Dans le prolongement de cet article « La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » dans lequel nous vous expliquons comment transformer votre location nue et location meublée, je vous propose de nous attarder aujourd’hui sur le point précis qui est au cœur de cette transformation : Les amortissements.

Amortir l’immeuble exploité en meublé est au cœur de l’intérêt fiscal du statut de loueur en meublé. Mais attention, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , mais aussi régulièrement lors de nos rendez vous d’assistance patrimoniale, il ne s’agit pas de choisir un taux d’amortissement au hasard ou par ce qu’il permet de gommer de revenu imposable.

Amortir l’immobilier et les meubles, c’est constater la dégradation de l’actif. L’amortissement de l’immeuble et des meubles doit donc être calculé en fonction de la durée d’utilisation prévisible des différents composants (électricité, plomberie, gros œuvre, …) de l’immeuble.

Lors du passage d’une location nue à une location meublée, la question de l’amortissement n’est pas sans vous poser de nombreuses questions :

Quelle est la base d’amortissement du bien immobilier en location meublée lorsqu’il était auparavant exploité en location nue ?

  • Faut-il prendre en considération la valeur réelle de l’immeuble au jour du passage de la location nue à la location meublée ;
  • Faut-il prendre en considération la valeur d’acquisition du bien immobilier et reconstituer des amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis le début de l’exploitation en location nue ?

 
Transformer votre location nue en location meublée, c’est devenir exploitant d’une entreprise individuelle qui exploitera commercialement le bien immobilier sous le régime fiscal de la location meublée. Ainsi, comme tout entrepreneur individuel, il s’agira d’apporter l’immeuble à l’actif de cette entreprise individuelle pour pouvoir l’amortir.

Pour vous aider dans la comptabilité de votre location meublée, Leblogpatrimoine s’est associé avec un cabinet d’expertise comptable spécialiste des activités immobilières (location meublée, sci à l’Ir, sci is, sarl de famille). Vous pouvez approfondir l’offre de service de notre expert-comptable via cette page dédiée : Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale.

Mais avant d’approfondir la question de l’amortissement, portons notre réflexion sur la plus-value immobilière constatée lors de l’apport de l’immeuble à l’exploitation en location meublée.
 
 

Le passage en location meublée sera sans conséquence fiscale au titre de la plus-value immobilière pour le loueur non professionnel (LMNP) … mais potentiellement pénalisant pour le loueur en meublé professionnel (LMP).

Apporter un bien immobilier auparavant loué nu à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée pour le louer meublé ne sera pas le fait générateur de la plus value immobilière.

La doctrine fiscale est limpide à ce propos : « L’inscription d’un bien à l’actif d’une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l’exercice de la profession) ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l’imposition de la plus-value constatée à cette occasion. » (BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211 § 80).

En revanche, lors de la revente de l’immeuble, une double plus-value pourra être exigée en application de la théorie des biens migrants.
 

Attention à la théorie des biens migrants pour les locations meublées professionnelles (LMP)

La théorie des biens migrants de l’article 151 sexies du CGI doit tempérer cette non-imposition pour les loueurs en meublé professionnels (LMP). Les loueurs en meublé non professionnels ne seront pas concernés.
La théorie des biens migrants est une théorie fiscale qui vise l’imposition des plus-values immobilières sur les biens immobiliers ayant alternativement fait partie du patrimoine privé puis du patrimoine professionnel du contribuable. 

Le principe de la théorie des biens migrants concerne la taxation de la plus-value immobilière lorsqu’un élément figurant ou ayant figuré à l’actif d’une entreprise vient à être cédé, il y a lieu de déterminer deux plus-values distinctes, soumises à des régimes fiscaux différents :

  • La première correspond à la plus-value acquise par le bien depuis la date d’inscription au bilan (ou au tableau des immobilisations) jusqu’à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise aux dispositions relatives aux plus-values professionnelles ;
  • La seconde correspond à la plus-value acquise par ce bien durant la ou les périodes de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers et bénéficie, le cas échéant, des exonérations propres à ce régime.

Ainsi, apporter un bien immobilier à l’entreprise individuelle de location meublée ne sera pas le fait générateur de l’impôt sur la plus-value immobilière, mais en cas de revente de l’immeuble avec un statut de LMP, la plus-value réalisée lors de l’apport pourrait être taxable au titre de la plus-value des particuliers, se cumulant ainsi avec la plus-value professionnelle résultant de l’exploitation en tant que LMP.

Cette théorie des biens migrants, sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, et c’est notamment le cas lors d’une transformation d’une location nue en location meublée, n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Seule l’exploitation en alternance entre location meublée professionnelle et location nue sera concernée par la théorie des biens migrants.

C’est la qualité de LMP ou LMNP au moment de la cession qui déterminera l’imposition au titre des plus-values professionnelles (LMP) ou des plus-values immobilières des particuliers (LMNP).

Lorsque la location meublée est non professionnelle (LMNP), la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. L’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI. (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20170405 §480).

Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier en location meublée lorsqu’il s’agit d’une transformation d’une location nue ?

L’amortissement est une notion comptable qui vise à constater une charge comptable et fiscale afin de tenir compte de la perte de valeur d’un actif immobilisé (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).

Lors d’un passage d’une location nue à une location meublée, il convient d’apporter l’immeuble à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle d’exploitation de la location meublée. Cet apport doit être réalisé pour la valeur réelle de l’immeuble, c’est-à-dire sa valeur vénale au jour de la transformation en location meublée. 

La doctrine fiscale explique simplement la raison de cette valorisation à la valeur réelle « : Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation. Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. » (BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 §230). 
 
Ainsi, l’immeuble devra être valorisé en fonction de sa valeur vénale au jour de la transformation en location meublée et l’amortissement pourra être réalisé sur cette valeur réévaluée.

L’amortissement devra être calculé en fonction de la durée prévisible d’utilisation de l’immeuble par l’exploitation commerciale de location en meublée, selon le régime traditionnel de l’amortissement par composant (cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« )

L’amortissement d’un actif est la répartition de son montant amortissable, c’est-à-dire de sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle, en fonction de son utilisation, étant précisé que le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif par l’entité.

C’est la durée réelle d’utilisation prévisible qui doit être prise en compte pour déterminer le montant des amortissements.

Pour aller plus loin :
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