Le prix de construction d’un logement est au cœur de l’analyse des prix de l’immobilier ! L’immobilier, c’est simple ! Il ne sert à rien de faire compliqué. La valorisation d’un bien immobilier n’est autre que le prix d’un terrain constructible sur lequel on construit un immeuble (maison ou immeuble d’appartement) affecté d’un taux de vétusté, du niveau d’obsolescence immobilière, qui dégradera le prix de l’immeuble ancien par rapport à l’immeuble neuf.
En d’autres mots : Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un maison, vous le payez moins cher qu’un bien immobilier neuf car il est dégradé par rapport au neuf et son obsolescence vous obligera à réaliser des travaux pour espérer conserver sa valeur patrimoniale à long terme.
Bref, le prix de l’immobilier ancien est directement dépendant du prix de l’immobilier neuf. Il est donc essentiel d’être capable de connaître les prix de l’immobilier neuf pour calculer le prix de l’immobilier ancien. Revenir aux fondamentaux du prix de construction pour estimer la valeur d’un bien immobilier permet également d’estimer les conséquences du marché sur la fixation d’un prix d’un bien immobilier durablement ou non déconnecté de sa valeur de long terme.
En effet, vous allez vous apercevoir que le prix payé pour l’achat d’un bien immobilier est totalement déconnecté de sa valeur de construction. Cette différence entre prix et valeur, c’est l’influence de l’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier, mais aussi d’une demande d’achat immobilier inégalement répartie sur le territoire.
Lorsque le marché immobilier n’est pas excessivement dynamique, le prix de l’immobilier à tendance à suivre le prix de construction de l’immobilier neuf ; Lorsque le candidat à l’achat immobilier à le choix entre le neuf ou l’ancien, il choisira l’ancien uniquement s’il est nettement moins cher ou s’il propose des qualités que le neuf ne peut proposer (c’est l’exemple typique des maisons en pierre).
Dans les marchés immobiliers très dynamiques, le mode de fixation des prix de l’immobilier neuf est déconnecté des prix de construction. En effet, s’il est exact d’affirmer qu’il est plus onéreux de construire dans des villes densément peuplées, les prix de vente proposés ne semblent pas en rapport avec ces surcoûts de construction. Dans ces situations, le prix de vente semble davantage fixé par rapport au prix de l’immobilier ancien autorisant ainsi une marge plus importante pour le promoteur ou constructeur ainsi que pour l’achat du terrain constructible.
Dans ces situations, les prix de l’ancien sont très supérieurs au coût de construction de l’immobilier neuf. 
Dans cet article « Des coûts de construction très différents selon le type d’immeuble » publié dans « politique du logement », on peut retrouver un graphique très intéressant qui permet d’effectuer une première approche du prix de construction d’un logement selon sa taille et sa typologie.
Il s’agit là de déterminer le coût de construction d’un logement (= »la somme de ce que le maître d’ouvrage doit payer à des prestataires spécialisés, les “locateurs d’ouvrage, pour que, sur un terrain qui lui appartient, soit conçu et construit un nouvel immeuble »). Attention, ce coût de construction ne comprend pas :

  • Les taxes liées à la construction et les droits forfaitaires exigés pour le raccordement aux réseaux ;
  • Les prestataires assistant le maître d’ouvrage pour des tâches qui ne sont pas directement liées à la construction de l’immeuble (comptables, conseils divers, courtiers) ;
  • Les assurances relevant du maître d’ouvrage (mais celles des prestataires sont inclues dans leurs marchés) ;
  • Les frais financiers ;
  • Les frais commerciaux, pour les maîtres d’ouvrage qui construisent pour vendre ;
  • La TVA. L’incidence de la TVA varie selon la nature des maîtres d’ouvrage et leur place dans le processus de production. Pour neutraliser cette source de différence, les montants présentés sont tous exprimés hors taxes ;
  • Les frais généraux du maître d’ouvrage.

 

 
Nous approchons là, la véritable prix de l’immobilier ! Tous le reste n’est que spéculation et fausse valeur ! La valeur refuge de l’immobilier, c’est la valeur du bâti, c’est à dire le prix que vous devrez payer pour reconstruire votre logement ! Nous sommes très loin des tarifs proposés dans l’immobilier ancien, notamment dans les grandes métropoles !
Comment peut on l’expliquer ? Est ce que c’est ça la bulle immobilière ? Ce goodwill immobilier qui ne peut trouver d’explications rationnelles peut il disparaître ?
Faut il alors considérer que le niveau élevé des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles sont fragiles ? Demain, le grand Paris va autoriser la construction de centaine de milliers de logements, cela ne va t’il pas révéler l’absurdité des prix de vente pratiqué ? Lorsqu’il revient à 2000€ / m²  à 2500€ / m² de construire un petit ou moyen immeuble collectif … comment expliquer que les appartements soient vendus 5000€ / m² dans l’ancien ?
Le prix du terrain constructible ne peut seul expliquer cette déconnexion ! En effet, normalement, plus le nombre de logements construits est importants, moins l’impact du prix du foncier est élevé. Lorsque vous payez votre terrain 100, son prix est divisé par le nombre de m² construit. Plus vous construisez densément, plus ce prix est réparti entre un nombre important de m². CQFD !
L’impact du foncier dans les grandes métropoles dans lesquelles la construction est dense (en hauteur et en emprise au sol), moins le prix élevé du foncier se retrouve dans le prix de construction du neuf !
 

Et si c’était ça l’estimation de la véritable bulle immobilière ?

ps : Les vrais investisseurs dans l’immobilier ne sont ils pas ceux qui ont intégré cette différence entre prix de construction et prix de l’immobilier ? Je crois qu’il est fondamental de comprendre cette différence pour espérer réussir son investissement immobilier en 2020 ! Bien au delà de la question des taux bas et de cette urgence ressentie à en profiter, il faut savoir exploiter le marché et savoir investir et valoriser un actif jugé dégradé par le marché ! Être capable de créer ou réhabiliter des m² mal exploités !

Pour aller plus loin :
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