Ce matin, en direct sur BFM BUSINESS, nous vous avons proposé avec Christian FONTAINE, Rédacteur en Chef du journal LE REVENU, quelques réflexion autour de la question de la défiscalisation.
 
Voici la vidéo de notre échange ce matin sur le plateau de BFM Business :

 

Attention aux frais excessifs qui détruisent le rendement de l’investissement en défiscalisation !

Il est certain que défiscaliser est un objectif partagé par un très grand nombre de contribuables. Défiscaliser, c’est mettre en place une stratégie afin de réduire le montant de son impôt sur le revenu.
Défiscaliser est un objectif tellement important que nombre de contribuables le considère comme PRINCIPAL. Pour certains d’entre nous la défiscalisation est même une obsession, et l’industrie qui s’est développée autour de la fabrication puis la vente de produit de défiscalisation l’a bien comprise.
C’est le propre du capitalisme que de chercher à satisfaire un besoin : Les contribuables sont obsédés par l’idée de défiscaliser … une offre s’est tout naturellement construite pour satisfaire ce besoin. L’industrie de la défiscalisation a donc développé toute une gamme de produits financiers ou immobiliers qui permettront aux contribuables devenus investisseurs de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. On parle de FIP, FCPI, Loi PINEL, SOFICA, Girardin Industriels …
 
Malheureusement, puisque le contribuable semble davantage obsédés par l’idée de défiscaliser plutôt que de faire un bon placement, la réponse à cette demande ne passe que très rarement par la case « rendement ».
Obsédés par l’idée de pouvoir baisser le montant de leur impôt sur le revenu, les contribuables devenus investisseurs abandonnent l’idée de faire un bon placement et acceptent de payer des frais démentiels, qu’ils n’accepteraient pas en temps normaux.
Les frais sont tellement importants, qu’ils remettent parfois (trop souvent) en cause la pertinence même de l’investissement.
Récemment, le fondateur d’une société de gestion spécialisé dans les produits de défiscalisation FIP et/ou FCPI me confiait, mot pour mot, qu’ « il avait vendu de la merde depuis 15 ans »; Les frais étaient tellement élevés que l’espérance de gain était nulle. Les frais de gestion pouvaient atteindre entre 30% à 40% de la valeur du capital investis sur la durée de vie du fonds. !
Lorsque l’on évoque la question de l’investissement immobilier en loi PINEL, le constat est le même : Entre la rémunération du vendeur (vendeur ou conseiller, vous pouvez l’appeler comme vous voulez, c’est le même) comprise entre 6% et 10% (même si le syndicat ANACOFI IMMO affirme récemment qu’ne dessous de 10%, les vendeurs CGP ne pouvait plus vivre) – Les 20% de TVA , les frais d’acte notarié,  les émoluments du notaire et la marge du promoteur, ce sont parfois 30% à 40% de non valeur qui sont payées par le contribuable obsédés par la réduction d’impôt sur le revenu.
 

Mais alors peut-on vraiment « défiscaliser » ? Quelle stratégie peut-on mettre en œuvre ?

Au lieu de foncer tête baissée chez votre banquier pour souscrire un FIP ou vous endetter pour les 20 prochaines années afin d’investir dans un PINEL, trop cher situé dans un emplacement de premier choix sur le papier (car vous n’irez jamais vérifier sur place avant de signer), le candidat investisseur doit travailler sur ces revenus imposables !
Avant de chercher à réduire son impôt sur le revenu en souscrivant un nouveau produit, il me semble important de se concentrer sur la composition actuelle de vos revenus. N’est il pas possible de supprimer tout ou partie de ces revenus ? Attention, il ne s’agit pas de vous inciter à moins travailler… mais simplement à optimiser le mode de perception desdits revenus. Il est certain que le salarié pourra avoir plus de difficulté à moduler son revenu imposable que le chef d’entreprise. Pour le salarié, le premier réflex consiste à placer son intéressement / participation dans les produits d’épargne salariale ; Les chefs d’entreprises pourront eux envisager la mise en place de tels dispositifs afin de transférer une partie de leur rémunération en abondement / intéressement / participation.
Mais en réalité, ce sont les revenus du patrimoine et notamment les revenus immobiliers qui pourront faire l’objet d’une optimisation majeure. L’imposition des revenus fonciers peut apparaître comme confiscatoire et peut avoir pour conséquence d’anéantir le rendement réel du patrimoine. Des réflexions autour de la transformation de vos logements nus en location meublée ou encore, dans de très rares situation, la SCI à l’IS peuvent être des stratégies d’une très grande efficacité pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
 
Ensuite, ceux qui auront optimisé leur revenu imposable pourront se lancer dans la recherche d’un investissement nouveau qui pourrait leur permettre de réduire leur imposition. Mais attention, la défiscalisation ne doit plus être une obsession… ce n’est qu’un objectif secondaire après la recherche d’un bon investissement. L’investisseur devra veiller à ne pas payer trop de frais en payant son bien immobilier à son juste prix.
Prenons un exemple simple pour comprendre : Saviez vous qu’il n’est pas obligatoire d’acheter un bien immobilier PINEL via votre banquier ou conseil en gestion de patrimoine ? Saviez vous qu’il vous était possible de faire construire une maison PINEL via simplement un constructeur de maison individuelle comme le ferai un jeune couple en primo-accession ?
Investir en loi PINEL, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf mis en location… Vous pouvez l’acheter sur plan via un vendeur de défiscalisation, mais vous pouvez aussi acheter un terrain sur lequel vous ferez construire une maison ou encore rénover un logement indécent… Pour vous convaincre de l’opportunité de cette réflexion, sachez que le prix de construction moyen pour une maison neuve est de 1500€ / m² et cela partout en France ! Il ne vous reste plus qu’à trouver un terrain …

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