L’acquisition de la résidence principale est une étape importante dans la vie de couple ; Une étape qui précède souvent le mariage ou l’arrivée des enfants. Nombreux sont alors ceux qui s’interrogent sur la meilleure manière d’acheter cette maison ou cet appartement qui recevra le foyer du ménage.

La SCI apparaît alors comme un outil incontournable pour ceux qui n’envisagent pas le mariage. En effet, constituer une SCI pour seulement quelques années apparaît comme illusoire et peut pertinence. Les concubins qui envisageraient de se marier trouveront dans le mariage une meilleure réponse à leur souci de protection que dans la SCI (cf »Concubins et résidence principale : Comment se protéger ? SCI ? Indivision ? PACS ? Mariage ? »).

Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous traitons abondamment dans notre nouveau livre « Succession« .

 

La Société Civile Immobilière est un outil juridique qui permet de distinguer la propriété des parts sociales, le pouvoir de gestion et le financement de la résidence principale.

Le secret de la SCI repose sur la combinaison de ces trois notions :

  • La qualité d’associé et le droit de propriété sur les parts sociales ;
  • Le financement de l’acquisition de la résidence principale par la SCI ;
  • Le compte courant d’associé qui permettra de dissocier le droit de propriété des parts de SCI et la contribution financière de chacun des concubins.

 

Constituer une SCI sans porter une attention particulière sur ces trois notions serait sans aucun intérêt.

 

– La qualité d’associé et le droit de propriété sur les parts sociales.

La qualité d’associé de la SCI permet de revendiquer un droit de propriété sur  la SCI et donc de participer, au prorata dudit droit de propriété, à l’enrichissement de la SCI.

En principe, même si les statuts peuvent théoriquement y déroger, celui qui détient 50% des parts de la SCI à droit à percevoir 50% des revenus générés par la SCI et 50% de la plus-value immobilière dégagé par la SCI.

Dans un couple, indépendamment, du mode de financement dont la réalité sera révélée par le compte courant d’associé, il ne semble pas totalement incohérent d’envisager une détention à 50/50 entre les concubins. Il ne me semble pas indispensable de tenir compte de la contribution financière de chacun dans le taux de détention des parts.

Ainsi, chacun pourra bénéficier, à parts égales, de l’enrichissement et de la plus-value immobilière générée par le SCI. Il ne semble pas incohérent de partager le fruit d’une vie de couple. La plus-value immobilière n’est pas seulement le fait d’une contribution financière supérieure de l’un des époux, ce sont aussi les aménagements, l’entretien, les travaux réalisés par les concubins ; Il ne semble pas incohérent de partager équitablement cette valeur ajoutée commune.

Au contraire, il me semble parfois inéquitable qu’un des concubins tire un profit supérieur des plus-values apportés ensemble par les concubins.

Ainsi, le capital social, d’un montant minime, pourra être équitablement partagé entre les concubins. Il s’agit là de matérialiser l’acquisition du foyer du couple que chacun contribuera à construire.

 

Le financement de l’acquisition de la résidence principale par la SCI.

L’achat de la résidence principale sera alors effectué par la SCI : C’est la SCI qui achètera la maison ou l’appartement. La SCI devra donc trouver un mode de financement ; Elle pourra trouver un financement auprès des associés à hauteur de leur apport personnel ou d’une banque pour le solde.

Attention, le taux d’usure pour les crédits immobilier des SCI est plus bas que le taux d’usure des crédits immobilier hors SCI (cf »Le refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure va t’il bloquer le marché immobilier ?« ). Cela peut entraîner des refus de financement pour dépassement du taux d’usure dans certaines situations, notamment lorsque les emprunteurs passent par l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier ou lorsqu’ils ont des problèmes de santé qui augmente le tarif de l’assurance emprunteur (cf « Comparateur d’assurance emprunteur pour trouver l’assurance de prêt la moins chère et la plus protectrice« ).

Tous les mois, la SCI devra donc rembourser les mensualités du crédit immobilier. N’ayant aucun revenu, ce sont donc les associés qui devront abonder, tous les mois, sur le compte bancaire de la SCI. Chacun y contribuera selon ses capacités financières, sans lien avec le capital social. Ce n’est pas parce que le capital de la SCI est équitablement partagé entre les concubins que chacun doit rembourser équitablement les mensualités du crédit immobilier.

 

Le compte courant d’associé qui permettra de dissocier le droit de propriété des parts de SCI et la contribution financière de chacun des concubins.

Le compte courant d’associé est la partie la plus importante du montage en SCI pour l’acquisition de la résidence principale des couples non mariés. Il s’agit d’enregistrer la contribution financière de chacun ;

A chaque fois que les concubins mettent de l’argent sur le compte bancaire de la SCI, ils réalisent un apport en compte courant d’associé. Ils apportent de l’argent dans la SCI, et chaque euro apporté sera enregistré comme une dette de la SCI au bénéfice du membre du couple qui aura apporté l’argent.

Ainsi, l’apport personnel d’un membre du couple ou encore la capacité financière supérieure de l’un sera enregistré et matérialisé par le compte courant d’associé. Ainsi, au moment de la constitution de la SCI, chacun sera propriétaire à hauteur de 50% des parts, mais celui qui réalise un apport personnel sera créditeur d’une créance (= La SCI aura une dette vis à vis de ce concubin qui aura réalisé un apport dans la SCI) dont le montant est équivalent au montant de l’apport. Il est même possible d’envisager une rémunération de ce compte courant d’associé.

Le compte courant d’associé, comme nous le détaillons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé », permet d’enregistrer la valeur du patrimoine de chacun dans la SCI.

Dans notre exemple, la SCI appartiendra de manière équitable à chacun des concubins, chacun profitera équitablement des plus-values résultant des aménagement réalisés par le couple, mais la valeur du compte courant d’associé permettra de  rétablir les concubins selon leur contribution dans le financement.

 

Prenons un exemple extrême pour mieux comprendre :

1 – SCI au capital social de 1000€ réparti équitablement entre Monsieur et Madame. La SCI achète un immeuble valorisé 100 000€.

2 – Madame est la seule à rembourser le crédit immobilier de la SCI grâce à un apport mensuel au compte courant d’associé ; Madame est donc propriétaire d’un compte courant d’associé d’un montant de 100 000€ + montant des intérêts du crédit immobilier + charges diverses + travaux …. = 200 000€

3- Lors de la vente, l’immeuble a une valeur de 500 000€ grâce à des aménagements réalisés par le couple pendant leur vie conjugale dans la maison.

4 – Lors de la vente de l’immeuble, le compte courant de Madame est soldé ; Elle reçoit la somme de 200 000€ au titre du remboursement de son compte courant d’associé ; Le solde de 300 000€ sera réparti équitablement entre Monsieur (150 000€) et Madame (150 000€) en fonction de la répartition du capital social.

Ainsi, sans y avoir participé, Monsieur bénéficie de la chance d’avoir investi sur un marché porteur, mais également des tous les travaux et aménagement réalisés ensemble par les concubins.

Madame, de son côté, récupère les sommes qu’elle a investies dans cette résidence principale (somme qui pourront être rémunérées selon un taux légal) en plus de sa part sur la plus-value immobilière.

 

Enfin, pour améliorer la protection réciproque des concubins en cas de décès, une stratégie d’acquisition croisée en démembrement des parts de la SCI sera à envisager tout une clause de jouissance à titre gratuit de la SCI au profit des gérants statutairement nommés – cf »Concubins et résidence principale : Comment se protéger ? SCI ? Indivision ? PACS ? Mariage ?

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16 Comments

  1. manolo77 says:

    Bonjour,
    Nous avons fait le choix d’une SCI pour acheter notre résidence principale.
    Nous sommes mariés auparavant.
    Mais ma remarque est qu’après quelques années, nous voulons faire un rachat du crédit par un autre banque et même si nous en SCI à l’IR, les conditions sont moins favorables qu’en tant que particulier, voire certaines banques refusent (Bourso…).
    Je voulais dire qu’outre l’avantage de transmission et de gestion, il y a d’autres difficultés assez importante. D’ailleurs les frais de gestion bancaire sont plus élevés pour une SCI que pour un particuliers.
    Aujourd’hui, nous réfléchissons à sortir notre résidence principale de la SCI, pour pouvoir gérer plus facilement les opérations sur notre prêt.
    Voulant partager une expérience.
    Manuel

  2. C'est Dric says:

    Encore un excellent article Guillaume !

    Je n’ai pas encore de SCI et je n’avais pas compris que les remboursements des loyers aller en compte courant d’associé. Ça équilibre bien les rapports entre associés je trouve.

    de même le démembrement départ pour protéger le dernier vivant et une astuce simple mais efficace.

    Merci encore !

  3. Bonjour, l' »article dit: »même si les statuts peuvent théoriquement y déroger …..50% des parts =50% des revenus ». J’aimerai bien un éclaircicement sur le mot « théoriquement »; que dit la loi ,les statuts peuvent y déroger ou pas ?

  4. Fournier says:

    Bonjour Guillaume,
    Nous avons une sci à l’is avec plusieurs immeubles de rapport et nous souhaitons acquérir notre résidence principale avec.
    Deux possibilités s’offrent à nous avec l’occupation à titre onéreux (loyer en vigueur à reverser mensuellement et amortissement travaux et valeur du bien) ou à titre gratuit sans déduction possible.
    Quel est ton avis le plus judicieux sur la question?
    Par avance merci
    Emmanuel

    • Humm, réponse délicate qui ne pourrait engager quoique ce soit; je ne crois pas l’occupation à titre gratuit possible… Il s’agira toujours d’un revenu taxable à l’IS, même en l’absence de loyer versé. Mais ce n’est qu’un simple avis, sans connaître le dossier ; Votre expert comptable sera plus compétent.

  5. Bonjour
    Je suis à la recherche d’un organisme pour financer le rachat de 2 de mes logements, maisons locatives remboursées a ce jour pour les intégrer dans une sci. Vente à soi-même. Beaucoup d’organismes refusent à ce jour.
    Merci de votre aide
    Cordialement
    Mr Dewulf
    0628060848

  6. Bonjour

    Suivre le débat

  7. Bonjour,
    Est-ce que les intérêts d’un prêt immobilier contracté pour l’acquisition de la résidence principale des membres d’une SCI sont déductibles de leurs revenus IRPP (revenus salariaux) ??
    Merci.
    Gérard

  8. Philippe30 says:

    Bonjour,

    J’envisage l’achat d’une résidence secondaire via une SCI IR.
    Ceci dans l’optique de transmettre les parts sociales ensuite.

    Disons que le bien vaut 200 K€ et qu’il sera financé par apport en CCA.

    Concernant une future donation des parts sociales , quelle est la meilleure méthode pour le capital social ?
    Mettre un capital social de 200 K€ ?
    Mettre un faible capital social et ensuite procéder à une réintégration des CCA dans le capital social en augmentant le capital et le nombre de parts sociales ?

    L’idée étant de faire une donation en milieu de remboursement ( 10 ans ) afin de minimiser la valeur de parts sociale sur la base de Actif – passif emprunt – CCA.

    Ce qui devrait rendre la valeur des parts sociales faibles ?

    Merci de votre éclairage

  9. Bonjour,

    Merci de votre article très intéressant.

    Une question me taraude : si, dans le cas d’une SCI à l’IR, les associés font des apports en compte courant (donc ne versent aucun loyer), est-ce qu’il est possible de déduire les charges (intérêts d’emprunt, réparation..) ?

    Autre question : est-ce qu’il n’y a pas un risque de se faire reprendre par l’Administration fiscale ?

    Merci pour vos réponses 🙂

    • Non. Ce n’est pas possible. Pas de revenu imposable = pas de charges déductible.

      Or, les revenu d’un logement dont on se réserve la jouissance ne sont pas imposables. L’interposition d’une SCi ne permet pas de contourner cette règle.

      Contrairement, à ce que vous pensez, ce n’est pas une question pertinente.

  10. Herlemont says:

    Les réponses pertinantes aux questions judicieusement posées par les intervenants montreront les limites de la crédibilité de ces échanges !

    • Bonjour,

      Peut-être que le fond de mes questions vous gêne, pour ma part, c’est la forme de votre « réponse » (absence de politesse, faute d’orthographe).

      Cordialement.

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