A l’occasion d’une interview sur RTL ce matin, le ministre De NORMANDIE a annoncé vouloir baisser les loyers dans les HLM. Cette baisse du loyer viendrait compenser une baisse des APL dans des proportions identiques afin de ne pas pénaliser les locataires qui bénéficient des APL (mais tous les locataires en HLM ne touchent pas les APL).
Le ministre De Normandie précise avec clarté à celui qui veut bien comprendre le message :
« Le problème de fonds ce sont les loyers. On va arrêter l’augmentation incessante des loyers. On luttera contre le mal à sa racine, c’est à dire le montant des loyers »
Avec une baisse des APL annoncée d’environ 50€ / mois, les loyers devront baisser d’environ 50€/ mois pour les locataires derniers dès lors qu’ils sont logés dans un logement HLM.
Cet apparent transfert de charges entre APL (financées par l’état) et HML (financées par l’état) ne doit pas être minoré tant son impact sur le marché locatif privé pourrait être important. La raison est simple : Le montant du loyer est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Lorsque une partie de l’offre de logement baisse massivement ses prix, c’est tout le marché qui est déstabilisé et c’est au final toute l’offre de logement locatif qui devra baisser ses loyers.
Lorsque vous baissez le loyer dans les logements sociaux, c’est l’ensemble du marché locatif qui doit baisser ses loyers !
C’est une méthode bien plus efficace que le plafonnement des loyers pour faire baisser les loyers au niveau national.
Bien évidemment, ce sera dans les villes ou le taux de logements sociaux (qui bénéficieront de la baisse des loyers) qui subiront la plus forte baisse des loyers !
Pour mémoire, l’objectif fixé par la loi SRU est de 25% du parc de résidence principale (locatif et propriétaire) qui doit être réservé aux logements sociaux et que 43% du parc locatif est actuellement détenu par un bailleur public.
Les aides personnelles au logement (APL) bénéficient à 6,5 millions de foyers, soit 20 % de l’ensemble des ménages français. Considérant qu’il y a 58% des ménages qui sont propriétaires de leur résidence principale, les 20% qui bénéficie des APL représente 42.6% des locataires de France.
Imaginez l’impact sur le marché, si demain, 43% du parc locatif baisse ses loyers … Les autres, c’est à dire les bailleurs privés, n’auront pas d’autres choix que de suivre le mouvement et baisser leur loyer dans les mêmes proportion.
C’est là, une stratégie brillante pour faire baisser les loyers de marché ! (et de surcroît, pas besoin d’une loi qui ferait débat comme nous la prouvé la loi sur l’encadrement des loyers !) Néanmoins, pour que cette stratégie soit réellement efficace, il faut accélérer le turnover des locataires des logements HLM en sortant ceux dont les revenus sont devenus trop élevés, ou ajustant la taille du logement HLM avec la taille du foyer (pourquoi un couple devrait il rester dans un logement HLM obtenu à l’époque ou les enfants habitaient avec les parents).
C’est la raison pour laquelle le financement de cette baisse de loyer pourrait passer par une augmentation du surloyer que devront payer les locataires dont les ressources dépassent le seuil d’éligibilité aux HLM.
Quelques statistiques sur l’importance du logement social en France ?
Mais avant tout, une définition précise de ce logement social selon l’INSEE :
Les logements du parc locatif social (au sens du ministère en charge du logement) sont :
– les logement appartenant à des organismes de HLM (Habitation à loyer modéré), qu’ils soient ou non soumis à la législation HLM pour la fixation de leur loyer ;
– les logements des autres bailleurs de logements sociaux non HLM (sociétés immobilières d’économie mixte , État, collectivités locales et établissements publics) et non soumis à la loi de 1948.
Pour connaître les statistiques de logements sociaux dans votre ville, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par le ministère de la cohésion des territoires : http://www.transparence-logement-social.gouv.fr/
