Dans le cadre de la recherche et de la détermination d’une stratégie patrimoniale optimale, les frais de notaire peuvent constituer une partie importante à estimer. C’est logiquement que l’on souhaiterait alors optimiser cet élément pour maximiser les investissements et stratégies envisagées. Ces frais, restant encore trop mystérieux parfois, sont l’objet de beaucoup de préjugés et d’idées reçues. 

Faisons le tour de ce qui compose les frais notariés pour vous permettre d’en avoir une vision plus claire et transparente malgré leur relative complexité.

« Frais de notaire » : de quoi parle-t-on ?

Ce que l’on appelle couramment les frais de notaire comprend l’ensemble des sommes à verser au notaire dans le cadre de la réception d’un acte notarié ou de la réalisation d’une formalité.

Le montant total demandé par l’officier public regroupe principalement : 

  • les émoluments et honoraires ;
  • les débours 
  • et les droits et taxes dus au Trésor public.

Précision lexicale utile : votre notaire vous indique que son comptable doit « taxer l’acte » pour vous annoncer les frais. Qu’est-ce que ça veut dire ? 

La taxe est tout simplement le mode de calcul des émoluments, frais, débours et honoraires résultant de l’application du tarif des notaires. 

Détaillons ces éléments un par un.

Rémunération du notaire : émoluments ou honoraires ?

Deux modes de rémunération existent pour rétribuer le travail du notaire : 

  • les émoluments ;
  • les honoraires.

Les émoluments sont une rémunération tarifée versée à un officier ministériel pour son travail.

Le tarif des notaires est ainsi un barème officiel résultant d’un décret encadrant strictement le mode de calcul et le montant des émoluments.

Pour un acte donné, le notaire doit percevoir à la fois des émoluments d’acte et des émoluments de formalités selon les règles établies par le barème.

Concernant les émoluments d’acte, selon le type de prestation, ils peuvent être fixes (par exemple pour un acte de notoriété dans le cadre d’une succession) ou proportionnels au montant de l’opération (par exemple pour un achat immobilier).

C’est ainsi que, quel que soit le notaire que vous choisissez, les frais sont censés être identiques (nous verrons plus bas pourquoi les états de frais prévisionnels peuvent malgré tout varier en pratique).

Les honoraires sont quant à eux la rémunération prévue pour tous les services et actes non soumis au tarif réglementé.

Ils sont (en théorie) librement convenus entre le notaire et son client. Leur fixation donne lieu à une convention signée par le client.

Autrefois exceptionnels, ils sont désormais plus répandus depuis le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 fixant le nouveau tarif des notaires conformément aux objectifs de la loi « MACRON » du 6 août 2015.

Précédemment, les honoraires n’étaient appliqués que lorsque l’opération principale n’était pas soumise au tarif (par exemple un bail commercial).

Aujourd’hui, les notaires peuvent facturer des honoraires pour toutes les prestations détachables de la préparation, la rédaction et l’exécution de l’acte tarifé.

Par exemple, dans le cadre d’une consultation en stratégie patrimoniale complexe en amont de la prestation.

C’est ainsi que pour certaines opérations, émoluments et honoraires peuvent se compléter.

Remboursement des frais avancés par l’étude : les débours

Pour parvenir à la signature d’un acte authentique, le notaire doit régulièrement régler des frais pour le compte de son client.

Facture du syndic, diagnostics techniques, etc. Les frais engagés auprès d’intervenants pour l’obtention des pièces nécessaires sont retranscrits dans la partie débours de votre facture.

Les débours correspondent donc tout simplement aux sommes avancées par le notaire pour le compte de son client.

Le notaire collecteur d’impôts : les droits et taxes dus à l’État

Et bien évidemment, dans certains cas, le montant le plus élevé de vos frais d’actes correspond à la fiscalité de l’opération.

Les droits d’enregistrement, la TVA et autres impôts dus au titre de l’opération sont collectés par le notaire pour le compte du Trésor public.

En effet, le notaire a l’obligation de collecter et de régler les impôts liés à l’acte qu’il reçoit.

Réglementation du tarif des notaires : où en est-on ?

Pourquoi le tarif des notaires est avantageux pour leurs clients ?

Vous le savez sans doute, le notaire a un statut particulier, dont l’objectif est notamment d’assurer la sécurité juridique des actes et l’égalité entre tous les citoyens.

La réglementation implique donc que, si vous n’êtes pas libres (puisque contraints d’y faire appel pour certains actes), vous êtes au moins égaux, quel que soit votre notaire !

Son statut est celui d’un officier public et il remplit à ce titre une mission d’autorité publique. C’est la raison pour laquelle son tarif est strictement encadré par la loi.

Cette réglementation du tarif permet d’assurer à tous des frais identiques sur tout le territoire français.

Le barème applicable a été fixé initialement par un décret du 8 mars 1978 qui a subi de nombreuses modifications depuis.

Le décret n° 2016-230 en date du 26 février 2016 a abrogé le tarif de 1978 et instauré un « nouveau tarif », qui a lui aussi été modifié depuis par le décret n° 2020-179 du 28 février 2020.

Cependant, avec ces dernières évolutions légales, les actes soumis à honoraires sont de plus en plus nombreux, mettant à mal cette égalité d’accès aux services d’un notaire dans certains domaines.

Dans quels cas le tarif des actes notariés est-il applicable ?

Rappel utile : Nous avons vu plus haut que le tarif des actes notariés (qui est la rémunération du notaire) n’est qu’une partie de ce que l’on nomme les « frais de notaire ».

Voyons à présent quels sont les actes tarifés (soumis à émoluments fixés par décret) et ceux qui ne le sont pas (soumis à honoraires libres) ?

Les actes les plus courants en matière immobilière et patrimoniale sont soumis au barème, et donc aux émoluments fixés par décret.

  • vente immobilière (voir notre simulateur de frais) ;
  • constitution ou mainlevée d’hypothèque ;
  • donation ; 
  • contrat de mariage ;
  • PACS ;
  • partage ;
  • acte de notoriété successorale ;
  • attestation de propriété immobilière après décès ;
  • déclaration de succession ;
  • etc.

Cette liste est non exhaustive.

Les actes non tarifés sont principalement ceux relatifs au droit des sociétés et au droit des affaires.

  • cession de fonds de commerce ;
  • bail commercial ;
  • statuts de société ;
  • procès-verbaux d’assemblée générale ;
  • consultation juridique ;
  • etc.

Dans le cas de ces actes non tarifés, les honoraires sont en théorie librement convenus entre le notaire et son client.

Je dis « en théorie », car en pratique il me semble que de nombreuses études sont mal à l’aise avec la détermination du montant des honoraires et habituées à appliquer un tarif fixe. 

Négocier les frais de notaire : est-ce possible ?

Peut-on négocier la rémunération du notaire ?

Si vous avez lu le début de l’article avec attention, vous savez désormais que deux cas de figure sont possibles : 

  • l’acte est soumis au barème (droit immobilier et droit de la famille pour schématiser) et ne peut donc faire l’objet d’une négociation ;
  • l’acte n’est pas tarifé (droit des affaires) et le montant des honoraires peut donc être négocié.

Concernant les actes tarifés, quelques précisions complémentaires sont cependant nécessaires.

Depuis la réforme du tarif du 26 février 2016, certaines remises sont autorisées (article L444-2 du Code de commerce).

Dans quels cas ?

Pour les opérations qui : 

  • font l’objet d’un émolument proportionnel ;
  • dont la base taxable est supérieure à 150 000 euros.

Quel est le taux de remise ?

Il est de 10 % maximum applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 150 000 euros. 

Pour qui ?

Tous les clients de l’office pour toute opération entrant dans la catégorie définie par le notaire (un peu comme les soldes en somme…).

En revanche, ce type de remise ne peut pas être négocié entre le notaire et un seul client.

L’Office notarial doit informer sa clientèle par affichage dans l’étude et sur son site internet des taux de remise pratiqués. 

Pour aller plus loin voir notre article « Négocier les frais de notaire sur un achat immobilier ».

Pour ma part, je n’ai jamais vu de remise de cet ordre en pratique…

Mon conseil pour bien évaluer vos frais : 

Quelle que soit la démarche effectuée auprès du notaire, demandez un état prévisionnel du coût de l’opération (appelé « prévision de taxe » dans le jargon notarial).

Vous aurez le détail des émoluments, honoraires, débours et fiscalité prévisionnels.

Pourquoi l’état prévisionnel peut-il varier d’une étude à l’autre ?

Pour de nombreuses raisons…

Si la prestation n’est pas soumise au tarif réglementé, vous comprendrez bien que les écarts puissent être importants en fonction des offices notariaux.

Si la prestation est soumise au tarif réglementé, cela arrive pourtant parfois. Les écarts sont alors bien moindres (quelques dizaines ou centaines d’euros).

Cela peut notamment être dû : 

  • aux pratiques propres à chaque notaire pour délivrer des prévisions de taxe. Certains arrondissent la prévision à 100 ou 200 euros de plus pour pallier un éventuel oubli. Rappelons cependant qu’il ne s’agit que d’une prévision. Toutes les sommes versées en trop vous sont restituées à la fin du dossier.
  • aux erreurs de calcul en termes de fiscalité. Il arrive qu’après une simple consultation le notaire n’ait pas tous les éléments en main pour établir la fiscalité au plus juste.
  • aux divergences quant à l’estimation des formalités à réaliser pour parvenir à la signature de l’acte.

Ainsi, j’insiste, n’hésitez pas à demander à votre notaire un état prévisionnel et des explications sur cette prévision.

Mais globalement, il est très difficile de réduire les frais de notaire, à part en optimisant la fiscalité de vos opérations…

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