Dans le prolongement de cet article « La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » dans lequel nous vous expliquons comment transformer votre location nue et location meublée, je vous propose de nous attarder aujourd’hui sur le point précis qui est au cœur de cette transformation : Les amortissements.
Au delà de la présentation exhaustive du régime fiscal de la location meublée, y compris la question de l’amortissement, que nous développons dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , une question résiduelle subsiste : Quelle est la base d’amortissement du bien immobilier en location meublée lorsqu’il était auparavant exploité en location nue ?
- Faut il prendre en considération la valeur réelle de l’immeuble au jour du passage de la location nue à la location meublée ;
- Faut il prendre en considération la valeur d’acquisition du bien immobilier et reconstituer des amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis le début de l’exploitation en location nue ?
Transformer votre location nue en location meublée, c’est devenir exploitant d’une entreprise individuelle qui exploitera commercialement le bien immobilier sous le régime fiscal de la location meublée. Ainsi, comme tout entrepreneur individuel, il s’agira d’apporter l’immeuble à l’actif de cette entreprise individuelle pour pouvoir l’amortir.
Mais avant d’approfondir la question de l’amortissement, portons notre réflexion sur la plus-value immobilière constatée lors de l’apport de l’immeuble à l’exploitation en location meublée.
La passage en location meublée sera sans conséquence fiscale au titre de la plus-value immobilière pour le loueur non professionnel (LMNP) … mais potentiellement pénalisant pour le loueur en meublé professionnel (LMP).
Cet apport ne sera pas le fait générateur de la plus value immobilière. La doctrine fiscale est limpide à ce propos : « L’inscription d’un bien à l’actif d’une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l’exercice de la profession) ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l’imposition de la plus-value constatée à cette occasion. » (BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211 § 80).
Attention à la théorie des biens migrants pour les locations meublées professionnelles (LMP)
Néanmoins, la théorie des biens migrants de l’article 151 sexies du CGI doit tempérer cette non imposition pour les loueur en meublé professionnel (LMP). Les loueurs en meublé non professionnels ne seront pas concernés.
La théorie des biens migrants est une théorie fiscale qui vise l’imposition des plus-value immobilières sur les biens immobiliers ayant alternativement fait partie du patrimoine privé puis du patrimoine professionnel du contribuable.
Le principe de la théorie des biens migrants concerne la taxation de la plus-value immobilière lorsqu’un élément figurant ou ayant figuré à l’actif d’une entreprise vient à être cédé, il y a lieu de déterminer deux plus-values distinctes, soumises à des régimes fiscaux différents :
– La première correspond à la plus-value acquise par le bien depuis la date d’inscription au bilan (ou au tableau des immobilisations) jusqu’à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise aux dispositions relatives aux plus-values professionnelles ;
– La seconde correspond à la plus-value acquise par ce bien durant la ou les périodes de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers et bénéficie, le cas échéant, des exonérations propres à ce régime.
Cette théorie des biens migrants, sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, et c’est notamment le cas lors d’une transformation d’une location nue en location meublée, n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
Néanmoins, lorsque la location meublée est non professionnelle (LMNP), la plus-value relève du régime des plus-values immobilière des particuliers. L’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI. (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20170405 §480).
Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier en location meublée lorsqu’il s’agit d’une transformation d’une location nue ?
L’amortissement est une notion comptable qui vise à constater une charge comptable et fiscale afin de tenir compte de la perte de valeur d’un actif immobilisé (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).
Lors d’un passage d’une location nue à une location meublée, il convient d’apporter l’immeuble à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle d’exploitation de la location meublée. Cet apport doit être réalisé pour la valeur réelle de l’immeuble, c’est à dire sa valeur vénale au jour de la transformation en location meublée.
La doctrine fiscale explique simplement la raison de cette valorisation à la valeur réelle « : Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation. Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. » (BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 §230).
Ainsi, l’immeuble devra être valorisé en fonction de sa valeur vénale au jour de la transformation en location meublée et l’amortissement pourra être réalisé sur cette valeur réévaluée. L’amortissement devra être calculé en fonction de la durée prévisible d’utilisation de l’immeuble par l’exploitation commerciale de location en meublée, selon le régime traditionnel de l’amortissement par composant.
L’amortissement d’un actif est la répartition de son montant amortissable, c’est-à-dire de sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle, en fonction de son utilisation, étant précisé que le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif par l’entité. C’est la durée réelle d’utilisation prévisible qui doit être prise en compte pour déterminer le montant des amortissements.
Monsieur,
Quid de l ‘apport a une SARL de Famille de l’immobilier détenue en tant que LMNP en nom propre ayant pratiqué les amortissement ?
Plus value des professionnels ou plus value des particulier ?
merci de votre éclairage .
laurent
L’apport à une SARL de famille sera le fait générateur de l’impôt sur les plus values immobilière des particuliers. (il s’agit d’une mutation à titre onéreux)
Ensuite, nous entrons dans le schéma classique de l’amortissement.
Merci de votre réponse,
Pouvons nous réévaluer la valeurs des biens dans ce type de mutation ?
cordialement laurent
Vous DEVEZ effectuer la transaction à la valeur réelle tant pour l’assiette des droits de mutation que pour l’évaluation de la PV de cesion.
Les biens migrants et les conséquences en matière d’amortissement : un beau sujet parmi tant d’autres qui impactent, notamment la LM…
Si la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 biens migrants § 120 à 190) est claire pour ce qui concerne la notion de valeur « réelle » en matière de plus-value (« Lorsque le bien a d’abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d’être inscrit à l’actif et d’être cédé comme élément d’actif, la plus-value est déterminée par différence entre :
– la valeur d’inscription à l’actif, qui doit correspondre à la valeur réelle du bien, au jour de cette inscription ;
– et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale »…
Le contribuable « DOIT ».
Cette doctrine est moins claire en ce qui concerne l’assiette de l’amortissement du bien :
Comme vous le soulignez : « : Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non-inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation. Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. » (BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 §230).
Pour l’inscription à l’actif, le contribuable « PEUT » effectuer cette inscription à la valeur réelle.
Au BOI-BIC-AMT-10-30-30-10-20140908 §460 l’administration persiste à utiliser le terme « PEUT » inscrire l’immeuble à la valeur réelle.
Par contre, en ce qui concerne les biens mobiliers, ces derniers DOIVENT être inscrits à leur valeur réelle.
Quant au passage du régime du micro au régime du réel, les modalités de calcul de l’assiette de l’amortissement ne semble pas précisément déterminées.
Qu’entendez-vous précisément par valeur réelle ?
Quid d’une maison construite par un particulier de ses propres mains, dont la valeur est le résultat d’un prix de terrain, des taxes diverses et des matériaux, pour en faire sa résidence principale au début des années 80 et qui est aujourd’hui (depuis 4 ans) louée en meublé ?
Par « valeur réelle » il faut lire « valeur vénale » non définie par le CGI, mais par la jurisprudence : valeur de marché en prenant en considération notamment les contraintes juridiques liées à l’immeuble.
Lorsque le bien est détenu et exploité à titre privé, n’est t’il pas simplement judicieux de retenir la valeur d’acquisition (+travaux) initiale du bien pour le passage en LMNP afin de repousser l’éventuelle taxation d’une plus-value lors du passage à l’amortissement ?
En effet, dans la grande majorité de cas (à l’exception des villes montantes comme Bordeaux, Lyon,…), les biens n’auront pas pris de valeur significative ces dernières années qui justifierait une requalification du service des impôts pour sanctionner une sous-évaluation significative du bien lors du passage à l’amortissement. Et comme la taxation des plus values diminue avec le temps…
A toutes fins utiles je me permet ce rappel extrait de votre article du 26 mars 2014:
« Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation.
Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé. »
https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/la-transformation-dune-location-nue-en-location-meublee-comment-et-quels-impacts-juridiques-et-fiscaux.html
Le régime des biens migrants est très bien expliqué (texte et schémas au BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 biens migrants § 120 à 190). En l’occurrence, pas de taxation de l’eventuelle PV lors du passage en LM.
Quant à la remise en cause du déficit foncier imputé sur le revenu globzl, il s’agit d’un sujet indépendant du précédent
Merci Alain pour les références.
Je compléterais « En l’occurrence, pas de taxation de éventuellement PV lors du passage en LM » par : à condition de constater une valeur identique à celle du coût d’acquisition initiale, non ?
Il me parait donc opportun de ne pas inscrire la valeur de marché de l’immeuble au passage en LMNP (si tant est qu’une plus value existe au moment de l’inscription !) pour 2 raisons:
– En cas de moins value à la revente, la base amortissable aura permis de réduire plus fortement l’impôt durant l’exploitation;
– En cas de plus value, celle-ci sera moins lourdement imposée avec le taux réduit en rapport avec la durée de détention.
Evidemment cette logique doit être adaptée au profil de chacun.
Mon aparté sur le déficit foncier me semblait être une information complémentaire utile aux investisseurs débutants (dont je fais partie) qui lisent les articles de Guillaume. Le changement d’exploitation est un exercice délicat qui ne se limite pas à la détermination de la valeur de l’amortissement en début d’exercice.
D’ailleurs, pour les biens détenus depuis longtemps ou totalement remboursés, le micro BIC est bien souvent l’option fiscale la plus simple et profitable. Sans compter les économies de frais de comptabilité.
Solvinz, dans 80 à 90 % des cas le régime micro BIC est moins favorable. le cas où le micro BIC serait plus favorable correspond à la location meublée sans gestion externe, sans charges de copro et avec un financement récent et donc peu de charges d’intérêt, peu de travaux à effectuer.
De plus, si tu réalises moins de 33 300 e par an ( ce qui est souvent le cas), les frais de comptabilité génère une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur des 2/3 dans la limite de 915 € /an. Le solde étant une charge déductible de tes autres charges.
Le coût réel est somme tout assez réduit, l’avantage fiscale du passage au réel peut être lui plus qu’intéressant.
Tout a fait d’accord.
Je parlais du passage au micro BIC une fois que les murs sont amortis et/ou crédit remboursés. Les seuls travaux d’entretien et charges courantes ne suffisent généralement plus à rendre le régime réel plus intéressant que le micro-bic, surtout quand il n’y a plus d’intérêt d’emprunt à déduire.
NON, en l’absence de mutation, lors de l’affectation à l’actif de l’activité de LM il n’y a pas de mutation générant une plus-value taxable immédiatement; cette PV sera taxable lors de la cession de cet immeuble à un tiers. Il y aura taxation de PV lors de la sortie de l’mmeuble Du patrimoine LM et uniquement en cas deLMNP. Je vous revoie, à nouveau, au références citées ci-dessus, qui permettent d’éclairer le régime des PV des biens migrants.
Quant à l’inscription du bien à sa valeur vénale, vous n’avez pas le choix et en cas de questionnement de l’adminisyration Vous devrez apporter la justification de cette évaluation.
Merci. S’il n’y a pas de taxation lors de l’affectation de l’actif, alors il n’y a aucun soucis de l’inscrire à sa valeur vénale !
Qu’en est il lors de la transformation d’une SCI IR, vers une SARL de famille (donc sans apport de l’immeuble qui existait deja dans la SCI IR) ? Doit-on commencer à constater les amortissements à partir de la transformation en SARL de famille , en partant de la valeur venale de l’immeuble à cette date ?
En préambule, il convient de préciser que la location meublée doit être faite après la transformation, car sinon on passe automatiquement en régime IS et donc la transformation en sarl de famille n’est plus possible, sauf si la SCI détient d’autres biens immobiliers loués en nus.
La transformation de la SCI en SARL de famille n’entrainera pas la création d’une nouvelle personne morale génératrice de PV.
En application de la décision du CE 10 juillet 2007 n° 287661, 8e et 3e s.-s., SA SCA Ouest, l’amortissement éventuellement non constaté dans la SCI devra être reconstitué et se poursuivra dans la SARL.
En d’autres termes, le point de départ de l’amortissement est la date de mise en service de l’immeuble dans la SCI.
Monsieur
Achat envisagé d’un immeuble de 6 appartements dont 3 loués en nu et les 3 autres libres
La surface le secteur et la demande s’y prêtant les 3 libres après travaux seront loués en meublés et sans doute les 3 autre après départ des locataires
Maintenant quelles valeurs d’amortissements retenir après les 2 mois de travaux pour ces 3 appartements et mieux vaux t-il déclarer ces nouveaux meublés a l ‘achat ou à la fin des travaux
en sachant prix d’achat à 1000€ au m2 + 15% FAI +FN+20%de travaux pour une valeur estimée de 2000€ du m2 à cause entre autre de l’effet décote de l’immeuble
Déclaré et amortir à la valeur d’achat même si les frais d’agence et de notaire (au tantième) sont intégrables ne me semble pas la meilleure solution
Déclarer le début d’activité a la fin des travaux même si je perds les FAI et de notaire et amortir sur la valeur réel me semble plus judicieux
Quelles sont les règles et quand est il de la partie travaux puisque la revalorisation est aussi dû à ces travaux les travaux sont -t-ils aussi amortissable avec la valeur estimée
merci