Lentement, mais surement, le marché immobilier retrouve une forme de normalité après un cycle d’euphorie marqué par des taux de crédit immobilier excessivement faibles au regard de la dynamique économique du pays.

Une parenthèse dorée qui s’est refermée au mitan de l’année 2022 avec la hausse des taux d’intérêt. C’est aujourd’hui, alors que les taux de crédit immobilier sont redevenus dans une certaine normalité, que nous nous rendons compte à quel point nous étions dans un moment d’opportunité d’investissement incroyable.

Dès 2016, nous avions détecté ce moment incroyable et nous vous encouragions à en profiter massivement. Par exemple cet article « Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir… » publier le 20 septembre 2016.

Aujourd’hui, ce moment parfait est derrière nous. C’est toujours le moment d’investir dans l’immobilier, mais ce n’est plus aussi facile et évident.

Nous revenons dans un marché immobilier normal. À mon sens, il est une erreur de croire que le marché immobilier actuel est en crise. Nous sommes simplement en train de retrouver un marché normal.

Les taux de crédit immobilier ne vont pas beaucoup baisser. Ils pourraient même augmenter.

Avec une inflation cible autour de 2% et une croissance économique autour de 1%, et un taux d’emprunt de l’état Français à 3%, un taux de crédit immobilier sur 20 ans autour de 3.50% / 4% apparaît comme relativement cohérent.

Il est illusoire, à mon humble avis, d’anticiper une baisse des taux importante dans les prochains mois et même peut-être année.

Il pourrait même augmenter au gré d’une inflation et d’une croissance nominale subventionnée aux déficits publics et à l’endettement, seules solutions viables à long terme.

La croissance à tout prix est inflationniste contrairement à l’austérité, déflationniste et récessionniste par nature.

La dynamique du marché immobilier ne sera plus guidée par la baisse des taux, mais par la croissance économique.

Nous vivons la fin d’un puissant mouvement de baisse des taux d’intérêt. Historique. 40 années de baisse des taux qui ont été à l’origine d’une valorisation mathématique de tous les actifs.

Les prix de l’immobilier augmentaient même lorsque l’économie étaient en récession et/ou en déflation grâce à la baisse continue des prix de l’immobilier depuis le début des années 80.

Nous sommes donc à la fin de ce mouvement de baisse des taux. Ils pourraient être stables pour de nombreuses années, osciller autour des niveaux actuels au gré des poussées de croissance et d’inflation conjoncturels.

Cela signifie que la baisse des taux d’intérêt ne sera plus le moteur de la hausse des prix de l’immobilier dans les prochaines années.

Le moteur de la hausse des prix sera alors la hausse du pouvoir d’achat immobilier des candidats investisseurs.

Une hausse du pouvoir d’achat des investisseurs qui dépendra de la bonne santé économique du pays et de l’inflation. Historiquement, les prix de l’immobilier évoluent au rythme de la hausse du revenu disponible des ménages.

Après 40 ans, d’une hausse des prix qui s’expliquaient par la baisse des taux, nous retrouvons cette tendance historique.

C’est l’origine des réflexions autour du tunnel de friggit qui exprime les prix de l’immobilier en fonction du revenu disponible des ménages.

Attention, je ne dis pas que nous allons retourner dans les bornes du tunnel de friggit, je dis juste que ce sont ces réflexions autour d’une évolution des prix de l’immobilier vs revenu disponible des ménages qui sont à l’origine de cette théorie de Jacques Friggit.

Des prix de l’immobilier qui retrouve donc des moteurs classiques de valorisation :

  • La qualité de construction et le coût de construction ;
  • La hausse du revenu disponible des ménages (hausse des salaires, baisse du chômage, dynamisme économique local, …) ;
  • Mouvement démographique inter-région qui accentue le rapport entre offre et demande et participe au sentiment de rareté localisée ;

Néanmoins, avant de repartir de l’avant, les prix doivent s’ajuster et retrouver de la cohérence par rapport aux capacités d’emprunt des ménages.

Un ajustement qui est d’ores et déjà en cours et qui devrait tranquillement prendre fin dans les prochains mois. Encore 5/6% de baisse des prix de l’immobilier combiné à une hausse des salaires et de l’inflation devrait permettre de finir cet ajustement du marché.

Rien de catastrophique en perspecitive. Il suffit d’étudier la graphique ci-dessus pour se rassurer : A Paris, une petite baisse des prix de 10%, combinée à 3/5 ans d’inflation et de hausse des salaires, devraient permettre dès 2025 de retrouver une situation plutôt satisfaisante.

Idem en province ou les excès étaient nettement moins inquiétant. Même sans baisse de prix, le marché s’est considérablement assaini en 3 ans. L’inflation et la croissance des salaires ont fait le job !

Le marché immobilier va tranquillement en prendre conscience pour mieux repartir, tranquillement, sur de nouvelles bases plus saines, en 2025.

Nous ne retrouverons pas l’euphorie des années 2017/2022 avant longtemps.

Le nombre de transactions devrait se stabiliser autour de la moyenne de long terme de 800 000, loin des records de 1 200 000 en 2022 ;

Les prix vont tranquillement s’ajuster à la marge pour les quelques prochains mois, mais nous sommes vraiment à la fin du mouvement de pseudo baisse. Encore quelques mois à faire le dos rond pour ceux d’entre vous qui veulent vendre.

Bref, circulez, il n’y a rien à voir. Le marché va tranquillement retrouver son équilibre. Les plus-values seront modérées dans les prochaines années, elles dépendront, à nouveau, du dynamisme économique.

Considérant une croissance nominale autour de 3% (2%/3% d’inflation + 1%/2% de hausse du PIB), on doit pouvoir anticiper une hausse des prix de l’immobilier entre 2% et 4% par an au cours des prochaines années, au gré des mouvements de l’économie.

A suivre.

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