C’est probablement l’une des informations du weekend : Gilles CARREZ, président de la commission des finances de l’assemblée nationale ferait l’objet d’un redressement fiscal pour non paiement de l’ISF.
En effet, selon les informations diffusées dans la presse ce weekend, les époux CARREZ sont propriétaires, au travers d’une SCI, d’un bâtiment composé :
- D’un local commercial, servant à l’activité professionnelle de Mme CARREZ, Pharmacien ;
- De leur résidence principale.
Au titre de l’ISF, Les époux CARREZ considèrent :
- Que la partie de l’immeuble occupé par la pharmacie doit être considéré comme un bien professionnel nécessaire à l’activité professionnelle de Mme CARREZ. Cette partie d’immeuble est donc exonéré d’ISF en vertu de l’application de l’article 885 N du CGI.
En effet, lorsque l’immeuble, nécessaire à l’activité professionnelle exercée par la société d’exploitation est loué à celle-ci (ou mis à sa disposition) par son propriétaire ou par une société (SCI), celui-ci est considéré comme un « bien professionnel » exonéré d’ISF, en proportion des droits détenus par le redevable, son conjoint ou son concubin notoire et leurs enfants mineurs dans la société à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Dès lors que Mme CARREZ est seule propriétaire de sa pharmacie, elle a le droit de considérer que la partie de l’immeuble consacrée à l’activité de Pharmacie est un bien professionnel.
- Que la partie de l’immeuble occupé par la résidence principale des époux CARREZ bénéficie d’un abattement de 30%.
Pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) les biens immobiliers sont retenus pour leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus si leur propriétaire décidait de les vendre à la date du fait générateur de l’impôt.
Dès lors, un immeuble occupé par son propriétaire, qui n’est grevé d’aucun engagement de location, ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre. Les résidences principales bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%.
Mais la doctrine fiscale n’est pas d’accord avec cette interprétation et considère que l’abattement de 30% n’est pas applicable lorsque l’immeuble « résidence principale » est détenu via une SCI. Cette position de l’administration fiscale n’est pas incontestable.
Ainsi, considérant que la partie de l’immeuble occupé par la pharmacie CARREZ bénéficie d’une exonération au titre des biens professionnels et que l’autre partie de l’immeuble bénéficie d’un abattement de 30% au titre de la résidence principale des époux CARREZ, le député CARREZ croyait ne pas être redevable de l’ISF. L’administration fiscale ne serait pas d’accord avec cette analyse et notamment avec l’application de l’abattement de 30% sur la résidence principale.
En application de ces deux mesures, le patrimoine des époux CARREZ était inférieur à 1 300 000€, patrimoine minimum pour déclarer l’ISF.
Les époux CARREZ pouvaient ils bénéficier de l’abattement de 30% appliqué pour les résidences principale ?
La doctrine fiscale exclu le bénéfice de l’abattement de 30% aux résidences principales détenues par une SCI
C’est l’article 885 S du CGI permet l’application de cet abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale :
Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire
Le texte de l’article 885 S du CGI est court et peu détaillé. La seule lecture de cette courte phrase pourrait nous laisser penser que le mode de détention de la résidence principale, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI semi-transparente, ne devrait pas faire échec au bénéfice de l’abattement de 30%.
En toute transparence, avant toute analyse complète de la situation, j’aurais de bonne foi appliqué cet abattement.
Néanmoins, la situation est moins certaine lorsqu’on se plonge dans la doctrine fiscale, sorte de guide permettant l’application des texte. C’est un manuel qui présente la manière dont l’administration fiscale entend appliquer la loi, ce n’est pas la loi, mais simplement l’application de la loi par l’administration fiscale.
Extrait de la doctrine fiscale :
Est considéré comme résidence principale au sens du second alinéa de l’article 885 S du CGI l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable.
Par suite, les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 30 %.
La notion de résidence principale doit s’entendre du logement dans lequel le redevable réside effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l’année.
En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale.
Ainsi, ce n’est pas le texte de loi qui exclu le bénéfice de l’abattement aux résidences principales détenues par une SCI, mais la doctrine fiscale.
En application de sa doctrine, l’administration fiscale refuse l’application d’un abattement de 30% sur la valeur des parts de la SCI représentant la résidence principale des époux CARREZ. En l’absence d’un tel abattement, Le patrimoine des époux CARREZ excède 1 300 000€ et ils deviennent redevable de l’ISF.
Mais admet la possibilité d’un abattement pour les bénéficiaires d’un droit d’usage et d’habitation et/ou lorsque l’immeuble est en location…
Pour autant, la situation me semble encore plus complexe et deux dernières dispositions du code général des impôts pourraient peut être permettre le bénéfice d’un abattement sur la valeur de la résidence principale des époux CARREZ.
Le montage patrimonial des époux CARREZ est relativement simple. Leur résidence principale est située dans une SCI et ils continuent d’occupé leur résidence principale dont la SCI est propriétaire. Deux situations doivent alors être envisagées :
- Les époux CARREZ payent un loyer à la SCI. Ils ont signé un contrat de bail avec la SCI (eux-mêmes), utilisent et occupent le bien de la SCI en vertu de ce contrat de bail. Dans ce cas, les époux CARREZ pourraient invoquer l’application de l’arret FLEURY : Lorsqu’un immeuble est occupé ou mis en location, sa valeur vénale est réduite d’un abattement pouvant atteindre 20% ou 25% selon les situations.Dans cet arrêt FLEURY (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 13 février 1996, 93-20.878), la Cour de cassation a jugé que pour la détermination de la base imposable à l’ISF, la valeur de l’appartement occupé doit tenir compte de la circonstance de fait résultant de cette occupation.La valeur de leur résidence principale pourrait être minorée d’un abattement de 20% ou 25% afin de tenir compte du contrat de bail signé entre la SCI et les époux CARREZ. Un immeuble avec un locataire est plus difficile à vendre qu’un immeuble vide.
- Les époux CARREZ occupent leur résidence principale, propriété de la SCI, au titre d’un droit d’usage et d’habitation stipulé dans les statuts. Les statuts de la SCI peuvent alors préciser que la SCI est propriétaire de la résidence principale mais que les époux CARREZ dispose du droit de l’occuper. Dans cette hypothèse, l’administration fiscale considère que le redevable de l’ISF n’est pas la SCI mais les personnes physique bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation.La doctrine fiscale est limpide sur ce sujet et accorde alors le bénéfice de l’abattement de 30% :
La constitution d’un droit d’usage ou d’un droit d’habitation opère un démembrement de propriété analogue à celui que réalise l’usufruit, étant précisé que si l’usufruitier a droit à la totalité des fruits, le droit d’usage est proportionné aux besoins de la famille qui sont essentiellement variables.
Au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune, la loi traite le droit d’usage ou d’habitation comme s’il s’agissait d’un usufruit. Le bénéficiaire d’un droit d’usage ou d’un droit d’habitation doit inclure dans son patrimoine la valeur en pleine propriété du bien sur lequel porte son droit.
Comme pour l’usufruit, si le droit d’usage ou d’habitation est limité à une fraction du bien, le bénéficiaire du droit d’usage ou d’habitation ne doit inclure dans son patrimoine, au titre de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, que la même fraction de la valeur de la toute propriété du bien.
Le logement occupé à titre de résidence principale qui est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier, du titulaire du droit d’usage ou d’habitation en application des dispositions de l’article 885 G du CGI bénéficie de l’abattement de 30 %.
