Depuis quelques semaines, le scénario d’une hausse des taux de crédit immobilier s’efface progressivement au profit d’un scénario d’une éternelle faiblesse des taux de crédit immobilier. C’est le sens de l’analyse que nous vous proposions dans cet article « Meilleurs taux de crédit immobilier Mars 2019 : Les taux immobiliers n’augmenteront plus ».
Cette nouvelle perspective d’une impossible hausse des taux, et notamment des taux de crédit immobilier, si elle se confirme, pourrait être à l’origine d’une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? », publié en Juin 2018 et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 

Les prix de l’immobilier doivent augmenter en moyenne de 30% pour retrouver leur niveau de 2008 !

Le raisonnement est relativement simple. Explication.
Depuis 2008, les prix de l’immobilier sont relativement stables en France. En moyenne, en France métropolitaine, la hausse est de seulement 3.63% entre le premier trimestre 2008 et le dernier trimestre 2018.
Dans le détail régional, on constate :

  • Une hausse moyenne de 3.63% entre 2008 et 2018 en France métropolitaine ;
  • Une stabilité entre 2008 et 2018 pour les agglomérations de +10 000 habitants en province ;
  • Une baisse des prix de l’immobilier de -4.29% entre 2008 et 2018 pour les agglomération de – 10 000 habitants en province ;
  • Une hausse de 18% entre 2008 et 2018 pour les prix de l’immobilier en Ile de France ;
  • Une hausse de 46% entre 2008 et 2018 des prix de l’immobilier à Paris.

 
Pourtant, sur cette même période, les taux de crédit immobilier se sont littéralement effondrés. En 2008, il était possible de s’endetter au taux de 4.70% environ sur 20 ans (et la grande majorité des emprunteurs s’endettaient sur une durée de 20 ans ; les crédits sur 25 ans et plus étaient très minoritaires).
En 2018, le taux de crédit immobilier sur 20 ans est autour de 1.30% (et les prêts immobiliers sur 25 ans représentent plus de 41% du total des prêts à l’accession).
Ainsi, le prix de revient total de l’investissement immobilier s’est effondré depuis 2008 ! Le coût total du crédit immobilier est nettement plus faible en 2018 par rapport aux excès de 2008 car en moyenne, les prix de l’immobilier n’ont pas augmentés au gré de la baisse des taux de crédit immobilier. 
Quelques exception néanmoins : Paris, Bordeaux, Lyon et quelques autres métropoles dont les prix se sont envolés depuis 2008. Mais en dehors de ces cas, les prix de l’immobilier sont restés sage depuis 2008 (cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ? »)
 

Dès lors que l’hypothèse d’une impossible remontée des taux de crédit immobilier se confirme, il est intéressant de calculer quel pourrait être la hausse des prix de l’immobilier pour retrouver les niveaux de 2008.

Il s’agit, à taux d’intérêt constant, de calculer la hausse du prix de l’immobilier pour que le coût total de l’investissement immobilier retrouve les sommets de 2008.
Au final, pour retrouver les niveaux de 2008, les prix de l’immobilier doivent augmenter de +31% en moyenne en France métropolitaine.
 
Dans le détail :

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +36% en moyenne pour les agglomérations de +10 000 habitants en province ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +42% en moyenne pour les agglomérations de -10 000 habitants en province et commune rurale ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +15% en moyenne pour l’Ile de France ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent baisser de- 7% en moyenne pour les prix de l’immobilier à Paris.

 
Attention, il ne s’agit pas d’un prédiction ou d’un conseil. Ce qui est intéressant ici, n’est pas tant le chiffre d’augmentation que le raisonnement. L’idée fondamentale est la même que nous développions autour de la question de la valorisation du marché action dans cet article « Et si l’investissement en action était l’investissement le moins risqué ? » : Si les taux devaient rester « éternellement bas », nous pourrions assister à une nouvelle période d’hyperinflation de la valeur des actifs immobiliers et financiers (cf »Vers l’irréversibilité des taux très bas ? La Japonisation des taux d’intérêt. »).
 
A suivre…

Pour aller plus loin :
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