L’investissement immobilier, qu’il soit locatif ou au titre de l’achat d’une résidence principale ou secondaire est au cœur de la vie de chacun. Les français profitent de l’aubaine des taux excessivement faibles (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier) pour s’endetter et investir massivement dans l’immobilier.

Ainsi, comme nous vous l’expliquons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , en 2019, les volumes de vente devraient se maintenir à un niveau particulièrement élevé et les prix devraient continuer d’augmenter même si le marché immobilier devrait continuer sa mutation au gré de l’évolution de la demande des candidats acquéreurs pour donner la priorité à un cadre de vie agréable respectueux de l’environnement.

 

Un marché immobilier attrayant grâce à des taux de crédit immobilier durablement inférieurs au taux de croissance nominale de l’économie.

Pour la grande majorité d’entre nous, les taux bas sont une aubaine qui permet à certain de devenir propriétaire de leur résidence principale et pour les autres d’acheter, plus grand ou mieux placé, grâce à un pouvoir d’achat immobilier durablement élevé (cf »En 2019, la hausse des prix de l’immobilier devrait se poursuivre grâce au pouvoir d’achat immobilier élevé. »).

Cette situation semble durable tant le risque d’une hausse des taux d’intérêt semble s’éloigner depuis quelques mois. En effet, cette aubaine repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier : L’idée d’un marché immobilier dynamique et de prix de l’immobilier qui devraient augmenter dans les prochains mois repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier et notamment sur des taux d’intérêt durablement inférieur au taux de croissance nominale de l’économie.

Ainsi, le niveau des taux d’intérêt est un facteur déterminant pour comprendre l’évolution future des prix de l’immobilier : Si, courant 2018 la perspective d’une hausse des taux d’intérêt était source d’inquiétude pour la solidité du marché immobilier, le récent effondrement de ces mêmes taux d’intérêt et le discours renouvelé des banques centrales qui envisagent maintenant une baisse de ces mêmes taux alors qu’ils sont déjà excessivement faibles, efface ce risque et cette inquiétude (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ?« ).

En 2019, mais également à plus long terme si l’on considère que les taux seront durablement faibles, le marché immobilier pourrait rester dynamique et les prix de l’immobilier pourrait très fortement augmenter dans les prochaines années. Mais attention, investir dans l’immobilier est un investissement de très long terme : Ce qui importe n’est pas tant la question des taux d’intérêt sur les 2 ou 3 prochaine années … mais l’anticipation des taux d’intérêt réel (et donc avec prise en compte de l’inflation) sur la durée de l’investissement, c’est à dire sur 10 ou 15 ans.

Il semble que nous nous dirigeons vers une période longue de taux d’intérêt durablement inférieurs au taux de croissance nominale de l’économie : L’euthanasie des épargnants favorise l’enrichissement sans effort des emprunteurs comme nous vous l’expliquons depuis 2016 (cf »Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir… » – Je ne peux que vous encourager à relire cet article dans lequel tout est déjà expliqué -)

Cependant, cette hausse des prix de l’immobilier ne devrait pas concerner tous les territoires du pays. Certaines villes ont déjà profité des conséquence de la baisse des taux d’intérêt sur leur valorisation (Paris, Lyon, Bordeaux) ; La confirmation d’une baisse durable des taux de crédit immobilier devrait principalement profiter aux villes dont les prix sont en baisses ou relativement stables depuis 2008. Ces dernières devraient profiter d’un effet de rattrapage. L’opportunité d’investissement y est très forte !

 

 

 

Un marché immobilier influencé par les mouvements démographique et l’exigence du développement durable.

Entre le nécessaire développement durable de l’économie, la demande des consommateurs à la recherche de sens et surtout une remise en cause incontestable de la mondialisation excessive, nous pourrions assister à une évolution du marché immobilier au profit des villes moyennes : Les populations ont tendance à quitter les métropoles dont le cadre de vie est dégradé au profit de villes moyennes dans lesquelles le quotidien paraît plus agréable, moins pollué, moins stressant.

Cette tendance qui semble forte s’appuie sur une demande de renouveau de la part des habitants dans le prolongement des nouvelles formes de consommation au profit d’une consommation locale, saine et profitable pour le territoire (cf »La décroissance est elle devant nous ? La déconsommation remet en cause le moteur de nos économies et La révolution du développement durable est inflationniste et pourrait inverser le sens des valeurs.)

Les mouvements de population au profit de certaines régions françaises pourraient s’accélérer dans les prochaines années afin de répondre à cette exigence nouvelle. Comme nous vous le détaillons dans cet article « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ?« , il y a peut être une opportunité à s’intéresser aux villes moyennes pour un horizon d’investissement de long terme ?

Ces mouvements démographiques devraient naturellement s’ajouter au mouvement démographique lié au vieillissement des populations qui migrent au terme d’une vie active au profit des régions du Sud et de l’ouest de la France.

Ces mouvements peuvent être synthétisés dans la carte suivante.

 

L’accélération de l’obsolescence immobilière avec l’arrivée prochaine des maisons BEPOS en application de la nouvelle réglementation RT 2020

Enfin, et nous prolongeons une réflexion que nous vous proposons depuis de nombreuses années, les nouvelles normes de construction et l’avènement de la réglementation thermique RT2020 devraient accélérer l’obsolescence immobilière, c’est à dire la dégradation de la valeur relative de votre maison ou appartement au gré de l’amélioration de la qualité des logements neufs construits.

L’accélération de l’obsolescence immobilière des logements oblige les investisseurs immobiliers à négocier âprement les prix d’achat des logements dont les qualités de construction seront rapidement dépréciées par le marché afin d’anticiper les travaux qui devront être engagés pour maintenir la valeur patrimoniale de l’investissement : Les propriétaires qui ne réaliseraient pas les travaux nécessaires pour essayer de suivre le niveau de qualité de leur construction verraient la valeur de leur immeuble baisser !

Ainsi, des stratégies basées autour de la rénovation d’immeubles non recherchés par le marché ou de constructions neuves devraient être pertinentes. A ce titre, la loi DENORMANDIE ou la loi PINEL doivent être envisagées par les candidats à l’investissement locatif.

 

A suivre …

 

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9 Comments

  1. Bonjour,
    Un immeuble (dans une ville de 118 000 habitants avec plusieurs universités,) qui va être rénové toiture,façades et pignons isolés, chauffage individuel, conduites d’eau chaude et froide changées avec télé- relevage à 800 euros du m2 est un bon investissement ?
    Merci pour votre avis

    • Ludovic says:

      Bonjour Monique,
      Selon moi impossible de répondre à votre question comme déjà évoqué dans une autre réponse à une question similaire que vous posiez.
      Comme bon nombre de personnes me l’a conseillé sur ce blog lors de mes recherches d’investissement, le plus important est l’emplacement. Un bien « sympa » dans un quartier qui ne l’est pas, n’est pas un bien sur lequel investir. Il faut selon moi un bien dans un quartier dynamique et recherché avec commerces et transport à proximité. Une fois cela trouvé, on parle alors des caractéristiques propres du bien. vous avez sur beaucoup de sujets de ce blog des commentaires très intéressants et pertinents qui vont vous aider. Cela prend un peu de temps mais c’est très enrichissant. Ensuite vous pourrez commencer à aborder les notions éventuellement de TRL, cashflow, etc… mais avant tout cela: Est-ce que le bien que je cible est bien placé?

  2. Bonjour,

    Le réchauffement climatique n’est-il pas à prendre en considération d’ici 20 ans ? Tant dans le Sud (où cela commencera à devenir bien inquiétant…et donc moins attractif) que dans le Nord comme la Normandie par exemple où du fait que l’air y sera plus respirable, elle deviendra plus attractive tout simplement ?

    • Bonjour,
      Je suis d’accord avec vous. habitant dans le Grand Est on a beaucoup de moustiques et en été il faut se faire violence

      pour ne pas faire fonctionner la clim pour raison écologique. Je ne me voie pas m’enfermer chez moi dans le midi aux

      heures les plus chaudes et avec l’âge la chaleur est de plus en plus difficile à supporter. Je ne descendrai pas m’installer dans le midi.

      Connaît-on l’impacte écologique de toutes les climatisations installées dans les régions du sud ? Il y en a partout.

  3. Je ne savais pas qu’Orléans était sur l’axe Nantes Lyon 🙂
    une carte quelque peu approximative.

  4. sur le graph du ratio prix logement sur revenu des ménages, il faudrait prendre le revenu des ménages par zone et non le revenu sur l’ensemble des français.

    J’ai pas d’idée de l’évolution des revenus des parisiens / franciliens mais ça serait sans doute très intéressant de revoir ce graph avec ces données là.

  5. Bonjour,
    Je vais faire le ravalement , refaire la terrasse les clotures et la renovation de l’interieur : decoration car je souhaite louer ma maison que j habite en location meublée une partie des vacances scolaires Ces depenses peuvent t elles venir en deduction ? A la date d aujourd’hui je ne suis pas impossable
    Grand merci pour votre réponse
    C.MOREAU

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