Le prix de construction d’un logement est au cœur de l’analyse des prix de l’immobilier ! L’immobilier, c’est simple ! Il ne sert à rien de faire compliqué. La valorisation d’un bien immobilier n’est autre que le prix d’un terrain constructible sur lequel on construit un immeuble (maison ou immeuble d’appartement) affecté d’un taux de vétusté, du niveau d’obsolescence immobilière, qui dégradera le prix de l’immeuble ancien par rapport à l’immeuble neuf.

En d’autres mots : Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un maison, vous le payez moins cher qu’un bien immobilier neuf car il est dégradé par rapport au neuf et son obsolescence vous obligera à réaliser des travaux pour espérer conserver sa valeur patrimoniale à long terme.

Bref, le prix de l’immobilier ancien est directement dépendant du prix de l’immobilier neuf. Il est donc essentiel d’être capable de connaître les prix de l’immobilier neuf pour calculer le prix de l’immobilier ancien. Revenir aux fondamentaux du prix de construction pour estimer la valeur d’un bien immobilier permet également d’estimer les conséquences du marché sur la fixation d’un prix d’un bien immobilier durablement ou non déconnecté de sa valeur de long terme.

En effet, vous allez vous apercevoir que le prix payé pour l’achat d’un bien immobilier est totalement déconnecté de sa valeur de construction. Cette différence entre prix et valeur, c’est l’influence de l’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier, mais aussi d’une demande d’achat immobilier inégalement répartie sur le territoire.

Lorsque le marché immobilier n’est pas excessivement dynamique, le prix de l’immobilier à tendance à suivre le prix de construction de l’immobilier neuf ; Lorsque le candidat à l’achat immobilier à le choix entre le neuf ou l’ancien, il choisira l’ancien uniquement s’il est nettement moins cher ou s’il propose des qualités que le neuf ne peut proposer (c’est l’exemple typique des maisons en pierre).

Dans les marchés immobiliers très dynamiques, le mode de fixation des prix de l’immobilier neuf est déconnecté des prix de construction. En effet, s’il est exact d’affirmer qu’il est plus onéreux de construire dans des villes densément peuplées, les prix de vente proposés ne semblent pas en rapport avec ces surcoûts de construction. Dans ces situations, le prix de vente semble davantage fixé par rapport au prix de l’immobilier ancien autorisant ainsi une marge plus importante pour le promoteur ou constructeur ainsi que pour l’achat du terrain constructible.

Dans ces situations, les prix de l’ancien sont très supérieurs au coût de construction de l’immobilier neuf. 

Dans cet article « Des coûts de construction très différents selon le type d’immeuble » publié dans « politique du logement », on peut retrouver un graphique très intéressant qui permet d’effectuer une première approche du prix de construction d’un logement selon sa taille et sa typologie.

Il s’agit là de déterminer le coût de construction d’un logement (= »la somme de ce que le maître d’ouvrage doit payer à des prestataires spécialisés, les “locateurs d’ouvrage, pour que, sur un terrain qui lui appartient, soit conçu et construit un nouvel immeuble »). Attention, ce coût de construction ne comprend pas :

  • Les taxes liées à la construction et les droits forfaitaires exigés pour le raccordement aux réseaux ;
  • Les prestataires assistant le maître d’ouvrage pour des tâches qui ne sont pas directement liées à la construction de l’immeuble (comptables, conseils divers, courtiers) ;
  • Les assurances relevant du maître d’ouvrage (mais celles des prestataires sont inclues dans leurs marchés) ;
  • Les frais financiers ;
  • Les frais commerciaux, pour les maîtres d’ouvrage qui construisent pour vendre ;
  • La TVA. L’incidence de la TVA varie selon la nature des maîtres d’ouvrage et leur place dans le processus de production. Pour neutraliser cette source de différence, les montants présentés sont tous exprimés hors taxes ;
  • Les frais généraux du maître d’ouvrage.

 

 

Nous approchons là, la véritable prix de l’immobilier ! Tous le reste n’est que spéculation et fausse valeur ! La valeur refuge de l’immobilier, c’est la valeur du bâti, c’est à dire le prix que vous devrez payer pour reconstruire votre logement ! Nous sommes très loin des tarifs proposés dans l’immobilier ancien, notamment dans les grandes métropoles !

Comment peut on l’expliquer ? Est ce que c’est ça la bulle immobilière ? Ce goodwill immobilier qui ne peut trouver d’explications rationnelles peut il disparaître ?

Faut il alors considérer que le niveau élevé des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles sont fragiles ? Demain, le grand Paris va autoriser la construction de centaine de milliers de logements, cela ne va t’il pas révéler l’absurdité des prix de vente pratiqué ? Lorsqu’il revient à 2000€ / m²  à 2500€ / m² de construire un petit ou moyen immeuble collectif … comment expliquer que les appartements soient vendus 5000€ / m² dans l’ancien ?

Le prix du terrain constructible ne peut seul expliquer cette déconnexion ! En effet, normalement, plus le nombre de logements construits est importants, moins l’impact du prix du foncier est élevé. Lorsque vous payez votre terrain 100, son prix est divisé par le nombre de m² construit. Plus vous construisez densément, plus ce prix est réparti entre un nombre important de m². CQFD !

L’impact du foncier dans les grandes métropoles dans lesquelles la construction est dense (en hauteur et en emprise au sol), moins le prix élevé du foncier se retrouve dans le prix de construction du neuf !

 

Et si c’était ça l’estimation de la véritable bulle immobilière ?

ps : Les vrais investisseurs dans l’immobilier ne sont ils pas ceux qui ont intégré cette différence entre prix de construction et prix de l’immobilier ? Je crois qu’il est fondamental de comprendre cette différence pour espérer réussir son investissement immobilier en 2020 ! Bien au delà de la question des taux bas et de cette urgence ressentie à en profiter, il faut savoir exploiter le marché et savoir investir et valoriser un actif jugé dégradé par le marché ! Être capable de créer ou réhabiliter des m² mal exploités !

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22 Comments

  1. Bonjour,
    Je ne vois pas votre source quant au graph. figurant dans l’article. Pourriez-vous la communiquer svp? Je voudrais investiguer.
    Merci par avance.
    Bien cordialement,
    Annabelle Lottiaux.

  2. « Demain, le grand Paris va autoriser la construction de centaine de milliers de logements….  » . Déjà, actuellement, on construit plus de 80 000 logements par an en Ile de france. On prévoit en 2030 un million de personnes supplémentaires en Ile de france, avec ce grand Paris. Donc, sans même augmenter le rythme actuel de construction, On aura donc plus de 800 000 logements supplémentaires en 2030 en ile de france, pour seulement Un million de personnes en plus. Ces nouveaux logements ne seront donc pas surpeuplés….

  3. Bonjour Guillaume, n’y a t il pas une erreur dans la liste des coûts non compris dans le prix de la construction, notamment « Les missions confiées à des prestataires intellectuels, pour concevoir le nouvel immeuble et conduire sa réalisation : architectes, bureaux d’études techniques, maître d’œuvres d’exécution, pilotes de chantier, contrôleurs techniques
    Les marchés de travaux passés avec des entreprises de BTP, que ceux-ci soient passés « en entreprise générale” – c’est à dire globalement à une entreprise principale qui sous-traite à des corps d’états spécialisés – ou « par corps d’état séparés”- le maître d’ouvrage a alors un lien de droit direct avec chacun des corps d’état qui interviennent. »
    Que reste t il alors dans le coût?

    A part ça, totalement d’accord avec le fond de l’analyse: investir dans l’immobilier c’est créer de la valeur, ce n’est pas être consommateur!

    • C’est parce-qu’il y a de la valeur qui se crée qu’il y a investissement immobilier, pas l’inverse.
      Ce n’est pas parce-que vous achetez un bien que des gens vont vouloir le louer. C’est Parce-qu’il y a des gens qui souhaitent louer que vous achetez un bien. Le besoin de se loger découle de la création de valeur et non l’inverse.
      Si j’achète à St-Etienne pour mettre en location, j’ai de grandes chances de ne pas trouver de locataires, car la ville ne crée pas suffisamment de valeur pour attirer suffisamment de gens qui auront besoin de se loger.

    • oui, tout à fait, j’ai fait une erreur dans le copié/collé. Merci

      ps : Bravo pour votre chaine youtube 😉 intéressant !

  4. Riche&Célèbre says:

    Si je calcule le prix de reconstruction, j’ai donc un aperçu de la valeur plancher de mon bien ? Si cette valeur peut être largement dépassée à la hausse par les prix de marché, elle peut tout aussi bien enfoncer le plancher en cas de retournement dudit marché, non ? Sans doute mais pas durablement, me direz-vous…

  5. Bonjour,

    Je crois qu’il y a une erreur importante dans l’article.
    Vous indiquez « Attention, ce coût de construction ne comprend pas : Les missions confiées à des prestataires intellectuels, pour concevoir le nouvel immeuble et conduire sa réalisation : architectes, bureaux d’études techniques, maître d’œuvres d’exécution, pilotes de chantier, contrôleurs techniques [etc.] ».

    L’article source dit précisément l’inverse (ce qui me parait plus logique) : « […] pour que, sur un terrain qui lui appartient, soit conçu et construit un nouvel immeuble. Cela comprend donc :
    – les missions confiées à des prestataires intellectuels, pour concevoir le nouvel immeuble et conduire sa réalisation : architectes, bureaux d’études techniques, maître d’œuvres d’exécution, pilotes de chantier, contrôleurs techniques ; »

  6. Merci Guillaume, c’est très parlant…en 2011, quand j’ai voulu investir sur un scellier (mon seul et unique investissement) en île de France, je suis tombée sur des drôles de conseillers patrimoniaux, sans parler de ceux qui vous harcélent au téléphone car ils font les annuaires des grandes écoles…aucun n’avait votre vision et sagesse. Si bien, que j’ai cherché et trouvé par moi même, le bien qui est correct (grande courronne 3000€/m2, aucune vacance de loyer, le dégrèvement d’impôt permet de dégager un petit cash flow par rapport à l’emprunt). Je comprends pourquoi ils construisent massivement en île de france car c’est là que les promoteurs font le plus grand profit par rapport à la valeur … mais à ce rythme de 80 000 logements par an, je peux craindre que mon investissement devienne une ‘verrue.’ Je pensais refaire une opération mais là je crois que je viens d’être convaincue que non car je ne vois pas de construction neuve à 2000€/m2 ….il faut peut-être attendre un peu…

  7. Avec une absence de taxes sur la plus-value pour sa résidence principal qui pousse à maximiser ses gains, avec des droits de mutations de 8%, le fait de lire l’immobilier à Paris flambe, les vendeurs de ma région ont montré les prix de leurs anciens logements. En face peu de monde, l’acheteur est au courant du prix du neuf. Une situation désordonnée et déséquilibrée encore quelques années je pense.
    Les prix vont subir des ajustements… Bulle avec un gros boum. Pas certain.

  8. Le prix de la construction neuve comprend également l’emplacement et la rareté. si j’avais la possibilité de construire un immeuble à Paris intra muros je ne partirai pas de mon cout de revient ou de production plus ma marge mais de ça plus le prix de la rareté. Le prix d’une bouteille d’eau fraiche en plein désert n’est pas le même que si vous l’achetez à Lille.

    • Exactement, le goodwill se justifie par une valeur d’usage supérieure.

      Donc il n’y a pas QUE le cout de la construction + le cout du terrain pour obtenir une valeur.

      Après, le goodwill est-il surévalué? C’est une autre question …

  9. « Bref, le prix de l’immobilier ancien est directement dépendant du prix de l’immobilier neuf. Il est donc essentiel d’être capable de connaître les prix de l’immobilier neuf pour calculer le prix de l’immobilier ancien.  »

    Calculer le prix de l’immobilier du neuf ou de la rénovation de l’ancien!
    Je voudrais bien que quelqu’un me donne la recette.
    En effet, hors Paris et gdes villes que je ne connais pas et hors programmes de multi-habitations identiques ou quasi, il n’y a pas 2 artisans, 2 maçons, 2 couvreurs, 2 plombiers ou 2 peintres qui vous donnent le même prix.
    Avec parfois, en rénovation notamment mais pas que, pour l’avoir plusieurs fois pratiqué (je demande minimum 3 devis pour des travaux, c’est une habitude), des prix allant du simple au double.
    De même pour le foncier, en fonction de la situation, des nuisances éventuelles, du voisinage, de la mitoyenneté, de l’empressement du vendeur, etc. le m2 est très, très variable.

  10. Quand je regarde demosphere et l augmentation démentielle du nombre de manifestations . L age de pierre est pour bientôt

  11. Je préfère de loin l’ancien qui a fait ses preuves que le neuf mal conçu et mal construit d’aujourd’hui qui vieillira mal.

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