L’immobilier européen en convalescence dispersée
Si l’immobilier de bureaux en Île de France multiplie actuellement les signaux laissant augurer du début d’un nouveau cycle, la visibilité sur l’ampleur et la durée de ce cycle ainsi que sur les grands risques qui en menacent le déroulement demeure limitée.
Afin de compléter sa connaissance empirique des marchés, UFG-LFP a développé un « MOdèle de Prospective IMmobilière », le MOPIM, fondé sur des corrélations historiques entre variables économiques et grands indicateurs immobiliers. Grâce à un historique de données suffisant, le pouvoir explicatif du MOPIM atteint entre 80 et 90 % et constitue un outil de prospective opératoire pour le pilotage des véhicules d’investissement.
2011-2016 : vers une reprise économique molle
A l’aube de 2011, l’économie française est toujours en phase de sortie de la récession de 2008-09. Souffrant d’un manque structurel de compétitivité et freiné par l’impérative austérité budgétaire, le PIB devrait connaître une croissance modérée culminant en 2015, sans jamais dépasser 3 %. Le chômage devrait entamer en 2012 une lente décrue le menant vers le seuil de 7,5 % en 2015.
L’immobilier affichera une performance positive
Compte tenu de ces paramètres, le marché des bureaux en IDF devrait connaître une croissance molle jusqu’en 2012, avant d’accélérer jusqu’à un pic situé en 2015-2016 :
• L’absorption nette devrait croître jusqu’à 1 million de m² en 2015, sans dépasser les pics des cycles précédents ;
• Le taux de vacance devrait atteindre un point bas de 4,5 % en 2016 ;
• Les loyers ne devraient repartir à la hausse qu’en 2013, les valeurs « prime » dépasseront en 2016 les valeurs maximales de 2000 et 2007 ;
• Le taux de rendement « prime » devrait demeurer inférieur à 5 % pendant 2 ans, avant de se redresser vers 5,60 % sous l’effet d’une remontée des taux d’intérêt.
En conséquence, la performance annuelle moyenne de l’immobilier de bureaux francilien devrait atteindre 7,5 % entre 2011 et 2016, au-dessus de sa moyenne historique.
Une classe d’actifs sous la menace de chocs externes
3 grands risques externes pèsent sur le secteur immobilier :
- L’enlisement dans une déflation « à la japonaise » dégraderait significativement le rendement locatif, mais serait compensé par le maintien à des faibles niveaux des taux de rendement ;
- Un choc d’inflation importée dans une économie sans vigueur serait partiellement amorti par l’indexation des loyers mais déclencherait également une hausse des taux de rendement ;
- Un choc de taux d’intérêt, par exemple déclenché par une crise de la dette souveraine, déprimerait l’économie et les revenus locatifs, tout en faisant bondir les taux de rendement.
Ainsi, après cet analyse et surtout le risque que peut représenter ces fameux chocs externes sur la valorisation des parts de SCPI, vous comprenez pourquoi je ne cesse de vous conseiller d’être particulièrement prudent lors de vos souscription de parts de SCPI, et pourquoi je privilégie l’investissement dans des parts de SCPI récemment créées, dont l’actif est moins important et moins sensibles à l’évolution des taux (cf article : SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!)
