J’ai conscience de vous proposer là une vision qui apparaît comme totalement hors de propos tant les médias et les professionnels ne cessent de nous expliquer que nous nous enfonçons dans une crise immobilier historique.
Pourtant, et c’est l’analyse que je vous propose aujourd’hui, je crois profondément que cette crise immobilière pourrait n’être que très temporaire tant le moteur de valorisation de l’actif immobilier n’est aucunement remis en cause, bien au contraire.
Rentrons dans le vif du sujet et vous allez très rapidement comprendre.
Depuis 2016, la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier s’explique principalement par la baisse des taux de crédit immobilier.
C’est mathématique : La baisse des taux d’intérêt entraîne immédiatement une hausse de prix de l’immobilier.
Selon la formule classique de Gordon-Shapiro, la valeur actuelle d’un actif est égale à la somme des flux futurs actualisés. Ainsi, pour calculer la valeur d’un bien immobilier, il faut, en théorie :
- Estimer les flux futurs (revenus fonciers) ;
- Essayer d’anticiper leur croissance dans le temps ;
- Et actualiser ces revenus pour connaître leur valeur actuelle. L’actualisation est une formule que vous devez maitriser si vous voulez vous lancer dans les calculs financiers. Recevoir une somme de 1000€ demain ou recevoir cette même somme dans 10 ans n’a pas la même valeur. L’actualisation est le calcul qui permet de tenir compte du critère temps et risque afin de comparer deux valeurs. Actualiser, c’est rendre actuelle (calculée aujourd’hui) une somme d’argent future (cf. « L’actualisation d’une somme d’argent« ).
La formule simplifiée de Gordon-Shapiro est relativement simple : VA = Revenu / (taux d’intérêt – taux de croissance du revenu)
- VA = Valeur actuelle du bien immobilier ;
- Revenu = Loyer actuel ANNUEL ;
- Taux d’intérêt = Taux de rendement de l’investissement immobilier = Taux sans risque (OAT10 ans) + prime de risque de l’investissement immobilier (3%). En d’autres mots, c’est le taux de rendement espéré par l’investisseur sur ladite période.
- Taux de croissance du revenu = Indexation des loyers sur IRL.
Essayons d’appliquer cette formule de Gordon-shapiro avec un exemple.
- La situation en 2021. Un logement dont le loyer serait de 1000€. Taux d’emprunt de l’état Français 0.50% ; Taux de croissance des loyers = 1%. VA = 12000 / (3.50% – 1%) = 480000€. L’application de la formule de Gordon-shapiro permet d’estimer la valeur théorique de l’immeuble à 480 000€.
- La situation en 2023. Un logement dont le loyer serait de 1000€. Taux d’emprunt de l’état Français 3% ; Taux de croissance des loyers = 3.5%. VA = 12000 / (6.00% – 3.50%) = 480000€. L’application de la formule de Gordon-shapiro permet d’estimer la valeur théorique de l’immeuble à 480 000€.
En 2024, la hausse des salaires et des loyers compensera la hausse des taux de crédit immobilier.
Et oui, vous lisez bien ! Il n’y a aucun impact sur la valeur théorique du bien immobilier ! La hausse des taux de crédits immobiliers est compensée par une meilleure indexation des loyers !
Dans ces conditions, la hausse des taux d’intérêt ne devrait pas avoir une conséquence catastrophique sur les prix de l’immobilier.
En revanche, il en serait différemment, si la hausse des taux d’intérêt n’était pas accompagnée d’une hausse de l’indice de revalorisation des loyers. C’est la hausse des loyers qui permet de maintenir la valeur patrimoniale de votre bien immobilier, une hausse des loyers mécanique avec l’inflation !
Comme je vous l’explique depuis toujours, l’inflation est BONNE pour l’immobilier. Pour le moment, le marché est focalisé sur la hausse des taux de crédit immobilier.
Dans quelques mois, les acteurs de marché vont se rendre compte que les loyers et les salaires ont également considérablement augmenter. Le pouvoir d’achat immobilier se redressera alors au bénéfice d’un nouveau cycle immobilier.
Nous ne pouvons pas considérer des taux de crédit immobilier à ces niveaux-là (3.50% / 4.50%) tout en considérant une hausse plafonnée à 1% des loyers et des salaires.
Si l’inflation explique la hausse des taux de crédit immobilier… et doit aussi expliquer une hausse des loyers et des salaires.
En revanche, ne me faites pas dire ce que je ne dis pas. Il est évident que les excès de la période d’euphorie récente devront être purgés. Les prix de l’immobilier, là où ils sont totalement déconnectés des fondamentaux de l’immobilier, devraient baisser.
Paris, Lyon, Bordeaux, et quelques littoraux…, pourraient voir leur prix continuer de baisser tant ils avaient atteint des niveaux sans fondement autre que les taux excessivement bas.
Dans ces quelques zones, il faudra plus de temps pour solvabiliser les candidats acquéreurs. Soit les prix baissent rapidement, soit il faudra beaucoup de temps pour absorber ces prix trop élevés.
