La question des prix de l’immobilier anime souvent les débats et les rêves de richesse ou de constitution de patrimoine pour nombres d’entre nous. On évoque souvent la question des prix de l’immobilier dans l’ancien et on oublie trop souvent que la valeur d’un bien immobilier repose sur des facteurs tangibles tels que le prix des matériaux, des matières premières et la rémunération des travailleurs qui construiront votre maison ou votre appartement.

Plus que jamais, il convient de réussir à faire la différence entre le prix de l’immobilier et la valeur intrinsèque d’un bien immobilier :

  • Le prix de l’immobilier, c’est le prix affiché par le vendeur d’un bien immobilier ; C’est le fruit de l’offre et de la demande car le prix de l’immobilier ancien est principalement fonction de la capacité d’achat du candidat à l’investissement immobilier et donc des taux bas, de la croissance économique principalement.
  • La valeur intrinsèque d’un bien immobilier, c’est le prix que vous devrez débourser pour reconstruire votre maison ou l’immeuble dans lequel vous habitez. La valeur intrinsèque d’un bien immobilier repose principalement sur des facteurs externes et notamment le prix des matières premières, des normes de construction et de l’évolution des salaires des ouvriers qui construisent votre maison.

Dans nombres de villes moyennes ou plus généralement dans les villes dans lesquelles le marché immobilier n’est pas tendu tant l’offre de terrains constructibles ou de logements est en adéquation par rapport à la demande, le prix de l’immobilier est assez proche de sa valeur intrinsèque.

Des prix de l’immobilier qui sont fonction du coût de construction des maisons dans les villes moyennes et dans les zones détendues.

Dans les zones non tendues, c’est donc le prix de construction d’une maison ou d’un appartement, et la qualité de la construction et des aménagements extérieurs, qui permettra de fixer l’évolution des prix de l’immobilier ancien.

Le prix du terrain à bâtir est la la variable d’ajustement entre l’offre et la demande. Lorsque la demande augmente, c’est le prix du foncier qui encaisse cette demande supérieure et voit son prix augmenter. C’est dans cette dynamique que nous vous exposions la très forte hausse du prix des terrains constructibles depuis quelques années (cf. « Immobilier : Très forte hausse du prix des terrains constructibles depuis 10 ans. »).

Dans ces villes, le potentiel de hausse des prix doit être relativement faible sauf mouvements démographiques violents qui auraient pour conséquence de tendre le marché (hausse de la demande forte dans un contexte d’offre faible). Néanmoins, les réserves foncières sont parfois tellement importantes que ce scénario de hausse des prix semble peu crédible en dehors de la hausse de la valeur intrinsèque liée à une hausse du niveau des normes et des prix de reconstruction.

Dans les zones détendues, l’obsolescence immobilière est forte et les maisons aux qualités dégradées par l’amélioration des nouvelles normes de constructions voient leur prix chuter. Au contraire, les maisons de belles qualités (construction de qualité et confort énergétique supérieur, aménagement extérieurs) voient leur prix s’apprécier car la faiblesse des taux de crédit immobilier améliore la capacité d’investissement des candidats acheteurs ; On assiste à une meilleure appréciation de la qualité dans le prix de l’immobilier.

Le prix moyen de construction d’une maison + terrain est d’environ 250 000€ en France pour un coût de construction du bâtiment à -+ 1500€ et un terrain à -+ 88€/m² :

Des prix de l’immobilier qui sont fonction de la capacité d’investissement des acheteurs dans les grandes métropoles et dans les zones tendues.

En revanche, lorsque la demande de logement est supérieure à l’offre, le prix de l’immobilier tend à s’éloigner de sa valeur intrinsèque pour atteindre parfois des niveaux qui permettront un meilleur équilibre entre l’offre et la demande de logements. C’est cette forte demande qui explique pourquoi le prix dans les grandes métropoles s’éloignent du prix de reconstruction qui pourtant est le même partout sur le territoire.

Parfois la déconnexion entre le prix et la valeur est extrême. C’est assez basiquement la confrontation de l’offre et de la demande qui explique une part importante des écarts de prix l’immobilier ancien entre les différentes régions du pays.

Ainsi, dans les métropoles et plus globalement dans les zones qui attirent les investisseurs et/ou les habitants, les prix de l’immobilier sont moins fonction des fondamentaux de l’immobilier et donc des prix de construction et c’est principalement l’offre et la demande qui permet de fixer les prix de l’immobilier.

L’offre de logements, c’est d’une part la construction de logements neufs ; Dans ce contexte, des chantiers comme le grands Paris ont pour conséquence d’augmenter considérablement l’offre et cela pourrait donc mécaniquement peser sur l’évolution des prix à l’avenir.

La demande de logements, c’est d’une part la quantité de personnes qui souhaitent venir habiter dans une zone, mais c’est surtout leur capacité financière ; La demande est fonction des taux de crédit immobilier (Cf « Barème des taux de crédit immobilier pour Mars 2021« ). C’est la raison pour laquelle ces zones profitent d’une forte hausse des prix de l’immobilier lorsque les taux de crédit immobiliers baissent.

Demain, si les taux devaient à nouveau augmenter (cf. « Crédit immobilier : Déjà le retour de la hausse des taux immobiliers ?« ) ou si les conditions d’octroi des crédits devaient se resserrer sous pression du HCSF par exemple, il est évident que la baisse des prix de l’immobilier pourrait s’accélérer dans ces zones.

Au final, on observe :

  • Des prix de l’immobilier faibles dans les zones détendues et notamment dans les villes moyennes ; Les prix de l’immobilier y sont très proches des coûts de construction des maisons ;
  • Dans les villes moyennes, le potentiel de hausse des prix est relativement limité ; La forte réserve foncière permet à l’offre de logements de suivre l’éventuelle augmentation de la demande et limite ainsi le potentiel de hausse des prix.
  • Néanmoins, dans ces villes moyennes, la hausse du pouvoir d’achat des candidats à l’investissement immobilier a pour conséquence de revaloriser les biens de forte qualité au détriment des biens aux qualités dégradées ; Les candidats à l’investissement ont les moyens d’acheter des biens de belle qualité grâce à la baisse des taux d’intérêt (bien immobilier de qualité qui sont classiquement peu valorisés dans ces marchés immobilier peu dynamiques tant les améliorations et travaux réalisés ne se répercutaient pas dans les prix de revente) ; La faiblesse des taux de crédit immobilier permet de donner une juste valeur aux biens de qualité alors qu’ils étaient jusqu’ alors décotés.
  • Des prix de l’immobilier plus spéculatifs dans les grandes métropoles du fait d’un déséquilibre fort entre l’offre et la demande. Ce sont alors les capacités d’investissement des acheteurs qui fixent les limites à la hausse des prix de l’immobilier ancien ; Une baisse des taux immobiliers et des facilités d’accord de crédit permettent aux prix d’augmenter ; Au contraire, une hausse des taux de crédit immobilier et un durcissement des conditions d’accord de crédit pèsent sur les prix de l’immobilier ancien.

Et selon vous ? Quelle évolution pour les prix de l’immobilier dans les prochains mois ?

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