La loi PINEL est typiquement l’investissement immobilier locatif de défiscalisation que les pros de la défisc’ vont essayer de vous vendre dans les trois prochains mois qui nous séparent de la fin de l’année 2020.

L’investissement PINEL, comme tous les produits de défiscalisation, est un produit à saisonnalité très forte. Vous venez de recevoir votre avis d’imposition qui déterminera le montant des impôts sur le revenu que vous devrez payer en 2021, il est alors urgent d’essayer de trouver une solution pour les réduire.

Indiscutablement, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’immobilier locatif en loi PINEL est l’une des solutions les plus efficaces d’un point de vue fiscal.

Néanmoins, comme il serait une grave erreur de ne s’attarder que sur l’intérêt fiscal, essayons d’en comprendre l’intérêt patrimonial.

Investir en loi PINEL, c’est :

  • Acheter un bien immobilier neuf situé dans une zone tendue avec une forte demande locative ;
  • S’engager à louer le logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné dont l’importance est fonction de la surface de l’appartement (en réalité, il s’agit d’une contrainte à relativiser, car les plafonds de loyers sont assez proches des loyers de marché)
  • Et surtout bénéficier en retour d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les neuf premières années d’engagement de location puis 1% par année pendant les trois suivantes. Au total, ce sont donc 21% de réduction d’impôt sur le revenu pendant 12 ans.

Afin de mieux comprendre la mécanique de l’investissement en loi PINEL, rien de mieux qu’une simulation (il s’agit d’une étude que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos rendez-vous d’assistance patrimoniale – en effet, face à un commercial qui doit « vendre » son produit, il est important de retrouver un peu d’objectivité dans le conseil).

Cette simulation PINEL sera réalisée avec le simulateur PINEL que nous mettons à votre disposition dans cet article « Simulateur loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.« 

Voici les données de cette simulation :

  • Achat d’un appartement neuf au prix de 200 000€. Les frais de notaire dans le neuf sont réduits. Ils sont ici estimés à 5200€.
  • L’achat sera réalisé à l’aide d’un crédit immobilier de 205200€ sur une durée de 20 ans. Le taux du crédit immobilier sera de 1.20% auquel il convient d’ajouter l’assurance de prêt au taux de 0.40% (cf. Comparateur d’assurance de prêt pour trouver l’assurance de prêt la moins chère)
  • Le loyer estimé de l’appartement est de 680€, ce qui correspond à un rendement locatif de 3.98%.
  • La simulation sera réalisée avec des hypothèses prudentes :
    • Le prix de l’immeuble n’est pas revalorisé pendant 20 ans ; au terme de la simulation, nous considérons un prix de revente égal au prix d’achat de l’immeuble.
    • Les loyers seront indexés au taux de 1% par an pendant 20 ans ;
    • Des charges d’entretien et autres frais de propriété sont estimés à 20% des loyers annuels, soit 1632€ la première année.
  • L’investisseur est imposé à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30% à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Résultat de la simulation PINEL

1- Les revenus fonciers dégagés par l’investissement PINEL

 
  Loyer (indexés à +1% par année) Intérêts d’emprunt déductibles Charges d’entretien déductibles  Revenu foncier imposable avant réduction d’impôt
         1  8 1603 2831 6323 245
         2  8 2423 1431 6483 451
         3  8 3243 0001 6653 659
         4  8 4072 8551 6813 871
         5  8 4912 7071 6984 086
         6  8 5762 5571 7154 304
         7  8 6622 4051 7324 524
         8  8 7492 2511 7504 748
         9  8 8362 0931 7674 975
       10  8 9241 9341 7855 206
       11  9 0141 7721 8035 439
       12  9 1041 6071 8215 676
       13  9 1951 4391 8395 916
       14  9 2871 2691 8576 160
       15  9 3801 0971 8766 407
       16  9 4749211 8956 658
       17  9 5687431 9146 912
       18  9 6645611 9337 170
       19  9 7613771 9527 431
       20  9 8581901 9727 696

2- Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt PINEL

  Revenu foncier imposable (loyer – intérêt d’emprunt – charges déductibles) Réduction d’impôt PINEL (2% du prix de revient pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans Impact fiscal (économie d’impôt si précédé d’un -)
         1  3 2454 104-2 572
         2  3 4514 104-2 475
         3  3 6594 104-2 377
         4  3 8714 104-2 277
         5  4 0864 104-2 175
         6  4 3044 104-2 073
         7  4 5244 104-1 968
         8  4 7484 104-1 863
         9  4 9754 104-1 756
       10  5 2062 052405
       11  5 4392 052515
       12  5 6762 052627
       13  5 91602 793
       14  6 16002 908
       15  6 40703 024
       16  6 65803 143
       17  6 91203 262
       18  7 17003 384
       19  7 43103 508
       20  7 69603 633
    
Total107 53743 0927 665

Conclusion : Quelle est la rentabilité de cet investissement locatif PINEL ?

Au final, au terme de cette simulation prudente (car sans revalorisation de la valeur de l’immeuble pendant 20 ans), le taux de rendement interne de l’opération ressort à 7.81% !

C’est vraiment tout à fait acceptable, et même très bon.

Le taux de rendement interne, c’est le rendement net réel de l’opération (cf. « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« ).

A titre de comparaison, c’est le rendement annuel que vous devriez essayer d’atteindre sur votre contrat d’assurance-vie si vous réalisiez le même effort d’épargne pendant 20 ans. Autant dire que c’est quasi impossible dans un environnement de risque comparable à cet investissement PINEL.

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -427,69 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,  200000€
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans4,93%
 TRI (Taux de rendement interne) 7,81%

Cette rentabilité est tout à fait acceptable pour un investissement immobilier dans le neuf, c’est-à-dire, un investissement immobilier locatif dans lequel vous n’aurez pas de travaux de rénovation à envisager pendant au moins 10 ans.

Bien évidemment, le bien acheté est trop cher par rapport à ce qu’un véritable investisseur immobilier pourrait faire ; bien évidemment, on peut faire beaucoup mieux et investir dans l’immobilier avec des rendements nettement plus élevés. Mais avez-vous le temps, l’énergie et l’envie de vous lancer dans de tels chantiers ?

C’est encore une fois la théorie du temps de cerveau disponible que nous développons dans cet article « Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible« .

Aujourd’hui, vous travaillez beaucoup, et c’est la raison pour laquelle vous avez les moyens d’investir et que vous cherchez à réduire votre impôt sur le revenu. Vous n’avez pas de temps à consacrer à la valorisation de votre patrimoine et à vos investissements immobiliers (et le temps que vous prendriez sera un temps que vous n’aurez plus pour votre activité professionnelle réellement rémunératrice et/ou vos enfants et votre famille).

Vous n’avez donc pas d’autres choix que d’accepter d’investir dans ces actifs que vous savez qu’il est possible de mieux faire, mais ce sera toujours mieux que de ne rien faire.

Ne rien faire et attendre l’opportunité parfaite est probablement une erreur, car vous perdez du temps et prenez le risque de ne jamais investir !

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