Ne cherchez pas ce terme goodwill immobilier, il n’existe pas ailleurs que sur leblogpatrimoine.com. C’est un terme qui existe dans le monde de la comptabilité et des fusions/acquisitions… que j’ai transposé dans le monde de l’estimation immobilière.
En finance, et plus précisément en comptabilité, le goodwill représente l’écart de valeur, la survaleur, qu’il existe entre la valeur fondamentale d’une entreprise et le prix payé lors de l’acquisition de cette valeur.
L’utilisation du terme goodwill était très fréquent au début des années 2000, au moment de la bulle de l’internet ; Il s’agissait alors de mettre une définition comptable qui permettait d’exprimer la différence entre la valorisation fondamentale d’une entreprise (souvent faible) et le prix payé (souvent astronomique).
Le goodwill est très pratique pour justifier l’injustifiable dans les situations de bulles. Par exemple, c’est le goodwill qui permet aujourd’hui de justifier le cours de l’action TESLA car fondamentalement la valeur fondamentale de TESLA ne peut expliquer le niveau stratosphérique atteint par son cours de bourse.
A l’occasion de la première conférence « Réussir mon investissement immobilier » (replay disponible) qui s’est déroulée vendredi dernier à l’occasion de la sortie de l’édition 2022 de mon livre « Investir dans l’immobilier« , je me suis rendu compte de pas mettre assez étendu sur cette notion pourtant fondamentale.
Décomposition du prix de l’immobilier entre valeur fondamentale et goodwill immobilier.
Ainsi, et de manière très simplifiée, le prix de l’immobilier peut être décomposé en deux parties :
- Une valeur fondamentale, c’est la valeur refuge de l’immobilier qui trouve son origine dans le coût de construction d’un bien immobilier, l’augmentation des normes de construction et l’exigence de travaux; Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Les prix de l’immobilier pourraient fortement augmenter dans les prochaines années« , la hausse du coût des matières premières, mais également augmentation inexorable des normes de construction doivent pouvoir expliquer une forte hausse de cette valeur fondamentale à moyen et long terme ;
- Une valeur spéculative qui trouve sa justification dans la confrontation de l’offre et de la demande et plus particulièrement par le niveau des taux d’emprunt des crédits immobiliers. Cette valeur spéculative, c’est le goodwill immobilier. Une survaleur qui ne peut se justifier par la valeur fondamentale d’un bien immobilier. L’importance du goodwill immobilier est fortement dépendant du niveau des taux d’intérêt. Ainsi, si les taux de crédit immobilier devaient augmenter, ce goodwill pourrait baisser, entrainant à la baisse les prix de l’immobilier. C’est cette analyse qui me conduit à écrire ces articles sur la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier dans les villes à goodwill maximal telle que Paris ou encore Lyon.
Demain, des prix de l’immobilier entre forte hausse de la valeur fondamentale du bien immobilier et baisse du goodwill immobilier ?
C’est cette analyse de la décomposition du prix d’un bien immobilier qui me pousse à conclure à une évolution duale des prix de l’immobilier entre Paris, Lyon, et quelques autres zones dans lesquelles le goodwill immobilier est très élevé, et le reste de la France.
Dans mon analyse cœur :
- Les prix de l’immobilier pourraient continuer à fortement augmenter là ou la grande majorité du prix s’explique par la valeur fondamentale du bien immobilier. Il s’agit de la grande partie du territoire, ces villes dans lesquelles les prix de l’immobilier varient entre 1500€/m² et -+2500/3000 / m².
- Les prix de l’immobilier pourraient baisser dans les villes dans lesquelles le goodwill immobilier est très élevé comme Paris, Lyon, certaines stations balnéaires ou station de sport d’hiver, et autres villes aux prix de l’immobilier injustifiable par la valeur fondamentale du coût de construction. Attention, il ne s’agit pas d’affirmer que les prix doivent retrouver leur valeur fondamentale ; Il s’agit juste d’expliquer que la très forte hausse récente s’explique par la hausse du goodwill immobilier sous l’impulsion des taux bas ; Demain, ce goodwill immobilier pourrait retrouver un niveau plus acceptable.
A suivre.
24 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
Il serait intéressant de déterminer les composantes de ce goodwill et leurs poids en fonction des localisations :
Niveau de revenu
Offre demande
Taux immo
D’autres ?
Oui pas mal de paramètres qui influencent l’offre et la demande
En premier lieu les flux migratoires d’une ville ou zone vers une autre …
Exemple une commune avec une population décroissante peut pas avoir une hausse de l’immobilier à long terme …
Lorsque la hausse (flux) est de 3% comment loger les arrivants ?
dans ma commune avec plus 20% en 10ans sans réel foncier disponible, nous remarquons une densification du foncier Maison avec 1600m de terrain revendue avec cession d’une parcelle constructible de 800m
Je pense plûtot que l’immobilier va baisser partout…
Dans les très grandes villes, comme dit plus haut, la baisse ‘est probable, même si certains » investisseurs » vont s’éloigner de la bourse et acheter des apparts avec l’argent rendu disponible, ce qui devrait maintenir plus ou moins les prix, mais bof…
Ailleurs, les prix vont aussi baisser, les nouveaux ménages sont de moins en moins nombreux, mais surtout, avec la crise monumentale qui arrive, je ne vois pas comment des personnes qui vont perdre leur emploi vont pouvoir acheter. Surtout avec l’augmentation des taux immobilier , même si cette augmentation reste modeste. En plus, à la campagne, l’augmentation des prix de l’énergie va faire que mécaniquement les ménages auront moins d’argent disponible ( augmentation de l’essence et il n’est pas rare que à la campagne certains achètent plus de 2000l de fuel par an pour se chauffer.).
Ce qui m’amuse terriblement, c’est que ce matin notre ministre de l’économie s’est engagé à compenser les hausses des prix auprès de ménages, je me demande bien avec quel argent ( il n’a pas précisé… , surtout avec les déficits annuels catastrophiques du budget de l’Etat) . Pour le coup, il y a encore peu, certains voyaient la décroissance comme quelque chose qui ne pouvait arriver, là on y va à vitesse grand V.. L’utopie était de croire que l’on pouvait découpler l’énergie de la croissance.
un extrait d’un article de » capital » , pour ceux qui pensent que l’tat va continuer à payer un peu à tout le monde… ( pourtant, si on en croit les médias, la croissance a été de 7 % en 2021, avec une telle croissance, la dette aurait dû logiquement commencer à décroitre, du moins à ne plus continuer à augmenter en 2021, me semble t-il… ) » Ainsi, la dette publique a atteint au troisième trimestre 2021, la modique somme de 2.834,3 milliards d’euros et devrait bientôt franchir la barre des 3.000 milliards d’euros, soit environ 120% du PIB français. Et encore, pour ne pas affoler les foules, l’usage veut que l’on compare la dette publique au PIB. Ce qui n’a finalement pas grand sens, puisque tout le PIB n’est pas public (encore heureux !). Il paraît donc plus opportun de la rapporter aux recettes publiques, histoire de se rapprocher d’un ratio “dette / chiffre d’affaires”. Et là, avant de prendre connaissance de ce chiffre, il faut s’asseoir pour ne pas tomber, car ce ratio est actuellement d’environ 230% !
Ce pourquoi vous utilise le terme de Goodwill improprement c’est une surcote.
Le goodwill ne peut être utilisé que sur une situation individuelle en apport à un cours d’achat et une évaluation en comptabilité, dans le but d’estimer la valeur d’actif de l’entreprise;
Ici on sous-entend un écart par rapport à la valeur ‘vénale’ qui devrait existe su le marché, ça n’a donc rien à voir, à mon avis
Les taux d’intérêts n’ont guère d’influence là où le Goodwill est important , car les acheteurs ont le CASH et ne recourent pas à l’emprunt la plupart du temps
C’est justement le contraire. Le niveau des prix de l’immobilier parisien se justifie au contraire par l’extrême faiblesse des taux.
Aujourd’hui on emprunte vers 1% sur 20 ans
Inflation anticipée est vers 3% ?
L’inflation structurelle était avant COVID sur longue période vers 2%
Donc l’emprunt est gratuit
Cela motive les acheteurs et on peut un peu surpayer un bien avec cet avantage
Si vous avez du cash l’immobilier semble un investissement sans risque car certains ne veulent pas admettre la possibilité d’une bulle spéculative
Réponse à GF
Désolé, je ne suis pas d’accord ….je ne comprends pas que vous puissiez dire cela !
A) La théorie classique relie la monnaie au prix par une équation simple qui fait intervenir 4 variables
( et non une seule variable qui serait selon vous les taux d’intérêt, surtout pas sur des marchés où les acquéreurs ont le cash et ne recourent guère au crédit )
Ces 4 variables sont :
M : la masse monétaire
P: le niveau moyen des prix
V : la vitesse de circulation de la monnaie
T : le volume de transactions
Cette théorie quantitative de la monnaie postule que : MV = PT , c’est à dire que le produit de la masse monétaire par la vitesse de circulation est équilibré
par la valeur des biens échangés.
Dans l’hypothèse où les 2 grandeurs V et T sont invariantes, il en résulte que les injections de monnaie maintiennent un niveau de prix élevé pour l’immobilier en général.
C’est le cas de la période récente de la période du « quoi qu’il en coûte » du Covid et de la période présente et à venir avec l’augmentation des matières 1eres et de l’énergie + le financement de la transition énergétique )
B) Dans une économie libérale, le fonctionnement des marchés , immobilier notamment, est régi par la confrontation de l’offre et de la demande qui détermine la valeur des biens à un instant t , dans un emplacement donné .
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
L’équilibre se fait à l’intersection de la courbe de l’offre croissante avec le prix, et de la courbe de la demande décroissante avec le prix.
Une forte inflation et les taux d’intérêts élevés ont aussi un impact sur les prix des actifs tangibles.
L’incidence de taux d’intérêts bas ne joue à la hause sur les prix , sur les marchés à faible pouvoir d’achat où le crédit est une composante essentielle du financement.
C) Dire que le prix d’un bien immobilier = terrain + valeur de construction à neuf – vétusté
est faux.
Dire que le prix d’un bien immobilier = terrain + valeur de construction à neuf – vétusté + goodwill
est moins faux mais cela ne fait guère avancer le « schmilblick » si on n’est pas capable de définir ce qu’est le goodwill .
La considération sur la masse monétaire en circulation , celle de l’offre et de la demande ne sont pas des considérations fumeuses concernant l’explication des prix de l’immobilier. Je n’ invente rien !
Estimer la valeur d’un bien est une autre démarche ( c’est le savoir-faire des EXPERTS) immobiliers ) .
S’il existe des tendances sectorielles de fonds sur l’immobilier, il est difficile de généraliser du fait des caractéristiques particulières de chaque bien, contrairement à une entreprise.
Bonjour
Je ne comprends pas contrairement à une entreprise ?
C’est la même logique les paramètres changent seulement
Beta. Business model
Concurrence. Marché
bonjour ,
Avec le contexte fortement inflationniste qui est devant nous, on voit mal comment les prix de l’immobilier pourraient baisser !!
inflation, soit… mais pour que vous aillez raison, il faudrait alors que les salaires, les pensions de retraite, les indemnités chômage , les indemnités maladie, le rsa augmente autant que l’inflation ( oui, même le RSA, car ces gens dépensent et font aussi vivre d’autres qui travaillent et qui veulent continuer à travailler) …. La France est importatrice de 80 % ou 90% de son énergie, ( principalement de pétrole, de gaz, puis un peu de charbon et bcp d’uranium… ) c’est en fait l’énergie qui augmente fortement et qui explique l’inflation, et sans énergie, on ne fait pas grand-chose, et presque TOUT vient de l’étranger ( sauf le vent et le soleil, on a des centrales nucléaires qui produisent environ 20 % de l’énergie finale consommée en France, mais il faut quand même importer 100 % d’uranium, alors l’indépendance énergétique avec le nucléaire.. ) Les USA ne sont pas dans le même problème, vu qu’ils sont devenus le premier producteur mondial de pétrole. (D’ailleurs, si l’euro baisse par rapport au dollar pour cette raison). Vu la dette de l’Etat, ça m’étonnerait que les dépenses sociales augmentent bcp. Il est donc probable que l’on perde des emplois très prochainement, ( voir aussi les problèmes d’approvisionnement dans les usines !!!) alors l’augmentation des salaires, je n’y crois pas trop. La démographie n’aide pas non plus à l’augmentation des prix de l’immobilier ( On n’est plus dans les années 70 après le choc pétrolier) . En France, on est mal.. ( après faut relativiser, ce n’est pas l’ukraine ni le vénézuela non plus)
Dans certains secteurs ou entreprises on augmente les salaires cette année plus forte, car tensions réelle sur le marché du travail …
mais comme l’immobilier nous avons je pense une 100 de marchés différents (secteurs, villes, profils … expériences)
Allons allons, les prix de l’immobilier n’ont jamais été alignés su la valeur du SA, c’est une haute évidence, mais la il faut la rappeler apparemment.
En ce moment il y a des villes ou l’immobilier fait +10% et je peux assure que les salaires, les retraites et mème le sa n’y augmente pas a ce niveau et même pas plus qu’ailleurs en france.
En revanche il y a quand même des chances que les loyers et les charges, récupéables ou pas, elles, suivent l’indice des prix, malgré les manipulation gouvernementales su les indexations de loyer qui finissent toujours pas rater
CITATION = En France, on est mal.
Certes mais bon pou le moment, le peu d’inflation non négligeable quand même profite à tous les emprunteurs, y compris l’état car les recettes de l’état progressent.
Bonjour
Durant la pandémie , plus on était riche moins on a senti la crise, il y a même eu un pouvoir d’achat qui a augmenté pour les très riches ( à ce qu’il me semble ; je me trompe peut- être).
Pendant que certains se sont enrichis d’autres se sont appauvris. Pour l’immobilier dans les grandes métropoles ça ne baissera pas ——> les acheteurs sont des gens qui ont les moyens et ce sera toujours ainsi. Les moins fortunés ( en nombre plus important) s’installent en périphérie dans les couronnes 1, 2 3…… là peut-être il y aura une baisse.
Suivre
2 marchés très différents
1/ résidence principale en concurrence avec la location
Rationnellement en statistique un couple de salariés gagnent en moyenne vers 3000 euros net avant impots (hypothèse probable hors Paris) et doit investir l’équivalent de 7 ans de revenue net
Soir 252 KE
Conclusion il existe un marché sous 100 KE
En gros marché entre 200 et 300 Je
Et un marché plus de 300Ke
Logique globale a relatives par pôle d’attraction économique
2/ marchés locatifs parfois je vous des ventes permettant des rendements de plus de 6,% étonnant (surloyers économique) ?
Et parfois des rendement proche de 2,5% avant IR donc je pense avec une survaleur donc bulle spéculative ?
Si une SCPI moyenne rapport 4,7% alors un appartement doit rapporter au minimum un peu plus ?
Il devrait également y avoir quelques biens très chers prochainement en solde, conséquence des mesures économiques contre les oligarches.
Je n’ai pas vu que les bien des oligarques allaient être vendus, les mesures économiques n’incluent pas à cout terme appropriation et la vente, il faudrait deja soit passer par un tribunal (su quelle demande?) ou changer la loi
Je pense que se sont eux qui mettront en vente soit par besoin pour conserver un niveau de vie à leur famille (plusieurs milliard de pertes déjà enregistrés), soit pour éviter leur dégradation.
Oui c’est possible, et la c’est le fuit de la vente qui du coup risque de leur passer sous le ne 🙂
Il y aura peut être aussi du RBNB pour des réfugiés ukrainiens