque mois, c’est à dire 300 à 500€ de moins sur votre salaire en quelque sorte.
A long terme c’est un pari risqué car systématiquement la revente se fait nettement moins cher que le prix d’achat. Si la vente du bien ne couvre pas entièrement le crédit restant, c’est une dette qu’il vous faudra assumer seul ! Dans les cas les plus extrêmes certains investisseurs ne s’en sont jamais relevés…
Le pinel est un système d’épargne..il est donc normal d’y injecter de l’épargne..dont le support est immobilier (neuf de surcroit). attendez un peu que le gouvernement surtaxe vos locations sur-booster, que les loyers soit plafonnés..il est évident qu’un maçon à la retraite, qui trouverez un bien en hypercentre 50% en dessous du prix du marché, en assurerait les travaux lui même, le louerait lui même ferait une affaire digne de ce nom…le Pinel offre des solutions…c’est pourtant simple.
Bonjour
Un bon investissement je crois qu’on le fait « à l’achat » : tout le problème est de trouver un programme bien placé dans une ville en devenir et avec un promoteur valable, le tout avec un prix raisonnable. Que ce soit neuf, récent ou ancien me semble finalement secondaire.
C’est ensuite que la simulation proposée dans l’article trouve tout son intérêt pour que chacun, en fonction de sa situation, fasse le choix d’exploiter en Pinel, meublé, SCI ou tout autre régime. Mais j’insiste, cela reste secondaire par rapport au choix du bien.
Selon mon expérience il y a donc l’achat en no1 , le mode d’exploitation en no2, et aussi le mode de financement en no3.
Finalement, comme client, ce que je rechercherais dans un CGP c’est qu’il me fasse bénéficier de biens « off market » ou alors me rediriger vers un « vrai » chasseur de biens. Par contre je n’ai besoin de personne pour faire des recherches que l’on trouve sur immoneuf ou autres sites, ou pire m’orienter vers les nouvelles officines spécialisées dans le courtage en immo neuf…
la clé est dans le bien acheter.
En 2018, l’une de mes connaissances a acheté en vefa un 3 pieces de 61 m2 avec parking en idf (auprés du promoteur) 278.000€ au lancement du programme tout prés de la gare ERMONT-EAUBONNE -95
Les derniers appartements semblables sont partis à 315000€ soit +12%.
En regardant l’ancien récent on est dans les prix du marché.
On peut démontrer une chose et son contraire. Restons pragmatiques en évitant les clichés !
Il y aura toujours des exceptions et des généralités.
Pour autant, nous avons la chance d’être dans le pays basque et faisons des investissements dans le neuf sur demande quasi uniquement sur place (voire CUB si besoin) et peu de nos clients sont mécontents de leur achat dans le neuf en Pinel sur Bayonne Anglet ou les environs je peux vous l’assurer.
L’emplacement et l’évolution foncière du marché immobilier peuvent largement contrer l’achat sur évalué du neuf par un promoteur (qui peut être également amoindri avec des petits promoteurs locaux tant qu’à faire).
J’ai à titre personnel deux biens en défiscalisation qui sont déjà en plus value par rapport à mon prix d’achat (2013 et 2017) car je n’avais pas le temps ni l’envie de m’en occuper (ni la compétence manuelle de faire des travaux) contrairement à de l’ancien et je m’en satisfait.
Il est vrai qu’acheter du Toulouse (nord proche rocade) en espérant une transformation du quartier 50% plus cher que le marché réel est probablement difficilement rentable par contre.
aucun de nos clients pardon ;p *
Guillaume comment comptez vous une revalorisation de 1% du loyer par an ? il me semblait que les revalorisations des panels étaient quasi nul ? avez vous des sources… car cela m’intéresse. c’est vrai qu’a 1,9% prêt+assurance on annule vite le cout du prêt …
merci
Comme toujours, c’est séduisant sur le papier, mais le papier ne chiffre pas les aléas liés à ce type d’investissement, et ils sont nombreux…vacance des locaux, locataires défaillants, turn-over locatif, prix d’achat surévalué…et j’en passe !
Bonjour,
Tout celà est très sérieux, mais le nom commun » papier » pourrait être même devenu dépassé.
Un vefa pinel et c’ est tout son » charme » , consiste à acheter un bien qui n’ existe pas, avec de l’ argent qui n’ existe pas, par le moyen d’ un prêt dématérialisé, signé électroniquement , prêt et signature digitalisés dont seul un dossier lui même virtuel gardera la trace.
Et pourtant, une fois transcrit noir sur blanc sur papier officiel par le notaire, un chantier bien réel de « travailleurs » s’ ouvre pendant des semaines, et des mois, puis des » clefs » sont remises, tandis qu’ à partir de ce même instant, des heures et des heures, pendant des jours et des jours, année après année, il faudra soi- même réellement travailler, pour rendre en valeur digitalisée, informatique, électronique, virtuelle, ce que nous aurons reçu du travail de l’ équipe de chantier.
En réalité, on échange pour de vrai , du vrai travail, contre un autre vrai travail, et rien d’ autre.
L’ existence d’ une personne tiers, en l’ occurrence le locataire, ne change rien à l’ équation travail contre travail.
Tout le reste à mon avis , est presque étranger à la décision de l’ accepter ou non.
La variable d’ ajustement sera de travailler plus ou moins longtemps , suivant les termes de l’ échange.
Cette simulation me paraît au contraire… optimiste (voire très optimiste):
– sauf erreur de ma part, elle ne prend en compte la taxe foncière. .. par chez moi, c’est entre 1.5 et 2 mois de loyer !
– le forfait de 20% de charges non récupérables me paraît optimiste; il est communément admis que sur le long terme, le simple entretien entre deux locations coûte autour de 1% du prix d’achat, soit 20% des loyers à lui seul…
– elle ne tient pas compte de la vacance locative… cela n’est réaliste que dans le cas d’un investissement en zone très tendue (Paris, RP ou l’une des 8-10 grandes agglomérations metropolitaines)
– l’hypothèse d’une revente après 20 ans (bien fortement déprécié par l’usage et l’évolution réglementaire donc) au prix d’achat, loin d’être conservative, est au contraire très optimiste et suppose une augmentation des prix de l’immobilier #+20%, ce qui n’est éventuellement envisageable qu’en zone tendue; ailleurs, il convient au contraire de tabler sur une perte de valeur normale #-10/-20% (et je ne parle pas des Pinel construits dans ses villes secondaires, là les exemples de -50% sont monnaie courante)
– en zone tendue, trouver du Pinel à 4% de rendement brut est devenu très très loin d’être évident… on serait plutôt à #3%. En fait, cette simulation mixe allègrement avantages de l’investissement en zone tendue (maintient des prix, vacance faible) et ceux en zone détendue (rendement « élevé ») !
– de la part d’un CGP, parler de l’investissement locatif en France comme d’un investissement relativement sécurisé laisse un peu pantois… l’insécurité juridique du bailleurs privé est systématiquement sous-evaluée: grave erreur
– si la recherche d’un investissement Pinel prend certainement beaucoup moins de temps qu’un investissement dans l’ancien avec travaux (à coordonner, voire à réaliser soit-même pour maximiser le rendement, à condition de valoriser à zéro son temps personnel ! ), cet article oublie fort opportunément de rappeler que la simple gestion en direct prend déjà énormément de temps (visites, états d’entrée sortie, quittances, comptabibilité basique, assistance aux locataires, et si il y procédure contentieuse comme cela arrive assez communément, là préparez – vous à y passer vos week ends…). Parler du Pinel comme d’un investissement immobilier compatible avec un emploi du temps professionnel chargé me paraît trompeur: il faut avoir du temps, de la flexibilité dans ses horaires et comme plusieurs fois indiqué sur ce blog, impérativement investir près de chez soi (ce qui en soi est déjà une énorme contrainte lorsque son lieu de residence est situé dans une zone peu propice au locatif). On peut bien entendu déléguer la gestion à une agence immobilière, mais dans ce cas, il faut compter autour de 15% des loyers en frais. Le TRI en prend un coup….
– bien prendre aussi en compte le fait que l’investissement Pinel implique un plafonnement des loyers et surtout des revenus des locataires, ce qui peut mener à devoir obligatoirement sélectionner un public financièrement trop fragile (d’où risques accrus de vacance et de conflit locatif). Dans beaucoup de villes secondaires, le plus gros concurrent de l’investisseur en Pinel, c’est… l’office public ou d’économie mixte de HLM local ! Et il bénéficie d’avantages que d’aucun qualifieraient de déloyaux par rapport au particulier lambda…
Btef, ce mirifique TRI de plus de 7% me paraît très théorique et bien optimiste. Pas totalement impossible, mais lorsque l’on part sur des hypothèses optimistes, il faut également être conscient qu’il y a autant de probabilités pour que les circonstances reelles soient bien plus pénalisantes…
Bonjour,
Je débute dans la mise en location d’un bien PINEL et je retrouve face à un point de désaccord entre mon notaire et l’agent immobilier concernant le renouvellement d’un bail d’un potentiel futur locataire au bout de 3 ans.
Si les revenus de mon locataire entre la signature du bail initial et son renouvellement tacite au bout de 3 ans ont augmentés, et que ces revenus sont alors au dessus du plafond PINEL.
D’après mon notaire, cela ne me permet plus de prétendre à la défiscalisation de mon investissement.
(Pour connaître les plafonds annuels de ressources applicables au titre de l’année de conclusion ou de renouvellement du bail, il convient de se reporter au II-F § 270 du BOI-BAREME-000017.)
D’après l’agent immobilier, ce n’est pas le cas et il me signale par ailleurs qu’il n’y pas de clause permettant de sortir le locataire qui dépasserait le plafond.
Seriez vous me renseigner,
– Est ce que le fait que le revenu du locataire dépasse le plafond au moment de la tacite reconduction du bail remet en cause la défiscalisation proposé par la loi PINEL ?
– Si oui, quel sont les moyens à disposition du propriétaire pour annuler le bail et trouver un autre locataire ? A ma connaissance, les seuls moyens légaux aujourd’hui à ma disposition, son le logement d’un membre de ma famille ou la vente.
Merci pour votre aide
BOI-IR-RICI-360-40 paragraphe 11-50 : « Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d’application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours de la période d’engagement de location. »
C’est la situation à la signature du bail qui garantie le respect des conditions. s’il y a renouvellement du bail au terme, le locataire qui à présent n’est plus dans les différents plafonds n’est plus éligible..
Effectivement le Pinel est un systéme d’épargne..que dites- vous de l’assurance-vie?
Vous conviendrez également qu’un bien « ancien », a bien été un jour construit et donc acquis neuf, donc d’aprés vous acquis également au dessus du prix marché de « l’ancien à ce moment », pour vous le propriétaire le revend donc en dessous du prix du marché une fois « classé dans l’ancien »..dans cette logique la france entiére à de tout temps perdu de l’argent sur l’immobilier…enfin, c’est un marché complexe, auquel vous devez ajouter « l’engouement politiquo-climato-social », qui ferait passer nombre de bien en passoire thermique ou bloquant les loyers…c’est complexe il me semble, donc de dire que le neuf et sur-évalué, quand le marché global est sur évalué en réalité…