La mise en place du prélèvement à la source est d’une telle complexité que nous découvrons de nouvelles subtilités tous les jours ou presque. En réalité, toute la question réside dans la mise en place de la transition, dans le passage au prélèvement à la source et concerne donc l’imposition des revenus 2018.

Comme vous le savez, les revenus perçus en 2018 ne seront pas imposables. En 2018, vous payez l’impôt sur les revenus perçus en 2017… et en 2019, vous payerez l’impôt sur les revenus perçus en 2019.

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En théorie, exit l’imposition des revenus perçus au cours de l’année 2018. En théorie seulement, parce qu’en pratique, ce n’est pas aussi simple que cela.

En effet, devant la crainte d’une optimisation fiscale agressive qui aurait été l’occasion d’augmenter considérablement les revenus perçus en 2018 afin de bénéficier pleinement d’une véritable année blanche, le législateur à mis en place un certain nombre dispositif « anti-optimisation », au premier rang duquel on trouve le calcul complexe du CIMR (Crédit d’impôt Modernisation du recouvrement).

En deux mots, car ce n’est pas l’objet du présent article, le CIMR, est le crédit d’impôt qui permettra de neutraliser les revenus perçus en 2018 pour ne rendre imposable en 2019 que les revenus perçus en 2019 et les revenus exceptionnels perçus en 2018. (cf »Simulateur : Calcul du prélèvement à la source de l’impôt revenu foncier 2019 et du CIMR 2018 et Prélèvement à la source : Quid de l’impôt des revenus fonciers et l’analyse du « Crédit d’Impôt Modernisation Recouvrement » (CIMR)) pour ceux qui souhaitent comprendre dans le détail.

 

Les revenus fonciers sont particulièrement concernés par la complexité de la gestion de l’année de transition pour le passage au prélèvement à la source.

En ce qui concerne les revenus fonciers, l’objectif du législateur n’est pas de chercher à éviter une optimisation agressive des revenus fonciers perçus au cours de l’année 2018, année de transition, tant il paraît difficile de « piloter » la perception de ces revenus. L’objectif du législateur est ici de ne pas décourager la réalisation de travaux de la part des contribuables, investisseurs en immobilier locatif.

En effet, une non imposition des revenus perçus en 2018, induit mécaniquement l’inutilité de réaliser des travaux ou d’engager des charges déductibles en 2018. Dès lors que les revenus fonciers net imposables en 2018 ne subiront pas l’impôt sur le revenu pourquoi s’évertuer à essayer de les réduire en réalisant des travaux déductibles.

Dans la pratique, seuls les travaux à l’origine d’un déficit foncier supérieur à 10700€ pourraient réellement déductibles grâce à leur imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les travaux qui permettraient d’effacer le revenu foncier et de créer un déficit foncier inférieur jusqu’à 10700€ sont fiscalement sans intérêt.

Ainsi, devant la crainte de voir le secteur du bâtiment fortement pénalisé, le législateur a imaginé un mécanisme de déductibilité dérogatoire des travaux et autres charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers imposables en 2018 et 2019. Comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans ces articles « Simulateur : Calcul de la déductibilité des travaux sur revenus fonciers en 2018, 2019 ou 2020″ et Prélèvement à la source sur revenus fonciers : Faut il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 ? : 

  • Les travaux déductibles engagés en 2018 seront déductibles à 100% pour l’année 2018 (mais inutilement déductible jusqu’à l’obtention d’un déficit foncier de 10700€), et seront déductibles à 50% pour l’année 2019. Ainsi, certains contribuables pourront bénéficier d’une déductibilité supérieure à 100% du montant des travaux.
  • En revanche, les travaux engagés en 2019 ne seront déductibles en 2019 qu’à hauteur de 50% de leur montant (autant dire qu’il ne faut pas prévoir de travaux en 2019 sur des immeubles acquis avant 2019).

 

Mais attention, ce serait encore une fois trop simple. Vous allez constater à quel point la perversité du législateur est grande. Souvenons nous de la genèse de cette déductibilité dérogatoire des travaux et autres charges : Il fallait éviter de décourager les investisseurs locatifs de réaliser des travaux. C’est l’unique raison de cette déductibilité des travaux 2018 sur les exercices 2018 et 2019.

Ainsi, dans sa grande perversité, le législateur a exclu du bénéfice de ce régime de déduction dérogatoire, les travaux urgents, non pilotables par le législateur : Si l’objectif est de ne pas décourager la réalisation de travaux en accordant un régime fiscal de faveur … pourquoi accorder un régime fiscal de faveur aux investisseurs locatifs qui n’ont pas le choix et qui doivent impérativement réaliser les travaux. Puisqu’ils n’ont pas d’autres choix que de faire réaliser les travaux, il n’y a pas de risque pour le bâtiment… il n’y a donc pas lieu de leur faire bénéficier d’un régime fiscal de faveur !

Ces investisseurs locatifs subiront donc pleinement les conséquences de l’année blanche ! Les travaux urgents et non pilotables engagés par le contribuable en 2018 seront donc déductibles uniquement en 2018 et donc inutilement déductibles jusqu’à l’obtention d’un déficit de 10700€ !

 

Extrait de la doctrine fiscale :

Ainsi, pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019, les dépenses de travaux d’urgence concernées effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun.

Les dépenses de travaux d’urgence effectuées en 2018 sont, quant à elles, intégralement déductibles pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2018 et ne sont pas prises en compte pour apprécier la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019.

 

S’il s’agit d’une bonne nouvelle pour la déductibilité des travaux d’urgence réalisés en 2019 (qui bénéficie alors d’une déductibilité à 100% contre une déductibilité à 50% pour les travaux « pilotables » réalisés en 2019), il s’agit indéniablement d’une mauvaise nouvelle pour les travaux d’urgence réalisés en 2018 (qui ne pourront être déduit que pour l’année 2018 et non pour l’année 2019 à 50% comme c’est le cas pour les travaux « pilotables).

 

Exemple de calcul proposé par l’administration fiscale

: Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux d’isolation thermique sur un immeuble locatif pour un montant de 6 000 €. En 2019, sur ce même immeuble, la toiture fait l’objet d’une réfection complète à la suite d’une tempête, pour un montant de 30 000 €. Par ailleurs, 4 000 € de dépenses correspondant à d’autres travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, sont réalisées au cours de l’année 2019.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 6 000 € (application du droit commun).

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire  :

– un montant correspondant à la moyenne des dépenses de travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, payées au cours des années 2018 et 2019, soit 5 000 € [(6 000 + 4 000) / 2] ;

– la totalité des dépenses de travaux d’urgence de l’année 2019, soit 30 000 €.

Il peut donc, au total, déduire un montant de charge de 35 000 € pour la détermination de son revenu net foncier imposable de l’année 2019.

Quels sont les travaux « urgents » et « non pilotables » qui pourraient être inutilement déductibles jusqu’à l’obtention d’un déficit foncier de -10700€ ?

La doctrine fiscale est limpide sur ce point : Il n’existe pas de définition précise de la notion de travaux d’urgence ou de travaux non pilotables. C’est une question de fait !

Voici un extrait de la doctrine fiscale :

Les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure s’entendent des travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans qu’il puisse en être donné une liste exhaustive, constituent des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d’une toiture par exemple), par des actes de vandalisme (réparation d’une porte ou d’une fenêtre à la suite d’un cambriolage par exemple). Constituent également des dépenses de l’espèce les dépenses afférentes au remplacement d’appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d’une chaudière par exemple).

Il en est également ainsi des travaux que le contribuable a été contraint de réaliser à la suite d’une décision de justice ou d’une injonction administrative. Tel est, notamment, le cas des travaux réalisés à la suite :

– d’une décision de justice prise en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

– d’une injonction de l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (travaux de ravalement) ;

– d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511- 1 du CCH à l’article L. 511- 3 du CCH (travaux de réparation nécessaires pour mettre fin au péril).

En toute hypothèse, il convient, pour ce qui concerne le caractère d’urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer si les dépenses réalisées constituent des travaux d’urgence.




11 Comments

  1. Ca fait un moment qu’on a ciblé ce problème (tout simplement car nous y avons été confrontés), et on conclut effectivement à la situation inique que vous décrivez et qui a depuis été confirmé par les commentaires administratifs.

    Je pense franchement que le législateur souhaitait avant tout ne pas pénaliser les travaux urgents payés en 2019 en leur permettant d’être intégralement déductibles au titre de cette même année (la question ayant notamment été abordée en commission des finances lors du vote de la loi), mais le texte est rédigé de telle sorte que les travaux urgents payés en 2018 se voient cantonnés à une déductibilité inutile au titre de la seule année 2018.

    Moi le premier, je n’avais pas perçu ce corollaire regrettable lors des débats, mais quant à savoir si Bercy l’a volontairement provoqué et dissimulé, mystère…

    • Maintenant qu’on approche de la fin d’année, on peut toutefois ce poser une question légitime : quid des travaux d’urgence réalisés en 2018 mais payés en 2019 ?

      En prenant le texte à la lettre, il s’agirait de dépenses 2019 et non 2018, et donc intégralement déductibles en 2019. La doctrine administrative est toutefois plus évasive car elle vise les travaux « que le contribuable a dû réaliser (NB : et non acquitter !) en 2018 ou en 2019 » (notez la nuance, pas si innocente à mon sens).

      Les revenus fonciers répondant toutefois d’une comptabilité de caisse (et non d’engagement), et je ne vois pas sur quel fondement l’administration fiscale pourrait remettre en cause le procédé (je vois poindre l’argument de l’abus de droit, mais à partir du moment où il n’y a aucun lien entre le contribuable et l’entreprise de travaux, je ne l’imagine pas prospérer).

    • Oui, je dois confesser un « train de retard » sur ce sujet que je n’avais pas suffisamment travaillé avant que la question me soit posée.

      Merci Cédric de confirmer mon analyse tardive ;-).

      • Je pense sincèrement que personne n’a remarqué ce tour de passe-passe avant d’y être concrètement confronté 😉

        (sachant, de surcroît, qu’on ne croise pas des « travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeur ou décidés d’office par le syndic de copropriété » tous les jours, ça laisse pas mal de place entre les gouttes !)

  2. Le mystère reste en effet entier, mais l’iniquité frappe encore du mauvais côté…
    Que de temps et d »énergie gâchés dans un pays qui « en même temps » caresse et gifle les investisseurs.

    Vendez une bonne partie de votre immobilier d’habitation français, pour la portion la moins optimisable à tous égards.

  3. fredy Gosse says:

    ou ça devient sympa c’est quand votre locataire vous plante. pendant 9 mois le fisc prendra sur votre compte en banque la somme qu’il a calcué en 2018 sur les revenus 2017et rectifiera le tir au mois de septembre ..
    comme m’a dit mr Darmanin avec son beau message explicatif, ils ont fait tout cela pour simplifier nos vies…
    les braves gens

    • Je n’ai plus les éléments exacts en tête mais ce cas a été prévu et il vous sera possible de solliciter une modulation du montant prélevé en conséquent (évidemment sous contrôle, a posteriori, de l’administration fiscale avec des sanctions pécuniaires en cas de modulation à la baisse abusive).
      Ca n’est pas une réponse idéale, mais c’est malgré tout une possibilité.

  4. Fredy Gosse says:

    Ça simplifie c’est sur .

  5. Patrick D says:

    Désolé Guillaume mais je ne comprends pas : Vous dites que les travaux réalisés en 2018 sont pris à 100 %. Mais quand je vais sur votre simulateur et que j’inscrit 10.000 € de travaux en 2018 et 0€ en 2019, je me retrouve avec une prise en compte de 50 % soit 5.000 € de déductibilité et pas 100 % …
    Où est l’erreur ?

  6. Lol : des erreurs et réclamations en perspective, et en hausse, et une réduction concomittante des effectifs des « sévices » fiscaux…

    C’est sûr que l’on va se simplifier la vie….

    On va attendre plus longtemps les remboursements.

  7. roland garnier says:

    J’ai attaqué (dans le sens du guerrier) les 2072 et 2044
    Me viennent des questions concernant les travaux déductibles des revenus fonciers 2018 tout en sachant « comme il est dit » que 2018 est neutre mais qu’il faut malgré cela remplir ses déclarations et que seuls 50 % des dépenses 2018 liées aux travaux seront pris en cpte et reportées sur 2019.
    Toutefois :
    – j’ai bien noté que pour 2018 les travaux urgents n’était pas pris en compte
    – mais comment peuvent être traités les travaux de changement de fenêtre de simple vitrage à double vitrage ; il s’agit là de travaux à visée d’économie d’énergie donc n’y aurait-il pas une exception de traitement 100 % plutôt que 50 % déductibles ?
    J’ajoute que je ne suis jamais passé par le crédit d’impôt concernant les travaux de rénovation des biens locatifs mais les ai toujours passés en charge
    – autre question concernant les travaux nécessaire de rafraîchissement liés au changement de locataire; toujours 50 % ou 100 % de déductibilité ?

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