Depuis quelques mois j’essaie de convaincre les derniers réticents qu’il est probablement vain d’attendre l’ultime baisse des prix de l’immobilier avant de se lancer dans un investissement immobilier en résidence principale, secondaire ou locative.
Nous avions notamment présenté notre stratégie de manière exhaustive dans cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« .
En effet, même s’il est acquis que les prix de l’immobilier devraient continuer de baisser dans les prochaines années, il est fort probable que cette baisse soit consécutive à la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et réduisent corrélativement la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier. Compte tenu de l’impossibilité à déterminer le moment ou les taux d’intérêt vont commencer à augmenter (ce peut être demain matin ou dans 10 ans, selon l’évolution d’une croissance sans visibilité), vos projets d’investissements pourraient être repoussés aux calendes grecques.
Une baisse des prix de l’immobilier dépendante de la hausse des taux d’intérêt.
On entend régulièrement, et je l’ai écrit à de nombreuses reprises depuis 2011 : « les prix de l’immobilier sont sur-évalués de -+ 30% et il suffit d’analyser les graphiques proposés par l’administration pour s’en convaincre : Le rapport entre le niveau des revenus disponibles des ménages et les prix de l’immobilier n’est pas raisonnable et devrait, probablement lorsque les taux d’intérêt augmenteront, retrouver sa tendance de long terme.
C’est le fameux tunnel de Friggit dont vous retrouvez l’illustration ci après. Les prix de l’immobilier doivent baisser pour afin que le ratio revenu disponible / prix de l’immobilier redevienne plus raisonnable.
La baisse des prix de l’immobilier devrait ralentir en 2016 (voir même se stopper) dès lors que les taux d’intérêt soutiennent massivement le niveau actuel des prix. L’acquisition immobilière est par nature une acquisition à crédit, et de manière intuitive, la baisse du taux des crédits immobiliers se répercute directement la capacité d’emprunt des investisseurs. Celle-ci augmente et réduit les tensions sur les prix.
C’est la raison pour laquelle nous considérons que (et nous avions traité de l’ensemble de cette réflexion dans cet article « Quelles stratégies pour gérer son patrimoine en 2016 ? » :
– Oui, les prix de l’immobilier sont toujours trop élevés et devraient baisser à l’avenir ;
– Mais que la niveau actuel des taux d’intérêt permet de maintenir artificiellement les prix à ces niveaux ;
– Qu’il est donc urgent d’envisager de vendre votre bien immobilier locatif devenu peu rentable et dont le prix devrait baisser lorsque les taux d’intérêt augmenteront ;
– Mais qu’il est aussi intéressant pour le candidat investisseur immobilier de profiter des taux d’intérêt bas qui lui assure un prix de revient abordable pour son investissement immobilier.
Depuis 2011, la baisse des prix de l’immobilier, c’est 10% de gain pour les investisseurs
Depuis 2011, les différentes statistiques font état, en moyenne et de manière trop générale – il convient bien évidemment de traiter chaque cas particulier, ce qui pourrait paraître redondant ici – d’une baisse des prix de l’immobilier que l’on peut estimer à -10%.
Cela signifie qu’un bien d’une valeur de 200 000€ en 2016 en valait 220 000€ en 2011. En d’autres mots, un investisseur dont le budget était de 200 000€ en 2011, peut acheter en 2016, un bien dont la valeur en 2011 était de 220 000€.
La baisse des prix de l’immobilier lui fait gagner -+ 10% et ce bien lui coûte 10% moins chère qu’en 2011.
L’impact de la baisse des taux des crédits immobiliers sur le prix de revient d’un investissement immobilier.
Le raisonnement qui suit intéresse tout particulièrement l’investisseur immobilier qui finance son acquisition par crédit bancaire.
En 2011, le taux d’un crédit immobilier sur 20 ans était de 4.30% environ, il est à ce jour d’environ 2.45% (cf »Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Janvier 2016 : Des taux bas pour toute l’année 2016 ? » et cela sans compter le gain incroyable sur le coût de l’assurance de prêt que vous pouvez dorénavant obtenir en réalisant une délégation d’assurance (cf »Simulateur : Changer d’assurance de prêt immobilier pour baisser le coût de votre crédit immobilier« ).
Cela signifie qu’un investisseur disposé à rembourser 1200€ / mois en 2011 pouvait alors emprunter 193 000€ par acquérir un bien dont la valeur était supérieure de 10% à sa valeur en 2016 .
En 2016, compte tenu de l’incroyable baisse des taux d’intérêt, pour cette même mensualité, il peut emprunter 228 000€, soit une hausse de pouvoir d’achat de 18% par rapport à 2011. Du seul fait de la baisse des taux d’intérêt, acheter un bien en 2016 coûte 18% moins cher que de l’acheter en 2011 pour un emprunteur sur 20 ans. Le gain est de 34 000€ pour un crédit sur 20 ans.
Le gain de pouvoir d’achat atteint 20% pour un crédit sur 25 ans, soit 43 000€
La baisse des taux d’intérêt des crédits immobilier s’applique sur des biens dont la valeur est de 10% plus faible en 2016 qu’en 2011.
Ainsi, en combinant la modeste baisse des prix de l’immobilier (-10%) et la violente baisse des taux d’intérêt des crédits immobilier, le gain est assez incroyable pour l’investisseur 2016 par rapport à l’investisseur 2011 :
– Pour un emprunteur sur 20 ans, acheter un bien immobilier en 2016 coûte 31% moins cher que d’acheter le même bien immobilier en 2011.
– Pour un emprunteur sur 25 ans, acheter un bien immobilier en 2016 coûte 33% moins cher que d’acheter le même bien immobilier en 2011.
– En réalisant ces mêmes simulations par rapport à 2008 (baisse des prix de l’immobilier de -10% entre 2008 et 2016 et baisse plus forte encore des taux d’intérêt), le gain de pouvoir d’achat atteint respectivement 35% et 40%.
En d’autres mots, un investisseur dont le budget de remboursement du crédit immobilier serait de 1200€ / mois, peut acheter un bien en 2016 dont la valeur est 31% moins chère qu’en 2011.
– Pour 1200€/mois en 2016, il est possible d’emprunter un capital de 228 000€ sur 20 ans pour acheter un bien dont la valeur était de 253 000€ en 2011. Alors qu’en 2011, pour ces mêmes 1200€/ mois il était possible d’emprunter 192 000€ pour acheter un bien dont la valeur a baissée de 10% depuis. Entre 2011 et 2016, le gain est incroyable et atteint 60 000€ !
– Pour 1200€€ / mois en 2016, il est possible d’emprunter un capital de 260 000€ sur 25 ans pour acheter un bien dont la valeur était de 289 000€ en 2011. Alors qu’en 2011, pour ces mêmes 1200€/ mois il était possible d’emprunter 216000€ pour acheter un bien dont la valeur a baissée de 10% depuis. Entre 2011 et 2016, le gain est incroyable et atteint 72 000€ !
Finalement, nous ne sommes plus très loin de la baisse de 30% des prix de l’immobilier ?
Ainsi, considérant que la fameuse baisse des prix de l’immobilier ne pourrait intervenir que dans un contexte de hausse des taux d’intérêt (et probablement d’un durcissement des conditions d’octroi), l’opportunité d’un investissement immobilier à crédit en 2016 ne fait plus de doute.
Il peut en effet paraître vain d’attendre le grand soir de l’éclatement de la bulle immobilière. Les conditions actuelles sont favorables et le niveau actuel des taux d’intérêt doit permettre de faire accepter une baisse future des prix de l’immobilier (pour celui qui conservera son crédit à terme).
