PPT : outil illusoire de la rénovation énergétique des logements ?

Nous continuons sur la thématique de la rénovation énergétique des logements avec le plan pluriannuel de travaux (PPT). Après une tentative avortée avec la loi ELAN en 2018, le PPT est revenu sur le devant de la scène avec la loi Climat & Résilience du 22 août 2021.

Le mécanisme mis en place est peut-être critiquable sur le fond, mais c’est désormais le chemin à suivre pour améliorer l’empreinte carbone des copropriétés et le confort des locataires. 

Même s’il y a forcément un surcoût pour le propriétaire au moment de l’engagement de la dépense, la valeur verte du logement se trouve valorisée sur le marché immobilier. Un logement avec des charges de chauffage moindre se louera plus facilement et peut-être même plus cher qu’une passoire thermique.

Quelle est l’étendue de l’obligation ? Comment se passe la prise de décision en Assemblée générale ? La première étape du processus est le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Le projet de plan pluriannuel de travaux

Un échéancier en fonction du nombre de lots de l’immeuble

L’obligation s’intéresse à toutes les copropriétés de plus de 15 ans et qui ont au moins 1 lot d’habitation. 

Le législateur a prévu un échéancier d’entrée en vigueur de cette obligation, qui est fonction du nombre de lots de l’immeuble :

• au 1er janvier 2023, c’étaient les copropriétés de plus de 200 lots qui étaient obligées ;
• au 1er janvier 2024, celles de plus de 50 lots ;
• au 1er janvier 2025, toutes les copropriétés seront concernées.

Le vote en Assemblée générale

L’obligation ne concerne pas la réalisation du PPT mais la mise en place d’un projet de plan. Il n’est pas attendu d’une copropriété qu’elle réalise effectivement les travaux, mais seulement qu’elle les planifie. Dommage que le législateur ne soit pas allé plus loin sur ce point.

Par contre, le projet est voté à la majorité simple de l’article 24, soit une majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ici, il y a clairement une volonté de faciliter la prise de décision.

Les principaux intérêts du plan pluriannuel de travaux

Le bilan de l’état de l’immeuble

L’état des copropriétés en France est plus que dégradé de manière générale, et pas seulement d’un point de vue de la performance énergétique. L’intérêt du PPT est alors de faire un état des lieux, de déterminer des priorités et d’avoir une vision globale. L’idéal étant de réaliser ces démarches conjointement avec le Conseil syndical, mais la loi n’a pas prévu de mesure à ce sujet.

Le PPT élabore un plan de travaux sur 10 ans. Pourquoi avoir choisi cette durée ? Tout simplement parce que cela correspond à la durée de la garantie décennale. À la fin de cette garantie, il faudra actualiser le PPT. Ce qui permettra d’analyser à nouveau l’immeuble et de refaire éventuellement des travaux.

La planification et le financement de travaux coûteux

Un plan pluriannuel de travaux contient :

• à la fois une proposition de programmation de travaux sur 10 ans, avec estimation financière, détermination des priorités et d’un échéancier d’élaboration ;
• et, aussi la précision du niveau de performance énergétique que l’immeuble aura atteint une fois les travaux réalisés.

Les travaux en copropriété coûtent cher, et de plus en plus cher. Utiliser le PPT pour anticiper et étaler les dépenses paraît être une bonne option. Nous pouvons faire le parallèle avec le fonds de travaux, qui devrait être utilisé pour financer les travaux prévus. En pratique, une fois l’estimation des travaux faite, le fonds travaux peut être dimensionné en fonction. Ainsi, la copropriété ne se trouvera pas en difficulté au moment de réaliser les travaux.

La portée limitée de l’obligation de planification

L’adoption du plan pluriannuel de travaux en Assemblée générale

L’adoption d’un plan se fait à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires. Là aussi, le législateur n’est pas allé jusqu’au bout de sa démarche pour encourager à faire réaliser les travaux. En effet, la majorité est plus forte que pour le vote du projet de plan.

Comment cela se passe ? Le syndic présente en Assemblée générale le rapport qui présente le PPT. Les copropriétaires ont le choix d’adopter la totalité, une partie ou de tout refuser. En face, le budget, le financement sont déterminés et les entreprises sélectionnées.

À partir de là, les travaux peuvent débuter à leur date de planification. Mais ce n’est pas la partie la plus facile. Avec bon nombre de copropriétés se lançant dans des projets, il peut arriver que les entreprises capables de les réaliser soient surchargées. Et toute la difficulté est de faire travailler ces mêmes entreprises ensemble. La solution est peut-être de coordonner des structures qui ont l’habitude d’œuvrer de concert ?

L’impact inégal du plan pluriannuel de travaux en fonction de sa base

Il y a 2 chemins pour aboutir à un PPT, qui n’ont pas le même impact sur le résultat obtenu. Celui-ci peut être réalisé :

• sur la base d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ;
• suite à un diagnostic technique global (DTG), qui comprend un DPE.

Vous l’aurez compris, la voie du DTG est beaucoup plus intéressante puisque plus complète. En effet, il y a dans cette démarche une analyse du bâti approfondie. Les problèmes d’architecture et de solidité seront relevés d’emblée. Ce qui n’est pas le cas pour un DPE qui s’attache uniquement à la consommation énergétique et aux émissions de gaz à effet de serre.

Par exemple, la réalisation d’un DTG est la base idéale pour un PPT pour les copropriétés complexes avec chauffage collectif ou alors pour celles qui sont en mauvais état.

Les sanctions timides pour la non-réalisation du plan pluriannuel de travaux

Comme pour le DTG, les sanctions ne sont pas à la hauteur des enjeux. Le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale ont la possibilité de demander au syndic la production du PPT (s’il a été adopté) pour examiner la conformité des travaux. L’idée est de leur permettre de s’assurer de la sauvegarde de l’immeuble et de la sécurité des occupants.

La sanction est la suivante : s’il n’y a pas de transmission dans le délai de 1 mois, ils sont autorisés à le faire réaliser à la place de la copropriété et à ses frais.

Sources :

• Service Public. Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés [en ligne]. Consulté le 06/03/2024.