Ne cherchez pas ce terme goodwill immobilier, il n’existe pas ailleurs que sur leblogpatrimoine.com. C’est un terme qui existe dans le monde de la comptabilité et des fusions/acquisitions… que j’ai transposé dans le monde de l’estimation immobilière.

En finance, et plus précisément en comptabilité, le goodwill représente l’écart de valeur, la survaleur, qu’il existe entre la valeur fondamentale d’une entreprise et le prix payé lors de l’acquisition de cette valeur.

L’utilisation du terme goodwill était très fréquent au début des années 2000, au moment de la bulle de l’internet ; Il s’agissait alors de mettre une définition comptable qui permettait d’exprimer la différence entre la valorisation fondamentale d’une entreprise (souvent faible) et le prix payé (souvent astronomique).

Le goodwill est très pratique pour justifier l’injustifiable dans les situations de bulles. Par exemple, c’est le goodwill qui permet aujourd’hui de justifier le cours de l’action TESLA car fondamentalement la valeur fondamentale de TESLA ne peut expliquer le niveau stratosphérique atteint par son cours de bourse.

A l’occasion de la première conférence « Réussir mon investissement immobilier » (replay disponible) qui s’est déroulée vendredi dernier à l’occasion de la sortie de l’édition 2022 de mon livre « Investir dans l’immobilier« , je me suis rendu compte de pas mettre assez étendu sur cette notion pourtant fondamentale.

Décomposition du prix de l’immobilier entre valeur fondamentale et goodwill immobilier.

Ainsi, et de manière très simplifiée, le prix de l’immobilier peut être décomposé en deux parties :

  • Une valeur fondamentale, c’est la valeur refuge de l’immobilier qui trouve son origine dans le coût de construction d’un bien immobilier, l’augmentation des normes de construction et l’exigence de travaux; Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Les prix de l’immobilier pourraient fortement augmenter dans les prochaines années« , la hausse du coût des matières premières, mais également augmentation inexorable des normes de construction doivent pouvoir expliquer une forte hausse de cette valeur fondamentale à moyen et long terme ;

  • Une valeur spéculative qui trouve sa justification dans la confrontation de l’offre et de la demande et plus particulièrement par le niveau des taux d’emprunt des crédits immobiliers. Cette valeur spéculative, c’est le goodwill immobilier. Une survaleur qui ne peut se justifier par la valeur fondamentale d’un bien immobilier. L’importance du goodwill immobilier est fortement dépendant du niveau des taux d’intérêt. Ainsi, si les taux de crédit immobilier devaient augmenter, ce goodwill pourrait baisser, entrainant à la baisse les prix de l’immobilier. C’est cette analyse qui me conduit à écrire ces articles sur la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier dans les villes à goodwill maximal telle que Paris ou encore Lyon.

Demain, des prix de l’immobilier entre forte hausse de la valeur fondamentale du bien immobilier et baisse du goodwill immobilier ?

C’est cette analyse de la décomposition du prix d’un bien immobilier qui me pousse à conclure à une évolution duale des prix de l’immobilier entre Paris, Lyon, et quelques autres zones dans lesquelles le goodwill immobilier est très élevé, et le reste de la France.

Dans mon analyse cœur :

  • Les prix de l’immobilier pourraient continuer à fortement augmenter là ou la grande majorité du prix s’explique par la valeur fondamentale du bien immobilier. Il s’agit de la grande partie du territoire, ces villes dans lesquelles les prix de l’immobilier varient entre 1500€/m² et -+2500/3000 / m².
  • Les prix de l’immobilier pourraient baisser dans les villes dans lesquelles le goodwill immobilier est très élevé comme Paris, Lyon, certaines stations balnéaires ou station de sport d’hiver, et autres villes aux prix de l’immobilier injustifiable par la valeur fondamentale du coût de construction. Attention, il ne s’agit pas d’affirmer que les prix doivent retrouver leur valeur fondamentale ; Il s’agit juste d’expliquer que la très forte hausse récente s’explique par la hausse du goodwill immobilier sous l’impulsion des taux bas ; Demain, ce goodwill immobilier pourrait retrouver un niveau plus acceptable.

A suivre.

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