Depuis de nombreuses années maintenant, on ne cesse d’expliquer aux épargnants investisseurs qu’il faut investir dans le vieillissement de la population, et donc naturellement des les EHPAD qui devraient logiquement attirer cette foule de papy-boomer qui arrivent.

C’est avec cette certitude de réaliser un investissement sans risque au regard des besoins immenses que vous êtes nombreux à vous laisser séduire par les EHPAD.

Deux type d’investissements sont régulièrement proposés aux épargnants/investisseurs :

  • L’investissement dans des chambres d’EHPAD sous bail commercial via le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP);
  • Et plus récemment l’investissement en SCPI spécialisée dans l’immobilier de santé.

Cela fait 20 ans que je suis conseiller en gestion de patrimoine et que j’entends ces certitudes autour de la pertinence de l’investissement dans les EHPAD.

Pourtant, le secteur ne semble pas si porteur que les commerciaux le laisse penser. La ministre déléguée chargée de l’Autonomie, Brigitte Bourguignon vient de le confirmer à l’occasion d’une intervention sur RTL : « Le modèle est à bout de souffle, il ne correspond plus à ce que souhaitent les Français », a déclaré la ministre déléguée chargée de l’autonomie.« 

Le propos de la ministre ne laisse aucun doute et doit avoir de quoi inquiéter les propriétaires d’EHPAD.

Extrait :

« Le modèle des EHPAD est à bout de souffle, il ne correspond plus en tout cas à ce que souhaitent les Français »

« Les Français aspirent d’abord et avant tout à vivre à domicile, quelque soit d’ailleurs la forme du domicile, donc on demande aux Ehpad d’effectuer cette mue, qu’ils se tournent vers le domicile aussi. Ce sont des établissements résidentiels avant tout et nous devons les sécuriser davantage, c’est ce que nous allons mettre sur la table »

Bref, le modèle économique des EHPAD semble à un tournant. Il parait alors légitime de s’interroger sur l’avenir de l’immobilier qui accueille aujourd’hui ces établissements ?

Investir dans un modèle à bout de souffle est il vraiment une bonne idée ? C’est un peu comme investir dans l’immobilier de bureaux alors que le télétravail s’impose comme une nouvelle organisation du travail (cf. « SCPI : Le tsunami se confirme. L’immobilier de bureaux face au télétravail. »

Que va devenir l’immobilier des EHPAD face à la nécessaire rénovation du modèle ?

Les exploitants des EHPAD, non propriétaires des actifs immobiliers, auront probablement la souplesse nécessaire pour adapter leur modèle économique, mais la question risque d’être plus délicate pour l’actif immobilier.

Rénover le modèle des EHPAD suppose probablement de revoir l’aménagement des locaux et parfois même leur usage.

Qui va payer la rénovation du modèle des EHPAD ? Nous en avons peut être déjà les prémices avec ces EHPAD qui abandonnent leur locaux vieillissant (et les investisseurs qui se retrouvent seuls, sans bail commercial, avec leur EHPAD vide) pour faire construire un nouvel établissement juste à côté (cf. « La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !« ). La facture pourrait bien être lourde pour les propriétaires des murs d’EHPAD.

Si l’avenir des EHPAD est dans l’hospitalisation à domicile, que vont devenir les EPHAD actuels ?

Il n’y a évidemment aucune inquiétude pour l’emploi tant le besoin est grand, mais les innovations de la domotique n’autorisent elles pas d’envisager autrement le lieu de sa fin de vie ?

Bien évidemment, le gouvernement promet d’accompagner la mutation du secteur. N’est ce pas un peu naïf de croire que tout le monde en ressortira gagnant ?

La ministre explique avec ces mots peu rassurant : « Il y a un grand plan d’investissement prévu, il y a 2,1 milliards d’euros qui sont là pour rénover, mais rénover pour rénover n’a pas de sens. Parce que quand vous discutez aujourd’hui, aussi bien avec le personnel qu’avec les familles, ce qu’on souhaite de ces établissements, certes qu’ils soient mieux médicalisés, mais qu’ils soient vivants, qu’il y ait de la vie jusqu’au bout« ,

Le sujet est passionnant. Nous vivons définitivement une période de mutation profonde.

Plus aucune certitude n’est à l’abri. Tous les secteurs de l’économie peuvent être totalement remis en question à tout moment. C’est dingue.

A suivre.

Et vous qu’en pensez vous ?

L’investissement en EHPAD est il encore un investissement immobilier porteur ?

ps : A titre personnel, pour avoir vu de près ce qu’est la fin de vie en EHPAD haut de gamme, jamais je n’investirai dans ces établissements. Une question d’éthique personnelle.

ps 2 : Le simple d’écrire ce premier postscriptum démontre bien qu’il y a un problème de modèle.

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