Depuis quelques semaines, le scénario d’une hausse des taux de crédit immobilier s’efface progressivement au profit d’un scénario d’une éternelle faiblesse des taux de crédit immobilier. C’est le sens de l’analyse que nous vous proposions dans cet article « Meilleurs taux de crédit immobilier Mars 2019 : Les taux immobiliers n’augmenteront plus ».

Cette nouvelle perspective d’une impossible hausse des taux, et notamment des taux de crédit immobilier, si elle se confirme, pourrait être à l’origine d’une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? », publié en Juin 2018 et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

Les prix de l’immobilier doivent augmenter en moyenne de 30% pour retrouver leur niveau de 2008 !

Le raisonnement est relativement simple. Explication.

Depuis 2008, les prix de l’immobilier sont relativement stables en France. En moyenne, en France métropolitaine, la hausse est de seulement 3.63% entre le premier trimestre 2008 et le dernier trimestre 2018.

Dans le détail régional, on constate :

  • Une hausse moyenne de 3.63% entre 2008 et 2018 en France métropolitaine ;
  • Une stabilité entre 2008 et 2018 pour les agglomérations de +10 000 habitants en province ;
  • Une baisse des prix de l’immobilier de -4.29% entre 2008 et 2018 pour les agglomération de – 10 000 habitants en province ;
  • Une hausse de 18% entre 2008 et 2018 pour les prix de l’immobilier en Ile de France ;
  • Une hausse de 46% entre 2008 et 2018 des prix de l’immobilier à Paris.

 

Pourtant, sur cette même période, les taux de crédit immobilier se sont littéralement effondrés. En 2008, il était possible de s’endetter au taux de 4.70% environ sur 20 ans (et la grande majorité des emprunteurs s’endettaient sur une durée de 20 ans ; les crédits sur 25 ans et plus étaient très minoritaires).

En 2018, le taux de crédit immobilier sur 20 ans est autour de 1.30% (et les prêts immobiliers sur 25 ans représentent plus de 41% du total des prêts à l’accession).

Ainsi, le prix de revient total de l’investissement immobilier s’est effondré depuis 2008 ! Le coût total du crédit immobilier est nettement plus faible en 2018 par rapport aux excès de 2008 car en moyenne, les prix de l’immobilier n’ont pas augmentés au gré de la baisse des taux de crédit immobilier. 

Quelques exception néanmoins : Paris, Bordeaux, Lyon et quelques autres métropoles dont les prix se sont envolés depuis 2008. Mais en dehors de ces cas, les prix de l’immobilier sont restés sage depuis 2008 (cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ? »)

 

Dès lors que l’hypothèse d’une impossible remontée des taux de crédit immobilier se confirme, il est intéressant de calculer quel pourrait être la hausse des prix de l’immobilier pour retrouver les niveaux de 2008.

Il s’agit, à taux d’intérêt constant, de calculer la hausse du prix de l’immobilier pour que le coût total de l’investissement immobilier retrouve les sommets de 2008.

Au final, pour retrouver les niveaux de 2008, les prix de l’immobilier doivent augmenter de +31% en moyenne en France métropolitaine.

 

Dans le détail :

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +36% en moyenne pour les agglomérations de +10 000 habitants en province ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +42% en moyenne pour les agglomérations de -10 000 habitants en province et commune rurale ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent augmenter de +15% en moyenne pour l’Ile de France ;

 

  • Les prix de l’immobilier doivent baisser de- 7% en moyenne pour les prix de l’immobilier à Paris.

 

Attention, il ne s’agit pas d’un prédiction ou d’un conseil. Ce qui est intéressant ici, n’est pas tant le chiffre d’augmentation que le raisonnement. L’idée fondamentale est la même que nous développions autour de la question de la valorisation du marché action dans cet article « Et si l’investissement en action était l’investissement le moins risqué ? » : Si les taux devaient rester « éternellement bas », nous pourrions assister à une nouvelle période d’hyperinflation de la valeur des actifs immobiliers et financiers (cf »Vers l’irréversibilité des taux très bas ? La Japonisation des taux d’intérêt. »).

 

A suivre…

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28 Comments

  1. Mathieu says:

    Mais pourquoi faudrait-il absolument que l’on retrouve le niveau de 2008 ? Ça me fait penser aux traders qui spéculent sur le comblement d’un gap. Mais parfois, le gap ne se comble jamais…

    • Vous avez tout à fait raison. Mais pourquoi les prix à Paris ont ils retrouvés et même dépassés ces niveaux ?

      • Mathieu says:

        Il y a sûrement des tonnes d’explication, mais cela relève de l’analyse fondamentale et non de l’analyse technique, pour rester sur un vocabulaire boursier.

        En bourse comme dans l’immobilier, je ne suis pas convaincu par ceux qui nous expliquent que les cours doivent mécaniquement retrouver des niveaux passés, que la nature a horreur du vide, etc.

        On vit une drôle d’époque qui va à toute allure et où la prévisibilité n’a jamais été aussi faible, et cela dans quasiment tous les domaines. Hélas il va falloir s’habituer à vivre comme ça.

        • Michel 2 says:

          Vous avez complètement raison et l’analyse de cet article ne démontre rien en fait.

          Cependant quand je lis:
          « Pourtant, sur cette même période, les taux de crédit immobilier se sont littéralement effondrés. En 2008, il était possible de s’endetter au taux de 4.70% environ sur 20 ans (et la grande majorité des emprunteurs s’endettaient sur une durée de 20 ans ; les crédits sur 25 ans et plus étaient très minoritaires).
          En 2018, le taux de crédit immobilier sur 20 ans est autour de 1.30% (et les prêts immobiliers sur 25 ans représentent plus de 41% du total des prêts à l’accession). »

          S’agissant de la durée de l’endettement qui est passé de 20 à 25 ans (et qui était plutôt sur 15 ans il y a 30 à 40 ans même avec des taux bien plus élevés), cela m’amène à deux réflexions:
          – soit les Français se sont (beaucoup) appauvris,
          – soit les prix de l’immobilier ont (fortement) augmenté en francs/euros constants.
          A moins que ce ne soit les deux ou alors que les étrangers se sont emparés et du marché et l’ont « déréglé » !

        • Je vois rejoins. Et le parallèle va plus loin: les prévisions sont quasi impossible à faire… et la vraie question est de trouver une anomalie de marché à exploiter et de savoir si on y va ou pas dans telle config de marché et non de prédire.
          Le parallèle s’arrête là car en trading on tend vers l’espérance de gain de la stratégie mais en immo sur quelques biens le hasard reste bien présent…

      • Sénèque says:

        Parce qu’il faut également comparer le différentiel de flux entre les loyers perçus et le remboursement de l’emprunt de mon point de vue.

        Vous aviez des rendements prime à 5% et un emprunt à 3% soit 2% nets lorsqu’aujourd’hui vous avez des rendements prime à 3% et un emprunt à 1%, soit 2% nets. Donc pas de modification sur les flux (en gros, hors inflation et autres variables…).

        Par ailleurs, il y a la spéculation « à la subprime US »: j’emprunte 100 en escomptant revendre dans >5 ans à 120, comme les taux sont bas, le nouvel acquéreur pourra acheter (d’autant plus s’il raisonne comme le précédent…).

        Donc tout va bien tant que les taux ne bougent pas permettant une pseudo cavalerie alimentée par l’espérance de faire une belle perf « sans risque » et que la solvabilité ainsi que la liquidité sont toujours là.

        D’ailleurs, l’OAT 10 en 2019 est un indicateur intéressant à suivre (-42% en passant de 0.71% à 0.40%…).

        Par contre, si une inversion de scenario survient…

      • Le monde de demain says:

        Parce que Paris est magique ! En dehors du foot bien sûr…
        Plus sérieusement Paris est au croisement de plusieurs flux d’ investissement, francilien, province, etranger pour RP, invest, pied à terre, etc.. Sans compter des lames de fonds comme le Brexit.
        Les grandes métropoles bénéficient et leur réaménagement et des sortants de l’ IDF. Les autres agglos n’ ont pas ces moteurs

  2. Miss Tip says:

    Le prix de l’immobilier hors grande métropole/zone touristique ne peut monter qu’en fonction de la solvabilité des habitants…et donc de la qualité du tissu entrepreneurial, des services, des réseaux de communication…

    Actuellement, la politique du gouvernement et celle des grandes entreprises nuisent plutôt à la qualité de ce tissu : regroupement de services et d’administration dans les grandes villes, coupure de téléphone et d’Internet pendant des mois dans des communes rurales où certains hameaux ont un piètre réseau de téléphonie mobile, etc.

  3. julien bonnetouche says:

    Cher Guillaume,

    Il y a de bonnes chances effectivement que les prix de l’immobilier augmentent de 30%.

    Mais à Paris ( et plutôt dans les arrondissements nobles) et surement pas dans la « cambrousse »

    C’est d’ailleurs à mettre en parallèle avec une future hausse de la bourse, dont vous parliez précédemment.

    Ce sont les mêmes acteurs qui interviennent sur le marché.

    Une remarque en parallèle :

    Je l’ai déjà dit je connais bien le marché de la location meublée à Paris.
    A l’heure actuelle, la demande de la clientèle étrangère , clientèle d’entreprise s’entend, n’a jamais été aussi forte.

    • comment les prix peuvent encore atteindre +30% sur Paris quand :

      – il devient compliqué d’être primo accédant aujourd’hui avec des prix assez hauts et dé corrélés du pouvoir d’achat moyen des parisiens => 40m² à 450 000€…

      – il devient de plus en plus compliqué d’être locataire car peu de biens sur le marché

      – on a déjà une hausse de +150% entre 2006 et 2018

      • Michel 2 says:

        Mr ou Mme Bret,
        Vous devez être nouveau sur ce blog et vous ne connaissez (pas encore) Julien B, le bullish !
        Il dit invariablement depuis des années qu’il connaît bien, mieux que nous tous et c’est probablement vrai, le marché immobilier de Paris. Celui-ci, d’après lui, ne peut qu’augmenter, comme les arbres qui montent jusqu’au ciel !!! 🙂 🙂 .
        Ne cherchez pas à essayer de lui démontrer le contraire, vous perdez votre temps !
        Julien si tu me lis !!!

      • Thierry says:

        Les prix montent à paris, car il y a bcp de gens qui retirent l’argent qu’ils ont investi en bourse, ( par crainte d’une chute), et qui ne savent pas trop quoi faire de leurs liquidités, et ils pensent ( à tort ou à raison) qu’un bien immobilier à Paris ne perdra pas de valeur, vu que ce n’est pas les liquidités qui manquent ( grace à la politique de la BCE, qui balance l’argent gratuitement à « celui qui en veut », et « celui qui en veut » en profite justement pour  » jouer « en Bourse) . Ce n’est pas les salariés qui font monter les prix à Paris, les salariés ne peuvent pas s’y loger, ils n’en ont pas les moyens, ce qui explique le fait que énormément de logements à Paris n’hébergent en fait personne. Ces appartements sont juste des placements financiers, c’est tout. Tout ça n’a rien à voir du tout avec le reste de la France.

  4. bonjour,

    Merci pour cet article intéressant.
    Si on met ce dernier en perspective par rapport à vos articles « dans quelles villes investir » et « crédit est-il raisonnable d’investir sur 25 ou plus  »
    quelle serait la méthodologie et une sélection de villes où investir ?
    des villes comme Brest, Toulouse, Angers, Foix, Perpignan, Chambéry, Annecy, Armentières,Bayonne entrerait dans cette sélection de villes moyennes à potentiel ?

  5. Si les nouveaux impôts sur les biens immobiliers se confirment, le gouvernement a tout intérêt à voir une hausse des prix de l’immobilier

  6. Clément says:

    Si les prix de l’immobilier augmentent dans un ou deux ans, vous pourrez dire « comme je vous le disais déjà dans ce billet :  » , en mettant un lien vers cet article.

    Si les prix de l’immobilier s’effondrent dans un ou deux ans, vous pourrez dire « comme je vous le disais déjà dans ce billet :  » en mettant un lien vers l’un des nombreux articles où vous souteniez cette théorie.

    Pratique.

    • Vous êtes taquin. Le sujet n’est pas d’avoir raison ou tord, mais simplement d’essayer d’expliquer et de comprendre.

    • Clément says:

      Exactement. Je vous taquine gentiment, mais j’ai néanmoins trouvé cet article intéressant et bien documenté, et je suis même largement d’accord avec le raisonnement que vous avez développé ici. C’était juste trop tentant.

  7. Laurent says:

    Il convient peut être d’arrêter les pseudos prévisions intellectualisées en matière immobilier.
    L’immobilier augmente en France LorsQue la Zone disposé d’emplois et / ou offre une qualité de vie . En reSume si la Zone eSt attractive.
    le reste eSt littérature

  8. julien bonnetouche says:

    Ha Ha Ha !! Michel,

    Je suis peut être « bullish » sur le marché parisien depuis des années, mais je ne me trompe pas pour le moment !!

    Et je sais pourquoi ça monte. Et pourquoi cela va monter encore davantage :

    Dans la « sphère monde » il y a de plus en plus de gens qui ont les moyens et qui veulent louer et acheter à Paris.

    Ce n’est pas pour rien que je dis plus haut qu’il y a de plus en plus de demande de location de la part d’étrangers ( en ce qui me concerne en ce moment : 0 français, car comme le dit un intervenant plus haut, ils n’ont généralement pas les moyens, mais brésilien, Grec, japonais, hindou, et russe, ) tous employés pas des firmes installées en région parisienne.

    Et chaque semaine j’ai des demandes auxquelles je ne peux répondre positivement.

    Ce sont tous des cadres de haut niveaux de formation, soit le logement est payé par l’entreprise, soit ils gagnent largement de quoi se loger avec les loyers pourtant plutôt élevés.

    Et dites vous bien que le marché de l’achat et de la location sont liés.

    Et puis aussi, lorsqu’un  » chinois parvenu  » et ils sont de plus en plus nombreux, veut acheter un pied à terre en Europe, que va t il choisir ? Surement pas Francfort ou Berlin, mais Londres ou plutôt Paris parce que ça les fait rêver.. Ils ont raison, car c’est vraiment très chouette !!

    Et en plus Londres a moins la cote en ce moment, ….

    • Sénèque says:

      Et ce sont les mêmes cadres globes trotteurs qui n’hésiteront pas à aller voir une herbe plus verte ailleurs et à ne pas se préoccuper de perdre 10%-20% sur un bien pour migrer (comme vous l’indiquez, ce sont leurs flux qui les font vivre, pas leurs opérations immobilières, et s’il faut perdre un peu pour gagner ailleurs dans un cadre de vie plus favorable…). Par ailleurs, lorsque je compare la qualité de vie de Paris avec d’autres villes européennes, Paris, à titre strictement personnel, ne me fait pas du tout rêver (…mais je ne suis pas un de ces hauts cadre à hauts revenus).

      • Idem, même si on doublait mon salaire (et ca ferait des sous), je n’irais pas à Paris… beurk.
        Autant il y a des capitales comme Londres ou Berlin qui me donnent de l’énergie, autant Paris me fatigue. Et en plus je ne parle pas arabe…

        • Laurent says:

          L’arabe est utile à Paris. Autant pour racheter des pans des groupes du CAC 40 Que pour vendre des cigarettes de contrebande dans La Rue

  9. Bonjour

    suivre le débat

  10. Investisseurs says:

    Bonjour,

    Quelqu’un a t’il de l’expérience ou des connaissances dans les dispositifs LMP ou SCI , comment marche le déficit foncier , le remboursement des frais de notaire quels sont les autres avantages et y a t’il des inconvénients ? Faut il être immatriculé avant de faire l’achat ? Merci à vous !

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