CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) publie régulièrement son analyse du marché de la location.
Historiquement, le niveau des loyers à augmenté de 42% entre 1998 et 2010 (l’indice de base 100 en 1998 est passé à 142 en 2010).
Ainsi, en 2010, le niveau moyen de loyer de marché est pour :
Studios et 1 pièce 15,8 € / m²
2 pièces 12,4 € / m²
3 pièces 10,2 € / m²
4 pièces 9,2 € / m²
5 pièces et plus 9,1 € / m²
Ensemble 12,0 € / m²
En 2010, le loyer de marché en FRANCE est de 12€/m² (prix moyen quelque soit la surface). Ce même prix était de 8.4€/m² en 1998. (on retrouve notre augmentation de 42%).
Au niveau régional, le loyer de marché est de 10.3€/m² en Poitou Charente :
– Deux sèvres : 8.9€/m² avec Niort à 9€/m²
– Charente : 7.5€/m² avec Angoulême à 9€/m²
– Charente Maritime : 11.8€/m² avec La rochelle à 14.5€/m²
– Vienne : 9.6€/m² avec Poitiers à 10€/m²
En parallèle, il est intéressant de regarder l’évolution des prix de l’actif immobilier entre 1998 et 2010. Au niveau FRANCE, les prix ont augmentés d’environ 140%, alors qu’au niveau région Poitou Charente, les prix n’ont augmentés que de 122%.
Ainsi, depuis 1998, les loyers ont augmentés de 42% en moyenne alors que les prix ont augmentés de 140% en France et 122% pour le Poitou Charente. Cette inégale augmentation des prix / loyer a pour conséquence principale de baisser sensiblement la rentabilité de mon investissement immobilier.
Par exemple, prenons une base un appartement de 50m², avait une valeur d’environ 1062€/m² en 1998, soit 53100€. Cet Appartement était loué 8.4€/m² soit 420€.
==> La rentabilité de cet investissement était de 9.42%.
Un appartement identique est aujourd’hui loué à 12€/m², soit 600€/m² alors que son prix est d’environ 2550€/m² soit 127500€.
==> La rentabilité de cet investissement tombe donc à 5.67%. Ce taux de rentabilité est trop faible pour justifier l’investissement.
Cet exemple chiffré nous démontre bien l’évolution du marché de l’investissement locatif. La question maintenant d’anticiper l’évolution future des prix de l’immobilier locatif et du loyer.
En effet, pour obtenir un meilleur rendement de mon investissement, il faut absolument que l’un de ces deux facteurs évolue :
– Hausse des loyers pour augmenter progressivement la rentabilité de l’acquisition
– Hausse du prix de l’appartement / maison pour compenser le faible revenu (loyer) par une plus-value.
OU alors, le marché retrouve une normalité via une baisse des prix de l’actif. La conséquence serait alors une augmentation naturelle de la rentabilité intrinsèque de l’investissement.
A suivre.
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