Dans le prolongement de nos publications sur le thème de l’investissement en SCPI, faisons le point sur la différence entre les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Il est essentiel de bien comprendre cette nuance afin d’optimiser votre investissement en SCPI.

 

Les SCPI à capital Fixe : Rendement de l’immobilier et spéculation sur le marché des parts de SCPI

Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont le montant des souscriptions (valeur du capital) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, mais c’est une décision unilatérale de la société, selon des critères propres.

Entre deux augmentations de capital, l’investisseur ne pourra pas souscrire des parts nouvelles et devra donc acquérir des parts sur le marché secondaire : En l’absence de nouvelles parts, c’est un marché d’offre et de demande qui se met en place.

Comme pour le marché action, le prix des parts peut varier de manière importante selon la détermination ou non des investisseurs à se porter acquéreur, mais vous l’aurez compris, ces évolutions ne reflètent pas l’évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI.

 

Investir dans des parts de SCPI à capital fixe peut donc s’avérer très fructueux pour celui qui réalise cet investissement alors que le marché comporte peu d’acquéreur et une large offre. Lorsque la demande des parts de SCPI est faible et que l’offre est grande, les prix peuvent baisser de manière importante, indépendamment des prix réels de l’actif immobilier sous-jacent. En cas de retournement de cycle, les plus-values peuvent être conséquentes.

 

Par prendre un exemple concret, l’achat de SCPI à prix cassé a été la stratégie de la compagnie d’assurance vie « SPIRICA » ex « AXERIA VIE ». En 2008, en pleine débâcle boursière ils ont acquis des SCPI à faible prix pour optimiser le rendement de leur fonds euros.

 

 

Les SCPI à capital variable, recherche de rendement en « bon père de famille ».

A l’opposé les SCPI à capital variable ne permettent pas cette spéculation autour de l’offre et de la demande de parts de SCPI. La valeur des parts est fixée par la société gestionnaire des parts de SCPI selon la valeur réelle du parc immobilier, même si on peut parfois observer des manipulations commerciales (cf »SCPI : Comment est fixé le prix de souscription ? Le gestionnaire le fixe t’il toujours dans l’intérêt des associés ? »).

Le marché secondaire est assuré directement par la société gestionnaire et l’investisseur, en cas de vente de ses parts, n’a pas à rechercher un autre investisseur, il n’est pas dépendant du marché des parts.

L’évolution de la valeur des parts est fonction de la valeur de l’immobilier, indépendamment de l’engouement des investisseurs autour de l’investissement en SCPI. Le prix des parts n’évolue pas selon le demande ! Seuls le prix de l’immobilier sous-jacent détermine la valeur des parts de SCPI.

Il s’agit là d’un investissement en bon père de famille dont l’objectif principal est de tirer profit du rendement intrinsèque de l’immobilier d’entreprise. L’investisseur ne peut spéculer sur la différence entre le prix de vente des parts de SCPI (fruit de la confrontation de l’offre et de la demande de parts) et la valeur du parc immobilier, estimé par des experts immobilier.

Néanmoins, contrairement à la SCPI à capital fixe, le gestionnaire ne pourra pas maîtriser le flux des nouveaux capitaux, et donc devra investir à tout prix, et parfois en dépit des opportunités d’investissement. Dans une période ou l’épargne est abondante et les prix très élevés, cela peut constituer un véritable problème pour la qualité de la SCPI à long terme (cf « SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI »).

 

Synthèse.

SCPI à Capital Variable

SCPI à Capital fixe


Période d’augmentation de capital Marché secondaire (Gré à gré)
Disponibilité Toute l’année Périodique (déterminée par la société de gestion Toute l’année, fréquence organisée régulièrement
Prix Prix de souscription fixe déterminé par la société de gestion (selon la valeur du patrimoine +- 10%) Prix de souscription fixe déterminé par la société de gestion Prix de souscription variable (résultat de l’offre et de la demande).
Droit d’enregistrement NON NON OUI

 

 

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Réserver un rendez vous d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de conseil patrimonial


One Comment

  1. Merci pour l’article qui présente de manière complète les formes de SCPI selon leur capital et les avantages à en tirer. Dommage peut-être qu’il n’y ait pas des exemples plus concrets pour un particulier qui souhaite investir dans ce support. Entre CGPs on se comprend… mais les particuliers sont souvent rapidement perdus dans cette complexité.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.