Assurance vie et gestion de patrimoine

A l’occasion d’une interview sur RTL ce matin, le ministre De NORMANDIE a annoncé vouloir baisser les loyers dans les HLM. Cette baisse du loyer viendrait compenser une baisse des APL dans des proportions identiques afin de ne pas pénaliser les locataires qui bénéficient des APL (mais tous les locataires en HLM ne touchent pas les APL).

 

Le ministre De Normandie précise avec clarté à celui qui veut bien comprendre le message :

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« Le problème de fonds ce sont les loyers. On va arrêter l’augmentation incessante des loyers. On luttera contre le mal à sa racine, c’est à dire le montant des loyers »

 

Avec une baisse des APL annoncée d’environ 50€ / mois, les loyers devront baisser d’environ 50€/ mois  pour les locataires derniers dès lors qu’ils sont logés dans un logement HLM.

Cet apparent transfert de charges entre APL (financées par l’état) et HML (financées par l’état) ne doit pas être minoré tant son impact sur le marché locatif privé pourrait être important. La raison est simple : Le montant du loyer est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Lorsque une partie de l’offre de logement baisse massivement ses prix, c’est tout le marché qui est déstabilisé et c’est au final toute l’offre de logement locatif qui devra baisser ses loyers. 

 

 

Lorsque vous baissez le loyer dans les logements sociaux, c’est l’ensemble du marché locatif qui doit baisser ses loyers !

C’est une méthode bien plus efficace que le plafonnement des loyers pour faire baisser les loyers au niveau national.

Bien évidemment, ce sera dans les villes ou le taux de logements sociaux (qui bénéficieront de la baisse des loyers) qui subiront la plus forte baisse des loyers !

Pour mémoire, l’objectif fixé par la loi SRU est de 25% du parc de résidence principale (locatif et propriétaire) qui doit être réservé aux logements sociaux et que 43% du parc locatif est actuellement détenu par un bailleur public. 

Les aides personnelles au logement (APL) bénéficient à 6,5 millions de foyers, soit 20 % de l’ensemble des ménages français. Considérant qu’il y a 58% des ménages qui sont propriétaires de leur résidence principale, les 20% qui bénéficie des APL représente 42.6% des locataires de France.

Imaginez l’impact sur le marché, si demain, 43% du parc locatif baisse ses loyers … Les autres, c’est à dire les bailleurs privés, n’auront pas d’autres choix que de suivre le mouvement et baisser leur loyer dans les mêmes proportion.

 

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C’est là, une stratégie brillante pour faire baisser les loyers de marché ! (et de surcroît, pas besoin d’une loi qui ferait débat comme nous la prouvé la loi sur l’encadrement des loyers !) Néanmoins, pour que cette stratégie soit réellement efficace, il faut accélérer le turnover des locataires des logements HLM en sortant ceux dont les revenus sont devenus trop élevés, ou ajustant la taille du logement HLM avec la taille du foyer (pourquoi un couple devrait il rester dans un logement HLM obtenu à l’époque ou les enfants habitaient avec les parents).

C’est la raison pour laquelle le financement de cette baisse de loyer pourrait passer par une augmentation du surloyer que devront payer les locataires dont les ressources dépassent le seuil d’éligibilité aux HLM.

 

 

Quelques statistiques sur l’importance du logement social en France ?

Mais avant tout, une définition précise de ce logement social selon l’INSEE :

Les logements du parc locatif social (au sens du ministère en charge du logement) sont :

les logement appartenant à des organismes de HLM (Habitation à loyer modéré), qu’ils soient ou non soumis à la législation HLM pour la fixation de leur loyer ;

les logements des autres bailleurs de logements sociaux non HLM (sociétés immobilières d’économie mixte , État, collectivités locales et établissements publics) et non soumis à la loi de 1948.

 

Pour connaître les statistiques de logements sociaux dans votre ville, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par le ministère de la cohésion des territoires : http://www.transparence-logement-social.gouv.fr/

 

part-de-logements-sociaux

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72 Comments

  1. Bonjour
    C’est un point de vue intéressant. Cependant si je prends les grandes villes en zone tendue l’accès au logement sociaux et très difficile. Il faut compter entre 2 et 5 ans pour qu’un foyers modestes puisse obtenir un logement social. Les loyers ils sont beaucoup plus bas que dans les logements privés. Je doute qu’une baisse des loyers des logements sociaux affectent de quelques façons qu’ils soient les logements privés.

  2. olivier senet says:

    Analyse intéressante mais théorique…Il n’y a pas de concurrence entre les logements sociaux et le parc privé. Qui veut aller dans un logement social si il n’y est pas obligé ? Voulez vous vivre avec des poubelles déversées sur les parkings, des ascenseurs tagés et cassés périodiquement ?
    De plus, la baisse des loyers non compensés pour les offices d’HLM va se traduire par encore moins d’entretien…
    Non , l’Etat a besoin d’argent . le reste c’est de l’habillage pour justifier.

    • Si je vous amène faire le tour du parc social de ma ville, vous ne me croirez pas quand je vous dirais que certaines immeubles ou villas sont des logements sociaux, tant ils ne correspondent pas à l’image que vous vous en faites. De même, vous serez étonnés de voir certains immeubles privés ressembler à ce que vous pensez être une norme réservé aux logements sociaux…

      En fait, il suffit d’une famille, voire d’une seule personne, y compris aisée, pour donner envie de fuir à tous les habitants d’un immeuble, que ce soit dans le parc privé ou le parc social et il y a une grande concurrence entre les deux dans les villes où l’offre de logement est (trop) abondante.

      • D’autant plus que les bailleurs sociaux engagent de lourds travaux énergétiques qui rendent les logements sociaux très confortables.

        • Fredy Gosse says:

          ben oui c’est par leur pognon

        • La cour des comptes confirme mes propos concernant les bailleurs sociaux qui vivent trop bien dans certaines régions, en témoignent l’entretien presque luxueux dans les résidences ( renouvellement des sanitaires tous les 6 ans,entretien espaces verts 2xmois..) et la construction de neuf de haut de gamme. De trés bons clients pour les promoteurs aussi ..dixit un que je connais.. pas d’IS,une gestion approximative (pas de renouvellement du parc quand les locataires n’y ont théoriquement plus droit ou devraient prendre plus petit). A l’inverse le profil du propriétaire privé est beaucoup plus modeste, en témoigne une enquête citée sur BFM ce matin. Alors oui baisser les apl pour baisser les loyers des HLM, oui mais dans le privé, la plupart des locataires ne touchent pas les apl et ça ne devrait pas avoir d’impact. Encore une fois, on voit que les aides ont eu des effets pervers, il vaut mieux faire jouer la concurrence.

      • olivier senet says:

        C’est vrai, il y de beaux logements en « social » mais ils sont très largement minoritaires au niveau national. Dans un programme neuf, vous avez 25% de logements sociaux et la qualité est bonne même si les prestations intérieures sont très inférieures. Et dans le temps que deviennent ces logements neufs?

        De plus, pour qu’il y ait transfert de privé vers public, encore faut il qu’il y ait des logements vacants dans le public !!! Or trouvez moins des logements vacants dans le public, à part dans le larzac…
        Par contre là où il y a à gagner c’est sur la gestion du parc. Savez vous qu aucune charge n’est individuelle ? Le locataire n’est pas du tout responsabilisé. Vous voyez des gens qui se chauffent avec les plaques électriques car les 19° sont jugés insuffisants…

        Redescendons sur terre ….

        • C’est la raison pour laquelle le ministre DENORMANDIE à longuement insisté sur la nécessité d’augmenter le turn over dans les logements sociaux :

          – Ne plus autoriser les locataires dont les revenus sont trop élevés (ou du moins pratiquer un loyer de marché afin de ne plus les subventionner) ;

          – Ajuster la tailler des logements aux besoins effectifs des locataires (Pourquoi conserver un T5, lorsque les enfants sont partis du foyer).

          • olivier senet says:

            Si des détenteurs de logements sociaux sont expulsés, cela augmentera la demande de logements dans le privé et cela fera augmenter les loyers…

            On revient toujours au VRAI problème, il n’y a pas assez de logements en France. La seule solution va dans ce sens et non dans la diminution des moyens alloués au logements et à l’alourdissement de la fiscalité immobilière ( renforcement de la CSG , et rabot prévisible sur le pinel…)

          • La question du manque de logement est ancienne et n’est pas réelle à mon sens. Il ne manque pas forcement de logements (sauf très rares exceptions telles que Paris), mais il manque de logements abordables, tant au niveau des loyers que des prix de l’immobilier. Et ca change tout !

            un peu de lecture :
            NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France

            L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006….

            • olivier senet says:

              Vous avez raison il manque 2 millions de logements en France.

              Si ce que vous disiez est vrai, le marché de l’immobilier se serait écroulé depuis longtemps.
              Ce qui est vrai c’est qu’une action nationale n’a aucun sens, il faut adapter les mesures aux régions tendus et non tendus.
              Même si c’est vrai, on a trop construit dans certains coins …

              • Quelles sont vos sources pour affirmer qu’il manque 2 millions de logement en France ? Ou dorment ces 2 millions de ménages qu’il faut loger ?

                • LOL, toujours drôle la légende des logements manquants en France; je viens de faire deux fois 450 km en province vers le Jura et je vous assure qu’il y a de biens jolies maisons à vendre pour …pas cher.

                  Mais comme on vit dans le virtuel, on reprend les antiennes des communiqués déjà rances : « il manque 2 millions, non 2 millions 250 ou plutôt.., etc… en France » sans vraiment humer le terrain et voir la réalité du nombre de logements … vacants

                  Sujet abondamment traité, on radote…

                  Ah oui les deux millions de ménages dorment dehors, c’est connu !!

                • olivier senet says:

                  Fondation abbée pierre évalue le nombre à 4 milions…Arrêtez de regarder ce qui se passe dans votre rue…

                  • Malheureusement, vous êtes tombé dans la communication orchestrée par le lobbying de la promotion immobilière pour construire toujours plus.

                    La fondation Abbé Pierre ne dit pas qu’il manque 4 000 000 de logements … mais que 4 000 000 de personnes sont aux portes du logements et n’ont pas les moyens de se loger. Ce n’est donc pas en construisant 4 000 000 de logement à 5000€/m² que nous trouverons une solution 😉

                    Voici l’extrait officiel du rapport de la fondation abbé pierre de 2006 (depuis les choses se sont aggravées)

                    • olivier senet says:

                      Vous avez une analyse macro. c’est localement qu’il faut regarder. Sur la côte d’Azur et sur le pays genevois et à Paris, on manque gravement de logements…On doit arrêter de construire sur la base d’une pseudo pléthore au niveau national ???

                    • Nous sommes d’accord

            • En global je suis d’accord mais le diable se loge dans les détails: Il manque des logements là où l’activité économique est bonne et non là où c’est le désert économique.

        • Membre d’un conseil de quartier et d’un conseil syndical, en contact régulier avec l’élue siégeant à l’office HLM de ma ville, une préfecture dynamique (env. 10% de chômage), vous serez étonné de connaître le taux de vacances dans le parc public : des porches entiers sont murés, des tours ne comptent plus que quelques dizaines de logements occupés, les étages de certaines barres n’ont presque plus de logements occupés et l’OPHLM met des logements à louer sur le bon coin… le pire, c’est que lors du précédent plan de renouvellement urbain, l’Etat imposait aux HLM de reconstruire autant de logements qu’ils en détruisaient !

          Bref, si vous avez des papiers et n’êtes pas fiché par les HLM comme mauvais payeur ou foyer perturbateur, si vous n’exigez pas d’habiter dans les plus beaux quartiers de la ville ou dans une villa, vous obtiendrez un logement social en quelques semaines, même si vous êtes au RSA ou au minimum vieillesse…

          D’après les ouvrages du centre de documentation française que j’ai lu, le cas de ma ville est assez fréquent en province au point que les experts ont émis dans leurs recommandations à l’Etat pour le prochain plan de renouvellement urbain de ne pas imposer la reconstruction systématique des logements détruits.

          Ce n’est pas la réalité de la région parisienne, mais c’est celle de certaines parties de la France qui sont loin d’être les plus reculées ou en déclin… L’une des raisons : un couple d’ouvrier peut se faire construire une villa dans les villages environnants et il s’est beaucoup construit autour des villes moyennes. Les maires de ces villes ont cru attirer à nouveaux ces foyers en faisant construire des immeubles, mais entre un appartement et une villa, les familles préfèrent, pour le même prix, la villa…et le remède n’a fait qu’aggraver le mal…

          • Pour ce faire une idée pouvez vous nous donner le nom de cette préfecture ?

            • Si je donne le nom de la ville, je crains que des personnes m’identifient. Je n’accepte de la donner qu’à M. Fonteneau sur sa messagerie privée s’il me contacte afin de vérifier que je n’invente rien, voire de préciser mes informations en demandant les chiffres exacts auprès des services compétents…

  3. Petite correction : des propriétaires bénéficient de l’APL pour le paiement des mensualités du prêt de leur résidence principale. Donc ce la est faux : « les 20% qui bénéficie des APL représente 42.6% des locataires de France. »

  4. Les chiffres ne sont peut-être pas exacts à 100% mais sur le fond, Guillaume a totalement raison. C’est une évidence.
    En obligeant les HLM à baisser une partie de leurs loyers, ils vont aussi devoir baisser les autres loyers pour ne pas avoir un « 2 poids – 2 mesures » trop évident. Puis tous les bailleurs privés vont devoir s’aligner pour rester compétitifs.
    C’est l’ensemble du parc locatif qui va être touché au bout du compte.

    L’impact va cependant être très différent pour le parc privé et public. Car les HLM ont la capacité d’absorber ce manque à gagner en faisant des économies (Mieux gérer le parc ; baisser les payes des directeurs ; arréter les cadeaux aux politiques et les emplois de complaisance à leurs familles ; etc.. ).
    Alors que dans le privé, ce sont principalement des petits bailleurs avec une forte taxation.

    C’est déjà dangereux de louer car le pourcentage de locataires ayant de bonnes garanties est faible. Cela ne rapportait plus grand chose en comparaison des sommes bloquées, des risques induits et de la fiscalité.
    Demain, cela ne va plus rien rapporter du tout.

    D’un autre côté, cette décision pendait au nez des HLM depuis longtemps car ils ont vraiment abusé du système en place. Mais leur punition, au final, va achever les bailleurs privés.

    • J’ai lu que la mesure ne concernait que les habitants des HLM et que dans le privé, les locataires ne verront pas une baisse de leur APL. Je doute donc qu’il y ait un impact, ou alors c’est que l’offre des logements HLM est excédentaire ? Même quand c’est le cas, les locataires éligibles font la fine bouche et exigent des appartements neufs, dans les bons quartiers….laissant une vacance qui conduit les offices HLM à détruire. Le point positif de cette mesure sera d’obliger ceux ci à plus de rigueur budgétaire. Quand on voit la fréquence d’entretien des parcs HLM, celle du renouvellement des installations sanitaires, des ravalements de façade, des transformations énergétiques, on comprend qu’il y a du clientélisme derrière tout ça…. il y a par exemple à Grenoble, une discrimination entre ceux qui bénéficient des tous derniers HLM avec grandes surfaces, terrasses, isolation, garage souterrain et ceux dont les revenus sont à peine supérieurs, qui doivent se contenter d’un habitat beaucoup moins confortable. Et qui paie au final la différence ? toujours les mêmes…La situation peut varier d’une ville à une autre, mais je témoigne de ce que je voie

  5. A noter que distinguer le montant le l’APL en fonction de la qualité du bailleur (social ou privé) me semble incompatible avec le principe d’égalité des citoyens devant la loi…
    Si c’est vraiment le projet, pas dit que ça passe le CC

  6. Dans les villes moyennes où l’offre de logement, y compris sociaux, est abondante, les loyers ont déjà beaucoup baissé tout comme les prix de l’immobilier (dans ma ville, dans le parc privé, un appartement qui se louait 450 euros, il y a dix ans, bien que refait à neuf, peine à retrouver des locataires alors que le propriétaire en demande 300 euros ; un appartement qui se vendait 90.000 euros il y a 10 ans, ne se vend plus que 60.000 euros). Cette décision risque d’avoir des effets catastrophiques sur la capacité des petits bailleurs privés à entretenir leurs biens (mises au normes diverses, rénovations énergétiques, réparations…), à faire face à des retards de loyers, voire à continuer à s’acquitter de leurs charges, surtout s’ils ont encore un crédit à rembourser pour leur bien… J’ai l’impression que certaines copropriétés privées vont avoir de sérieux problèmes et que l’Etat va devoir multiplier les plans de sauvegarde coûteux…

    • Mais j’espère que cette décision va surtout permettre à certains propriétaires qui s’en mettent plein les poches, de retomber sur terre. J’habite une commune limitrophe de Paris et dans mon immeuble un 2 pièces (40 m2) vient de se louer 1 300 € par mois !!! La demande est tellement forte qu’à peine vide, les locataires suivants arrivent, avec un cycle d’environ 2 ans. Pas de mise aux normes à faire, pas de rénovations énergétiques…l’immeuble a 10 ans. Certains diront que le propriétaire a raison de pratiquer ce tarif puisque son appartement ne désemplit pas ! Moi je regarde ma fille de bientôt 27 ans, à qui on demande un revenu de 3 500 € par mois pour pouvoir louer le moindre appartement, et je me dis que je vais l’avoir encore longtemps à la maison 🙁 , après 3 ans d’attente toujours aucun logement social en vue.

      • Vu que vous êtes dans une région tendue et où il y a de longues listes d’attentes pour un logement HLM, cette mesure ne va rien changer à votre situation : le propriétaire continuera à demander un tel montant… La solution pour votre fille : qu’elle regarde les villes de province où le taux de chômage est dans la moyenne (ou inférieur à celle-ci), puis parmi elles, qu’elle regarde sur Internet le montant des loyers demandés… Quand elle trouve une ville qui conjugue taux de chômage raisonnable et faibles loyers, qu’elle cherche à s’y installer… Dans nombre de villes pour 400 euros + les charges, voire moins, on peut avoir un agréable logement… Par contre, il est recommandé d’avoir une voiture pour trouver du travail, même dans une ville de 100.000 hab.

        • Je pense qu’effectivement cette mesure aura un impact limité et ne changera pas grand chose aux loyers exorbitants pratiqués par certains propriétaires. Envisager de partir en province à cause de cela, n’est pas normal ! (même si je n’ai absolument rien contre la vie en province :))

          • Je pense que vous parlez de la situation très particulière de Paris ou de la côte d’Azur. Dans la France en général, les propriétaires ne gagnent plus beaucoup avec les loyers après taxes, etc..

          • Fredy Gosse says:

            il n’ y a pas de loyers faramineux… ou alors vous estimez que quelqu’un qui investit dans de l’immobilier le fait par charité d’âme
            l’immobilier est cher à l’achat pour de nombreuse saisons X fois expliqués sur ce blog que je résume très sommairement
            1/rareté du foncier organisé par la Puissance Publique ( règlements divers d’urbanisme)
            2/ obligations normatives toujours en augmentations et extrêmement couteuse , les obligations de l’a Loi Alur sont catastrophique au niveau du coût ( normes vertes et obligations de construire du social se répercutant sur le prix d vente du non social)
            3/ aides à l’achat défiscalisantes entrainant une demande artificielle favorisant le prix demandés par les promoteurs
            4/ raréfaction de l’offre par attitude des juges toujours en faveur des locataires même les plus pourris ..

            je peux écrire un bouquin mais simplement l’Immobilier est cher à l’achat donc il ne peut pas être bon marché à la location.

            la question français est :doit on fournir à chaque français un appartement pas cher à proximité de son travail…Chez les bisounours surement mais dans n’importe que pays au monde la réponse est non

            si l’on regarde ce qui se passe à l’étranger , plus l’Etat intervient ,plus c’est cher ex Californie et là ou il y’a moins d’Etat c’est fluide et pas cher: exemple le Texas
            là nous sommes dans 2 paradigmes opposés.Chez nous l’Etat commande tout dans le moindre détail de manière uniforme ( A tel point que les banlieues se ressemblent toutes ,tant les services d’urbanisme autorisent le même modèle de maisons et que tout changement devient un parcours du combattant)
            la solution partielle est dans plus de souplesse et dans la construction avec plus ou moins de normes…
            sinon c’est cher (enfin pour les revenus français qui eux suivent l’effritement progressif de la richesse produite globalement )

            Actuellement et selon le calculs de Guillaume lui même sans 8% brut de revenus l’Immobilier ne rapporte plus rien .Comme les propriétaire louent entre 4′ et 5% de revenus bruts vous voyez l’ampleur du problème…
            sinon il ne reste plus que les solutions dictatoriale style international socialiste ,national socialiste mais là nous changeons de société.
            l’Etat définit le bien et le mal (on commence à s’en rapprocher) il oblige les « riches » ( 4000 euros mois) à loger les « sans dents  » de past President et à défaut ils se substituent aux défaillants
            vous savez il y’a un vieux proverbe français qui dit: on ne nourrit pas les mouches avec du vinaigre ,nous y sommes

            • Rassurez vous je ne vis pas au pays des bisounours, je suis consciente de toutes les obligations imposées aux propriétaires et il est tout à fait évident que cet investissement doit d’être rentable. C’est juste les proportions qui me choquent (cf détail un peu plus bas dans un autre commentaire)

          • venez vivre en proche banlieue parisienne… 🙂

            à Angoulême/Orléan/Tours/Poitiers vous êtes à 1h30 de Paris et pour 1300 euros par mois de remboursement vous avez une maison de 200 m², avec piscine.

            combien de copains vivent à 1h/1h30 de rer et métro de la travail à Paris… mais ne quitterai pour rien au monde leur vie trépidante de Paris… une vision curieuse malgré tout…

            • 5 jours de galères de transport pour seulement 2 jours de week end, je leur laisse aussi ce mode de vie ! Partir en province est effectivement dans les projets de ma fille, il faut juste lui laisser le temps de se faire une petite expérience professionnelle, ça compte un peu dans un CV… 😉

      • 1300€ pour un F2, c’est certain, c’est cher, mais l’immeuble a 10 ans.
        A quel prix le propriétaire l’a-t-il acheté ? Il y a 10 ans, l’immobilier était au plus haut et sans vouloir le défendre, il amorti son bien et veut aussi en tirer profit (sinon il ne louerait pas).

        Pas de mise aux normes, pas de rénovation énergétique, certes, mais pour louer rapidement, il faut que le bien soit impeccable, donc il a forcément des frais d’entretien ou de remise en peinture entre les locataires et cela a un coût.
        A voir aussi le montant des charges de copropriété (+ foncier et impôts), car dans le loyer vous ne voyez apparaître que les charges locatives. Dans certains immeubles, elles sont importantes surtout s’il y a un ascenseur.
        Enfin, je rajouterai que si le bailleur prend une assurance loyers impayés, il la répercute forcément dans le loyer, car c’est une charge supplémentaire.

        Quant aux logements sociaux en périphérie de Paris, les listes d’attente sont très longues et votre fille ne fait sans doute pas partie des cas prioritaires.

        • Aucuns travaux effectués depuis 10 ans, mais ce n’est d’ailleurs pas nécessaire, la peinture est faite uniquement par les locataires (souvent ils souhaitent un appartement à leurs goûts), un peu moins de 100 € de charges de copropriété mensuelles, 75 € p/mois d’impôts fonciers et peut être une assurance loyers impayés. 4 000 € le m2 à l’achat, 6 000 € aujourd’hui. Criss permettez moi de ne pas pleurer sur le sort de ce pauvre propriétaire bailleur criblé de charges

          • Je ne connais pas ce bailleur mais ce n’est pas un philanthrope, il cherche une rentabilité pour son bien sinon il n’aurait pas investit.
            Et pour moi, les prix sont le résultat de l’offre et de la demande. C’est logique et je ne plains pas les franciliens qui veulent un logement dans Paris ou en très proche périphérie pour éviter les transports en commun mais ne veulent pas payer le prix d’un logement en centre ville.
            Visiblement, il n’a pas de problème à louer sinon il baisserait ses prix.

            Je dis simplement qu’il faut faire le ratio charges et amortissement du bien par rapport au loyer avec une rentabilité correcte.

  7. Fredy Gosse says:

    C est tellement bien qu à terme l état devra construire 100 /100 d u locatif .il y a 2 logiques 1/l État peut construire à perte
    2/le privé recherche un revenu

    Déjà l État avec la loi alur augmente automatiquement le. Coût des appartements non sociaux, le P résident considère que l immobilier c est de la rente à supprimer d ou l’IFI …
    Finalement les grosses têtes qui nous gouvernent se rendront compte que sans le privé ils devront tout financer seuls,sans doute se disent ils on augmentera les impôts . Les sociétés idéales conçues par le haut finissent toutes en dictature

    • olivier senet says:

      Presque , le gouvernement veut se désengager du logement social en douceur et les investisseurs vont bouder le logement , un scénario effet duflot bis se profile . Au final pas assez de logements !

  8. Sujet déjà beaucoup traitée en ces colonnes mais avec cette information nouvelle, on en rajoute une couche, apparemment « sociale » par jeu de vases communiquants

    Bieeeeeen……

    On se dirige comme prévu vers un hallali des copropriétés fragiles ou le devenant, plus de travaux par manque de moyens dans le parc privé augmenté de la fiscalité contre la vilaine »rente » ( c’est pas beau ça..) et une offre privée rabougrie et ultra exigeante vis à vis des locataires.

    Certes, au final tout (loyers et prix de vente) baissera dans la plupart des endroits, sauf rares poches se maintenant mais sensibles à la porosité dépressive ambiante, car on ne vit pas dans un bocal…

    Le dernier moteur de la défunte économie française va caler, il ne fera pas bon rester au milieu.

  9. Il existe une solution !!!

    Devenir éligible au logement social de luxe (si si cela existe en certains quartiers de nombreuses villes) et s’inscrire tranquillement sur la liste d’attente !!

    Ainsi, plus de problème d’AG de copro, de travaux à payer, on peut payer son loyer en retard, on gueule si de menus travaux ne sont pas faits, bref le bonheur de l’Assisté (vous aurez remarqué la majuscule)

  10. J’ai un peu de mal à comprendre comment la baisse va se transmettre du marché non gonflé par les APL (HLM) à celui qui le restera (privé). La mesure ne changera rien pour les locataires HLM bénéficiant d’APL, ils débourseront toujours autant, et elle ne sera même pas visible puisque l’APL est versée directement aux bailleurs sociaux.
    Le seul mécanisme de transmission que je puisse entrevoir c’est par l’intermédiaire des NON bénéficiaires d’APL qui peuvent avoir le choix entre HLM et privé, pour eux cela fera une différence encore plus nette. Mais ne choisissent -ils pas déjà majoritairement les HLM?

    Au passage, Guillaume, j’attends avec impatience vos commentaires sur le hold-up du livret A qui accompagne cette mesure.

    • Non, je ne rédigerai rien sur le livret A car le rendement réel devrait être de 0.

      0.75% dans un monde ou l’argent n’est plus rémunéré, c’est trop 😉

      • olivier senet says:

        Pas d’accord… le livret A ce n’est pas une sicav monétaire. il sert à financer le logement social et offre donc en théorie une rentabilité même faible, non ? … Le problème est que ces fonds sont considérés comme des quasi « dons » par les bailleurs sociaux…

        En résumé, les livrets d’épargne qui ne rapportent rien, les rendements des fonds euros qui fondent au soleil, une bourse qui montent et descend au gré des vents et un immobilier de plus en plus taxé, des loyers à la baisse et le marché immobilier menacé d’écroulement… Que reste t’il ?
        Garder son argent sous le matelas ou partir à l’étranger ?

      • Sur le fond je suis d’accord, mais la foçon par Castaner (donc du gouvernement) de présenter la chose est un foutage de gueule de premier ordre.

      • Fredy Gosse says:

        c’est la formulation de Castaner qui m’interroge…. supposez que le taux d’intérêt augmentent ( c’est bien ce que Guillaume nous a dit régulièrement, ils doivent augmenter ce serait la preuve de la reprise)
        si le taux reste à 0.75 …. vous voyez le problème , mai bon si l’idéal c’est zéro pour cent alors je comprends mieux

      • Complètement d’accord avec vous.

        Je dirais plus simplement que tout placement, quel qu’il soit, ne devrait pas générer de bénéfice.
        Seuls les investissements ……….

    • Dans le privé, certains locataires bénéficient de l’APL. Ex. Un de mes amis habite un logement dans le parc privé dont le loyer est de 350 euros, mais grâce à l’aide au logement, il ne paie que 300 euros au bailleur. Il a des amis à quelques rues de là qui versent un loyer similaire dans le parc social, avec sensiblement le même montant d’aide au logement. Dans quelques temps, mon ami devra verser 350 euros au bailleur tandis que ses amis continueront de ne verser que 300 euros aux HLM, car ceux-ci ont baissé les loyers… Sachant qu’il y a de nombreux logements vacants dans le parc HLM de sa ville et que mon ami a déjà des fins de mois difficiles, pensez-vous qu’il va rester dans le parc privé si son bailleur ne diminue pas son loyer ? Multipliez ce cas par plusieurs centaines et ajoutez-y tous ceux qui ne sont pas bénéficiaires des APL et qui se verront proposer des logements similaires au leur mais moins chers et vous aurez une forte tendance à la baisse sur les loyers du privé dans les zones non tendues, ce qui engendrera une forte baisse des prix de l’immobilier…

      • D’après ce que j’ai pu comprendre, cela ne changera rien pour votre ami.
        Une vidéo qui explique pourquoi (le titre est très mal choisi). http://www.boursorama.com/actualites/cette-bombe-en-puissance-pour-les-epargnants-02963c0bb0ee771cf5b719e4b576a6a2
        La baisse de loyer est équivalente à la « perte » d’APL.

        Il me semble que le seul changement intéressant ne concernera que les NON bénéficiaires d’APL éligibles aux HLM pour qui les HLM seront comparativement encore plus intéressants et ce sera le seul « appel d’air » prévisible. Mais sont-ils si nombreux, non encore en HLM, pour créer une concurrence sévère pour les bailleurs privés?

        • Ce que vous dites est exact.

          Guillaume m’aurait posé la question, j’aurais spontanément dit que cette mesure(tte) allait entrainer une augmentation des loyers.

          Après réflexion, je suis quasi persuadé que ça ne changera rien à long terme, sinon une dégradation de ce pan de la société.

          Il faut éradiquer cette noble école lancée par notre Général, car la France en avait alors besoin, qui s’appelle l’ENA.

          Ils n’ont pas compris que l’État avait suffisamment à s’occuper que de s’immiscer dans ces domaines, où son expertise est limitée voire très tendancieuse.

          Vous allez me dire, la solution? Elle est simple: il faut supprimer les APL et toutes les aides qui coûtent une fortune, plus du tiers du budget de l’État, donc augmentation de la dette dont le remboursement est repoussé aux calendes grecques, et des impôts.

          L’aide, tout à fait indispensable aujourd’hui, ne doit pas être liée au logement.

          • Je vois cette mesure comme une simple mesure d’économie budgétaire, aux dépens des titulaires de livret A au final. Mais comme mesure d’assainissement du marché,vis à vis de la dépendance aux APL, cela devrait être très limité.

        • Cela ne changera rien pour mon ami qui ira se loger dans le public, mais cela changera beaucoup de choses pour son modeste propriétaire qui, s’il doit diminuer de + de 15% le loyer demandé pour trouver encore des locataires tout en devant financer une rénovation thermique de son logement, verra la rentabilité de son investissement fortement décroitre, sachant que ce brave propriétaire a déjà dû consentir une baisse de 50 euros/mois, il y a 5 ans quand il a cherché un nouveau locataire…

          • Je n’ai peut-être pas bien compris votre exemple, mais je ne vois pas en quoi votre ami serait plus incité par cette mesure à aller dans le public.Il devra débourser autant de sa poche au final, non?

          • Selon la région où habite votre ami, il pourra ou non effectivement loger dans le parc public car il y a des zones où les listes d’attente sont telles qu’obtenir un logement social peut prendre des années, raison pour laquelle je ne pense pas que les loyers baisseront d’eux-mêmes, partout, dans le privé, sauf à légiférer.

        • Paris Habitat affirme que 40% de ses locataires perçoivent les APL …

  11. toujours cette aversion de Macron pour l’immobilier. On a le baton pour la pierre et la carotte pour les actions c’est quoi?

  12. Certes les loyers pèsent lourds dans le budget des ménages mais le coût d’entretien et les charges augmentent aussi pour les propriétaires.

    Baisser les loyers dans le parc HLM est une fausse bonne idée car c’est toujours le contribuable qui paye et c’est plus un constat de l’appauvrissement de la France et des français qu’autre chose.

    Si les HLM n’engrangent pas assez de ressources (loyers) ils ne pourront pas entretenir les lieux (ce qui est déjà le cas dans nombre de HLM compte tenu des impayés et des incivilités) et la demande vers le privé augmentera, ce qui n’aura pas tendance à faire baisser les loyers.

    L’Etat peut imposer dans un deuxième temps un encadrement des loyers partout pour que l’écart entre le parc social et privé ne soit pas trop important, ce qui risque d’augmenter la vacance locative et le recul des investisseurs.
    Les plus touchés seront encore une fois les familles car l’adéquation grand logement bien entretenu / faible loyer, est difficile.
    Les investisseurs, si ce n’est déjà fait, se tourneront plutôt vers les petites surfaces (plus rentables) que vers les logements familiaux. Quant aux petits bailleurs privés, le risque n’est-il pas qu’au moment où la question de rénover le logement se posera ils ne soient tentés de créer plusieurs petits logements au lieu d’un seul afin de rentabiliser l’opération et diviser également le risque locatif ?

    Le fond du problème n’est pas dans le montant des loyers mais dans la paupérisation d’une partie de la population qui ne peut plus se loger décemment ainsi que dans l’augmentation des normes et charges pour les propriétaires.
    On ne peut baisser les loyers en augmentant la charge des bailleurs et espérer tout se passe bien.

    • olivier senet says:

      Macron a la réponse, il va inciter les offices d’HLM à vendre une partie de leur parc immobilier. Cette nouvelle ressource est censée compensé les 2 milliards de ponction.
      Seul hic, si ils ont moins de logements ils auront moins de loyers …
      Et puis avez vous envie d’acheter un appartement dans un hlm? Qui va acheter ? pas les locataires ça c’est sûr…
      C’est le début de la fin du logement social ! Après tout, c’est bien aussi de vivre dans sa voiture Mr Macron…

  13. Fredy Gosse says:

    Par le passé j’avais écrit que la rénovation verte ne pourrait se faire faute de moyens financiers des propriétaires dont la rentabilité réelle tend vers Zéro.
    Si Guillaume avait raison ils pourront encore moins le faire,ils constitueront une réserve obligatoire de 5% et point barre
    Dans le public ;avec des recettes en moins ce sera autant en moins pour l’entretien .Quand par ailleurs ce reportage sur Toulouse ou une bande de jeunes dealers sème la terreur ou même le relevé des poubelle nécessite 2 flics,pas sûr qu’il y ait des candidats………
    la question de la sécurité reste entière,ce n’est pas 50 euros qui feront la différence

    je pensai au départ, que Macron avait réellement un programme ,là nous assistons à un jeu de bonneteau ….je prends à Pierre je donne à Paul maintenant que plus enplus vite je déplace mon jeu ou est l’argent là .là?

  14. Contradicteur says:

    A la lecture de l’article et de la carte des HLM.
    Je pense d’avantage à un exode massifs des français vers le grand centre et Nord de France pour profiter de cette aubaine de logements abondants subventionnés, bon marché et nouvellement remisés à la baisse.
    Je vais m’inscrire sur les listes d’attentes en espérant un place pour mes petits enfants qui naîtront dans 10 ou 20 ans.
    Nombre d’entre nous prétextent toujours => les logements sont trop chers : je dis Faux. Les loyers sont trop chers Faux également.
    Est il interdit de penser que beaucoup trop de français sont en moyenne faiblement rémunérés , avec de trop nombreuses ponctions directes et indirectes en impôts, taxe, et contributions et divers… même si un grand nombre de ménages ne payent pas l’impôt sur le revenu.
    Question : pourquoi et comment dans nombre de pays dits Nouveaux les loyers comparables à nos propres logements en standing sont ils plus chers que dans nos capitales de provinces, plus chers que dans le Sud, voire identique à Paris intramuros. Comment expliquer qu’un logement bien situé à Jakarta-Indonésie, ou dans le Hub de Manille – Philippines soit identique et plus cher que Paris ? Comment expliquer qu’une villa à Bali de 350/400ke se loue plus chère qu’une autre à Nice valant plus de 800 ke ? Des pays où HLM et APL n’existent pas, ni dans le dictionnaire, ni dans la société.

  15. En fait, tout le monde focalise sur l’idée de faire baisser les APL. Bien évidemment, il est plus vendeur de crier au loup sur la baisse des APL… mais ce n’est pas l’objectif du gouvernement.

    Le message de Denormandie est clair, ce n’est pas les APL qu’il veur faire baisser… ce sont les loyers !

    Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle les organismes HLM montent aux créneaux !

    Comment croyez vous pouvoir régler la crise du logement, si les loyers ne baissent pas ?

    • Je suis d’accord avec Fredy 🙂

      Lisez-vous certains commentaires?

      Par exemple: https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/pourquoi-la-baisse-des-loyers-en-hlm-va-faire-baisser-les-loyers-en-secteur-prive.html#comment-618473

      Lier la baisse des APL à la baisse des loyers est aussi évident que de lier les placements aux investissements!

      Je ne les crois pas bêtes, je pense donc qu’ils utilisent ce subterfuge, alors que leur objectif est de faire baisser …….. la dette.

    • Fredy Gosse says:

      Guillaume vous qui avez apparemment des connections En Marche
      permettez moi de vous suggérez ce qui suit

      les Français pour améliorer leurs retraites ont, soit investi en assurances vies ,soit en immobilier.Par définition dans les 2 cas sont des investissements de long terme et pas pour la spéculation boursière
      aujourd’hui pour des raisons qui m’échappent ceux qui ont consenti cet effort sont montrés du doigt alors qu ‘ils assurent ainsi un moindre poids à la collectivité en assurant de dépenses de fin de vie qui couteraient bien plus à l ‘Etat
      Il y a des logements vides ;il y’ a de logements éparpillés , et il y a des besoins sur certaines zones

      plutôt que de vouloir contraindre encore une fois les propriétaires ,je propose cette solution

      les particuliers ayant un logement serait mis en contact avec les offices d’HLM. Apres visite :estimation contradictoire ,constat de lieux par huissier,le particulier louerait à 2% /an de l’estimation contradictoire.
      son unique interlocuteur la société HLM;bail 3/6/9 paiement mensuel à date fixe du loyer payé ou pas, ce revenu locatif est exempt de toute imposition quelqu’en soit la dénomination ou le créateur de l’imposition( national ,local ) la société HLM gère , assume le charges,et loue aux prix qu’elle souhaite.
      A la fin du bail le local serait rendu dans l’état loué à l’origine d’ou la précaution de relouer en très son état.
      ainsi un appartement de 300000euros rapporterait 500 euros/mois au propriétaire
      bénéfice pour lui ,ne plus se soucier de la sélection des locataires;des encaissements , et autres tracasseries et minimum de retraite assurée
      bénéfice pour la Puissance Publique
      Plus besoin d’ immobiliser des capitaux pour construire , éparpillement social assuré ,disparition des concentrations ethniques et communautaires,rapidité d’obtention des appartements , multiplications des logements disponibles, risque transféré assurable

      voila une piste à creuser Mezard ou pas

  16. Fredy Gosse says:

    A croire que tous les arguments que j’ai pu développer plus haut et ceux d’autres intervenants n’ont aucun sens et que cessent les propriétaires qui abusent .NON NON ET NON c’est l’Etat qui est cause de tous ces problèmes.D’ailleurs vous le savez bien au fond de vous mêmes puisqu’il faut des régimes d’exception défiscalisant pour trouver des propriétaires ….
    Que l’Etat change et les problèmes se résoudront ,nous n ‘en prenons pas le chemin avec le nouveau President conseillé par des gens qui détestent l’immobilier.
    Erreur d’analyse égale erreur de résultats

  17. Tient, parfois la hasard fait bien les choses. La Cour des Comptes recommande une profonde refonte des dispositifs fiscaux en faveur du logement social

    source : https://www.ccomptes.fr/fr/documents/39582

    En application des dispositions de l’article L. 111-3 du code des juridictions financières dans sa version en vigueur avant le 1er mai 2017, la Cour a mené une enquête sur les dépenses fiscales en faveur du logement social, pour les exercices 2011 à 2015. Cette enquête a porté sur quatre mesures représentant une dépense fiscale totale évaluée à 3,7 Md€ en 2015 :

    -l’exonération de l’impôt sur les sociétés pour les organismes de logement social (1 Md€);

    -l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les immeubles à caractère social (0,7 Md€, dont près de 95 % à la charge des collectivités et établissements publics locaux) ;

    -le taux réduit de TVA dans le secteur du logement social, sur les acquisitions de terrains à bâtir (0,2 Md€) et sur les autres opérations (1,8 Md€).

    Ces quatre mesures ont été analysées à l’aune de plusieurs critères : la lisibilité et la clarté du dispositif ; la qualité du chiffrage de la dépense fiscale1; l’impact sur le financement du logement social ; l’adéquation aux objectifs de la politique du logement social; le contrôle et la prévention des fraudes.

    La Cour a formulé les recommandations suivantes :

    Recommandation n° 1 : Supprimer les mesures d’exonération de l’impôt sur les sociétés en faveur du secteur du logement social.

    Recommandation n° 2 : Remplacer le régime d’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur du secteur immobilier social par des subventions ciblées tenant compte de la situation des territoires et des organismes concernés.

    Recommandation n° 3 : Simplifier les dispositions du code général des impôts relatives au taux réduit de TVA en faveur du secteur du logement, notamment celles qui concernent les travaux

  18. Fredy Gosse says:

    Elle n’a pas prévue de virer les amis des amis qui n’ont rien à faire dans de logements sociaux(peut être pour cela que la maire,une experte,continue de vouloir construire dans le quartiers chics …)
    Tiens , lu hier, un acteur gauchiste ( pléonasme va se faire virer d’une construction de 1000 m2 en plein Paris (il payait 1200 euros/mois)
    et un sénateur socialiste national a t il encore son logement HLM?
    si les HLM respectaient l’esprit des Lois , les besoins seraient déjà moindres…

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