Une fois l’investissement immobilier locatif PINEL réalisé, il faut le déclarer à l’administration fiscale, et surtout ne pas faire d’erreur pour espérer percevoir la réduction d’impôt promises.

Attention aux pièges et autres chaussetrappes qui pourraient vous interdire de bénéficier de la réduction d’impôt tant attendues.

Il s’agit là d’un niveau de détail que nous approfondissons :

Notez, que vous pourrez bénéficier de votre première réduction d’impôt PINEL l’année d’achèvement du logement en cas d’acquisition en VEFA ou à la date d’acquisition dans les autres situations :

Mais pour espérer profiter de la réduction d’impôt PINEL, vous devrez respecter un formalisme rigoureux :

1- Remplir le formulaire 2044-EB : « Engagement de location ».

Quel que soit le dispositif, l’engagement de location (imprimé n°2044 EB) doit être impérativement joint à la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et ce même si le bien n’est pas encore loué (la location doit toutefois intervenir dans les douze mois).

Si vous n’optez pas à cette date, vous ne pourrez plus bénéficier ultérieurement de la réduction d’impôt PINEL.

Ce point est fondamental.

Dans ce formulaire 2044 EB, vous devrez indiquer :

  • Votre identité et votre adresse ;

  • L’adresse du logement concerné ;

  • La date d’acquisition ou d’achèvement ; Attention, pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition ;

  • La date de sa première location ; Attention, la première location doit intervenir dans les 12 mois de la date d’achèvement du logement !

  • Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail ; Les plafonds mensuels de loyers par m², charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 sont indiqués dans le tableau ci-dessous :

  • La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer ; Cette information est essentielle et parfois complexe à calculer ; Le plus simple est de demander l’information au promoteur du logement ; Dans le détail :
    • À ce plafond de loyer mensuel par m2 est ensuite appliqué un coefficient égal à 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Le loyer mensuel par m 2 obtenu après application du coefficient est ensuite multiplié par la surface du logement.
    • Exemple :
      • Pour un appartement de 40 m2, le coefficient est égal à : 0,7 + 19/40 = 1,175 arrondi à 1,18.
      • Si l’appartement est situé en zone A bis, le plafond de loyer par m2 est égal à 17,55 € x 1,18 = 20,71 €
      • Le plafond de loyer mensuel est égal à 828 € (40 x 20,71 €).

  • L’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, pour un loyer n’excédant pas les plafonds réglementaires ; Vous avez le choix : Soit de vous engager sur 9 ans, soit sur 6 ans ; Au terme des 6 ans, vous ne devrez donc pas oublier de vous engager pour 3 années supplémentaires afin de pousser la réduction d’impôt à 9 ans. Vous devez à nouveau remplir la déclaration 2044-EB. Pour ceux qui auraient peur d’oublier, il peut être prudent de s’engager pour 9 années dès le début.

  • Les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les ressources à prendre en compte s’entendent du revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (RFR de l’année 2019 pour un bail signé en 2021). La composition du foyer s’apprécie à la date de conclusion du bail :

  • Les modalités de calcul de la réduction d’impôt ; Il s’agit d’indiquer le prix de revient du logement. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

2- Joindre une copie du bail du premier locataire, mais également à chaque changement de locataire.

Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.

En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ;

3- Avis d’imposition N-2 du locataire

Vous devrez joindre une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Lorsque le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de
l’année d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, ce document est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.

En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est
intervenu, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

4 – Indiquer le montant de l’investissement PINEL dans le cadre 7 de la déclaration 2042

Vous devez reporter le montant de l’investissement (= Prix de revient) dans le cadre 7 de votre 2042.

Pour savoir dans quelle case inscrire le montant de votre investissement, il faut connaître la différence entre la date de réalisation de votre investissement, et le fait générateur de l’impôt :

Dans l’hypothèse classique d’une acquisition en VEFA :

  • Date de réalisation de l’investissement = Année de signature de l’acte authentique d’achat ;
  • Fait générateur de l’impôt = Année d’achèvement de l’immeuble dans un délai max de 30 mois). Un délai allongé de manière temporaire face à la crise sanitaire : « Pour tenir compte des différents ralentissements liés notamment aux difficultés d’approvisionnement de matériaux et à la mise en place des mesures de protection sanitaire sur les chantiers, il est admis de proroger le délai légal de trente mois, en sus du délai de 104 jours résultant de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, d’une période forfaitaire de 261 jours complémentaires, afin de neutraliser au total et au titre de la crise sanitaire et de ses conséquences, une période de douze mois qui a débuté le 12 mars 2020 pour s’achever le 11 mars 2021. » source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/13393-PGP.html/ACTU-2021-00295

En conséquence, le délai légal de trente mois qui n’a pas expiré avant le 12 mars 2020 est prorogé d’une période totale de douze mois (365 jours).

Voilà, vous savez tout ! Au boulot

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