2023 s’annonce comme une drôle d’année pour l’immobilier. Après 4 années de folle euphorie, 2022 aura été l’année de bascule qui pourrait nous conduire à une année 2023 délicate.

Entre violente remontée des taux de crédit immobilier, tout aussi violente remontée des taux de référence dits « sans risque », inflation, et surtout crise de DPE sur fond d’accélération l’obsolescence immobilière, de très (trop) nombreux obstacles semblent se multiplier devant le marché immobilier.

Les prix ne vont pas pouvoir se maintenir à ces niveaux. Une baisse est quasi-inévitable pour compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier induite par la hausse des taux de crédit immobilier.

Les derniers chiffres publiés par crédit logement laissent entrevoir une chute de la surface achetable. En cause la hausse des prix au premier trimestre 2022 et surtout la très forte hausse des taux depuis la fin du second trimestre 2022.

Observatoire crédit logement fait état d’une situation très difficile pour le marché immobilier. Extrait :

Jusqu’alors et pendant près d’un an, le repli de la demande avait été à l’origine des hésitations, puis du recul de la production de crédits. Dès le début de 2022 l’activité avait fléchi sur tous les marchés immobiliers : construction de maisons individuelles, promotion immobilière, transactions sur logements existants ou rénovation des logements, tous les secteurs de l’économie immobilière ont été affectés.

Mais depuis l’été, la dégradation rapide de la profitabilité des nouveaux prêts est venue amplifier ce repli de la demande. Confrontée à un taux d’usure inadapté dans le contexte du relèvement du principal taux de refinancement de la BCE, l’offre bancaire s’est contractée.

La chute de la production de crédits a été très rapide : avec en septembre une production mesurée en niveau trimestriel glissant en baisse de 26.8 %, en glissement annuel et un nombre de prêts, de 27.7 %.

Le recul a été particulièrement prononcé en août et en septembre, plus prononcé même que durant le 1er confinement : avec – 32.4 % pour la production réalisée durant ces deux mois, en glissement annuel, et – 34.7 % pour le nombre de prêts.

Source : Observatoire crédit logement – 3ème trimestre 2022

Pour le moment, le marché semble tenir, mais on sent que les failles s’agrandissent.

Les durées d’emprunt s’allongent, les apports personnels augmentent, nous sommes en train d’atteindre les limites de l’exercice. Et surtout, la hausse des taux de crédit immobilier ne semble pas encore terminée.

Nous ne sommes encore qu’au tout début de la hausse des taux de crédit immobilier. Avec un taux d’emprunt de l’état Français autour de 3% aujourd’hui, il ne serait étonnant d’atteindre un niveau de taux d’emprunt sur 20 ans autour de 3.50% / 4% au cours de l’année 2023.

Le taux moyen pour le mois de septembre n’est que de 1.88%. La poursuite de la hausse risque bien de faire plonger le marché immobilier !

Les taux de crédit immobilier sont encore excessivement bas par rapport à ce qu’ils devraient être, et le marché est déjà au bord du gouffre.

La baisse des prix de l’immobilier est la seule perspective raisonnable si cette hausse des taux devaient se confirmer.

Quelques données extraite du dernier rapport de l’observatoire crédit logement.

source : Observatoire crédit logement

Bref, un marché immobilier qui semble sur la ligne de crête, prêt à tomber d’un côté ou de l’autre.

Un marché immobilier en crise pour 2023 apparaît comme inévitable. La baisse des prix peut elle raisonnablement être évitée ?

PS : J’ai l’impression que nous sommes dans le dur. Le marché est calme. Les vendeurs sont inquiet de la baisse à venir (ou du moins, leur inquiétude va se renforcer dans les mois à venir). C’est le moment de faire son marché et de négocier. -15% à 25% semble être un bon niveau de négociation. Qui ne tente rien n’a rien !

Il faut se méfier du décalage statistique des prix de l’immobilier. Il y a au moins 6 mois entre la baisse des prix … et leur visibilité dans les chiffres de l’INSEE. Vous êtes aujourd’hui nombreux à essayer de négocier à les prix à la baisse. Les chiffres nous dirons seulement dans 6 mois si vous avez réussi.

Les bonnes affaires se négocient dès maintenant !

PS 2 : Ne pas investir et attendre n’est jamais la bonne stratégie. Attention à l’apocalypse cognitive ! A titre personnel, je viens de signer un nouvel achat 😉 Une conjoncture parfaite pour faire entendre raison au vendeur et négocier un juste prix !

A suivre.

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