Les années présidentielles sont souvent des années complexes pour l’investissement et plus précisément pour l’investissement immobilier. Ce devrait être le cas pour l’année 2017. En effet, entre mise en place du prélèvement à la source et analyse des programmes des candidats à l’élection présidentielle qui pourrait conduire à la suppression possible modification de l’impôt sur les plus-values immobilières, il y a de quoi être perturbé dans sa prise de décision.
Faut il précipiter l’investissement immobilier en 2016 ou au début de l’année 2017 pour s’assurer du bénéfice des règles fiscales actuelles ? OU au contraire, attendre 2017 voire  2018 pour bénéficier de nouvelles dispositions plus favorables résultant d’un nouveau gouvernement à la politique fiscale plus attrayante pour les investisseurs ?
 

Quelles sont les possibles menaces et opportunités fiscales susceptibles de perturber l’investissement immobilier dans les prochains mois.

L’instauration du prélèvement à la source et le doute quant à l’imputation des charges déductibles (et travaux) réalisés en 2017 et surtout 2018.

En effet, comme nous tentions de vous l’expliquer dans cet article « Prélèvement à la source : Quid de l’impôt des revenus fonciers et l’analyse du « Crédit d’Impôt Modernisation Recouvrement » (CIMR) » et surtout grâce aux commentaires limpides de « cédric », lecteur et commentateur expert du site, l’imputation des travaux et autres charges déductibles pourrait être perturbé pour l’année 2018.
Le projet de loi de finance pour 2017 qui fixe les modalités d’application du prélèvement à la source contient un article qui précise le sort des travaux engagés en 2017 et 2018, et c’est au terme d’une lecture attentive que l’on comprend :

• Que les travaux engagés en 2017 pourrait être pris en compte à hauteur de 150%, c’est à dire intégralement pour déterminer l’impôt 2017 et à hauteur de 50% pour déterminer l’impôt 2018. 
• Que les travaux engagés en 2018 pourrait être pris en compte à hauteur de 50% seulement. En effet, en 2018, les travaux déductibles seront constitués de 50% des travaux engagés en 2017 et 50% des travaux engagés en 2018.

 
Ces dispositions pourraient de nature à profondément modifier vos stratégies de travaux et d’investissement immobilier.
Il pourrait :

 – Etre particulièrement attrayant d’engager de lourds travaux en 2017 (et bénéficier d’une déductibilité des revenus fonciers à hauteur de 150%) ou d’investir dans une immeuble avec une stratégie de déficit foncier (dès lors que les travaux seront réalisés et payés en 2017) – cf  » Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« 

– Etre pénalisant de réaliser des travaux en 2018 car il ne serait pris en compte qu’à hauteur de 50%

– Etre avantageux de repousser à 2019 les travaux que le propriétaire bailleur avait prévu engager en 2018 ;

 
Néanmoins, il n’est pas possible de projeter avec certitude les conséquences fiscales du prélèvement à la source sur les revenus fonciers.
Certains candidats (notamment François FILLON et Alain JUPPE) annoncent vouloir supprimer le prélèvement à la source. Faut il les croire ? Le feront il vraiment ? Faut il engager une stratégie d’investissement en 2017 compte tenu de cette incertitude fiscale ? Attendre 2018 et prendre le risque que le nouveau président de la république ne supprime pas le prélèvement à la source ?
Bref, impossible de se projeter ! Dans cette configuration, autant ne pas se poser de question et investir dès 2017 (et notamment avant que les taux d’intérêt augmentent de trop – Cf « Meilleurs taux de crédit actuellement : Attention, les taux commencent à remonter« )
 
 

La possible suppression de la loi PINEL annoncée par François FILLON… et son remplacement par un mécanisme d’amortissement et la TVA à taux réduite

Et oui, qui dit candidat à l’élection présidentielle dit nouveau programme et volonté d’imposer sa vision. Celle de François FILLON, dont on saura dimanche s’il est le candidat de la droite, est limpide : François FILLON souhaite remettre à plat de système fiscal et notamment des revenus fonciers en instaurant un mécanisme simple d’amortissement des revenus fonciers sur 20 ans  à 30 ans, et dont le corollaire serait la suppression des niches fiscales et de la loi PINEL.
C’est alors qu’il convient d’être particulièrement réactif pour investir dans l’immobilier neuf et profiter de la loi PINEL pour ceux qui croient dans la victoire de François FILLON en mai 2017.
Pour autant, le programme de François FILLON n’est pas sans attraits forts pour l’investissement immobilier : Entre TVA à taux réduits qui aurait pour conséquence immédiate de réduire le coût de l’investissement immobilier de 10% dès signature du contrat de VEFA (Faut il mieux une réduction d’impôt qui apporte une réduction d’impôt de 21% sur les 12 prochaines années ou une première économie de 10% sur le prix d’acquisition de l’immeuble ?).
De surcroît, que penser d’un nouveau régime fiscal qui donnerait la priorité à un mécanisme d’amortissement au lieu d’une réduction d’impôt ? Ne peut on penser que ce nouveau régime fiscal serait plus favorable aux investisseurs à la tranche marginale d’imposition la plus élevée ? 
En effet, ne serait il pas préférable de bénéficier de la déductibilité d’une charge d’amortissement qui viendrait réduire le revenu imposable à une tranche marginale de 30%, 41% ou même 45% plutôt qu’une réduction d’impôt de 21% ?
Bref, il est encore trop tôt … mais le moment est peut être venu d’attendre quelques mois… pour en savoir davantage sur les programmes des candidats et réaliser un arbitrage entre la loi PINEL et la possible loi FILLON qui pourrait la remplacer (si Monsieur FILLON était le candidat et s’il était élu président … Ça fait tout de même beaucoup de si). Sauf, qu’attendre … c’est prendre le risque de subir une hausse des taux d’intérêt des crédits immobilier.

Une réforme des plus values immobilières pour un retour à une exonération après 15 ans de détention ?

Voici une bonne nouvelle qui devrait conduire les vendeurs de biens immobilier (hors résidence principale) à attendre (souhaiter) l’éventuelle élection de François FILLON pour vendre leur bien immobilier.
Et oui, après avoir porté une première réforme des plus values immobilière en Août 2011 et reporté l’exonération des plus values immobilières après 30 ans de détention, François FILLON annonce vouloir à nouveau modifier le régime fiscal de la plus value immobilière en instaurant à nouveau le régime fiscal applicable avant 2011, c’est à dire à une exonération après 15 ans de détention. C’est bien de reconnaître ses erreurs 😉
Voilà de quoi changer la donne ! Il y a fort à parier que les vendeurs vont attendre les élections présidentielles et l’espoir (égoïste ? ) d’une élection de François FILLON avant de vendre afin de bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
 
 

2017, une année d’attentisme pour le marché immobilier ?

Au global, l’année 2017 pourrait bien être une nouvelle année d’attentisme pour le marché immobilier… L’attentisme devant une possible modification des règles fiscales et patrimoniales. Demain, l’ensemble des candidats présenteront leur programme… nous projetterons alors ces mêmes analyses et essaierons de vous donner quelques éléments vous permettant de prendre vos décisions.