Ce matin, en direct sur BFM BUSINESS, nous vous avons proposé avec Christian FONTAINE, Rédacteur en Chef du journal LE REVENU, quelques réflexion autour de la question de la défiscalisation.

 

Voici la vidéo de notre échange ce matin sur le plateau de BFM Business :

 

Attention aux frais excessifs qui détruisent le rendement de l’investissement en défiscalisation !

Il est certain que défiscaliser est un objectif partagé par un très grand nombre de contribuables. Défiscaliser, c’est mettre en place une stratégie afin de réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Défiscaliser est un objectif tellement important que nombre de contribuables le considère comme PRINCIPAL. Pour certains d’entre nous la défiscalisation est même une obsession, et l’industrie qui s’est développée autour de la fabrication puis la vente de produit de défiscalisation l’a bien comprise.

C’est le propre du capitalisme que de chercher à satisfaire un besoin : Les contribuables sont obsédés par l’idée de défiscaliser … une offre s’est tout naturellement construite pour satisfaire ce besoin. L’industrie de la défiscalisation a donc développé toute une gamme de produits financiers ou immobiliers qui permettront aux contribuables devenus investisseurs de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. On parle de FIP, FCPI, Loi PINEL, SOFICA, Girardin Industriels …

 

Malheureusement, puisque le contribuable semble davantage obsédés par l’idée de défiscaliser plutôt que de faire un bon placement, la réponse à cette demande ne passe que très rarement par la case « rendement ».

Obsédés par l’idée de pouvoir baisser le montant de leur impôt sur le revenu, les contribuables devenus investisseurs abandonnent l’idée de faire un bon placement et acceptent de payer des frais démentiels, qu’ils n’accepteraient pas en temps normaux.

Les frais sont tellement importants, qu’ils remettent parfois (trop souvent) en cause la pertinence même de l’investissement.

Récemment, le fondateur d’une société de gestion spécialisé dans les produits de défiscalisation FIP et/ou FCPI me confiait, mot pour mot, qu’ « il avait vendu de la merde depuis 15 ans »; Les frais étaient tellement élevés que l’espérance de gain était nulle. Les frais de gestion pouvaient atteindre entre 30% à 40% de la valeur du capital investis sur la durée de vie du fonds. !

Lorsque l’on évoque la question de l’investissement immobilier en loi PINEL, le constat est le même : Entre la rémunération du vendeur (vendeur ou conseiller, vous pouvez l’appeler comme vous voulez, c’est le même) comprise entre 6% et 10% (même si le syndicat ANACOFI IMMO affirme récemment qu’ne dessous de 10%, les vendeurs CGP ne pouvait plus vivre) – Les 20% de TVA , les frais d’acte notarié,  les émoluments du notaire et la marge du promoteur, ce sont parfois 30% à 40% de non valeur qui sont payées par le contribuable obsédés par la réduction d’impôt sur le revenu.

 

Mais alors peut-on vraiment « défiscaliser » ? Quelle stratégie peut-on mettre en œuvre ?

Au lieu de foncer tête baissée chez votre banquier pour souscrire un FIP ou vous endetter pour les 20 prochaines années afin d’investir dans un PINEL, trop cher situé dans un emplacement de premier choix sur le papier (car vous n’irez jamais vérifier sur place avant de signer), le candidat investisseur doit travailler sur ces revenus imposables !

Avant de chercher à réduire son impôt sur le revenu en souscrivant un nouveau produit, il me semble important de se concentrer sur la composition actuelle de vos revenus. N’est il pas possible de supprimer tout ou partie de ces revenus ? Attention, il ne s’agit pas de vous inciter à moins travailler… mais simplement à optimiser le mode de perception desdits revenus. Il est certain que le salarié pourra avoir plus de difficulté à moduler son revenu imposable que le chef d’entreprise. Pour le salarié, le premier réflex consiste à placer son intéressement / participation dans les produits d’épargne salariale ; Les chefs d’entreprises pourront eux envisager la mise en place de tels dispositifs afin de transférer une partie de leur rémunération en abondement / intéressement / participation.

Mais en réalité, ce sont les revenus du patrimoine et notamment les revenus immobiliers qui pourront faire l’objet d’une optimisation majeure. L’imposition des revenus fonciers peut apparaître comme confiscatoire et peut avoir pour conséquence d’anéantir le rendement réel du patrimoine. Des réflexions autour de la transformation de vos logements nus en location meublée ou encore, dans de très rares situation, la SCI à l’IS peuvent être des stratégies d’une très grande efficacité pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

 

Ensuite, ceux qui auront optimisé leur revenu imposable pourront se lancer dans la recherche d’un investissement nouveau qui pourrait leur permettre de réduire leur imposition. Mais attention, la défiscalisation ne doit plus être une obsession… ce n’est qu’un objectif secondaire après la recherche d’un bon investissement. L’investisseur devra veiller à ne pas payer trop de frais en payant son bien immobilier à son juste prix.

Prenons un exemple simple pour comprendre : Saviez vous qu’il n’est pas obligatoire d’acheter un bien immobilier PINEL via votre banquier ou conseil en gestion de patrimoine ? Saviez vous qu’il vous était possible de faire construire une maison PINEL via simplement un constructeur de maison individuelle comme le ferai un jeune couple en primo-accession ?

Investir en loi PINEL, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf mis en location… Vous pouvez l’acheter sur plan via un vendeur de défiscalisation, mais vous pouvez aussi acheter un terrain sur lequel vous ferez construire une maison ou encore rénover un logement indécent… Pour vous convaincre de l’opportunité de cette réflexion, sachez que le prix de construction moyen pour une maison neuve est de 1500€ / m² et cela partout en France ! Il ne vous reste plus qu’à trouver un terrain …




30 Comments

  1. Attention Guillaume : vous donnez des conseils pour permettre de diminuer ses impôts et cela est maintenant puni par la loi. Vous risquez une grosse amende :

    http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1715083/fortes-amendes-pour-les-professionnels-qui-favorisent-la-fraude-fiscale

    ( Je plaisante … pour le moment du moins )

  2. Seule la fraude est punissable. Par contre que les avantages fisca

    • Seule la fraude est punissable. Par contre que les avantages fiscaux soient rognés ou annulés est une forte probabilité. 🙁

  3. Bla, bla , bla ….. vous racontez toujours la même chose sur les FCPI, FIP, et autres SOFICA, mais vous n’y avez probablement jamais investi, !
    Je fais cela depuis 2007 malgré un discours généralisé identique au vôtre à cette époque et même si les frais sont sensiblement élevés, je suis gagnant en moyenne sans l’avantage fiscal.
    L’avantage fiscal n’est qu’un bonus ! Il suffit seulement de bien choisir les fonds.

    Aujourd’hui, je récolte mes investissement d’il y a 7, 8 ou 10 ans et je les réinvestis (gratuitement) dans de nouvelles défiscs . Elle est pas belle la vie !

  4. Hé bien, vous voyez bien que des fonds performent jusqu’à 30% (sans la réduction fiscale je suppose). Nous voilà avec des produits à près de 48% (30+18) ou 68 (30+38% -corse & DOM) sur 8 ans en général soit 6 ou 8,5% par an, auxquels il faut ajouter l’épargne constituée par l’impôt non payé soit par exemple 2k€ pour 10 k€ économisé sur 8 ans placé à 2 / 2.5%.
    Pas trop mal en ces temps qui courent.

    Ceci dans les meilleurs cas. Globalement il faut compter en choisissant bien ses fonds et en diversifiant FCPI, FIP et FIP Corse ou DOM, une rentabilité globale de 2 à 5% par an.

    Enfin si ces produits comme vous dites étaient de la « merde », comment expliquez-vous que 140 000 Français environ y investissent pour 1 Mds d’Euros (y compris ISF) chaque année ?

    Il sera intéressant de voir combien de Français vont y investir en 2018 avec la suppression de l’ISF et donc une réduction sur les seuls impôts sur le revenu.

    • « si ces produits comme vous dites étaient de la « merde », comment expliquez-vous que 140 000 Français environ y investissent pour 1 Mds d’Euros (y compris ISF) chaque année ? »

      Mais tout simplement parce qu’on leur vend une réduction d’impôt et du rève sans chercher la qualité intrinsèque du produit 😉

      • Ne soyez pas naïf, quand quelqu’un, en général un investisseur averti, s’est fait « baisé », il n’y revient pas ! le rêve c’est pour les gogos !

        • Là je crois que c’est vous le naïf.
          Eistein disait : « Il n’y a que deux choses infinies dans l’univers : la bétise humaine et l’univers … et pour l’univers, je ne suis pas sûr »

          • Donc, vous pensez qu’une personne qui, dans les faits est plutôt avertie [ les posts sur internet font pléthore], si elle investit dans un FIP ou un FCPI, et qui voit son investissement baisser de 10, 20 ou 30% en quelques années, va remettre le couvert !

            Oui, il y en a surement quelques unes mais pas 140 000 !

            • Mais on ne connaît la performance de son FIP que 8 à 10 après la souscription 😉

              • Pas exactement car vous avez une « valeur liquidative » chaque année à partir de la deuxième année quand la levée de fonds est investie. C’est bien sûr une évaluation mais dans les faits, très proche de la réalité.

                • Oui, investie, mais ce n’est pas la valeur des actifs puisque nous évoquons ici des actifs non cotés. Vous ne connaitrez la valeur que lorsque le fonds aura vendu ses participations

                  • Certes mais les sociétés d’investissement (sérieuses j’entends) suivent chaque année à minima les comptes et performances des entreprises dans lesquelles elles ont investies. De ces comptes elles en déduisent une valeur. Qui plus est, 30% (maximum) des fonds sont en général investis sur les marchés pour (tenter) d’améliorer les perf.

                    • En fait les 30% ne sont pas placés sur les marchés pour tenter d’améliorer les performances… Ce sont en réalité la provision des frais de gestion qui seront versé à la société de gestion….

                  • Non je ne crois pas, ces 30% (ou moins) sont libres d’investissement pour les sociétés de gestion:

                    http://www.finansemble.fr/produits/FCPI_et_FIP/47

                    • Oui, bien sûr, mais comment se verser des frais de gestion annuels si tous les capitaux sont investis dans les sociétés non côtées ? Les frais de gestion sont -+ autour de 3% par année calculée sur la valeur du fonds (et donc sur la valeur des investissements réalisés en attendant la sortie pour une valorisation). 3% * 10 ans = 30%

                    • @GF,
                      J’avoue ne pas savoir comment sont calculés les frais et je m’en fiche. Je sais en revanche qu’ils sont prélevés et de combien en %. En fait seul le résultat final compte comme je vous l’ai montré dans mon exemple!
                      Quant aux droits d’entrée ils sont désormais à zéro ou proche.

          • N’en déplaise à Einstein qui était meilleur en relativité (LoL)

            • 140.000 personnes, cela fait 0,2 % de la population française. Avec la réserve d’inconscients en France et leur renouvellement chaque année, je suis même étonné qu’il n’y en ait pas plus que 140.000
              Bien sûr, ce ne sont pas les mêmes tous les ans. Je pense qu’ils mettent 5 à 10 ans pour oublier et se faire avoir une 2ème fois.
              Je précise que je suis français et j’aime mon pays. Même si souvent ses habitants me désespèrent.

              • Hé bien je fais parti des 140 000 imbéciles , j’investis dans les FCPI et FIP depuis 11 ans, je gagne de l’argent.
                Par exemple FCPI LBP sur 3 ans, 37.5 K€, 45 % (à l’époque) de RI.
                Après 9 ans, 48 K€ +45 % de RI soit 48+16.9=64.9 K€ soit +73%

                + si placement de l’argent non payé en impôts–> 37.5* 4%=1.5 K€ *9= 13,5 k€ sans les intérêts composés

                Au final 64.9 + 13,5= 78,4 K€ soit 8,7%/ an

                Je me suis bien fait avoir !!!!

                • Non je crois que vous faites parti de la minorité qui fait attention à ses investissements et qui ne prend pas n’importe quoi. Cela ne veut pas dire que globalement, c’est gagnant.
                  Et je ne m’arrête pas aux FCPI et FIP, mais je prends aussi en compte la bourse en général, les achats en Scellier ou Pinel, les placements dans le vin, les livres anciens, le cinéma ou les Dom Tom.
                  Et je pense que dans les 140.000 qui ont investi en FCPI et FIP, beaucoup se sont fait avoir. Et que ce n’est pas parce qu’ils sont 140.000 à l’avoir fait que l’affaire est bonne comme vous le dites.

                  • Vous mélangez tout, le sujet de nos échanges ce n’était pas les livres, le vin ou le Pinel (où je ne suis jamais entré), …. mais bien FCPI et FIP.
                    Quant à la majorité qui « se fait avoir », c’est celle qui y va une fois ou deux mais n’y revient pas. Dans les 140 000, il y en forcément une proportion de nouveaux, mais aussi une majorité de revenants.

  5. @ Michel
    C’est vrai que je fais un amalgame et je n’aurai pas du.
    J’ai surréagi par rapport à votre affirmation : « Enfin si ces produits comme vous dites étaient de la « merde », comment expliquez-vous que 140 000 Français environ y investissent pour 1 Mds d’Euros ». C’est une affirmation que j’abomine car, si vous êtes dans les FCPI et FIP, moi je suis dans le PINEL, GIRARDIN ou MALREAUX. Cela représente plus de 140.000 personnes et je peux vous assurer que pour plus de la moitié, cela n’a pas été une bonne opération.
    Et à mon avis, les mécontents sont encore plus nombreux dans le vin et les vieux manuscrits et vont l’être dans les EHPAD, entre autres.
    Donc j’estime que votre affirmation est fausse.
    Maintenant si vous voulez préciser que votre affirmation ne concerne que les FCPI et les FIP, je comprendrai mieux même s’il faudra encore du temps pour vérifier la valeur des placements faits.

    • Personnellement j’ai fait du Besson ancien au début des années 2000, cela a été un véritable succès et j’en bénéficie encore aujourd’hui tant que mon bail initial perdure. Le Boorlo puis le Scellier qui ont suivi restaient me semble t-il encore une opération intéressante, à condition d’être vigilant sur les sociétés le promouvant et sur le choix de l’emplacement. C’est à partir de Duflot (encore les écolos incompétents et inefficaces) que ça s’est gâté et ça continue avec le Pinel.

      Quant au vin, manuscrits, etc. , je n’ai pas d’avis puisque je ne connais pas ! Sur internet les (bon) avis divergent …

      • J’ai des copains qui ont fait du Scellier sur Bordeaux … d’après le promoteur, en réalité à 50 Km. Cela a été une catastrophe.
        Dans une autre ville le promoteur a mis des cas très sociaux dans le logement pour tenir les engagements. Ils sont partis avec tous les tuyaux en cuivre.
        Le Scellier est loin d’avoir été une bonne affaire pour tout le monde. Mais évidemment, c’est la faute des pauvre naïfs qui n’ont pas vérifié ce qu’ils achetaient.

        • Je vous ai dit le SERIEUX des sociétés de gestion et l’EMPLACEMENT. Votre copain sur Bordeaux aurait dû prendre un minimum de précautions, prendre une journée de RTT et aller voir sur place avant de signer son Scellier.
          Il ne me viendrait jamais à l’esprit d’investir 2 ou 300 K€ sans aller voir au préalable où se situe le projet ! et me renseigner un minimum sur le sérieux de la société, notamment si celle-ci n’est pas une bien connue, même si ce n’est pas à coup sûr un gage de réussite.
          Après, pour le choix des locataires, il faut s’en occuper soi-même ou sinon prendre les assurances adéquates.
          Voyez-vous le problème avec ces produits immobiliers défiscalisés, c’est qu’ils ne sont plus considérés comme des projets immobiliers mais comme des produits financiers et c’est très souvent là que les déconvenues se produisent.
          Conclusion: il ne faut faire confiance à personne sauf à soi-même !

          • Nous sommes tout-à-fait d’accord. Mais si 70.000 personnes, sur 140.000 investisseurs, font comme mon copain, le placement ne vaut pas grand chose, sauf pour ceux qui prennent le temps et l’énergie de ne pas faire n’importe quoi.
            D’où ma réaction au début de cette discussion.

            • Tenez, je viens d’avoir au téléphone mon conseiller en FCPI et FIP. Je me suis empressé, vu que c’est d’actualité via ce blog, de lui demander quel est le pourcentage d’investisseurs revenants et nouveaux. Réponse 80 /20 ! Ce qui va dans le sens de mes affirmations du début des échanges.

              S’agissant des autres placements défiscalisant tels SOFICA, vins, art, etc…, toujours d’après mon conseiller, il s’agit le plus souvent de gens aisés sinon fortunés qui ont atteint les plafonds FIP/FCPI /DOM

  6. Prelèvement impôt source au ler janvier 2019 –
    Je prévois une gabegie généralisée à ce sujet , raison pour laquelle j ai fait opposition auprès de ma banque pour un coût de 12 euro , à tout prélèvement sur mon compte :
    Depuis plusieurs années j attends un remboursement d impôt – différent – ce qui n est pas contesté par l administration fiscale , tout en sachant qu il n y a pas en principe , de compensation entre les catégories d impôt : Qu est-ce que je risque ??

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