L’immobilier est en train de vivre sa révolution écologique, comme de nombreux autres secteurs de l’économie. Le moment pourrait donner le tournis tant nous pouvons avoir l’impression d’une remise en question globale de nombreux pans de nos activités.
Toutes les activités sont en train d’être soumises à la moulinette de la révolution écologique et du développement durable. L’immobilier, et nous le savons depuis très longtemps, est au cœur de cette révolution. Le mouvement est en train de violemment s’accélérer avec la prochaine interdiction de location des immeubles classés « F », « G » puis très rapidement « E ».
Selon la FNAIM, « à horizon 2028, 2 millions de logements loués comme résidences principales devront ne plus être classés F ou G, sous peine de sortir du parc locatif dont 1,7 million sur le parc privé« .
Quant aux logements notés « E », ils représentent, toujours selon la FNAIM, « près d’1/4 du parc de logement actuel« .
Bref, le chantier est gigantesque. Nous vivons la puissante accélération de l’obsolescence immobilière que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » depuis de nombreuses années déjà.
L’obsolescence immobilière, c’est la dégradation de la qualité relative de votre logement du fait du rehaussement du niveau d’exigence des locataires et autres normes de construction. De manière simple et intuitive, lorsque la nouvelle norme conduit à l’amélioration globale de la qualité du parc immobilier, alors l’obsolescence des logements non rénovés s’accélère et ces derniers perdent de la valeur. Ce n’est pas une nouveauté car l’obsolescence immobilière est inhérente à l’immobilier, mais la violence de l’accélération actuelle modifie profondément le marché.
Les locataires deviennent exigeants ; Les appartements ou maisons non rénovés, devenus obsolètes, attirent les locataires les moins solvables, ceux qui n’ont pas d’autres choix que d’être logés dans des logements de piètre qualité.
Les acheteurs et les investisseurs se détournent des logements obsolètes dans lesquels la facture des rénovations sera très élevée ; Les prix de ses logements obsolètes baissent dès lors que la demande est faible (et l’offre élevé au regard de l’importance du parc de logements classés « E », « F » et « G »).
Bref, l’obsolescence immobilière dégrade la valeur de votre bien immobilier et vous oblige à investir dans de lourds travaux pour espérer maintenir sa valeur patrimoniale de long terme. Des travaux onéreux qui dégradent durablement le rendement locatif de votre immobilier sans pour autant en augmenter la valeur patrimoniale à court terme.
Ceux qui renonceraient à réaliser des travaux pourraient bien devoir subir une perte de valeur inexorable de leurs biens immobiliers.
Ce constat, nous en avons tous conscience aujourd’hui et cela implique la mise en œuvre d’une stratégie d’investissement adaptée.
Essayons de poser quelques idées de stratégies qu’il convient d’envisager (bien évidemment, nous pouvons travailler sur ces stratégies immobilière à l’occasion de nos consultations patrimoniales) :
Prendre conscience de l’amélioration de la qualité du parc de logement, et engager régulièrement des travaux qui permettront, à minima, de maintenir la valeur patrimoniale de votre logement.
Ces travaux parfois onéreux que l’on peut chiffrer dans une fourchette comprise entre 500€ / m² (peinture, décoration, sol ), 800€/m² (en y ajoutant l’électricité, plomberie, cuisine et salle de bain) jusqu’à 1000€/m² pour une rénovation totale, y compris énergétique, comme nous vous le détaillons dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! » ou encore dans cet article « Réussir son investissement dans une maison ou appartement à rénover. Quel est le coût des travaux de rénovation ?« .
Ces travaux sont quasi-obligatoires si vous souhaitez maintenir la valeur patrimoniale de votre logement et la pérennité de vos revenus locatifs à long terme.
L’investissement immobilier locatif est parfait pour préparer votre retraite et vous constituer un revenu complémentaire à condition d’être capable de provisionner une partie des revenus pour adapter la qualité de votre logement à l’accélération de l’amélioration de la qualité du parc immobilier.
Ces rénovations pourront être effectuées dans le cadre fiscal attrayant du déficit foncier dont nous vous expliquons le fonctionnement dans cet article « Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?«
Vendre vos logements condamnés à l’obsolescence ou ceux dans lesquels vous ne souhaitez pas engager les travaux pour acheter des logements déjà rénovés ou neuf.
Vous n’aurez pas de travaux à effectuer … mais devrez payer votre nouveau logement plus cher.
Si vous optez pour l’immobilier neuf déjà aux normes de qualité maximales, vous devrez ajouter -+ 30% par rapport à la valeur de votre logement ancien, mais pourrez profiter d’une réduction d’impôt PINEL de 21% sur 12 ans qui aura pour finalité de réduire le surcoût de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.
L’immobilier neuf est toujours plus cher que l’immobilier ancien ; Néanmoins, la perspective de la dégradation de la valeur future des logements anciens tant à réduire le montant réel de cette différence de prix.
Investir dans un logement neuf, c’est acheter une protection contre l’obsolescence immobilière. Dans les zones locatives tendues, cette protection pourra même vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi PINEL.
Comme nous vous le détaillons dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?« , le taux de rendement interne pourrait même être très satisfaisant, même s’il faudra se méfier des arnaques aux simulations trompeuses.
PS : Il est facile de manipuler une simulation pour vendre du rêve ! Prudence ! comme nous vous l’expliquons dans cet article « Immobilier PINEL : L’arnaque des simulations trompeuses !« .
Et plus globalement, investir dans des logements neufs ou assimilés.
Face à ce mouvement puissant, vous devez impérativement intégrer l’obsolescence immobilière programmé lors de votre acquisition.
- Si vous achetez dans l’ancien, vous devez effectuer vos simulations de rentabilité en intégrant les futurs travaux qui ne manqueront pas de s’imposer à vous. Cela devrait vous inciter à négocier les prix d’acquisition à la baisse dont l’importance sera fonction des travaux à envisager ; Le régime fiscal du déficit foncier est un régime fiscal très attrayant ;
- Sérieusement envisager l’acquisition dans le neuf, et ré-envisager le bénéfice de la loi PINEL ;
- La loi DENORMANDIE, c’est à dire le bénéfice d’une réduction d’impôt pour investir dans l’immobilier ancien avec travaux dans les villes moyennes pourra également être une solution pleine de pertinence.
- Ne rien céder sur le critère n°1 qu’est l’emplacement. L’obsolescence sera d’autant plus négative sur les prix de l’immobilier que votre bien immobilier sera mal placé. Un emplacement premium, incontestable à moyen long terme, est un facteur de protection contre l’obsolescence ; Le pire des scénarios est celui d’un bien immobilier obsolète et dont l’emplacement n’est pas parfait ! Dans cette situation l’obsolescence immobilière est fatale.
A suivre.
25 commentaires
Pour le moment, les vendeurs de passoires continuent à raccrocher leurs prétentions aux prix du marché, tirés par le neuf. Mais pas forcément avec succès, si j’en juge aux annonces (de quelques biens que je connais) qui restent scotchées sur Le Bon Coin.
C’est un beau roman, c’est une belle histoire….
La renovation icoulougique des batiments…. Enfin racontée comme cela.
Parce que tout ces beaux discours risquent bien de se fracasser sur la réalité d’un avenir plus qu’incertain a tous les égard.
Nous sommes en terre inconnue, et bien malin qui peut dire ce que demain sera.
Le premier écueil de ce beau « storyteling a la macron » ca sera LE POGNON !!!! D’ou sort-il ? on restreint les possibilités de financement dans un monde ou l’inflation explose, ou la dette est déjà abyssale etc…
Bien sur ce sera la tendance, quand on vois ce qu’était une maison des années 50 puis 70 puis 2000 par rapport a ce qui est actuel on vois l’evolution et la marche est haute pour passer de la première a la dernière (j’en sais quelque chose).
D’autre part quelle sera la solvabilité du locataire ou de l’acheteur? C’est aussi une vaste question a aborder.
Je crois que les choses sont tres loin d’être ecrites a l’avance et qu’il y aura encore ben des tribulations avant d’y arriver.
Et je ne parle pas de la probable explosion sociale a plus ou moins breve echéance dont personne ne sais ou elle va conduire.
Tout ceci étant posé, effectivement la « mise a jour » du parc immobilier est une vrai et vaste chantier qui risque de voir bien des retards de planning et de difficultés d’approvisionnement pour ne pas aborder celui encore plus trivial du manque de main d’oeuvre… Demandez ce qu’il en est a n’importe quelle entreprise generale de batiment.
Effectivement, même dans le bâtiment, plus personne ne veut bosser.
Ou tout simplement, nous sommes peut être déjà en plein emploi ? Et si nous étions déjà au plein emploi ? L’inflation alimentée par la pénurie de main d’œuvre ? https://www.leblogpatrimoine.com/bourse/et-si-nous-etions-deja-au-plein-emploi-linflation-alimentee-par-la-penurie-de-main-doeuvre.html
On ne vit pas sur la même planète ! Il y a pas mal d’endroit en France où les gens n’ont plus vu le boulot depuis un bout de temps ! Si vous considérez qu’avoir des millions de chomeurs et de gens parqués dans des situations d’attente ( préretraite, formation ne menant pas à grand chose , administrations en sur effectifs sans même parler d’invalidités pas si invalidantes ) c’est être proche du plein emploi , on ne s’en sortira JAMAIS.
Quand on voit l’opinion des habitants en cité sur l’emploi (20 à 30 % de chômage chez les jeunes suivant les tendances politiques), on ne se croit pas en plein emploi … même si le maçon à 200 mètres de la cité ne trouve pas d’ouvriers !
Entre une journée de maçon et une journée de chouff’, il n’y a pas photo. En plus, c’est une carrière où on peut rapidement progresser : un petit dealer de coke se fait tout de même 3500€ nets par semaine. Une bonne assurance est tout de même conseillée. Et malheureusement, il n’y a pas de caisse retraite.
Et quid de tout cela si le marché immobilier explose ……. à la baisse ???
Bonjour Guillaume, bonjour à tous,
Cela faisait longtemps que je n’étais pas venu sur le blog, mais à la lecture de l’article il me vient pas mal de commentaires, même si je vais essayer d’être bref car je n’ai pas trop le temps :
Il m’arrive régulièrement de faire acheter à mes clients des logements anciens que l’on va rénover (mais aussi du Pinel, je vais y revenir), et heureusement pour eux, les travaux coûtent nettement moins que ceux annoncés dans l’article. Exemple pour un T3 de 71 m² transformé en T4, avec remise en peinture et revêtements de sol dans tout l’appartement, ouverture de la cloison de la cuisine sur le séjour, création d’une troisième chambre, transformation complète de la salle de bain (on a tout viré et tout refait), plus quelques bricoles de type placards, changement d’interrupteurs mais surtout remise aux normes complète de l’électricité (il n’y avait pas la terre dans les prises) et création d’une cuisine intégrée toute neuve, tout ça pour 616 € le mètre carré.
Et là je suis parti d’un T3 de 71 mètres carrés, alors que dans le neuf aujourd’hui, un T3 fait au maximum 65, grosso modo.
Autre problème du neuf, pas toujours mais parfois, mais avec une tendance qui s’accélère, du fait de la pression des gros promoteurs sur les délais demandés aux artisans, de l’augmentation du prix des matériaux, et surtout de l’usage de plus en plus fréquent de travailleurs détachés qui ne comprennent rien à la langue française, qui ne savent pas lire les notices et qui ne maîtrisent pas les normes de construction (ni d’ailleurs la déontologie pour certains). On peut parler ici parfois de malfaçons, qui vont même jusqu’à des problèmes d’isolation (un ami m’a montré un jour des photos d’un programme neuf déjà livré ou les types avaient ensuite percé les dalles de béton armé de tous les étages pour faire passer une gaine qu’ils avaient oubliée).
Et quand je vois que la plupart des programmes neufs aujourd’hui sont construits dans des quartiers style ZAC ou en écoquartier (traduisez : le royaume du béton) avec une forte connotation sociale (en clair, quasiment que des locataires et parfois pas ceux que l’on souhaiterait), je me dis effectivement que l’appartement risque de ne pas avoir la même valeur patrimoniale dans quelques années qu’un appartement ancien rénové (je suis un peu taquin, mais je pense que pour un certain nombre d’investisseurs, notamment ceux qui voudront revendre puisque ça leur a été vendu comme ça, l’aventure va tourner au cauchemar).
Par contre je suis parfaitement d’accord sur le fait que l’écrasante majorité des simulations en Pinel sont fausses, voire même complètement abusives, et j’en suis le témoin puisque cela fait 5 ans que j’interviens sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir et, des études en Pinel, on m’en a soumises des centaines, toujours avec les mêmes hypothèses foireuses (le mensonge fait vendre c’est comme ça).
Pour finir j’ai une remarque importante sous forme d’une question : pourquoi résumer le Pinel à la métropole et ne jamais parler du Pinel DOM (réduction d’impôt 29 % au lieu de 18) ?
Et même si c’est loin on peut parfaitement faire de la qualité (à condition de savoir avec qui on travaille) : à titre d’exemple, je viens de boucler la vente d’un T3 de 69 m² (83 avec la varangue), dans un immeuble ou il n’y a que 19 logements dont 4 T4 et 2 T5 et je viens de finir une étude pour une cliente avec 1 T2 de 50 m² (61 avec varangue) dans un programme de 27 logements répartis sur 3 bâtiments, comprenant notamment 9 T4 et 3 T5, tout ça en zone naturelle préservée.
Le problème d’internet, c’est que c’est toujours un résumé rapide des choses, mais que ça ne remplacera jamais l’expérience vécue au quotidien sur le terrain (ce que j’appelle mettre les mains dans le cambouis), expérience qui peut s’avérer radicalement différente.
« j’ai une remarque importante sous forme d’une question : pourquoi résumer le Pinel à la métropole et ne jamais parler du Pinel DOM (réduction d’impôt 29 % au lieu de 18) »
Parce qu’investir dans l’immobilier suppose d’investir dans un marché que l’on connaît parfaitement et que l’on peut visiter régulièrement. L’investissement immobilier est nécessairement un investissement qui doit être effectué à côté de chez soi.
Investir dans les DOM ne me semble pas d’une grande pertinence pour un métropolitain.
La réponse est curieuse pour plusieurs raisons :
La première est que cela laisse supposer que le client investisseur a la même expertise que le conseiller sur le métier du conseiller, métier qu’il pratique pourtant depuis plusieurs années (bon d’accord, les vendeurs de Pinel bas de gamme qui ne savent vendre que du Pinel ne sont pas concernés par ma remarque).
J’ai plusieurs anecdotes qui vont dans ce sens, notamment une cliente qui m’a remercié il y a quelques années, car son mari, loin d’être un imbécile et au profil plutôt analysant, était sur le point de se laisser tenter par un programme à côté de chez lui à Noisy-le-Grand, programme où fourmillait le logement social dont plusieurs HLM et qui était une horreur architecturale.
Il a fallu que je lui sorte 2 articles de presse, plus le plan d’aménagement de la zone pour qu’il consente enfin à m’écouter. Pourtant, pour bien le connaître, je vous assuré que c’est un client terriblement méfiant, mais comme le programme était à 10 minutes de chez lui, cet argument effaçait tout le reste.
Je suis quand même étonné qu’un conseiller en gestion de patrimoine comme vous Guillaume, ait des idées aussi préconçues, au point de s’interdire l’investissement dans les DOM (cela fait plus de 15 ans que je pratique avec mes associés et franchement, mes clients en plutôt tendance à y revenir). Par contre, pour être sûr de maîtriser le sujet, on y va régulièrement et on ne travaille qu’avec des gens qu’on connaît, ou qui ne sont recommandées par relationnel.
Le métier devrait toujours être pratiqué de la sorte, pourtant l’écrasante majorité des gens qui vendent du Pinel ne se sont jamais déplacés pour voir ce qu’ils vendent, vu qu’ils ne vendent pas de l’immobilier mais une réduction d’impôt.
@Guillaume (ou autres personnes informées)
Une question concernant les immeubles Haussmaniens ou équivalents de la même époque: qu’elle pourra être la transformation de ces logements dans le cadre de l’amélioration énergétique et la conservation du style architectural? Avez-vous des infos concernant ces bâtiments?
Merci
PS: ancien contre neuf : quand les gens considèrent un achat ils commencent à regarder la fréquentation de l’immeuble(pas seulement la localisation puisque chaque programme neuf comprend aujourd’hui une partie de sociale) et ce point commence à être pris en compte en faveur de l’ancien qui ne comporte pas « ce handicap ». Les prix de l’ancien dans ces cas là se tiennent bien.
En effet, la mixité sociale n’est pas soluble dans la laine de roche.
La lecture des boîtes aux lettres permet de se faire une idée rapide de l’état des appartements
que les gens qui vendent ne se déplacent pas… passe encore, mais que celui qui achète ne regarde pas de près les dents du cheval, ça, ça me dépasse.
Même si je sais que certains achètent des maison sur internet sans les voir.
Enorme :-)).
Ce sont les mêmes qui vont chipoter pour un tee shirt trop cher de 5 euros …
Objet : remplacer, dans un immeuble ancien de 67 logements la chaudière au fioul. (Facture fioul de 41 000€ en 2020).
Dépose et nettoyage, condamnation des tuyauteries : 10 060€.
Remplacement : plusieurs solutions envisagées par le bureau d’études mandaté (facture 2052€), la moins coûteuse et plus pérenne étant l’installation de PAC pour la plupart des apparts, un chauffage électrique suffisant pour les studios. De
Évidemment, il faudra redimensionner les colonnes électriques (Enedis), et changer les tableaux individuels, ces vieux bâtiments
des années 60 n’étant pas adaptés à la vie électrique moderne, notamment chauffage et climatisation électriques.
Les puissances souscrites actuelles, entre 3 et 9 kVA, devront être réévalués. Le bureau d’études estime les besoins en hiver totaux de 8kVA pour un T1 de 30m2, à 12 kVA pour un T4 de 100m2. Et les colonnes devront pouvoir soutenir une puissance cumulée de 300 kVA chacune.
Réfection des colonnes électriques : 33 600€, plus frais Enedis.
En option : dépose des colonnes de chauffage : 33 500€.
Travaux individuels : de 5 000€ pour un T1 à 7650€ pour un T4.
Études et MOe : 20 152€.
Au total, de 5 756€ pour un T1 de 30m2 à 9 671€ pour un T4 de 100m2 (et oui, le coût au M2 est bien moins élevé pour une grande surface !)
En contrepartie, les travaux génèreront des CEE (Certificats d’Economie d’Energie). Au prix d’avril 2021, (4.5€/MWh), ça fait une économie de 26€ pour un T1, et 78€ pour un T4 !
Franchement avec ces nouvelles obligations et les nouvelles annonces du gouvernement, c’est la déprime.
_ Les logements E vont être interdits à la vente et à la location. Sauf en baissant tellement le prix que les HLM seront très content de les racheter (Eux ont l’argent pour les travaux et les règles sont bien moins dures pour eux : Vous saviez que si un bâtiment HLM met des panneaux photovoltaïques sur son toit, il n’a pas besoin de demander l’avis de l’architecte des bâtiments de France pour le bâtiment entier ?)
_ Parfois il n’est même pas possible de faire des travaux pour améliorer ces logements E
_ Ils parlent de taxer bientôt les chauffage fuel et gaz. Comment remplacer toutes les chaudières gaz individuelles ?
_ Les nouvelles lois contre les squats n’ont rien changé et les préfets utilisent toutes les ficelles de la loi pour empêcher les expulsions : Maintenant ils disent qu’un logement qui allait être vendu, donc sans meubles, et qui est squatté en cours de vente ne peut pas être expulsé car ce n’est pas une résidence principale puisqu’il n’y a pas de meubles ..
_ Tous les travaux nécessaires pour rénover les appartements E vont mettre à la rue toute une population qui ne pourra pas payer les nouveaux loyers après travaux. Où allons nous les loger ? Les HLM n’en veulent surtout pas !
_ Après ces travaux les loyers ne pourront pas augmenter non plus du double. La rentabilité va baisser fortement avec les mêmes risques qu’avant. Cela ne va plus être rentable.
_ Les expulsions sont complètement bloquées par les préfets : interdit d’expulser si le locataire qui ne paye pas ses loyers n’a pas un autre logement fourni .. Mais qui va prendre un locataire qui ne paye pas ses loyers ? En tout cas les HLM n’en veulent pas d’office (Leurs listes sont déjà pleines !). Pas de panique, le préfet a le pouvoir de réquisitionner tous les logements loués par des privés et qui ont passé un conventionnement avec l’ANAH ! A quand la même chose avec ceux qui auront investis dans le PINEL ?
_ Les taxes foncières vont encore augmenter alors que la taxe d’habitation disparait. Et les communes et régions utilisent ces taxes foncières pour offrir des services aux résidents de leur communes, soit les locataires qui ne la payent pas !
_ La taxation globale en France en fait un enfer fiscal. Personnellement, je crois que le bailleur privé est l’homme le plus taxé de France, donc sans doute du monde. Dernièrement on m’a parlé d’un gros bailleur immobilier qui touche le RSA …
Et tous les problèmes français « classiques » de la durée d’expulsion la plus longue au monde, avant d’être rallongée par le Covid ou le blocage des préfets, à la « juste » trêve hivernale qui n’existe qu’en France. Etc, etc ..
Ceux qui savent vendent, les autres achètent. Bon courage !
Ok, il faut prendre toutes ces informations en compte. Mais elles ne sont pas secrètes et je pense que tous les acheteurs sérieux sont au courant. Comme on dit en bourse, « ces informations sont dans les cours ». Imaginez le prix des logements dans le cas contraire. Mais même avec ces informations, ceux qui ont un peu de moyen doivent faire des arbitrage sur leur fortune. Aves la crainte du retour de l’inflation, les risques des marchés boursiers et le faible taux des obligations, il vous reste quoi pour un placement long terme ? Dans un marché de pénurie dans les grandes villes, ne sont pas les vendeurs qui font les prix, ce sont les acheteurs.
A part investir à l’étranger en attendant que les hommes politiques français ne soient plus fous, je ne vois pas quoi faire.
Bon courage pour trouver un pays plus intéressant. En Europe, une Allemagne en décroissance démographique, l’Italie est l’Espagne pas trop en forme, la suisse et le Luxembourg très chers, un royaume uni pas si uni que cela. Je ne connais pas trop les pays de l’Est. Bien sûr il reste l’Afrique, l’Amérique et l’Asie, mais c’est loin, souvent compliqué et peut-être pas plus rentable.
Tant que des accords bilatéraux existeront, il y aura toujours un avantage fiscal, notamment avec l’Allemagne.
D’autre part, stagnation démographique ne signifie pas baisse des prix. L’Allemagne de l’est s’est dépeuplée en 30 ans, mais les prix à Berlin ont explosé.
En fait, grâce à toutes ces lois anti propriétaires, l’immigration incontrôlée, et la proportion énorme de logements sociaux en France (40% du total européen !), l’état à créé une vrai pénurie. Comme dans tout bon état socialiste qui se respecte et se mêle de ce qui ne le regarde pas. Du coup, effet rareté aidant, le logement que j’ai décris ci-dessus, qui en plus est situé au dessus d’une voie très passante, affiche un prix en hausse de 5% par an depuis 5 ans. Ça compense très largement les travaux, et il sera estampillé « écolo et bienpensant » pour la vente..
Super analyse. Vous parlez très bien de l’obsolescence immobilière sur le plan énergétique. Il y a aussi l’obsolescence architecture. La plupart des biens immobiliers construits dans la seconde moitié du XX ème siècle ont très mal vieilli !
Effectivement, il vaut mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien avec de la pierre.
C’est notre analyse chez Dream immobilier TV sur youtube !
Bonjour