Dans les prochaines années, la rénovation des logements devrait être au cœur des préoccupations de la grande majorité des propriétaires immobiliers, et notamment des propriétaires bailleurs.
Au-delà de l’interdiction de louer pour les logements aux DPE E, F et G, rénover les logements, c’est surtout un impératif pour maintenir la qualité patrimonial de vos biens immobiliers.
Depuis bientôt 10 ans, nous vivons l’accélération de l’obsolescence immobilière. La qualité normative des logements s’est considérablement accélérée.
Les propriétaires immobilier n’ont pas d’autres choix de faire des travaux s’ils ne veulent pas subir une baisse forte du prix de leur bien immobilier ou constater une dégradation de la qualité des locataires.
Qui accepte aujourd’hui d’acheter au plus cher un appartement ou une maison avec des fenêtres simple vitrage (ou même avec de vieux double vitrage), un chauffage électrique type « grille pain » ou chaudière une chaudière au fioul, une isolation médiocre ?
Quelles typologie de locataire accepte de payer un loyer élevé pour habiter un logement mal isolé, inconfortable et au coût énergétique exorbitant : Ceux qui n’ont pas le choix et ne peux trouver mieux. Vous allez attirer les locataires les plus fragiles économiquement, ceux qui seront attirés par un loyer accessible et qui n’auront pas d’autres choix que de vivre dans cet inconfort énergétique.
Vous n’avez pas le choix.
A court terme, un investissement non rentable dans la rénovation de votre logement.
A court terme, cet investissement dans la rénovation énergétique des logements pourrait bien vous apparaître comme étant réalisée à perte, mais vous n’avez pas d’autres choix !
Si vous ne le faites pas, votre bien va perdre de la valeur ; parfois, ces travaux permettront même de valoriser votre bien immobilier.
Un bien immobilier qualifié de « patrimonial », c’est aussi un bien immobilier à faible consommation énergétique.
L’exigence de qualité énergétique a considérablement augmenté depuis 10 ans.
C’est l’obsolescence immobilière : Les biens immobiliers dans lequel le propriétaire n’aura pas régulièrement engagés les travaux nécessaires perdent de la valeur ! (ça a toujours été le cas, mais nous vivons là une période de forte accélération du niveau d’exigence moyen) :
- L’isolation des combles est un minimum ;
- L’isolation par l’extérieure va bientôt devenir la norme ;
- Des huisseries récentes à qualité d’isolation performantes ;
- Un chauffage économe en énergie type pompe à chaleur (aérothermie ou encore mieux géothermie) ou encore chauffage au bois (pellet ou buche) vont remplacer les vieilles chaudières au fioul et chauffage électrique type « grille pain » ;
- A moyen et long terme, un chauffe eau solaire et des panneaux photovoltaïque s’imposeront sur toutes les toitures exposées au Sud afin d’améliorer encore la performance énergétique du logement.
Des investissements et des travaux de rénovation énergétique, hier réservés aux plus exigeants d’entre nous, qui deviennent la norme. Si vous ne réalisez pas ces travaux à courte et moyenne échéance, c’est la valeur patrimoniale de votre maison qui en sera d’autant plus dégradée à long terme.
Il n’est ici pas tant question de DPE ou de norme, mais de confort et d’exigence de l’occupant. Le confort énergétique du logement devient un critère de choix primordial pour de nombreux candidats à l’investissement immobilier.
Être propriétaire de son logement ça coûte cher ! Et vous allez devoir INVESTIR dans la qualité énergétique de votre logement pour espérer réaliser une plus-value immobilière à court et moyen terme.
Investir, c’est dépenser aujourd’hui pour gagner plus demain. Investir, c’est maintenir la qualité de votre patrimoine, c’est l’adapter à la demande.
Les économies sur la consommation énergétique du logement seront capitalisées et devraient se retrouver dans le prix de vente.
Vous devez être visionnaire et penser long terme. A court terme, ces travaux ne sont évidemment pas rentables, mais vous n’avez pourtant pas le choix.
Vous devez investir dans la qualité de votre logement. Celui qui s’y refuserait verrait son patrimoine se dégrader, perdre de la valeur, attirer des locataires peu solvables, ceux qui n’ont pas le choix que d’être logé dans ces mauvaises conditions.
Celui qui n’engage pas des travaux pour s’adapter à la demande des futurs occupants (en cas de vente ou en cas de location) verra son patrimoine se dégrader à long terme.
Il faut savoir investir et entretenir son parc, c’est aussi ça gérer son patrimoine. Le retour sur investissement est rarement immédiat. Il faut apprendre à dépenser aujourd’hui pour gagner plus demain. C’est ça la définition de l’investissement.
Nous sortons d’une période d’inflation immobilière, une période au terme de laquelle le prix de l’actif immobilier s’est valorisé indépendamment de la qualité du logement car c’est avant tout la composante « prix du terrain » des prix de l’immobilier qui a profité des taux bas.
Demain, ce prix spéculatif de l’immobilier va subir une pression baissière et c’est la composante « prix du bâti » qui va prendre le relai de croissance des prix. La qualité de la construction et notamment la qualité énergétique du logement va devenir un élément déterminant de sa valorisation.
Si on considère que la rénovation d’un logement coûte environ 800€ / m², à terme, il faut anticiper un écart de prix d’environ 100 000€ (et peut être même plus du fait de la difficulté à se projetter dans la réalisation des travaux et l’aspect repoussoir pour la grande majorité des acquéreurs) entre une maison énergivore et une maison économe d’une surface d’environ 100 m².
Au delà du meilleur confort de votre logement et des économies d’énergie au quotidien, investir dans la qualité énergétique de votre logement, vous permettra de valoriser votre logement, même si ces travaux peuvent apparaître comme non rentable à long terme.
Les futurs candidats acquéreurs ou locataire n’acceptera pas de payer le prix fort pour un logement énergétiquement dégradé !
Dans le pire des cas, ces travaux permettront de maintenir la valeur de vos biens immobiliers, dans le meilleur des cas, ces travaux seront source de plus-values immobilières.
A suivre.
