L’immobilier est en train de vivre sa révolution écologique, comme de nombreux autres secteurs de l’économie. Le moment pourrait donner le tournis tant nous pouvons avoir l’impression d’une remise en question globale de nombreux pans de nos activités.

Toutes les activités sont en train d’être soumises à la moulinette de la révolution écologique et du développement durable. L’immobilier, et nous le savons depuis très longtemps, est au cœur de cette révolution. Le mouvement est en train de violemment s’accélérer avec la prochaine interdiction de location des immeubles classés « F », « G » puis très rapidement « E ».

Selon la FNAIM, « à horizon 2028, 2 millions de logements loués comme résidences principales devront ne plus être classés F ou G, sous peine de sortir du parc locatif dont 1,7 million sur le parc privé« .

Quant aux logements notés « E », ils représentent, toujours selon la FNAIM, « près d’1/4 du parc de logement actuel« .

Bref, le chantier est gigantesque. Nous vivons la puissante accélération de l’obsolescence immobilière que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » depuis de nombreuses années déjà.

L’obsolescence immobilière, c’est la dégradation de la qualité relative de votre logement du fait du rehaussement du niveau d’exigence des locataires et autres normes de construction. De manière simple et intuitive, lorsque la nouvelle norme conduit à l’amélioration globale de la qualité du parc immobilier, alors l’obsolescence des logements non rénovés s’accélère et ces derniers perdent de la valeur. Ce n’est pas une nouveauté car l’obsolescence immobilière est inhérente à l’immobilier, mais la violence de l’accélération actuelle modifie profondément le marché.

Les locataires deviennent exigeants ; Les appartements ou maisons non rénovés, devenus obsolètes, attirent les locataires les moins solvables, ceux qui n’ont pas d’autres choix que d’être logés dans des logements de piètre qualité.

Les acheteurs et les investisseurs se détournent des logements obsolètes dans lesquels la facture des rénovations sera très élevée ; Les prix de ses logements obsolètes baissent dès lors que la demande est faible (et l’offre élevé au regard de l’importance du parc de logements classés « E », « F » et « G »).

Bref, l’obsolescence immobilière dégrade la valeur de votre bien immobilier et vous oblige à investir dans de lourds travaux pour espérer maintenir sa valeur patrimoniale de long terme. Des travaux onéreux qui dégradent durablement le rendement locatif de votre immobilier sans pour autant en augmenter la valeur patrimoniale à court terme.

Ceux qui renonceraient à réaliser des travaux pourraient bien devoir subir une perte de valeur inexorable de leurs biens immobiliers.

Ce constat, nous en avons tous conscience aujourd’hui et cela implique la mise en œuvre d’une stratégie d’investissement adaptée.

Essayons de poser quelques idées de stratégies qu’il convient d’envisager (bien évidemment, nous pouvons travailler sur ces stratégies immobilière à l’occasion de nos consultations patrimoniales) :

Prendre conscience de l’amélioration de la qualité du parc de logement, et engager régulièrement des travaux qui permettront, à minima, de maintenir la valeur patrimoniale de votre logement.

Ces travaux parfois onéreux que l’on peut chiffrer dans une fourchette comprise entre 500€ / m² (peinture, décoration, sol ), 800€/m² (en y ajoutant l’électricité, plomberie, cuisine et salle de bain) jusqu’à 1000€/m² pour une rénovation totale, y compris énergétique, comme nous vous le détaillons dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! » ou encore dans cet article « Réussir son investissement dans une maison ou appartement à rénover. Quel est le coût des travaux de rénovation ?« .

Ces travaux sont quasi-obligatoires si vous souhaitez maintenir la valeur patrimoniale de votre logement et la pérennité de vos revenus locatifs à long terme.

L’investissement immobilier locatif est parfait pour préparer votre retraite et vous constituer un revenu complémentaire à condition d’être capable de provisionner une partie des revenus pour adapter la qualité de votre logement à l’accélération de l’amélioration de la qualité du parc immobilier.

Ces rénovations pourront être effectuées dans le cadre fiscal attrayant du déficit foncier dont nous vous expliquons le fonctionnement dans cet article « Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?« 

Vendre vos logements condamnés à l’obsolescence ou ceux dans lesquels vous ne souhaitez pas engager les travaux pour acheter des logements déjà rénovés ou neuf.

Vous n’aurez pas de travaux à effectuer … mais devrez payer votre nouveau logement plus cher.

Si vous optez pour l’immobilier neuf déjà aux normes de qualité maximales, vous devrez ajouter -+ 30% par rapport à la valeur de votre logement ancien, mais pourrez profiter d’une réduction d’impôt PINEL de 21% sur 12 ans qui aura pour finalité de réduire le surcoût de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.

L’immobilier neuf est toujours plus cher que l’immobilier ancien ; Néanmoins, la perspective de la dégradation de la valeur future des logements anciens tant à réduire le montant réel de cette différence de prix.

Investir dans un logement neuf, c’est acheter une protection contre l’obsolescence immobilière. Dans les zones locatives tendues, cette protection pourra même vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi PINEL.

Comme nous vous le détaillons dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?« , le taux de rendement interne pourrait même être très satisfaisant, même s’il faudra se méfier des arnaques aux simulations trompeuses.

PS : Il est facile de manipuler une simulation pour vendre du rêve ! Prudence ! comme nous vous l’expliquons dans cet article « Immobilier PINEL : L’arnaque des simulations trompeuses !« .

Et plus globalement, investir dans des logements neufs ou assimilés.

Face à ce mouvement puissant, vous devez impérativement intégrer l’obsolescence immobilière programmé lors de votre acquisition.

  • Si vous achetez dans l’ancien, vous devez effectuer vos simulations de rentabilité en intégrant les futurs travaux qui ne manqueront pas de s’imposer à vous. Cela devrait vous inciter à négocier les prix d’acquisition à la baisse dont l’importance sera fonction des travaux à envisager ; Le régime fiscal du déficit foncier est un régime fiscal très attrayant ;
  • Sérieusement envisager l’acquisition dans le neuf, et ré-envisager le bénéfice de la loi PINEL ;
  • La loi DENORMANDIE, c’est à dire le bénéfice d’une réduction d’impôt pour investir dans l’immobilier ancien avec travaux dans les villes moyennes pourra également être une solution pleine de pertinence.
  • Ne rien céder sur le critère n°1 qu’est l’emplacement. L’obsolescence sera d’autant plus négative sur les prix de l’immobilier que votre bien immobilier sera mal placé. Un emplacement premium, incontestable à moyen long terme, est un facteur de protection contre l’obsolescence ; Le pire des scénarios est celui d’un bien immobilier obsolète et dont l’emplacement n’est pas parfait ! Dans cette situation l’obsolescence immobilière est fatale.

A suivre.

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