Voilà la nouvelle bombe que s’apprêterait à lancer le gouvernement par la voix de Nicolas HULOT : Taxer les biens immobiliers en fonction de sa performance énergétique ? Selon les premières informations, plusieurs pistes seraient actuellement en réflexion.

Il pourrait s’agir :

D’une taxe annuelle (qui s’ajouterait à la taxe foncière ?) dont le montant pourrait être fonction de la performance énergétique des bâtiments et donc du résultat d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 


D’une majoration des droits d’enregistrement, couramment regroupés à tort dans le terme « frais de notaire », en fonction des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

D’un partage des frais de chauffage entre le propriétaire de l’immeuble et son locataire dans l’hypothèse ou la facture de chauffage est jugée trop élevée du fait d’une importante déperdition énergétique. 

 

Une fiscalité punitive pour accélérer la révolution écologique et accompagner la mutation écologique et développement durable de la société ?

Changement de méthode dans la mise en oeuvre de l’indispensable mutation « développement durable » de la société. Cette nouvelle méthode est insupportable et va accélérer l’obsolescence immobilière. Mais il ne faut pas être naïf, un changement de modèle pénalise toujours une part majoritaire de la population ! Seule la minorité qui sait anticiper le changement sort gagnant d’un changement de société.

Crier aux loups ne sert à rien, quelque soit la méthode, celui n’intègre pas cette nouvelle donne « développement durable » dans sa stratégie patrimoniale sera perdant ! Une seule solution : anticiper, anticiper, anticiper ! Attention, ne me faites pas dire, ce que je ne dis pas. Je ne dis pas que j’approuve ces méthodes … je dis seulement qu’elles sont inévitables.

Cette révolution écologique n’est pas une surprise, et vous devez l’anticiper comme nous vous le présentions dans cet article « Préparer votre patrimoine à la révolution « écologique » et « développement durable » qui s’impose ».


A ce stade, ce n’est plus une question d’idéologie mais une mutation qui va s’imposer à nous… Il apparaît inutile de chercher à lutter contre l’évidence. La mutation écologique et développement durable doit être au cœur de votre stratégie d’investissement immobilier mais également financier.

Dès lors que l’intérêt général société est communément reconnu autour de la nécessaire mutation « développement durable » de la société, tous les moyens peuvent être mis en oeuvre pour chercher à satisfaire cet intérêt général. La fiscalité est un moyen comme un autre.

 

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Anticiper la mutation « développement durable » pour l’immobilier, c’est donner la priorité à l’immobilier neuf ou ancien rénové.

Cette volonté forte d’accélérer la mutation écologique de la société s’inscrit pleinement dans l’analyse que nous vous proposons ici depuis des années.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière. » l’obsolescence immobilière doit être le sujet prioritaire de l’investisseur immobilier qui souhaite maintenir la valeur de son patrimoine.

Cette obsolescence immobilière c’est la recherche de la meilleure performance énergétique pour mon immeuble, mais aussi l’obsolescence des usages induit par les changements de société.

 



Il est donc important d’anticiper dès aujourd’hui cette mutation écologique et développement durable. L’investisseur immobilier devra donc chercher à vendre son patrimoine immobilier amorti et obsolète pour mieux réinvestir dans des immeubles dont les qualités intrinsèques seront en accord avec l’évolution de la société (performance énergétique et adoption des nouveaux usages).

Céder les biens immobiliers amortis, sera également l’occasion d’encaisser une belle plus-value immobilière pour mieux repartir sur un nouvel investissement en profitant des taux de crédits immobiliers historiquement faibles pour la nouvelle acquisition.

Il pourra s’agit de profiter de la loi PINEL pour se constituer un patrimoine immobilier respectant les normes énergétiques (cf »Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher ! » mais aussi investir dans un bien immobilier ancien, décoté car victime de l’obsolescence immobilière, pour le restructurer et le rénover afin qu’il retrouve les qualités intrinsèques recherchées (cf »Investir dans l’immobilier pour de bonnes raisons qui ne seront ni fiscales, ni liées au taux immobilier ! « ).

A suivre …

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21 Comments

  1. GAUTHIER says:

    Je pensais que Monsieur HULOT n’était pas un de ces hurluberlus doux rêveurs écolos.
    Je dois reconnaître que je me suis trompé.

  2. Bonjour
    Si la loi s’appuie sur les DPE d’aujourdhui, il suffira de ne pas chauffer pendant un an, de be pas louer pendant un an, pour avoir une performance exceptionnelle. Ou alors les DPE vont demander une étude plus approfondie….. et donc seront plus chers.
    Et je crains que cette mesure ne s’applique qu’aux bailleurs, car tous les propriétaires n’ont pas forcément les moyens. …enfin vous parlez du neuf avec la loi Pinel, sachez que dans les immeubles BBC, quand le chauffage est collectif, on se chauffe à 19°.
    Et donc certains rajoutent des chauffages d’appoint. Vive les gros pulls en laine chinée des 68tards et les poeles à pellets que le DPE ne sait pas prendre en compte

  3. GAUTHIER says:

    Je pensais que Monsieur HULOT n’était pas un de ces hurluberlus doux rêveurs écolos.
    Je dois reconnaître que je me suis trompé.

  4. Je regarde souvent les émissions américaines « Rénovation impossible » où des maisons sont mise à nue et intégralement rénovées.
    Ce que j’ai constaté, c’est qu’ils mettent 10 cm de laine de verre derrière les plaques d’agglo qui leur servent de mur et la clim sous le toit (j’ai 40 cm chez moi sous le toit et sans clim). Et ils sont 330 000 000 habitants dans le pays à trouver ça normal. Ce sont leurs normes.
    Et nous, lorsque nous ne sommes pas au norme BBC, on culpabilise…..

    • Oui, vous avez raison… ce n’est qu’une question d’intérêt général fixé par la population.

      La question est alors d’être en accord ou non avec l’idée de l’intérêt général à accélérer la mutation écologique ou développement durable de la société. Celui qui est d’accord avec cette idée doit comprendre la logique de cette nouvelle taxe … même si elle le pénalise.

      Il est évident que le peuple US ne fixe pas la priorité développement durable au même niveau.

      Etes vous d’accord ?

  5. Fredy Gosse says:

    Heureusement que le DD n est pas idéologique ou comment construire une société totalitaire..
    C est quoi la prochaine étape la gesteit polizei avec dénonciation des crimes contre l humanité non contre Gaia
    Au fait j ai lu qu il y avait une plainte contre les agissements du wwf au Congo qui maltraitent les pigmees en zone déclarée écolos .c est vrai ils chassent pour se nourrir
    Maintenant avec les dernières bouteilles à la mer de Guillaume ,pn peut dire que ce sont les pauvres (hlm) et ceux juste au dessus qui vont trinquer mais pas avec une bonne bouteille.Macron n’aime pas les pauvres .il ne sait pas que sauver la planète (qui n a jamais rien demandé) est juste une marotte de boboland.
    Pauvres pays

  6. Patrick D says:

    La différence entre les bailleurs français et américains est énorme : nous avons l’IFI, pas eux ; Il leur reste beaucoup d’argent après avoir payé leurs impôts, pas nous ; ils virent les locataires qui ne payent pas en 15 jours, nous en 3 ans.
    Alors vouloir imposer n’importe quel frais supplémentaires aux bailleurs françaisactuellement, c’est leur tirer une balle dans la tête. L’avenir le prouvera.
    Attention, je parle des bailleurs privés. Pour le public , toutes les modifications de loi sont amendées pour leur permettre de continuer à récupérer tout le parc locatif en France.

  7. Le bonus-malus s’appliquerait il sans discernement l’âge et la qualité de l’immeuble même quand la rénovation en façade et en toiture est impossible (ex des immeubles construits en ossature bois et enduits à la chaux, ou immeubles hausmanniens) ?
    Je comprends le combat aux dépenses énergétiques mais si c’est le cas, j’appelle cela de la discrimination.

  8. Le petit souci c’est que les diagnostics énergétiques ne veulent pas dire grand chose

    Je vais refaire faire les miens 🙂

  9. Gilles.DR315 says:

    Diagnostiquer immobilier, un métier où il va falloir acheter une armure et un casque de protection pour supporter la mauvaise humeur des propriétaires de logements

  10. l'gevingey says:

    le DPE me fait bien rire… Une maison hyper isolée et autonome en énergie mais pas fait selon un pro et donc pas les normes est énergivore,
    et un appart que j’ai eu à été classé énergivore : la cave 10 mètres sous terre et sans communication directe, ainsi qu’un garage de l’autre côté du parking n’étaient pas isolés…

    bof, une taxation de plus sous un prétexte que personne de peut décrier sans se faire lyncher. Quand les gens comprendront que l’écologie n’est ni politique ni fiscale!

  11. Philippe says:

    Rendre l’habitat plus performant sur le plan énergétique, c’est bien beau, tant qu’on n’est pas contraint par un PLU et/ou des dispositions du type monuments historiques…
    Une fois de plus on se retrouve bien souvent face à un téléscopage de normes et je vous laisse deviner qui est le dindon de la farce…

    • ROLAND GARNIER says:

      @Philippe
      Bien entendu, et vous y ajoutez l’architecte des bâtiments de FRANCE qui a tout pouvoir au gré de son humeur et de sa fantaisie (je l’ai vécu) pour dire oui ou non
      On ne peut pas faire du neuf avec du vieux, là aussi je le vis…. un coût de travaux disproportionné par rapport à l’économie d’énergie réalisée. Mais sommes nous suffisamment altruiste pour dire que dans une telle opération on a la satisfaction de penser que l’on donne du travail aux autres, que l’on crée des emplois – bien souvent inutile – que l’on participe à la survie de la planète ?
      Et pour couronner le tout une taxe pour punir ??????

  12. « D’une taxe annuelle (qui s’ajouterait à la taxe foncière ?) dont le montant pourrait être fonction de la performance énergétique des bâtiments et donc du résultat d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) »

    Parlons de ce DPE, en bref, c’est de l’escroquerie.
    J’ai une grosse expérience, sachant calculer précisément ma consommation énergétique en fonction des degrés-jours, et de tous les paramètres physiques d’une part et d’autre part ayant vu à l’œuvre les DPEistes dans mes biens.

    On peut vous afficher E alors que vous êtes C et l’inverse.
    La répartition des pertes est complètement fausse pour certains logiciels utilisés.
    Les ponts thermiques, paramètre essentiel, ne sont pas intégrés, bien entendu, il n’y a aucune imagerie thermique prévue.
    J’ai constaté des consommations élevées dans des appartements neufs pourtant classés C
    J’ai vu faire des isolations dans des constructions neuves inacceptables

    Si je suis taxé avec un tel machin, comme aurait dit notre Charles, je porte plainte contre l’État.

    Quand on fait quelque chose, il faut le faire correctement, Nicolas Hulot est un communicant, brillant certes, mais nul en technique des échanges thermiques. Il n’y connait rien, c’est une philosophie, une mode, une nécessité pourtant.
    Promouvoir cette philosophie est à mon avis une bonne chose, baser les sanctions sur du vent c’est une ineptie.

    Pour faire court, au sens propre comme au sens figuré, il fait du vent 🙂

  13. ils veulent vraiment décourager les bailleurs là.
    attention au retour de manivelle car le parc va être délaissé

  14. Les bonus / malus seront basés sur les résultats des DPE?
    Faut-il encore qu’ils soient fiables…Pour un même appartement le classement varie d’un diagnostiqueur à un autre ! Il y a certains nombre d’incompétents dans le milieu. J’ai assisté à un diagnostique qui a durer 10mn montre en main, métrage de l’appartement compris et qui fera foi devant l’administration !
    Mr Hulot n’a qu’à nommer un organisme agréé par l’état qui interviendra sur l’ensemble du territoire. Celui utilisera les mêmes procédures pour la totalité du parc locatif avec des techniciens réellement formés et utilisant un matériel certifié et vérifié périodiquement afin d’assurer l’exactitude des résultats.
    J’ai habité 2 des logements que je loue, un studio et un T2. Je réglais les convecteurs entre 2et 4 pour obtenir une température agréable avec une facture EDF tout à fait raisonnable malgré des DPE entre F et G !! Cherchez l’erreur…

    Partager les frais de chauffage entre bailleur et locataire si la facture est trop élevée ?!
    Anecdote: L’électricien venu changer un convecteur HS chez un de mes locataires a halluciné !! Il faisait plus de 26 degrés dans l’appartement (avec un radiateur en moins…) il faisait tellement chaud qu’il à du mal à tenir pendant l’intervention ! Tout le monde était en chemise !
    Dans le même temps, pour économiser l’énergie: Je retardais le moment d’allumer la chaudière, je mettais un gros pull plutôt que de pousser le chauffage, fermais systématiquement les volets, bref dans mon logement la température oscille entre 19 et 20 degrés… (Bien que bailleur, je suis moi-même locataire… Un statut quelque peu schizophrénique.)
    Je vais devoir payer pour que mes locataires puissent se promener dans leur appartement en short et tongues ! On rêve…
    Après les impayés de loyers et de charges, les destructions, les incivilités, les hausses CSG et taxe foncière etc… Je vais devoir régler en partie la facture énergétique de mes locataires qui seront de plus en plus irresponsabilisés.
    Sans compter que si l’isolation par l’extérieur est tout à fait adaptée à des bâtiments en parpaing ou béton il en va tout autrement pour des bâtiments en pierres, pisé, etc…Ce sera la catastrophe assurée avec une rapide dégradation des bâtiments !
    J’habite en Bretagne et je connais bien le problème.
    Je pensais avoir une utilité dans notre société mais depuis quelques mois on m’explique que je suis un « salop » de rentier tuant l’économie française et détruisant notre belle planète.

  15. ROLAND GARNIER says:

    @ Pascal « Je pensais avoir une utilité dans notre société mais depuis quelques mois on m’explique que je suis un « salop » de rentier tuant l’économie française et détruisant notre belle planète. »
    Vous pouvez ajouter que les armes seront également données à votre locataire pour aller dans le sens que vous évoquez

    • GAUTHIER says:

      Je crois bien que je suis comme vous Roland ! un salaud de propriétaire ! si les gouvernements successifs avaient eu la volonté de construire « correctement » depuis une cinquantaine d’années, les logements auraient été isolés sérieusement. J’ai crée une société spécialisée dans l’isolation dans les années 70 mais les promoteurs, publics ou privés, préféraient livrer des mètres carrés à tout va, privilégiant le « tape à l’oeil » au détriment de la qualité fondamentale. Nous étions trop en avance et avons dû peser notre activité.
      Par ailleurs, pensez-vous que nous pourrons augmenter les loyers après voir réalisé les travaux nécessaires ? ( excusez moi pour ce trait d’humour )

      • ROLAND GARNIER says:

        @GAUTHIER
        Non, et éventuellement vous devrez les baisser pour différentes raisons (nouveaux blocage des loyers dans certaines villes, trop de concurrence locatives, incitation forte de nos gouvernements etc, etc….

  16. Fredy Gosse says:

    Et en final ce sera 2 pour-cent chez le notaire en plus

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