Vous vous posez peut-être la question de souscrire à une garantie de loyers impayés (GLI) pour vous prémunir contre les risques locatifs. Vous prémunir en tant que bailleur est essentiel, surtout si la perception de vos loyers représente une portion importante de vos ressources.
Se protéger est la clé pour garantir l’équilibre de vos investissements immobiliers sans vous retrouver, vous aussi, dans le rouge.
Le risque d’impayé vaut-il vraiment le coup d’être assuré ?
Votre locataire doit payer son loyer et ses charges pendant toute la durée du bail. Seul le juge est en mesure de décider le blocage temporaire du versement du loyer. Mais il y a parfois un fossé entre la théorie et la réalité.
Il y a quelques années en France, le taux d’impayés de loyers dans le parc locatif privé se situait autour de 3 %. Mais l’inflation que nous connaissons depuis l’année dernière (2022) pousse ce taux à la hausse.
Si vous n’êtes pas en gestion déléguée, actionner les procédures de recouvrement est fastidieux. Tout cela prend du temps, en attendant le loyer n’est toujours pas payé, sans parler des frais engagés. En bout de procédure, le juge peut décider d’effacer la dette (souvent le cas en présence d’un dossier de surendettement).
Bon nombre de bailleurs pensent être protégés en demandant une caution à leur locataire. Sauf que l’acte de cautionnement est contestable et d’ailleurs fréquemment contesté par la personne qui s’est portée caution. Et si, au final la caution n’est pas solvable, vous n’avez plus de levier à actionner.
Quant au dépôt de garantie, il ne vaut que pour les dégradations et est limité au montant correspondant à 1 mois de loyer.
Se protéger avec la garantie des loyers impayés
Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés ?
La garantie des loyers impayés ou GLI est en réalité une assurance qui couvre les impayés de loyers, de charges et parfois les détériorations faites par un locataire dans son logement. Elle peut parfois couvrir les frais de procédure ou encore la vacance locative. Il revient au bailleur de la souscrire personnellement ou par l’intermédiaire de son mandataire en cas de gestion déléguée.
Même s’il est possible de s’assurer en cours de bail (sous certaines conditions), il est vivement recommandé de la souscrire avant que le locataire n’entre dans les lieux. Le cumul avec une caution est strictement interdit, sauf pour les étudiants ou les apprentis.
Les intérêts de souscrire une garantie des loyers impayés
Les conditions de solvabilité exigées par les assureurs cadrent drastiquement le choix du locataire (on peut aussi voir cela comme un inconvénient). En général, un CDI ou un statut de fonctionnaire est requis. Avec également l’exigence d’un montant de loyer qui ne dépasse pas le tiers des revenus du foyer du locataire.
Si vous avez confié votre bien en gestion professionnelle, l’assurance est en général moins chère et plus complète qu’une assurance individuelle. Vous bénéficiez de l’effet de volume.
En général, la cotisation d’assurance GLI est comprise entre 2 et 4 % du montant du loyer (charges comprises). Mais si le taux d’impayés continue d’augmenter, les tarifs pratiqués risquent d’être réévalués à la hausse aussi.
Autre avantage et non des moindres : les cotisations de GLI sont déductibles des revenus fonciers.
La rigidité administrative de la déclaration d’impayé de loyer
Attention au formalisme de la déclaration d’impayé de loyer. Vous risquez de voir le montant de votre indemnisation diminué ou, dans le pire des cas, de recevoir un refus pur et simple.
Le premier conseil serait d’agir rapidement, les délais demandés étant souvent courts. Prévenez tout de suite votre assureur en cas d’impayé.
Une lettre de rappel, puis une mise en demeure de payer par LRAR seront envoyées dans les temps impartis. Certains contrats exigent aussi l’intervention d’un commissaire de justice.
Vous l’aurez compris, les conditions de mise en œuvre de l’assurance loyer impayé sont contractuelles. Elles varient d’un assureur à l’autre. Avant de souscrire, il faut impérativement prendre connaissance de toutes les garanties et de leurs conditions d’application (exceptions, plafonds, durée de prise en charge, franchise, etc.).
Et justement, toutes ces formalités peuvent vous décourager de prendre une GLI. Surtout lorsqu’on sait que l’indemnisation n’est pas immédiate, alors que de l’autre côté, il y a des mensualités d’emprunt à rembourser.
La garantie Visale, alternative à la GLI
Cette garantie sous forme de caution proposée par Action Logement est intéressante pour certains profils de locataires.
Elle est entièrement gratuite pour le locataire, comme pour le bailleur. Il n’y a pas de franchise ni de carence.
Pour être éligible à la garantie VISALE, le locataire entrant dans un logement du parc locatif privé doit :
- Être âgé de 30 ans et moins (jusqu’au 31ème anniversaire) : quelle que soit sa situation professionnelle y compris étudiant et alternant,
- Être âgé de plus de 31 ans et :
- Être salarié d’une entreprise du secteur privé et justifier d’un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 €,
- Être salarié du secteur privé en mutation professionnelle : CDI en période d’essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation.
- Quel que soit l’âge du locataire, faire l’objet d’une signature d’un bail mobilité : Le bail mobilité est un nouveau contrat de location allant de 1 à 10 mois, signé entre le propriétaire d’un logement meublé et certains locataires (étudiants, salariés en mission temporaire ou formation professionnelle).
La prise en charge du loyer par la garantie VISALE est limitée à 36 mois d’impayés, mais elle s’enclenche plus facilement qu’une GLI dès 2 mois de loyers de retard. Les réparations locatives en fin de bail sont également prises en charge, dans la limite du montant de 2 mois de loyer.
La souscription d’une assurance loyer impayé reste un arbitrage à faire entre les bénéfices et les risques en fonction du secteur, du locataire et de la rentabilité.
Gardez à l’esprit qu’une assurance est toujours trop chère jusqu’au jour où on en a besoin.
