Le mieux est le mortel ennemi du bien. Voilà une phrase qui suffit à faire la synthèse de cet article.
Nous le savons tous, acheter un appartement neuf, c’est payer entre 20% et 30% plus cher qu’un appartement ancien et donc prendre le risque de perdre en moins-value, le montant de l’avantage fiscal acquis grâce au mécanisme fiscal autorisé par la loi PINEL.
Comme nous vous l’expliquons de manière exhaustive dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« , force est de constater qu’il y a mieux à faire qu’investir en loi PINEL. Par exemple, un investissement dans l’ancien avec travaux et application du mécanisme fiscal du déficit foncier pourra par exemple être une stratégie probablement plus rentable et attrayante. Pourtant, il serait une erreur de rejeter la loi PINEL en bloc ;
S’il y a mieux à faire, il y a surtout pire. Ne rien faire, chercher en vain l’investissement miracle, la perle qui n’existe pas, ne pas être dans l’action et toujours trouver une excuse pour ne pas se investir sera une situation tellement moins profitable qu’un investissement locatif moyen en loi PINEL. Bref, le mieux est le mortel ennemi du bien. On peut toujours mieux faire, mais investir en loi PINEL, c’est agir, c’est s’investir et ce sera toujours mieux que de ne rien faire.
De surcroît, faire mieux, c’est à dire se lancer dans un programme de déficit foncier, une location meublée, une loi Denormandie pourra être plus rentable, mais sera surtout plus compliqué à gérer et consommateur de temps et d’énergie que vous n’avez peut être pas. Ces complexités sont autant de freins qui expliquent l’incapacité à agir et enfin se lancer. C’est là une erreur !
Ne pas investir est le pire des investissements. Il me semble préférable de faire un mauvais PINEL (qui pourra même se transformer en bon investissement dans ces périodes folles d’inflation monnétaire et de destruction de l’épargne) plutôt que de chercher la perle rare que vous ne trouverez jamais.
Entre investir dans l’immobilier locatif avec la loi PINEL ou attendre passivement et épargner sur le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie, il n’y a aucun doute. Investir en loi PINEL sera probablement plus attrayant et rentable.
Je vous propose une simulation qui permettra de calculer la rentabilité à attendre d’un investissement en loi PINEL en 2021.
Simulation loi PINEL 2021
Prenons les hypothèses suivantes :
Un tel investissement permettrait à l’investisseur d’espérer un taux de rendement interne (TRI) estimé -+10% par année pendant 20 ans.
Avec de tels résultats, comment ne pas se laisser séduire ? Ce n’est peut être pas le meilleur des investissements immobiliers locatifs… mais c’est déjà pas mal du tout !
Bien évidemment, des hypothèses plus prudentes réduisent ces perspectives, même si les résultats restent toujours supérieurs aux perspectives de rendement de l’épargne sans risque.
Voici ces mêmes résultats financiers avec des hypothèses excessivement prudentes : Baisse du loyer de -1% chaque année pendant les 20 ans de la simulation et baisse du prix de l’immobilier de -1% chaque année pendant 20 ans. Le TRI prudent reste à 4.59% !
Qu’en pensez vous : Le mieux est il le mortel ennemi du bien ?
34 commentaires
Bonjour
Il y a une coquille sur le 2° tableau hippothèse prudente (C’est une copier/coller du 1er)
Merci. C’est fait.
Un pinel supérieur de 20 ou 30% sur de l’ancien, pas d’accord on est plutôt sur du X2.
Non, ce n’est pas un bon plan d’investir en pinel par rapport à de l' »ancien ».
Il y a de l’ « ancien » en bon état, rénové, qui ne demande pas plus de boulot que de gérér un Pinel qui offrent une rentabilité bien meilleure, mais il est vrai que les CGPI n’encaissent pas de prime sur ces ventes contrairement au Pinel.
« Un pinel supérieur de 20 ou 30% sur de l’ancien, pas d’accord on est plutôt sur du X2. ». Soyons raisonnable. Il faut essayer de comparer des qualités comparables et ajouter les travaux de mise aux normes nécessaires dans l’ancien.
« mais il est vrai que les CGPI n’encaissent pas de prime sur ces ventes contrairement au Pinel. » ==> Raté ! Je suis l’un des seuls CGPi de France à ne faire que du conseil ! Uniquement rémunéré par honoraire. Vous n’acheterez rien avec moi ! https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale
Alors tant mieux mais n’empêche que votre article induit en erreur vos lecteurs en « vendant du Pinel » car sur l’écart de prix, vous le minimisez par rapport à l’ancien (ce n’est pas 20%), et prendre un appart « ancien » rénové est plus rentable dans 90% des cas que du Pinel.
Les seuls qui s’en sont sortis dans le Pinel c’est ceux qui ont acheté « coeur de Paris », « coeur de Lyon » dans une logique patrimoniale avec les dernières hausses des grandes villes (qui aujourd’hui visiblement se terminent).
Ce qui est vrai dans votre article est que « ne rien faire » est une erreur. par contre de là en déduire qu’il faut acheter du Pinel, c’est un mauvais conseil à mon sens.
Auriez vous un exemple pour étayer cette affirmation d’un prix en PINEL au double de l’immobilier ancien de qualité ?
Je suis dubitatif.
Oui, je réponds dans un commentaire donc forcément des approximations, je n’ai pas pris des heures comme vous a analyser les données pour écrire un article.
Sur meilleurs agents, 1er programme trouvé, sans garage, sur Rouen, j’ai un écart de 50%. Vous avez raison d’être dubitatif sur mon X2 , surement la main lourde. J’ai regardé aussi sur dvf, on est autour du 50 %. Je reste pour ma part dubitatif sur votre +20% qui sont plutôt des chiffres de promoteur que la réalité des transactions foncières.
Forcément si vous prenez comme base des petites villes pas très dynamiques on tombe dans vos chiffres.
Avec les 10+ grosses de France on est dans ceux de Guillaume.
https://www.emprunter-malin.com/ecart-prix-immobilier-neuf-et-ancien/
Données : décembre 2020, notaires.
Est évoqué 40% d’écart de prix entre l’ancien et le neuf, le double de ce que vous indiquez et qui pour moi plombe tout l’intérêt d’un pinel.
Certaines communes atteignent 70 ou 90%. Les seuls villes où cet investissement pourrait être intéressant , comme je l’indiquais le » cœur des très grandes villes ». Autant dire une minorité de Pinel.
Bonjour. D’une part dans l’article, j’évoque entre 20% et 30%. D’autre part, cette différence de prix s’explique aussi par une différence de qualité entre un immeuble neuf au confort respectant les nouvelles exigences et un immeuble ancien dans lequel il faudra réaliser des travaux à terme.
Enfin, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.
L’article commence par dire la vérité qui fâche, commissions et prix du neuf jamais récupérables au bout de 10 à 20 ans. Pourtant cette décote est invisible dans les simulations. J’ai plusieurs relations qui sont scotchés avec leur appartement pinel impossible à revendre au prix d’achat.
Oui, mais il reste vrai que de l’ancien à rénover à proximité des transports n’est pas facile à trouver à un prix tenant compte des travaux et aménagements. Mon expérience est que ce type de bien est également surévalué par le vendeur. Moins facile à financer, il nécessite des connaissances que peu d’acheteurs possèdent.
Vous ne donnez aucun référentiel dans votre remarque.
X2 par rapport à quoi? Quel type de bien? Quel secteur ? Ancien, c’est-à-dire ? Quelle gamme ?
Et rentabilité n’est pas à confondre avec rendement brut. Un meilleur rendement brut oui, une meilleure rentabilité…
Impossible à calculer sauf en sortie d’opération et avec des éléments concrets.
Et prenez-vous également en compte le gain fiscal (ou le maintien de la pression fiscale pour l’ancien), les frais d’acte dans vos estimations ?
Par ailleurs un CGPI étant généralement titulaire d’une carte de transaction, il peut tout à fait intervenir en intermédiaire sur une vente immobilière quelconque et toucher des honoraires également dans l’ancien.
Tout comme il peut présenter une solution à ses clients et être rémunéré selon un forfait, sans aucun produit particulier à vendre.
Bonjour,
Je suis un très jeune CGP, je lis beaucoup de vos articles, et je n’ai aucune prétention vis-à-vis de ce qui va suivre mais je me pose la question de l’exemple donné ici: pour un investissement en Pinel, j’aurais eu tendance à chercher un crédit sur 25ans si possible pour atténuer les mensualités (le coût de crédit étant déductible) et investir l’écart sur le produit financier que vous mettez très bien en valeur à côté. Ensuite, je ferais un bilan à 9ans pour voir s’il n’est pas plus intéressant pour le client de quitter le dispositif pour passer en LMNP amortissement, si ça n’est pas le cas, j’aurai tendance à me dire qu’étudier cette opportunité à 12ans à la fin du dispositif mais je ne laisserai pas le bien en location nue à la 13ème année, surtout si TMI à 30%, j’aiderai mon client à faire un choix plus judicieux.
Je ne suis ni pro-neuf ni anti-neuf, je me pose juste des questions dans l’intérêt du client et à mon sens, le DF à également beaucoup de sens, les deux ne sont pas destinés au mêmes objectifs, sont complémentaires mais pas opposés mais ça n’est que mon petit avis…
Dans l’attente de votre retour qui m’apprendra forcément beaucoup
Merci pour vos articles
Oui. Sur le papier et sur un simualateur excel, c’est une manière parfaite pour améliorer le TRI; Néanmoins, d’un point de vue pratique, j’ai tendance à préférer les crédits court terme pour anticiper les travaux de remise en l’état qui ne manqueront pas d’arriver après 15 ou 20 ans.
De surcroit, le passage en LMP suppose d’investir dans un tout petit bien tant le marché locatif n’est pas le même; Une location meublée, c’est un logement de transit qui intéresse une population particulière et qui n’est pas « multipliable » à l’infini.
Qu’en pensez vous ?
Merci pour votre réponse!
Pour le crédit je comprends la logique effectivement, je suis juste fortement influencé par ma passion pour la gestion d’allocation d’actifs qui peuvent améliorer l’équation de l’autre côté.
Pour le passage en meublé, je pensais plus à passer le bien PINEL au régime du LMNP amortissement et des BIC une fois la réduction d’impôt épongée voire avant, à 9ans si c’est plus intéressant. Ainsi on effacerait la fiscalité du bien lui même ? Bien sûr ça n’est qu’une solution parmi plusieurs autres…
Oui le LMP (surtout maintenant…) très spécifique, en revanche, LMNP amortissement me parait un bon produit, surtout qu’après cette durée, on partirai sur un amortissement sur la totalité de la valeur, et je pense aussi au travers de cela à la transmission aux enfants, c’est un plus beau cadeau qu’un immobilier nu selon moi (mais que moi) car on peut repartir sur un nouvel amortissement.
Bien à vous
Je crois que ce que Guillaume indique, c’est qu’un investissement en Pinel n’est pas nécessairement transformable en logement meublé du fait de la typologie de bien recherché pour les locations meublées (souvent studio ou 2p pour étudiant ou personne seule en pleine transition, récemment séparé ou en déplacement professionnel…).
Ce ne sont souvent pas des locations de longue durée, ce qui implique un turn over de locataire potentiellement plus élevé et donc une éventuelle période de vacance locative (choses souvent déjà plus fréquentes dans les logements de petite surface).
La location meublée est une superbe niche fiscale, devenue à la mode (en partie grâce aux pros du coaching youtube…), ce qui va bien devoir cesser un jour car la plupart des gens recherchent des logements nus pour leur résidence principale.
L’hypothèse du Pinel avec un emprunt sur 20 ans et une revente après environ 15 années d’exploitation (avec environ 25% de capital restant dû) est également une bonne option pour les TMI élevées lorsque le passage en LMNP n’est pas envisageable… Le gain étant en effet peu intéressant pour les années suivantes face aux différentes charges.
Bonjour Guillaume,
Le meublé n’est pas forcément lié à un gros turnover : j’ai un ami agent immobilier qui loue un T2 meublé dans une ville de 6 000 habitants, mais proche d’une grande ville, au même locataire depuis 5 ans.
N’est ce pas une exception ? La location meublée, c’est louer un logement à une personne qui ne possède rien, qui n’a aucun meuble.
J’ai l’impression, mais peut être suis je conservateur, qu’il s’agit là d’une situation rarement durable qui se limite aux personnes en transit ou aux étudiants.
Je fais du meublé et en moyenne les locataires restent 1 an ( estimation basée sur 10 baux).
Je confirme, sur une dizaine de baux, 80% de mes locataires ne sont restés qu’un an.
Selon ce que j’ai compris du dispositif Pinel : l’Etat délègue, en contrepartie d’un allègement fiscal aux investisseurs capables, la construction de logements à louer dans des zones qui en ont besoin.
En contrepartie d’un plafonnement du loyer et de l’obligation de conserver le bien 9 ans, l’Etat contrôle indirectement le dynamisme immobilier.
Au final, le dispositif n’est rentable ni pour la nation, ni pour l’investisseur, mais il anime le marché. C’est déjà cela.
C’est une réponse politique aux territoires dont la granularité ne peut être atteinte autrement que par l’initiative privée. Pour Sylvia Pinel, c’est une reconnaissance individuelle par l’inscription de son nom au Panthéon du dispositif, comme avant elle Cécile Duflot, Jean-Louis Borloo, etc.
Avec le désamour des salariés en télétravail pour le bureau, et donc indirectement des placements à l’égard de l’immobilier de bureau qui étaye pas mal de contrats d’assurance vie, le dispositif Pinel donne un sens à l’investissement.
Lire aussi « Investir dans l’immobilier, tout savoir pour comprendre et optimiser son patrimoine », p.34 et suivantes, notamment. 😉
Dans une zone PINEL donnée, tout dépend de la localisation du bien et donc des prix de location sur le marché libre.
Sur un cas particulier 3 pièces, de mémoire, la location mensuelle pinel est de 780€. Le marché libre serait à 1100€.
tous calculs faits (avec TMI à 30%), le PINEL s’avère plus intéressant sur 6 ans (a ce prix il est plus facile de trouver un locataire) .
Après ces 6 ans, le passage au marché libre ouvre de meilleures perspectives en sortant des contraintes Pinel..
Donc on part pour 6 ans et le moment venu on ressortira la calculette.
Par ailleurs, le PINEL s’inscrit bien dans un patrimoine immobilier locatif diversifié.
« Par ailleurs, le PINEL s’inscrit bien dans un patrimoine immobilier locatif diversifié. »
En quoi un avantage fical contribue à la diversification d’un patrimoine ? J’ai 3 studios a Lyon en location nue, demain j’en passe 1 en SCI à l’IS ou en LMNP pour bénéficier de l’amortissement, mon patrimoine serait plus diversifié ?
Un patrimoine diversifié c’est sur le type d’habitat (studios, IDR, grand appart, local commercial) pour être diversifié sur la cible (étudiant, famille, commerçant) et géographique pour ne pas tout miser sur une ville, 1 studio sur Grenoble, Lyon et Saint Etienne plutôt que 3 sur Lyon.
Je ne vois pas en quoi une déduction fiscale et une case a cocher sur une déclaration d’impôt contribue a un patrimoine diversifié.
Bonjour,
Un Pinel sur deux ne serait pas rentable selon l’IGF et le CGED:
https://www.google.com/amp/s/www.capital.fr/immobilier/un-pinel-sur-deux-ne-serait-pas-rentable-voici-les-investissements-a-fuir-1355384%3famp
Je m’interroge donc sur l’intérêt réel d’un tel investissement pour l’investisseur pas suffisamment averti
Oui, je vous rejoins complètement c’était un peu le sens de mon message plus haut.. ce n’est clairement pas un bon conseil.
Bonjour
Je vous trouve bien sévère avec le Pinel. En IDF, en particulier en petite couronne (A bis ou A, 94,93),sur des T2 ou des T3 compacts (on évitera les studios < 30 m²), le plafond HC/HP est à peine inferieure à la valeur locative HC de marché. En se positionnant sur une VEFA assez tôt, on bénéficie des prix de lancement attractif. N'omettez pas le gain de temps et d'énergie par rapport à du meublé, la moindre vacances locative, et le profil des investisseurs souvent parents dont le temps est précieux. Ils n'ont ni le temps et l'envie de suivre les travaux même modestes. Bref je rejoins Guillaume dans l'esprit de son post, mieux vaut un bon Pinel que de ne rien faire.
Je ne vous parle même pas de l’Outre-Mer où dans mon cas le plafond correspond presque exactement au prix du marché, avec une demande locative incroyable et où le pourcentage de défiscalisation va de 23 à 32% au lieu de 12 à 21%…
Ed,
Je suis resté discret car je garde pour moi mes secrets, mais c’est exactement ce que je propose à mes clients, enfin quand ils n’ont pas les aprioris classiques et ridicules sur les DOM.
Je viens de terminer une étude sur un T2 : trésorerie positive pendant 9 ans, puis passage en meublé non saisonnier avec un prix de revient, mobilier inclus, de 16 000 €.
Voici le commentaire que je leur ai mis dans l’analyse de l’étude : » ça c’est la théorie car il y aura forcément à un moment des frais d’entretien (comme un coup de peinture, la clim à réparer ou du mobilier à changer). Mais quand vous voyez le prix de revient théorique, vous pouvez vous dire que vous avez de la marge avant de faire une opération qui ne serait pas rentable. «
Bonjour Guillaume,
je ne vois plus sur votre blog, le moteur de recherche antérieur ?
et notamment, les différents simulateurs que vous mettiez à disposition. Qu’en est-il ?
Merci
j’ai effectivement un problème avec le menu. Je suis en train de le réparer car il fait « bugger » le site.
Je fais au mieux pour le rétablir.
Pinel = plafonds de ressources = pas forcément les locataires les plus solides.
Pinel = plafonds loyer = bride/frein du rendement
L’investissement Pinel reste t-il intéressant pour un investisseur de plus de 65 ans ? en ce qui me concerne, je dispose de la somme pour investir en totalité, mais un crédit pour 40% de l’investissement rendrait plus attractive l’opération. Une banque peut me prêter sans assurance à un TAEG de 1,80% sur 15 ans, avec garantie hypothécaire incluse. Certains de mes amis me disent que je me complique la vie mais l’impact fiscal est loin d’être négligeable (je reste imposé à 30% de taux marginal). Qu’en pensez vous ? vaut il mieux faire de la SCPI Denormandie qui permet également de réduire la fiscalité ?