Après les calculs complexes relatifs à la question de la déductibilité fiscale des travaux réalisés en 2018, la réponse à la question de la déductibilité des travaux réalisés en 2019 est nettement plus simple : Les travaux « pilotables » réalisés, sur des immeubles acquis avant le 01/01/2019, ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% du montant réellement payé en 2019.

Le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 est égal à la moyenne des charges de l’espèce respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne). Ainsi, les seuls travaux payés en 2019, ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

 

Prenons un exemple pour comprendre pourquoi les travaux payés en 2019 ne seront pas intégralement déductibles fiscalement :

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Un propriétaire bailleur paye en 2019 des travaux de réfection de la toiture d’un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 €. Aucune dépense de travaux n’est réalisée au cours de l’année 2018.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, en l’absence de dépenses de travaux réalisées, aucune déduction de charges « pilotables » n’est pratiquée (application du droit commun).

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 15 000 € (alors même qu’il a payé 30 000€ de travaux en 2019), correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(0 + 30 000) / 2].

Il ne sera donc pas intéressant de s’engager dans une opération de déficit foncier sur un immeuble acquis avant le 01/01/2019.

Seuls les travaux « urgents » réalisés sur des immeubles acquis avant le 1/01/2019 et les travaux « non urgents et pilotables » réalisés sur des immeubles acquis après le 01/01/2019 seront déductibles à hauteur de 100% (pour une définition de la notion de travaux « urgents », je vous engage la lecture de cet article « Locatif : Quelle déduction fiscale pour les travaux « urgents » VS « pilotables » en 2018 et 2019 ? »).

 

Le contribuable devrait cependant être très prudent sur la nuance entre l’année de réalisation des travaux et l’année de paiement de ces travaux. En effet, au terme de la doctrine fiscale,  les charges de la propriété sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif par le contribuable, quel que soit la période ou l’exercice auquel elles se rattachent.

C’est donc bien l’année du paiement de ces travaux qui permettront leur affectation à l’année 2018 ou à l’année 2019 ou 2020. Certains pourraient donc être tentés :

  • Soit de payer en 2018 des travaux réalisés au début de l’année 2019 afin de profiter d’une meilleure déductibilité fiscale ;
  • Soit de payer en 2020 des travaux effectivement réalisés en 2019 afin de contourner la moindre déductibilité fiscale des travaux payés en 2019. En effet, à partir de 2020, les travaux seront intégralement déductibles.

 

 

Quel pourrait être le risque de redressement fiscal pour l’investisseur locatif qui payerait en 2018 ou 2020 des travaux réalisés en 2019 ?

Telle est la question légitime à laquelle je n’ai pas réellement de réponse. C’est d’ailleurs, un point soulevé par Cédric, lecteur et commentateur fidèle, au terme de l’article « Locatif : Quelle déduction fiscale pour les travaux « urgents » VS « pilotables » en 2018 et 2019 ? » :

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Maintenant qu’on approche de la fin d’année, on peut toutefois ce poser une question légitime : quid des travaux d’urgence réalisés en 2018 mais payés en 2019 ?

En prenant le texte à la lettre, il s’agirait de dépenses 2019 et non 2018, et donc intégralement déductibles en 2019. La doctrine administrative est toutefois plus évasive car elle vise les travaux « que le contribuable a dû réaliser (NB : et non acquitter !) en 2018 ou en 2019 » (notez la nuance, pas si innocente à mon sens).

Les revenus fonciers répondant toutefois d’une comptabilité de caisse (et non d’engagement), et je ne vois pas sur quel fondement l’administration fiscale pourrait remettre en cause le procédé (je vois poindre l’argument de l’abus de droit, mais à partir du moment où il n’y a aucun lien entre le contribuable et l’entreprise de travaux, je ne l’imagine pas prospérer).

L’administration fiscale entretien effectivement le flou autour de l’année de déductibilité fiscale des travaux. Extrait de la doctrine fiscale §170 :

Pour tenir compte de la situation des contribuables contraints de réaliser des travaux au cours des années 2018 ou 2019, les dispositions dérogatoires visant à retenir, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, la moyenne de ces mêmes dépenses respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019, ne s’appliquent pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence :

– rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ;

– ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019, les dépenses de travaux d’urgence concernées effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun. Les dépenses de travaux d’urgence effectuées en 2018 sont, quant à elles, intégralement déductibles pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2018 et ne sont pas prises en compte pour apprécier la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019.

Alors, en même temps, dans un commentaire plus général concernant la question de la déductibilité fiscale des travaux pilotables. Extrait de la doctrine fiscale §50 :

« Les charges de la propriété sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif par le contribuable, quel que soit la période ou l’exercice auquel elles se rattachent. »

A suivre …

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9 Comments

  1. Bjr Pouvez vous m’indiquer ce que sont précisément…….. les travaux « non urgents et pilotables »
    car je dois (faire) rénover une maison pour la mettre en location les travaux seront faits en 2019 et payé en 2019 et loué en 2019 . Merci pour votre éclairage…….

  2. Bonjour,
    Pour un logement en copropriété il y a appel de fonds pour travaux par ex en 2019 puis la réalisation de ces travaux avec leur paiement effectif par le syndic par ex en 2020.
    Dans « les charges de la propriété sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif »
    –> considérez vous :
    – l’année de paiement de l’appel de fonds

    – l’année de paiement de ces travaux par le syndic une fois qu’ils ont été réalisés

  3. Patrick D says:

    Je pense qu’il y a une situation ou les travaux réalisés, que ce soit en 2018 ou en 2019, seront intégralement déductibles :
    Quand ils seront faits par une SCI sous IS qui amortit les travaux sur une longue période.
    Ou peut-être que nous perdons une année d’ammortissement sur les 10 ?

  4. Est-ce qu’un bien immobilier reçu par donation en 2019 est considéré comme acquis après le 01/01/2019 ?

    • non ! ni reçu par donation ni acquis mais une résidence principale que je vais quitter le mois de septembre et rénover en 2018 et 2019 pour la louer en 2019 .

  5. Je ne sais pas vous, mais moi, je n’y comprends rien du tout !
    Mais quand nos « têtes pensantes » arrêteront-elles leurs élucubrations malodorantes ?
    C’est tellement clair qu’il y a 99% de chances, même en cas de bonne foi, d’être aux prises avec les services fiscaux dans les 2 années à venir !
    Une société a d’un côté des recettes et de l’autre des charges; pourquoi n’en serait-il pas de même pour les loueurs ?

  6. Bonjour,
    je vais être en déficit foncier en 2018-19, et je vends parallèlement un bien immo. La plus-value est-elle à régler directement chez le notaire, ou bien fait-elle partie de l’assiete taxable au titre de l’IR ? Dans le 2eme cas, ce serait évidemment un très bonne surprise pour moi puisque le montant de la plus value serait largement diminué grâce au déficit foncier… soit c’est une autre forme d’optimisation fiscale, soit… je crois peut-être au père Noël avant l’heure !

  7. Bonjour
    Les travaux de remise en état en 2019 d’un logement saccagé par locataire parti à la cloche de bois seront-ils considérés comme travaux urgents ? Merci.

  8. Bonjour, mon problème est un peu différent. Le syndic me demande de provisionner un ravalement de façade sur l’année 2019 alors que les travaux ne commenceront qu’en 2020.
    Ceci pour deux appartements locatifs.
    Est-ce que ces provisions seront déductibles à 100% ou à 50% ?
    J’ai demandé de payer en une fois au début de 2020, ai-je raison ou tord ?
    merci car je nage …

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