Vous le savez une plus-value immobilière est la différence entre :

  • Un prix de cession, c’est à dire le prix de vente du bien immobilier. Ce dernier ne pose pas de difficulté particulière. Il s’agit du prix de vente inscrit dans l’acte authentique.
  • Un prix d’acquisition, c’est à dire le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée.

Néanmoins, il convient également de tenir compte d’un certain nombre de dépenses engagées par le bénéficiaire de la plus-value immobilière avant de déterminer avec certitude le montant de la plus-value taxable.
 

Les charges et dépenses permettant de majorer le prix d’acquisition de l’immeuble (et donc réduire le montant de la plus-value immobilière).

De manière générique les charges ou dépenses doivent être réellement payé par le cédant lorsqu’il a fait l’acquisition de  l’immeuble objet de la plus-value immobilière. La loi fixe très précisément une liste EXHAUSTIVE des dépenses venant en majoration du prix d’acquisition pour déterminer le montant de la plus-value imposable :
 

Les frais d’acquisition à titre onéreux.

  • Des frais et coûts du contrat tels qu’ils sont prévus à l’article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat  – frais de négociation ou frais d’agence immobilière ;
  • Des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.

Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d’honoraires, factures, quittances, etc.). Ils sont fournis par le contribuable sur demande de l’administration. 
 
Sans justificatif, le redevable de la plus-value immobilière peut bénéficier d’un forfait de 7,5% afin de prendre en compte l’ensemble des frais d’acquisition à titre onéreux (bien évidemment, non cumulable avec le régime des frais réels).
 
Cas particulier :
Dans l’hypothèse de la cession d’un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n’a pour assiette que le prix d’acquisition du terrain, seul celui-ci ayant fait l’objet d’une acquisition à titre onéreux susceptible d’avoir engendré les frais d’acquisition admis en majoration du prix d’achat et couverts par le forfait.
 
 

Les frais d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession).

Lorsque le cédant de l’immeuble est devenu propriétaire de l’immeuble cédé par donation ou succession, c’est à dire à titre gratuit, les frais d’acquisition à titre gratuit sont déductibles :

  • Les frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
  • Les droits de mutation (=droit de succession) payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l’ensemble de l’actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.

Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d’enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d’acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.

Les dépenses de travaux.

Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :

– soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;

– soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Pour pouvoir être pris en considération, les dépenses de travaux doivent :

  • Avoir été supportés par le vendeur ;
  • Avoir été réalisé par une entreprise ;
  • Par principe, sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

    Toutefois, quand les dépenses de travaux ayant ouvert droit à un avantage fiscal ont fait l’objet d’une reprise, notamment dans le cas d’une rupture de l’engagement de location, ces dépenses ne doivent pas être considérées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. A ce titre, elles peuvent donc venir en majoration du prix d’acquisition pour la détermination des plus-values immobilières, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

  • Avoir le caractère de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Sont donc exclues les dépenses d’entretien, réparation, rénovation. Le taux de TVA pourra être un indicateur assez fiable pour qualifier la nature de la dépenses (cf article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ). Les dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial ne pourront donc pas être prises en compte.

 
A défaut de pouvoir justifier des factures et de la réalité des dépenses de travaux, le contribuable devra se contenter d’un abattement forfaitaire de 15%. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Pour aller plus loin :
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